***Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin % 5’idir.

***Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur.

***Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’udur. 

Örnek:
Mükellef (A), 2016 yılında emlak vergisi değeri 300.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır.
Bu durumda, mükellefin kira geliri elde etmediği halde, emsal kira bedeli hesaplaması ve bulunacak tutar kadar kira geliri elde etmiş sayılması gerekmektedir.
Emsal Kira Bedeli: 300.000 x %5 = 15.000 TL olacaktır.
Bu tutar, beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınacaktır.

2- HANGİ HALLERDE EMSAL KİRA BEDELİ UYGULANMAZ?
Aşağıda belirtilen hallerde ise emsal kira bedeli esası uygulanmaz;
2.1- Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
2.2- Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi,

***Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz.

Örnek:
Mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli hesaplanacaktır.

2.3- Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
2.4- Genel bütçeye dâhil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

3- MESKEN KİRA GELİRLERİNDE 2016 YILI İSTİSNA TUTARI NE KADARDIR?
Konut kira geliri elde eden kişiler için 2016 yılı için istisna tutarı 3.800 TL’dir.
Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.

Örnek:
Mükellef B, 2016 yılında meskenini aylık 300 TL’den kiraya vermiş ve yıllık 3.600 TL kira geliri elde etmiştir.
Bu durumda elde edilen hasılat mesken istisna tutarı olan 3.800 TL’nin altında olduğundan beyan edilmeyecektir. İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.

***Mesken istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. 2016 yılında 3.800 TL’nin altında mesken kira geliri olanlar yıllık beyanname vermeyecektir.

Örnek:
Konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. İşyeri kira gelirine istisna uygulanmaz.

4- KİRA GELİRİNDEN HARİÇ BAŞKA GELİRİ OLANLAR İSTİSNADAN YARARLANABİLİR Mİ?
Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar 3.800 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.

***Ayrıca, 3.800 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2016 yılı için 110.000 TL’yi aşanlar, 3.800 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.

Örnek:
Mükellef (C), 2016 yılında,
1- Konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden 11.000 TL kira geliri,
2- Tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 33.000 TL işyeri kira geliri,
3- 92.000 TL ücret geliri elde etmiştir.

Yapılması gerekenler:
Mükellef (C)’nin elde etiği kira geliri için istisna uygulanıp uygulanmayacağı, 2016 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamının 110.000 TL’yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit olunacaktır.
Elde edilen gelir toplamının (11.000 + 33.000 + 92.000 = 136.000 TL) 2016 yılı bakımından belirlenen 110.000 TL tutarı aşması nedeniyle, 11.000 TL’lik konut kira gelirine ilişkin olarak 3.800 TL’lik istisnadan faydalanılması mümkün olmayacaktır.

5- ORTAK KONUT SAHİPLERİ OLANLARDA İSTİSNA NASIL UYGULANIR?
Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için (2016 yılı için) 3.800 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.

6- MİRASIN PAYLAŞILMAMIŞ OLMASI HALİNDE İSTİSNA NASIL UYGULANIR?
Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.
Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

Kaynak: Gelir Vergisi Kanunu

Yasal Uyarı: Bu yazıdaki bilgiler sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen bilgilerden yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgilerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

***Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

2- GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİNDE GİDER İNDİRİMİ NASIL UYGULANIR?
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler.

3- HAKLARI KİRAYA VERENLERDE GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİ UYGULANIR MI?
HAYIR.
Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar.

Örnek:
İşyeri kira geliri ile birlikte hak kira geliri de elde eden mükellefler, verecekleri gelir vergisi beyannamelerinde hak kira geliri yer aldığından dolayı gerçek gider yöntemini seçmek zorundadırlar.
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, % 25’i oranındaki götürü gideri indirebileceklerdir.

4- GERÇEK GİDER YÖNTEMİNDE KİRADAN HANGİ GİDERLER İNDİRİLEBİLİR?
Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, brüt kira geliri tutarından aşağıdaki giderlerin gerçek tutarları indirilebilir.
4.1- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen,
4.1.1- Aydınlatma,
4.1.2- Isıtma,
4.1.3- Su,
4.1.4- Asansör giderleri,

4.2- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
4.3- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
4.4- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
4.5- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i

***İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2012 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.

***İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki indirim, sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için uygulanacaktır.

***İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller % 5’lik gider indiriminden yararlanamayacaktır.

4.6- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen,
4.6.1- Vergi,
4.6.2- Resim,
4.6.3- Harç ve şerefiyelerle,
4.6.4- Kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

4.7- Kiraya verilen mal ve haklar için,
4.7.1- Ayrılan amortismanlar ile
4.7.2- Kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan
4.7.2.1- Isı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar,

***Bu harcamalar 2016 takvim yılı için 900 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.

4.8- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan
4.8.1- Onarım giderleri,
4.8.2- Bakım,
4.8.3- İdame giderleri,

4.9- Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin
4.9.1- Ödedikleri kiralar,
4.9.2- Diğer gerçek giderler,

4.10- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli, (indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.)

***Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin, yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde edilen kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz. (Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dâhil)

4.11- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen
4.11.1- Zarar,
4.11.2- Ziyan,
4.11.3- Tazminatlar.

***Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.

5- GERÇEK GİDER YÖNTEMİNDE İSTİSNADAN YARARLANILMASI HALİNDE İNDİRİLECEK GİDERLER NASIL HESAPLANIR?
Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir.
Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.

                                   Toplam Gider             x            Vergiye Tabi Hasılat
İndirilebilecek Gider: ———————————————————————————————–
Toplam Hasılat
(*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası

Örnek:
Mükellef (D), sahibi olduğu konutu 2016 yılında kiraya vermiş olup, 32.000 TL kira geliri elde etmiştir.
Başka geliri bulunmayan mükellef gayrimenkulü ile ilgili olarak 8.000 TL harcama yapmış olup, gerçek gider yöntemini seçmiştir.
Mükellefin gerçek gider olarak indirebileceği tutar, 8.000 TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı kadar olacaktır.

Vergiye Tabi Hasılat = 32.000 – 3.800 = 28.200 TL
İndirilebilecek Gider = (8.000 x 28.200) / 32.000 = 7.050 TL

Kaynak: Gelir Vergisi Kanunu

Yasal Uyarı: Bu yazıdaki bilgiler sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen bilgilerden yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgilerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.