ÜST HAKKININ KANUNDAN VE SÖZLEŞMEDEN DOĞAN KAPSAMI
24.12.2018
Tanımı
Medeni Kanun açıkça üst hakkını tanımlamamakla beraber, tanımda kullanılabilecek unsurlara yer vermiştir. Gerçekten de Medeni Kanunun 826. maddesinin ilk fıkrası “Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir.” şeklindedir. Bu maddeden yola çıkılarak doktrinde çeşitli tanımlamalar yapılmıştır. Bazı yazarlar üst hakkını “Başkasına ait bir arazinin üstünde veya altında bir inşaat veya imalat yapmak yahut önceden mevcut inşaat veya imalatı muhafaza etmek salahiyetini veren ve prensip itibariyle devri ve miras yoluyla intikali kabil olan irtifak hakkı” şeklinde tanımlamıştır. Bazıları ise; “Bir şahsa, başkasına ait arazi üzerindeki yapının (inşaatın) maliki olmak yetkisini veren bir irtifak hakkı” şeklinde tanımlamıştır. Doktrinde bunun gibi birçok tanımlama yapılmasına rağmen söz konusu tanımlarda çelişkili ve anlaşılması güç kavramlar vardır. Gerçekten de Medeni Kanun’un 826. maddesinin birinci fıkrasında sadece irtifaktan bahsedildiği halde özellikle ikinci tanımda mülkiyet ve irtifak kavramları birlikte kullanılmıştır.
Üst hakkının tanımı; bir kimseye kendisinin veya başkasının arazisinde inşaat yapmak veya var olan inşaatı muhafaza etmek ve araziden bağımsız olarak malik olma yetkisi veren bir irtifak hakkıdır; şeklinde yapılabilir.
Üst hakkı, irtifak haklarından olduğundan hakkın kurulması ile; gayrimenkul maliki için sadece bir kaçınma ve katlanma borcu doğar. Malik gayrimenkulünde inşaat yapılmasına, bunun için gayrimenkulüne girilmesine, inşaat ile ilgili işlemlerin gayrimenkulünde yapılmasına katlanmak zorunda olup; hakkın kapsamında yapılan işlemleri önlemekten ve bunlara müdahale etmekten kaçınmakla zorunludur. İnşaat bittikten sonra ise; yapılan inşaatın kullanılması ve ondan yararlanılabilmesi için hem üst hakkı sahibinin hem de inşaat üzerinde şahsi veya sınırlı ayni hak sahiplerinin, haklarının sınırları içinde yapacakları kullanma ile ilgili işlemlere katlanmak ve haklarını kullanmalarını engellemekten kaçınmakla yükümlüdür.
Üst Hakkının Kapsamı
Bir hakkın kapsamı o hakkın hak sahibine bahşettiği yetkilerin tümüdür. Aynî hakların hak sahibine tanıdığı yetkiler muhtevasında yer alır. Nitekim ayni haklar muhtevaları ile birbirinden ayrılıp, çeşitlerini oluştururlar. Zira ayni haklarda dış etki ortak olup hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesidir.
Üst hakkı da bir ayni hak olarak; gerek yüklü taşınmaz üzerinde gerek inşaat üzerinde sahibine doğrudan doğruya hak ve yetkiler sağlar. Bunlar üst hakkının muhtevasını oluştururlar. Üst hakkının kapsadığı yetkiler yani muhtevası kanun tarafından belirtilmiştir. Gerçekten bu muhteva MK 726, 729 ve 826. maddeleri ile çizilmiştir. Maddeler bir hakkın üst hakkı sayılabilmesi için gerekli olan yetkileri belirttiklerinden bir bakıma üst hakkının kanuni muhtevasını da göstermektedirler. Üst hakkının kanuni kapsamı ayrıntısız ve dar bir biçimde Medeni Kanun tarafından düzenlendiğinden buna üst hakkının kanuni kapsamı denebilir.
Medeni Kanun hükümleri bir hakkın üst hakkı olarak nitelendirilebilmesi için gerekli olan asgari içeriği bildirmiştir. Dolayısıyla üst hakkının kapsamı kanunla çok dar ve soyut bir biçimde tespit edilmiş olduğundan muhtevayı oluşturan bu yetkilerin somutlaştırılması, kullanılış biçimlerinin gösterilmesi ya da sınırlanması gerekebilir. Taraflar somut olayların her birinde kendi ihtiyaçlarını göz önünde tutarak üst hakkını kuran sözleşme ile yetkileri belirleyebilirler. Ayrıca taraflar üst hakkı ile beraber meydana gelen aralarındaki üst hakkı ilişkisinden doğan ilişkileri de sözleşmeleri ile düzenleyebilirler. Başka bir deyişle, üst hakkının kapsamını genişletebilirler. Buna da üst hakkının sözleşme ile belirtilen kapsamı denilir.
2.1. Kanundan Doğan Kapsamı
Bir irtifak hakkının üst hakkı sayılabilmesi için; kapsamında bulunması zorunlu olan bir takım yetkiler vardır. Söz konusu yetkiler üst hakkının zorunlu kapsamını oluştururlar. Bu yetkiler Medeni Kanunun 826. maddesinin 1. fıkrasında ve 726. maddesinin 1. fıkrasında belirtilmişlerdir. Bu maddelerde açıkça belirtildiği üzere üst hakkının kanuni ve zorunlu muhtevası hak sahibine inşaat ve imalat yapma ya da zaten var olan bir inşaat ve imalâtı hakkın konusu olan gayrimenkulde alıkoyma yetkisi olarak iki yetkiden oluşur. Bu tüm irtifak haklarında ortak olan özel biçimde bir kullanma ve yararlanma yetkisinden farklı değildir. Ancak üst hakkının zorunlu kapsamı sadece bu yetkilerden ibaret değildir. Gerçekten kanun hak sahibine yapılan ya da zaten mevcut olan inşaat ve imalat üzerindeki mülkiyet hakkını da tanıyarak; üst hakkının kapsamı içerisine hak sahibine tanınan bir başka yetkiyi ya da hakkı da sokmaktadır.
Bu yetkilerin her ikisi de bir üst hakkının kapsamında mutlaka birlikte bulunması gerekli olan zorunlu unsurlardır. Başka bir deyişle bir gayrimenkulü inşaat yaparak kullanmak yetkisi veren bir irtifak hakkının üst hakkı niteliğinde olabilmesi için içeriğinde inşaat üzerindeki mülkiyet hakkının da bulunması kesinlikle gereklidir. Bu nedenle Medeni Kanunun 726. maddesinin emredici nitelikte olduğu kabul edilmelidir. Yapılan inşaatın gayrimenkulün malikine ait olacağına ve hak sahibinin bu inşaat üzerinde sadece bir yararlanma hakkı bulunacağına ilişkin bir irtifak hakkının üst hakkı niteliğinde olması mümkün değildir.
Konu ve nitelikleri göz önünde bulundurulduğunda üst hakkının kapsamındaki mülkiyet hakkı ve inşaat yaparak yararlanma haklarının birbirlerinden farklı oldukları görülür. Zira üst hakkının sahibine yüklü taşınmaz üzerinde sağladığı yetkiler bir irtifak hakkı; inşaat üzerinde sağladığı yetkiler ise mülkiyet hakkıdır. Dolayısıyla üst hakkı içeriğinde bir sınırlı ayni hak bir de mutlak hak olmak üzere iki farklı hak bulundurmaktadır.
Üst hakkından kapsamında yer alan hak sahibinin yapılan ya da zaten var olan inşaatın maliki olmak yetkisi; bir yetki olmaktan öte üst hakkının kapsamına kanundan dolayı giren bir hak olduğundan, kullanılıp kullanılmaması üst hakkı sahibinin iradesine bağlı değildir. İnşaat; hak kurulurken zaten mevcut ise mülkiyet, üst hakkının tescili anında kanundan ötürü kendiliğinden her hangi başka bir işleme gerek kalmadan üst hakkı sahibine geçer. Başka bir deyişle; inşaat bu andan itibaren arazinin mütemmim cüz’ü olmaktan çıkar. Bu nedenle de inşaat, arazi üzerindeki ayni hakların kapsamı dışında bırakılmış olur. İnşaat sonradan yapılırsa arazi ile arasında hiç bir hukuki bağlantı meydana gelmez; inşaatın yapılmaya başlanmasıyla beraber üst hakkı sahibinin mülkiyetine girer. İnşaat üzerindeki mülkiyet hakkı her iki durumda da kanundan ötürü aslen kazanılır.
Üst hakkı sahibinin inşaat üzerindeki mülkiyet hakkının ise özel bir niteliği vardır. Söz konusu mülkiyet hakkı üst hakkı içeriğine dahil bir yetki olarak üst hakkına ayrılmaz bir biçimde bağlı ve onu izleyen bir ayni haktır. Bunun sonucu olarak da; üst hakkına konu bir arazide yer alan ve bu hakkın kapsamına giren inşaat üzerindeki mülkiyet üst hakkının sahibi olan kişiye aittir. Dolayısıyla üst hakkı üzerinde yapılan tasarruf işlemleri, inşaat üzerindeki mülkiyet hakkını da kapsar. Bu nedenle mülkiyet hakkı üst hakkından bağımsız bir şekilde devredilebilmesi ve sınırlı ayni haklara konu olması mümkün değildir.
Bununla beraber üst hakkını oluşturan bu irtifak ve mülkiyet hakkının konuları ayrıdır. İrtifak hakkının konusu üst hakkının üzerinde kurulduğu gayrimenkul iken, mülkiyet hakkının konusu sadece arazide yapılan inşaattır. İnşaatın yapıldığı arazi mülkiyet hakkının konusuna girmez. Dolayısıyla inşaatın herhangi bir sebeple yıkılması halinde mülkiyet hakkı da ortadan kalktığı halde bundan dolayı üst hakkı son bulmaz. Çünkü üst hakkının içeriğini oluşturan asıl hak irtifak hakkıdır. Bunun dışında inşaatın kapsamına girmeyen ve fakat üst hakkı sahibinin kullanmasına bırakılan gayrimenkulün bölümleri üzerinde üst hakkı sahibinin mülkiyet hakkı yoktur, sadece bunlardan yararlanma ve onları kullanma yetkisi vardır.
Üst hakkının kurulduğu ya da bu hakka dayanarak inşaatın yapıldığı anda arazi üzerinde hem sahipleri, hem de konuları bakımından tamamıyla ayrı ve farklı iki mülkiyet hakkı mevcut olur. Bu mülkiyet haklarından biri arazi malikinin arazi üzerindeki mülkiyet hakkıdır. Öbürü ise sadece inşaatı içine alan ve üst hakkı sahibine ait olan inşaat üzerindeki özel nitelikteki mülkiyet hakkıdır.
Üst hakkı sahibi; bu özel nitelikteki mülkiyet hakkına dayanarak inşaatı dilediği gibi kullanabilir ve kullanma yetkisinin sınırları içerisinde tüm hukuki işlemleri yapabilir. İnşaat üzerinde istediği tüm değişiklikleri yapabilir, hatta yerine bir başkasını inşa edebilir. Fakat, kural olarak, yıkılan inşaatın yerine yenisini yapmak zorunda değildir. İnşaat üzerindeki mülkiyet hakkı nedeniyle, komşuluk ilişkilerinden doğan yükümlülüklerine aykırı davranması durumunda malikin sorumluluğu hakkındaki hükümlere tabi olur.
Gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkı ile inşaat üzerindeki üst hakkı sahibine ait olan mülkiyet hakkı arasında ise hiç bir hukuki ilişki olmadığından arazi üzerinde mevcut olan inşaat, üst hakkının kurulmasıyla beraber arazinin mütemmim cüz’ü olmaktan çıkar ve arazi üzerindeki ayni hakların kapsamından da kurtulur. Aynı suretle sonradan üst hakkına dayanılarak yapılan inşaat da gayrimenkulde mevcut olan ya da gayrimenkul maliki tarafından sonradan kurulan ayni hakların kapsamına girmez. Üst hakkı üzerinde kurulan tüm ayni haklar ise, üst hakkıyla mülkiyet hakkı arasındaki hukuki bağ nedeniyle; inşaatı da içerirler. Üst hakkı üzerindeki ayni hakların konusu ile arazi üzerinde mevcut ayni hakların konuları farklı eşyalar olduğundan aralarında sıra söz konusu olmaz.
Yine üst hakkının kanuni kapsamında; bir kısmı üst hakkının niteliği gereği meydana gelen bir kısmı ise kapsama dahil olmakla tarafların iradesiyle kapsam dışı bırakılabilecek bir takım yetkiler vardır. Üst hakkının kapsamına dahil olan ancak sözleşme ile tarafların aksini kararlaştırarak kapsam dışı bırakabilecekleri yetkilerden ilki Medeni Kanunun 826. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan üst hakkını başkalarına devredebilme ve mirasçılara geçirebilme yetkisidir. Taraflar sözleşme ile bu yetkiyi kısıtlayabilirler ya da tamamıyla ortadan kaldırabilirler. Bu gibi sözleşmeler üst hakkının muhtevasıyla ilgili olduğundan ayni etkiye sahiptirler ve dolayısıyla herkese karşı ileri sürülebilirler. Taraflar üst hakkının süresini de diledikleri gibi belirleyebilirler. Üst hakkının niteliği gereği meydana gelen yetkilerin başında ise; üst hakkı sahibinin, hakkın konusu olan gayrimenkul ve mülkiyetinde bulunan inşaat üzerindeki zilyetliğidir. Gayrimenkul üzerinde aynı zamanda malikin de zilyetlik hakkı bulunduğundan üst hakkı sahibinin zilyetliği fer’i ve vasıtasız bir zilyetliktir. İnşaat üzerinde ise o mülkiyet hakkına sahip olduğundan zilyetliği tek ve asli zilyetliktir. Üst hakkı sahibi zilyetliğinin korunmasına ilişkin tüm hukuki yollardan faydalanma hakkına da sahiptir. Tüm bunların yanında üst hakkı sahibinin üst hakkı üzerinde kurulduğu arazinin tümünü kapsadığından arazinin inşaatın dışında kalan bölümlerinden de yararlanmak yetkisi vardır. Bununla beraber hak sahibi bunları ancak üst hakkının gayesine uygun olarak kullanabilir.
2.2. Sözleşmeden Doğan Kapsam
Eşya hukukuna hakim olan sınırlı sayı ve tipe bağlılık ilkesi gereğince; irade serbestisi ilkesi Eşya Hukukunda uygulanmadığından üst hakkının sözleşme ile kapsamının belirlenmesinde hukuki sorunlar ortaya çıkmıştır. Ancak ayni hakların kanun tarafından çizilen zorunlu kapsamları içinde kalmak kaydıyla bu kapsama aykırı düşmeyen bazı unsurların sözleşmelerle kapsam içine alınabilir. Aynı şekilde Medeni Kanunun 787. maddesinden de anlaşılacağı üzere; bir ayni hakkın kapsamının sözleşme ile belirtilmesi, bu haktan doğan yetkilerin sınırlanması ya da kullanılış biçiminin gösterilmesi de mümkündür. Bağımsız, sürekli ve tapu kütüğüne gayrimenkul olarak kaydedilen ve bu nedenle de uzun süre devam edecek olan bir üst hakkında tarafların aralarındaki ilişkileri sözleşme ile açıkça düzenlemeleri sayesinde; üst hakkının kapsamı, süresi, ölüme bağlı ya da sağlar arasındaki işlemlerle devredilebileceği ve inşaatla ilgili hususları tarafların diledikleri gibi düzenlemeleri, üst hakkına açıklık getirerek hakkın kullanılış biçimini göstermeleri mümkün olabilecektir.
Bütün bunlar üst hakkını kuran sözleşmede ya da bu biçimde yapılacak sonraki bir sözleşmedeki hükümlerle düzenlendiğinden üst hakkının hukuki sebebini oluşturan sözleşmenin işlevi önemlidir. Üst hakkının kurulmasıyla taraflar arasında hukuki ilişkinin içeriğini belirlediğinden üst hakkının sözleşmeden doğan muhtevasını belirtir. Sözleşme hükümlerinden bazıları sadece bu haktan doğan yetkileri belirterek somutlaştırılması amacına hizmet ederken bazıları ise sadece tarafların şahsi nitelikteki hak ve borçlarını düzenler.
İnşaat yapmak suretiyle bir gayrimenkulü kullanmak üst hakkına geniş kapsamlı, sınırları belirli olmayan genel nitelikte bir kapsam verir. Medeni Kanunun hiç bir ayrıntı göstermeksizin sadece inşaat yapmadan ya da var olan inşaatı alıkoymayı düzenlemesi her somut olayda bu yetkinin kullanılış biçimini, kapsamını belirlemek serbestisini taraflara bıraktığının göstergesidir. Bu sebeple; sözleşmelerdeki inşaata ilişkin hükümlerin bu hakkın kullanılış biçimini göstermesi nedeniyle üst hakkının kapsamı içerisine girer. Sözleşme hükümleri ile çok genel olan inşaat yapma yetkisi somutlaştırıldığından hak sahibinin eşya üzerindeki hâkimiyetini sınırlandırmaktadır. Haliyle de söz konusu sözleşmeler tapu kütüğüne tescil edildikleri takdirde herkese karşı hüküm ifade edecekler, yani ayni nitelik kazanacaklardır.
Sözleşme hükümleri; inşaatın yapılış şekli, tahsis amacı, inşaatta kullanılacak malzemenin çeşidi, yapılış süresi ve yapılış yeri gibi inşaat yapma yetkisine ilişkin olabilirler. İnşaat yapma yetkisine ilişkin bu hükümler, üst hakkı sahibinin, inşaat yapmasına ilişkin yetkileri sınırlanmış olur. Yine sözleşme hükümleri üst hakkının sona ermesi halinde inşaatın durumunu belirleyecek hükümler de olabilir. Söz konusu hükümler, kural olarak, üst hakkı sahibinin inşaat üzerindeki mülkiyetten doğan hakkını sınırlayıcı niteliğe sahiptir. Bunun yanında inşaatın tahsis biçimine ilişkin sözleşme hükümlerinin de üst hakkı sahibinin mülkiyet hakkını dilediği gibi kullanmasını sınırlar. Sözleşme hükümleri ile üst hakkının süresi de belirlenebilir. Bazı sözleşme hükümleri de üst hakkının devredilebilir ve mirasla geçebilir olmasını düzenleyerek devredilebilme ve mirasçıya geçme özelliğini sınırlayarak veya tamamıyla ortadan kaldırarak üst hakkının kapsamını belirtirler.
Sözleşmenin bedele ilişkin hükümleri ise bir takım özellikler arz etmekte ve niteliği açısından tartışmalara yol açmaktadır. Taşınmaz malikleri üst hakkını karşılıksız kurmayacakları doğaldır. Nitekim üst hakkı, malikin ekonomik açıdan gayrimenkulünü dilediği gibi kullanmasını sınırladığından buna karşılık bir bedel istemesi doğaldır. Ancak üst hakkını kuran sözleşmenin bedele ilişkin hükümlerinin üst hakkının kapsamına girip girmeyeceği ise tartışmalara neden olmuştur. Azınlıkta kalan görüş sözleşme bedelinin üst hakkının muhtevasına girdiğini bu nedenle ayni etkileri olduğunu savunur. Bu görüş gerekçesini; üst hakkının inşaat yapmak yetkisi verdiğine ve bunun bir açıdan araziyi kullanmak ve ondan yararlanmak anlamına geldiğine ve bedelin de bu yetkinin kullanılış biçimini gösterdiğine dayandırır. Bu konudaki hakim görüş ise; bedelin üst hakkının kapsamı içerisinde değerlendirilemeyeceğini savunur. Bu görüşe göre de; üst hakkı bir irtifak hakkı olarak hak sahibine sadece yetkiler tanır. Fakat yükümlülükler; özellikle, bir yapma ve verme borcu irtifak hakkı ile hak sahibine yükletilemez. Bedel hak sahibinin üst hakkına karşılık malike ödemesi gerekli olan karşı edim olduğundan üst hakkının kapsamına girebilecek bir unsur değil, üst hakkı sahibine yükletilen bir borçtur. Dolayısıyla sadece tarafları bağlar ve şahsi hükümler meydana getirir. Üst hakkının kurulması için sözleşme ile kararlaştırılan bedelin, hakkın kapsamına giren bir unsur olarak kabulüne tapu sicili sistemi de engeldir. Zira ayni hakların kapsamının tapu sicilinden anlaşılması gerekliliği karşısında bedelin tapu siciline tescili mümkün olmadığından, tapu sicilinin aleniyeti de engellenmiş olacağından muhteva içerisinde değerlendirilemez. Bu nedenle de sadece tarafları bağlayacak onların cüzi haleflerine de etki etmeyecektir. Yani bedel üst hakkı sahibin şahsi borcudur.
Sözleşme hükümlerinin ayni sonuç doğurabilmeleri için; tapu kütüğünden kolaylıkla anlaşılabilir olması yani aleniyet kazanmış olması gereklidir. Dolayısıyla tapu kütüğüne sözleşmenin tescil edilmesi gerekmektedir. Çünkü tescil, ayni hakların varlığını olduğu kadar içeriklerini de belirttir. Bununla beraber, özellikle, irtifak haklarında çoğunlukla tescil kapsam hakkında ayrıntılı bilgiler vermez. Buna ilişkin bilgileri, tamamlayıcı belgeler sicilinde, yani plan ve evrak sicillerinde aramak gerekir .Şu halde hakkın sözleşme ile belirtilen bütün içeriğinin tescilde gösterilmesi gerekli değildir. Hakkın böyle bir içeriğinin bulunduğunun tapu kütüğünden genel olarak anlaşılabilir olması yeterlidir. Bu da tapu kütüğünde içeriğin sınırlı olduğu belirtilmek ve belgeler siciline atıf yapılmak suretiyle sağlanabilir.
Av. Pınar Yar Karaata
KAYNAKÇA
AKİPEK, Jale, Üst hakkı kavramı, Muhtevası ve Mahiyeti, Ankara Hukuk Fakültesi Dergisi, Ankara 1972.
AKİPEK, Jale, Türk Eşya Hukuku (Ayni Haklar) Mahdut Ayni Haklar, Ankara 1974.
ARAL, Vecdi, İnşaat (Üst) Hakkı, İstanbul 1962.
AYAN, Mehmet, Eşya Hukuku (Zilyetlik ve Tapu Sicili), Konya 2010.
GÜRZUMAR, Osman Berat, Türk Medeni Hukuku’nda Üst Hakkı Kamu Malı Taşınmazlar Üzerindeki Üst Hakkı ve Yap-İşlet-Devret Modeli Dahil, İstanbul 1998.
KÖPRÜLÜ, Bülent/ KANETİ, Selim: Sınırlı Ayni Haklar, İstanbul 1982-1983.
OĞUZMAN, Kemal/SELİÇİ, Özer/ OKTAY-ÖZDEMİR, Saibe, Eşya Hukuku, İstanbul 2006.
ÜNAL, Mehmet, Türk Medeni Hukukunda Yapı (Üst) Hakkı, Ankara 1988.
ÜNAL, Mehmet, Malik Lehine Sınırlı Ayni Hak Kavramı, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt XII, Yıl 2008, Sayı 1-2, s.223-236
Kaynak: ozgunlaw.com.tr
Yasal Uyarı: Bu yazıdaki bilgiler sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen bilgilerden yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgilerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
