Av. Sezer Emre
İnşaat sektöründe her ne kadar son dönemde küçülme yaşansa da, son 20 yıl içerisindeki büyüme birçok konut projesiyle beraber uyuşmazlığı da beraberinde getirmiştir.
İnşaat sektöründeki genişlemeyle ve konuta olan taleple beraber, bu süreçte inşaat firmaları sermayeleriyle; yeterli sermayesi olmayanlar ise gerek finans kuruluşlarından krediler temin ederek gerekse projeler tamamlanmadan maketten ya da topraktan konut satışı gerçekleştirip kendilerini finanse ederek inşaat projelerini gerçekleştirmeye çalışmışlardır.
Kamuoyu nezdinde de bilindiği üzere, maketten satış veya sat-yap finans modellemesiyle ilerleyen inşaat projelerinde, alıcı henüz inşaata başlanmamış ya da tamamlanmamış olan inşaat projelerinden daha uygun fiyatlar karşılığında taşınmaz satın alırken özkaynakları yetersiz olan inşaat firması bu satışlardan gelir elde ederek projelerini tamamlamaya çalışmaktadır. Bu modellemeyle finanse edilmeye çalışan inşaat projelerinde ise maliyet hesabının yapılamaması, projenin tamamlanması için elde edilen gelirlerin yetersiz kalması veya sair birçok gösterebilecek olumsuz nedenin ortaya çıkması halinde ise, inşaatların tamamlanamaması ve alıcıların taşınmaz edinmek için ödediği paraların karşılığını ve iadesini alamaması söz konusudur.
Nitekim bilhassa inşaat firmalarının maketten ya da topraktan konut satışı gerçekleştirip inşaat projelerinde kendilerini bu şekilde finanse etmeye çalışmasına sıkça başvurması neticesinde, kanun koyucu 28/11/2013 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un dördüncü bölümünde, 40. Madde ve devamı olan maddelerde “Ön Ödemeli Konut Satışı” başlığı altında ön ödemeli konut satışlarına ilişkin düzenleme yapılmasına ihtiyaç duymuştur. [1]
6502 sayılı Kanun’un 40. Maddesinde ön ödemeli konut satışları, “tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmıştır.
Düzenlemenin yer aldığı 40. Maddenin gerekçesi ise incelendiğinde, kanun koyucu düzenlemenin gerekçesini aynen “Piyasada maketten satış veya sat-yap olarak adlandırılan bu tür sözleşmelerde, henüz ortada bir konut olmadan tüketicilerin para ödemeye başlaması nedeniyle özel bir koruma ihtiyacı bulunmaktadır.” olarak ifade etmiştir. [2]
40. Maddenin devamı olan 6502 sayılı Kanun’un dördüncü bölümündeki 41. Madde incelendiğinde ise, gerekçede belirtilen tüketicilerin özel bir olarak korunması amacı çerçevesinde, ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu tutulduğu, aksi hâlde satıcının, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremeyeceğinin düzenlendiği görülmektedir.
Her ne kadar kanun koyucu, 6502 sayılı Kanun’un dördüncü bölümündeki 41. Maddesinde ön ödemeli konut satışı sözleşmeleri bakımından şekil şartı getirse de, maddenin devamında şekil şartına uyulmadan birçok sözleşme akdedilebileceğine ihtimal vererek bu şekilde yapılan sözleşmelerin tüketicilerin aleyhine ileri sürülemeyeceğini düzenlemiştir. Nitekim uygulamada maketten satış finans modellemesiyle finanse edilen birçok inşaat projesinde, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin şekil şartına uyulmadan adi yazılı olarak yapılan sözleşmelerle gerçekleştirildiği bilinmektedir.
Nihayetinde sağlıklı bir model olmayan maketten satış yöntemi, başta inşaat sektöründeki büyümenin yavaşlaması hatta küçülmeye gitmesi, maliyetlerin hızlı artması, inşaat firmaları ile müteahhitlerin iflaslarının artması ve birçok sair neden neticesinde sürdürülemez hale gelmiş ve Kanunun ifade ettiği üzere “özel bir koruma ihtiyacı” olan tüketicilerin, inşaatların tamamlanamaması nedeniyle, mağduriyetine sebep olmuştur.
Günümüzde 40 bin müteahhidin iflasın eşiğinde olduğu ve inşaat sektöründe iflas oranı “ürkütücü” olarak ifade edilirken başta tüketiciler olmak üzere ön ödemeli konut satışlarından dolayı alıcıların mağduriyetinin artacağı anlaşılmaktadır. [3] [4]
Burada belirtmek gerekir ki, yukarıda anıldığı üzere, özkaynakları yetersiz olan birçok inşaat firması, maketten satış veya sat-yap yönteminin yanı sıra konut projelerini finanse edebilmek için finans veya kredi kuruluşlarından kredi almaya da başvurmuşlardır. Bu yönteme başvuran özkaynağı olmayan birçok inşaat firması, kredi alma karşılığında, esasen alıcılara, bilhassa başta tüketicilere satacağı konutlarda kredi verenler lehine ipotekler tesis etmiştir.
Böylece, haricen, adi yazılı sözleşmeyle konut satın alan birçok tüketici, konutunun inşaatı tamamlansa dahi, yüklenicinin borcunu ödememesi nedeniyle, ipotekle beraber taşınmazın lehine tescilini gerçekleştirmiş ve henüz yeni edindiği taşınmazının cebri icra ile satılması tehdidi ile baş başa kalmış ve neticesinde bu kapsamdaki uyuşmazlıklar tüketiciler tarafından tüketici mahkemelerinde yargılama konusu yapılmıştır. Nitekim, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, Bakırköy 6. Tüketici Mahkemesinin 2017/839 E., 2019/200 K. sayılı kararını incelediği, 2019/1861 E., 2019/1943 K. sayılı kararında benzer bir uyuşmazlığı incelemiştir. [5]
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin 2019/1861 E., 2019/1943 K. sayılı kararına konu uyuşmazlıkta, tüketici ile yüklenici arasında 03.05.2010 tarihinde adi yazılı şekilde “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” imzalanmış, tüketici taşınmazın kendisine tapu devri için ödeme yükümlülüğünü 05.05.2013 tarihinde yerine getirmiş ancak tapu kendisine devredilmemiş, taşınmaza 06.04.2015 tarihinde yükleniciye kredi veren finans kuruluşu lehine ipotek tesis edilmiş, tüketici tarafından ipoteğin terkin edilerek tapunun kaydının iptali ile tapunun lehine tescili talep edilmiş ve ilk derece mahkemesi davanın kabulüne karar vermiştir.
Kararı inceleyen İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, öncelikle 6502 sayılı Kanun’un 40. Maddesine atıf yaparak davacının tüketici sıfatına haiz olduğunu ve tüketici ile yüklenici arasında akdedilen sözleşmenin ön ödemeli konut satışı sözleşmesi olduğunu tespit etmiş ve bu kapsamda ön ödemeli konut satış sözleşmesine ilişkin genel değerlendirmelerine yer vermiştir.
Akabinde, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay IBBGK Kararına yer vererek 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay IBBGK Kararında belirtilen şartlar sağlandığı takdirde; olayın özelliğine göre, alıcı ile yüklenici arasında akdedilen sözleşme adi yazılı şekilde akdedilse dahi, Medeni Kanun’un 2. Maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği belirtilmiştir. [6]
Bu değerlendirmeleri ve tespitlerinden sonra, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, yükleniciye kredi tesis eden ve lehine ipotek tesis edilen davalı bankanın, ağırlaştırılmış bir sorumluluk karinesine sahip olduğu, bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat alması, müşterinin gelir tespitini yapması gerektiği değerlendirmeleriyle somut uyuşmazlıkta bankanın kredi tesis ederken ekspertiz raporuyla davacı tarafından konutun kullanıldığını ve yüklenicinin muhasebe kayıtlarından taşınmazın davacı tarafından bedelinin ödenerek satın alındığının tespit edebileceği tespit etmiş ve bankanın araştırma yükümlülüğünü yerine getirmemiş olmakla gerekli dikkat ve özeni göstermediğinden iyi niyeti olmadığına kanaat getirmiştir.
Nihayetinde, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi “dava konusu taşınmaz gibi yüklenicilerin kat mülkiyetine geçmek üzere yaptıkları bu tür daireleri maket halinde bile satışa arz ettikleri inşaat şirketlerinin bu çalışma tarzını benimsedikleri yaygın ve bilinen bir durum olup davalı bankanın inşaat şirketinin bu tarz satışları olabileceğini öngörüp araştırmasını buna göre yapması kendisinden beklenen özeni göstermesi gerekirken yüzeysel bir araştırma ile bu miktar bir kredi tesisi iyi niyetli olduğunu ispata yeterli görülmemiştir” gerekçesiyle Bakırköy 6. Tüketici Mahkemesinin ipoteğin terkiniyle beraber tapunun tüketici lehine tesciline ilişkin 2017/839 E., 2019/200 K. kararını hukuka uygun bulmuştur.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin 2019/1861 E., 2019/1943 K. sayılı kararının davalı banka tarafından temyiz edilmesi neticesinde, uyuşmazlığı 2021/1487 Esas sayılı dosyasından inceleyen Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/3996 Karar sayılı, 16.12.2021 tarihli kararıyla Bölge Adliye Mahkemesinin kararını usul ve yasaya uygun bularak oybirliğiyle onamıştır. [7]
Av. Sezer Emre
Kaynakça:
1. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
2. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun tasarısı ve gerekçeli metni https://www2.tbmm.gov.tr/d24/1/1-0787.pdf
3. https://www.bloomberght.com/insaat-sektorunde-sirketlerin-iflas-orani-urkutucu-2276489Şirketler
5. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin 2019/1861 E., 2019/1943 K. sayılı kararı
6. 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay IBBGK Kararı
7. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/1487 Esas, 2021/3996 Karar sayılı, 16.12.2021 tarihli kararı
Kaynak: : Av. Sezer Emre – İçerik, Özgun Law firmasının özel izni ile yayınlanmıştır. Yazıya ilişkin tüm hak ve sorumluluk yazara aittir.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
