Av. Sezer Emre
Uygulamada temliken tescil davaları olarak adlandırılan davalar, arsa sahibi ile arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında yüklenicinin kendine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişiye temlik etmesi, temlik neticesinde üçüncü kişinin yükleniciye düşen ve kendisine temlik edilen bağımsız bölümlerin lehine tescilini talep ettiği davalardır.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan bu davalar ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme değildir. Mahkemelerce, bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 Sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. Maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. [1]
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu, üzerine bina yapılacak arsayı hukuki ayıptan ari olarak yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu ise, arsa sahiplerine ait arazi üzerinde imara, tasdikli ruhsat ve projesine sözleşmeye ve fen ve sanat kurallarına uygun bir yapı meydana getirerek arsa sahiplerine teslim etmektir.
Yüklenici, sözleşmede aksine hüküm yoksa teslim borcunu yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) doğrudan ondan isteyebileceği gibi yine aksine sözleşme hükmü yoksa arsa sahibinin rızası gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla Türk Borçlar Kanunu madde 184 kapsamında devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. [2, 3]
Bu kapsamda, şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişi satışa ilişkin iddiasını yükleniciye karşı, temellük edilen şahsi hakkı kazandığı iddiasını ise arsa sahiplerine karşı tapu tescili ve iptali talebiyle ikame edeceği temliken tescil davasında ispat etmesi gerekmektedir. [4]
Üçüncü kişinin, yükleniciden temlik aldığı şahsi hak, dava dışı arsa sahipleri ile yüklenici arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmakta olup temliken tescil davalarında, arsa sahipleri ile yüklenicinin hukuki durumları etkileneceğinden ve bu davalarda, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirerek bağımsız bölümleri talep etmeye hak kazandığının tespiti gerektiğinden tüm arsa sahipleri ile yüklenicinin davada yer alması zorunludur. [5]
Temliken tescil talebiyle açılacak davada, davacı üçüncü kişinin arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 188. Maddesi gereğince; borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilmektedir. Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Bu tür uyuşmazlıklarda temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Türk Borçlar Kanunu’nun 97. Maddesi hükmünden yani ödemezlik definden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. [6]
Açılan davada, dava konusu bağımsız bölümün yükleniciye düştüğünün tespit edilmesi halinde dava yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil davası olarak nitelendirileceğinden bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Dolayısıyla üçüncü kişinin arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi ve tapu tescili ile iptali davasının lehine sonuçlanması için, mutlaka yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini bütünüyle yerine getirmiş olması gerekmektedir. [7]
Dava sürecinde yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini bütünüyle yerine getirmediği tespit edildiği takdirde ise, Yargıtay’ın içtihatlarında belirlediği koşullar kapsamında, davacının talebi üzerine inşaattaki eksiklikler Mahkemece kabul edilebilir nitelikte görülürse eksilikleri karşılayacak bedelin davacı tarafından Mahkemeye depo edilmesine karar verebilir.
Öncelikle sözleşmeye göre dava konusu bağımsız bölümün mahallinde keşif yapılarak sözleşme uyarınca inşaatın fiziki seviyesi saptanmalı, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınmalı, eksik iş varsa bu işlerin bedeli saptanmalı, ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülükleri arasında bulunan inşaat ile ilgili olarak ödenmesi gerekli belediye hissesi, SGK primleri, Maliyeye yapılacak ödemeler ve sair ödemelerin bulunup bulunmadığı Belediye, SGK ve Maliyeden yazışma yapılarak saptanmalı, bu araştırmacılar neticesinde tespit edilen eksik iş bedeli ve varsa yüklenici borçlarını depo etmesi için davacıya mehil verilmelidir. [8]
Mahkemece, tespit edilen bu bedeller depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından istem başkaca bir eksiklik bulunmadığı takdirde üçüncü kişi davacı lehine hüküm altına alınmalıdır. [9]
Av. Sezer Emre
Kaynakça:
1. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2018/3982, K. 2019/3814, T. 30.4.2019
2. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2020/486, K. 2020/811, T. 26.2.2020
3. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/18092, K. 2017/8919, T. 28.11.2017
4. Yargıtay, 15. Hukuk Dairesi, E. 2020/2888, K. 2021/549 sayılı kararı
5. Yargıtay 15. HD’nin 04.06.2020 T. 2020/623 E. ve 2020/1274 K. sayılı ilamı
6. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2018/3982 K. 2019/3814 T. 30.4.2019
7. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2018/4649, K. 2019/7172, T. 30.10.2019
8. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2020/867, K. 2020/2637, T. 1.10.2020
9. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2019/40, K. 2019/7843, T. 19.11.2019
Kaynak: : Av. Sezer Emre – İçerik, Özgun Law firmasının özel izni ile yayınlanmıştır. Yazıya ilişkin tüm hak ve sorumluluk yazara aittir.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
