Kaynak: 0/12/2022 tarihli ve 32059 2. mükerrer sayılı Resmî Gazete’de, Tebliğler ve Kurul Kararları yayımlanmıştır.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
BÜYÜK MÜKELLEFLER VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğü

Sayı

:

64597866-130[24]-2744

28.01.2020

Konu

:

Gayrimenkul satış sözleşmesine istinaden ön ödemeli olarak satış yapılan konutlar için zamanında ödenmeyen taksitlerden alınan vade farklarında (G.Faizi,Temerrüt faizi) KDV

İlgide kayıtlı özelge talep formunda, Şirketiniz tarafından inşaatı devam eden ve henüz kat irtifakı kurulmayan … projenizin satışlarının Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik çerçevesinde gerçekleştirildiği, noter huzurunda yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine istinaden faturaların müşterilerinize konutların fiilen teslim edildiği tarihte (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli alan olarak belirlendiği ve net alanı 150 m2’nin altında olduğu için) %1 KDV ile düzenleneceği, konutların satış bedellerinin vadesine ya da peşin ödenmesi hususlarına göre belirlendiği, taksitli satışlarda vadelerine göre senet alındığı, senetlerin süresinde ödenmemesi durumlarında gecikme faizi hesaplandığı, ayrıca, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine istinaden vadesinde ödenmeyen taksitler üzerinden temerrüt faizi hesaplanacağı ve bu bedellerin konut tesliminde düzenlenecek faturada toplu olarak gösterileceği belirtilerek gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde belirlenen taksitlerin vadesinde ödenmemesinden dolayı alınan vade farkı (gecikme faizi, temerrüt faizi) bedellerinin hangi oranda KDV’ye tabi olacağı ve sözleşmeden vazgeçildiği durumlarda (teslim gerçekleşmediğinden) vade farkının tabi olacağı KDV oranında herhangi bir değişikliğin olup olmayacağı hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun;

-1/1 inci maddesinde; ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde Türkiye’de yapılan teslim ve hizmetlerin KDV ye tabi olduğu,

-20/1 inci maddesinde, teslim ve hizmet işlemlerinde matrahın, bu işlemlerin karşılığını teşkil eden bedel olduğu,

-24/c maddesinde vade farkı, fiyat farkı, prim gibi çeşitli gelirler ile servis ve benzer adlar altında sağlanan her türlü menfaat, hizmet ve değerlerin matraha dahil olduğu

hüküm altına alınmıştır.

KDV Genel Uygulama Tebliğinin III/A-5.2. bölümünde;

“…

3065 sayılı Kanunun (24/c) maddesine göre, teslim ve hizmet işlemlerine ait faturada ayrıca gösterilen vade farkları matraha dahil edilir ve işlemin tabi olduğu KDV oranı üzerinden vergilendirilir.

Öte yandan, vadeli işlemlerde bedelin zamanında ödenmemesi nedeniyle ortaya çıkan yeni vade farkları da vadeli satışa konu teslim ve hizmete ilişkin matrahın bir unsuru olduğundan, bu vade farklarının ayrıca fatura edilmesi ve vadeli satışa konu teslim veya hizmetin yapıldığı tarihte bu işlemlerin tabi olduğu oran üzerinden KDV hesaplanarak, vade farkı faturasının düzenlendiği döneme ilişkin beyannamede beyan edilmesi gerekmektedir.”

açıklamalarına yer verilmiştir.

Buna göre, Şirketiniz tarafından inşaatı devam eden konut satışlarında henüz bir teslim gerçekleşmediğinden, bu satışlar nedeniyle vadesinde ödenmeyen taksitlerden dolayı ortaya çıkan vade farklarının (gecikme faizi, temerrüt faizi), karşılığında fatura düzenlenmemesi kaydıyla, avans olarak değerlendirilmesi gerekmekte olup, bu tutarlara ilişkin KDV hesaplanmasına gerek bulunmamaktadır. Ancak söz konusu konutların teslim edildiği tarih itibarıyla, vadesinde ödenmemiş taksitlerden dolayı ortaya çıkan vade farklarının (gecikme faizi, temerrüt faizi) matrahın bir unsuru olarak teslime konu konutun satış bedeline dahil edilerek, konutların teslim edildiği tarihte işlemin tabi olduğu oran üzerinden KDV hesaplanması gerekmektedir.

Öte yandan, malın tesliminden önce fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmemesi kaydıyla konut satışına ilişkin sözleşmenin feshedilmesi halinde vergiyi doğuran olay gerçekleşmeyeceğinden, ön ödemelere ilişkin vade farkları için KDV hesaplanmayacağı tabiidir.

Ali ÇAKMAKCI

Bilindiği üzere, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapılara (Riskli alan, Rezerv alan, Riskli yapı) yönelik dönüşüm projeleri çerçevesinde (kentsel dönüşüm alanlarında) yapılan binalarda taşınmaz maliklerinin doğrudan kendilerinin bina yapımlarına ilişkin inşaat hizmeti almalarında KDV, arsa karşılığı inşaat işlerindeki gibi (trampa/mal değişim sözleşmeleri) %1 yerine, %18 gibi daha yüksek oranda uygulanmaktaydı. Bu fiili plandaki aksaklık ve yaratılan haksız durum, taşınmaz maliklerinin doğrudan doğruya kendilerince yaptırılan bu projelere ilişkin KDV oranının da indirilerek bize göre çok geç te olsa giderilmesine olanak tanımış oldu.

30 Ocak 2021 tarihli ve 31380 sayılı Resmi Gazete’de  yayımlanan “Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar (Karar Sayısı: 3470)” ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapılara yönelik dönüşüm projeleri çerçevesinde taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanlarında yapılacak konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerinde katma değer vergisi (KDV) yüzde 1 olarak belirlenmiştir.

Taşınmaz maliklerinin müteahhitlere arsa payı vermeden dönüşüm projelerini doğrudan kendileri yaptırarak aynı alanda konut inşa etmek istemeleri ve bunun için müteahhitlerden inşaat taahhüt hizmeti almaları halinde, daha önceden bu hizmetlere genel oranda yüzde 18 KDV hesaplanıyordu.

Cumburbaşkanlığınca alınan bu yeni kararla, afet risklerine karşı yenilenmesi gerekli görülen konutlarla ilgili kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapamayan riskli yapı malikleri için de doğrudan bir KDV indirimi imkanı sağlanmış oldu. Bu düzenlemenin inşaatın maliyetinde neredeyse %17 düzeyinde tasarruf sağlatarak, projelerin daha uygulanabilir, Kanunun daha amaca hizmet edebilir bir noktaya gelmesine de katkı sağlayabileceği açıktır.

Mevcut durumda riskli yapıların kat karşılığı müteahhide verilmesi halinde, arsa karşılığında riskli bina kat maliklerine verilen net alanı 150 m2’nin altındaki konut teslimlerinde yüzde 1, net alanı 150 m2’nin üzerindeki konut teslimlerinde ise yüzde 18 KDV uygulanıyor. İşyeri teslimleri ise %18 KDV oranına tabidir.

Bahsi geçen Karar ile 2007/13033 Sayılı Karar’a ekli (I) sayılı listenin 13 üncü sırasının sonuna aşağıdaki ibare eklenmiştir:

 “6306 sayılı Kanun kapsamında “riskli yapıların” bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak olan konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri,”

• Öncelikle, bu tür taahhüt tipi projelerde sadece konutlar için indirimli KDV oranının geçerli olduğunu iletmet isteriz. Bu açıdan işyerleri/ticari alanlar için verilen inşaat taahhüt hizmetlerinde bu hüküm geçerli olmayacaktır. Bu tür taahhüt hizmetleri için KDV oranı genel KDV oranı olan %18 olarak uygulanmaya devam edecektir.
• Kentsel dönüşüm projelerinde projenin büyükşehirlerde olup olmaması indirimli KDV oranını bu açıdan etkilememektedir.
• Yapılan bu KDV oranı indirimi ile; kentsel dönüşüm alanları içindeki taşınmaz maliklerine yapılacak yeni konutlar için doğrudan inşaat maliyetlerinde %17’lik bir teşvik (indirim, kolaylık) sağlanmıştır. Zira, bu kişiler KDV yi indirim konusu yapamamaktadırlar.
• Keza, bu düzenleme kapsamındaki konutların inşaat taahhüt işleri için müteahhit tarafından 30.01.2021 tarihinden itibaren düzenlenecek faturalarda %1 KDV hesaplanacağından müteahhitlere, Kanun’un 29/2’inci maddesi gereği genel hükümler çerçevesinde (Cumhurbaşkanı Kararı’nda indirimli orandan KDV iade alınamaz hükmü yer almamaktadır)  (2021 yılı için 18.900 TL’yi aşan kısım için) indirimli orandan KDV iade hakkı doğacaktır. Projeler bu tarihten önce başlasa da, bu Kararın yayımı tarihinden sonra kesilen tüm hakedişlerde bu yeni KDV oranı uygulanabilecektir.
• Kararda %1 KDV oranı sadece mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak olan konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri için geçerli olduğundan, mevcut inşaat alanının 1.5 katına kadar isabet eden taahhüt işleri %1, bir buçuk katını aşan kısım ise yine %18 KDV ye tabi olacaktır.

Buna göre, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu yerde mevcut toplam 1.000 m2 “inşaat alanı” bulunan ve dönüşüm projeleri kapsamında yıkılarak taahhüt yoluyla yerine toplam 2.500 m2 “inşaat alanı” izni verilen bir “karma projede (konut ve işyeri)” bu yeni toplam inşaat alanının %20 sinin işyeri olduğu durumda, yeni inşaat alanının 500 m2 si doğrudan işyerine ayrıldığından bu alanda KDV oranı %18 uygulanacaktır. Bu teslimin KDV iadesi imkanı ise bulunmuyor.

Fakat, ticari alandan arta kalan 2.000 m2 yeni inşaat alanı konutlara ayrıldığı için bu inşaat alanlarından eski yapının 1.000 m2 inşaat alanının 1.5 katı olan toplam 1.500 m2 si için %1 KDV, bunu aşan 500 m2 konut inşaat alanı için ise, “konutun m2 si ne olursa olsun”, %18 KDV uygulanması gerekmektedir. Konutun m2si KDV oranı açısından önemli olmayacaktır, zira yapılan teslim konut değil bir tür inşaat taahhüt hizmetidir.  

Bu durumda, müteahhitler yaptıkları inşaat taahhüt hizmetlerinde m2 ve işyeri teslimleri itibariyle yapıyı analiz edip kestikleri hakediş faturalarında bu orantıyı esas alarak KDV hesaplamaları gerekmektedir.

• Taşınmaz maliklerinin yeni inşaatten kaç birim konut aldıklarının indirimli KDV oranı açısından herhangi bir önemi yoktur. Önemli olan, toplam ne kadar m2 inşaat alanının  konuta ayrıldığıdır.
• Yeni projenin bir tür yenileme, bakım onarım türünde değil de, “yeni bir inşaat” sınıfında tanımlanması gerekmektedir.
• İnşaat taahhüt işleri doğrudan taşınmaz maliklerine verilmesi gerektiğinden alt taşeronlarda ise indirimli KDV oranı uygulanamayacaktır.
• Sözleşmenin ne zaman düzenlendiğinin, inşaat yapım izninin ne zaman alındığının, inşaatın büyükşehirde olup olmamasının hiçbir önemi bulunmamaktadır.
• İndirimli KDV oranı sadece inşaat taahhüt hizmetlerinde geçerli olup, mal, malzeme, hizmet veya çeşitli tür danışmanlık hizmetleri bu kapsama girmemektedir.
• 3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile yapılan %1 KDV oranı kapsamına sadece “Riskli Yapı”ların girdiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli alan ve rezerv alan olarak tanımlanan yerlerde (Riskli alan, Rezerv alan) gerçekleştirilen inşaat taahhüt hizmetlerinde yüzde 18 KDV oranı uygulanması gerekmektedir.

—————————————
YAZARIN NOTU: Makale konularını yazıldığı dönem dikkate alınarak güncel mevzuat açısından değerlendirmenizi rica ederiz. Gerekli olması halinde konunun spesifik boyutları da dikkate alınarak bir uzmana danışmakta yarar olduğu düşünülmektedir. Makalenin Tüm Hakları Yazarına Aittir. İzinsiz çoğaltılamaz, dağıtılamaz, kopyalanamaz, amacı dışında ve atıf yapmadan kullanılamaz. Aksi takdirde derhal yasal işlem yapılacaktır. Soru, görüş, öneri ve değerlendirmelerinizi yazarın kendisine iletebilirsiniz.                              

Kaynak: İşbu içerik YMM Ali ÇAKMAKCI’nın özel izni ile yayınlanmıştır. Yazının tüm hakları ve sorumluluğu yazara aittir.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

YAZARIN DİĞER YAZILARI

Ciro Primleri ve Yasal Düzenlemeler Karşısındaki Durumu

Kentsel Dönüşüm Alanlarında Taşınmaz Maliklerine Verilen İnşaat Taahhüt Hizmetlerinde KDV Oranı Kimi, Nasıl Etkileyecek?

Cins Tashihinin Vergi Uygulamalarındaki Karşılığı

Uluslararası Ticarette ve Turizm Sektöründe Debit Note ve Credit Note Uygulamaları

Limited Şirketlerde Pay Devirleri ve Değer Artış Kazancının Tespitine İlişkin Kurallar

Anonim Şirket Hissesi veya Ortaklık Paylarının Devir veya Satışlarında Özel Durumlar

Yeni Varlık Barışı Yasası Bize Ne Anlatıyor, Ne Vaad Ediyor?

Transit Taşımacılıkta Yetkili Kuruluşların Teminat Sağlama Hizmetinin KDV Açısından Değerlendirilmesi

Özel Sektör Yap-İşlet-Devret Yatırımlarında Vergilendirme

Araç Satış Bedellerinin Kasko Değerinin Aşağısında Olması Tarhiyat Sonucunu Doğurur Mu?

Yurtdışında Geliri Olup Beyan Etmeyenlerin Acilen Pişmanlık Hükmünden Yararlanmaları Gerekmektedir

Şirket Ortaklarının “Şahsi Borçlarının” Şirketlere Etkisi

Uluslararası Taşımacılıkta KDV İadesi