5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunun uygulanmasına ilişkin olarak yayımlanan 1 Seri Nolu Kurumlar Vergisi Kanunu Genel Tebliğinin (15.3.2.4) Bölümünde ise, ‘’Devlete, özel idarelere, belediyelere ve köylere ait taşınmazların kiralanması karşılığında, anılan kamu kurumlarına yapılan kira ödemeleri üzerinden vergi kesintisi yapılmayacaktır.’’ Açıklamasına yer verilmiştir.

2547 Sayılı Yüksek Öğretim Kanunun ‘’Mali Kaynaklar’’ Başlıklı 56.Maddesinin 03.04.1991 tarih ve 3708 sayılı Kanunun 3. Maddesi ile değiştirilen (b) Bendinin birinci paragrafında ise; ‘’ Üniversiteler ve İleri teknoloji Enstitüleri genel bütçeye dahil kamu kurum ve kuruluşlarına tanınan mali muafiyetler, istisnalar ve diğer mali kolaylıklardan aynen yararlanırlar.’’ Hükmü yer almaktadır.

Bu hüküm ve açıklamalar uyarınca, üniversiteler, vergi uygulamaları bakımından kamu kurum ve kuruluşları olarak kabul edildiğinden, üniversiteden kiralanan iş yeri için, üniversiteye ödenen kira bedelleri üzerinden gelir vergisi tevkifatı YAPILMAZ.

Kaynak: İSMMMO
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

İl Tarım ve Orman Müdürlüğü Kamu kurumudur. Kamudan yapılan kiralamalarda GV stopajı YAPILMAZ. Ödenen kira 700’lü hesaplara gider yazılır. Kiralanan yerin niteliğine göre 730, 740, 750, 760, 770 hesaplarda giderleştirilebilir.

Temel Kavramların Açıklamaları

• Kira stopajı: Kiraya verenin, kira geliri üzerinden ödediği gelir vergisidir.
• Kira geliri: Bir gayrimenkulün kiraya verilmesinden elde edilen gelirdir.
• Gelir vergisi: Bireylerin ve kurumların elde ettikleri gelir üzerinden ödedikleri vergidir.
• Vergi: Devletin, kamu hizmetlerini finanse etmek için bireylerden ve kurumlardan aldığı paradır.
• Stopaj: Bir gelir üzerinden yapılan kesintidir.
• Kira sözleşmesi: Kiracı ve kiralayan arasında yapılan, kiranın miktarını, süresini ve diğer koşullarını belirleyen sözleşmedir.
• Brüt kira: Kira sözleşmesinde belirtilen kiranın vergi dahil bedelidir.
• Net kira: Kiracı tarafından ödenen kira bedelidir.
• Kira bedeli: Kiralayana ödenen kira miktarıdır.
• Kiracı: Bir gayrimenkulü kiralayan kişidir.
• Kiralayan: Bir gayrimenkulü kiraya veren kişidir.

Kaynak: İSMMMO
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Kiracınız olan vakıf kira ödemesinden % 20 GV stopajı yapacaktır ve vergi dairesine stopaj mükellefiyeti açacaktır.

Özelge: Dernek veya vakıflar tarafından kiralanmış olan gayrimenkullerde vergi kesintisi yapılıp yapılmayacağı hk.

T.C.
MALİYE BAKANLIĞI
Gelir İdaresi Başkanlığı

Sayı   : B.07.1.GİB.0.03.51/5129

Konu :

İlgi      : 29/06/2007 tarih ve 2007 sayılı yazınız.

İlgide kayıtlı yazınızdan, ……………………….. Kulubü Derneği faaliyet binasının kira stopajlarını ödemediği ve bağlı bulunduğu …………………. Vergi Dairesi tarafından önceki dönem stopaj ödemeleri ve cezaları da dahil olmak üzere stopaj ödemelerinin yapılması gerektiğinin tarafınıza bildirildiği fakat derneğinizin yardımlaşmayı amaç edinmiş bir kurum olduğu ve ticari bir işletme olmadığı için bu stopaj ve cezalarının mevzuata uygun olup olmadığı hususunda Başkanlığımız görüşünün sorulduğu anlaşılmaktadır.

Gelir Vergisi Kanununun 94’üncü maddesinin birinci fıkrasında; “Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri  (avans olarak ödenenler dahil ) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecbur…” oldukları; (5/a) bendinde 70’inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden, gelir vergisi kesintisi yapılacağı hükme bağlanmıştır.

Yukarıdaki kanun hükmü uyarınca, derneğiniz tarafından kiralanan gayrimenkulün yukarıda sayılan kişi ve kuruluşlara ait olması durumunda sayılan kişi ve kuruluşlarca gelir vergisi kesintisi yapılacağı tabiidir. Söz konusu gayrimenkulün basit usulde vergilendirilen gelir vergisi mükellefine ait olması halinde ise gelir vergisi kesintisi yapılmayacaktır.

03/04/2007 tarih ve 26482 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 1 Seri No’lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin 15.3.2.3. bölümünde konuya ilişkin olarak aşağıdaki açıklamalar yapılmıştır.

“Kurumlar Vergisi  Kanununun 1’inci maddesinde sayılan kurumlar vergisi mükelleflerine (kooperatifler hariç) ait taşınmazların kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemelerinden vergi kesintisi yapılmayacaktır. Bu kurumların elde ettikleri kira gelirleri ilgili hesap dönemine ait kurumlar vergisi beyannamesi ile beyan edilecektir.

Dernek veya vakıflara ait taşınmazların bir iktisadi işletme oluşturacak şekilde kiralanması halinde, oluşacak iktisadi işletme kurumlar vergisi mükellefi olduğundan elde edilen kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılmayacaktır.”

Yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde, derneğinizin kiralamış olduğu gayrimenkul kurumlar vergisi mükelleflerine (kooperatifler hariç) ait ise gelir vergisi kesintisi yapılmayacak, söz konusu gayrimenkul dernek veya vakfa ait ise gelir vergisi kesintisine tabi olacaktır.

…

Kaynak: İSMMMO
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Elde edilen gelir GMSİ’dir.

Avukatın kiracısı Kiradan %20 GV stopajı yaparak kira bedelini Bankaya yatıracak.

Kira geliri elde eden Avukat bu geliri GVK 86. maddedeki koşullara göre yıllık beyannamesi ile beyan edecektir.

Serbest meslek makbuzu düzenlenmez. KDV tahsil edilmez. Banka dekontu yeterlidir.

Kiracı Avukat kendisinin ödediği kiranın tamamını gider yazar.

Bir avukat kendi yaşadığı evde mükellefiyet açmak istiyor. Kira sözleşmesi yapmak zorunda mıyız?

Kira sözleşmesi yapma zorunluluğu olmaz. Ancak; VD sözleşme isteyebilir.

Konu hakkında VD ile görüşünüz. Kira ödemesi yok ise GV stopajı olmaz.

Özelge: Serbest meslek erbabının aynı zamanda işyeri olarak kullanacağı meskenin (home-ofis) alımında ödediği faiz gideri ile işyeri ve binek otomobilinin amortismanı hk.

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda, mali müşavir olarak faaliyette bulunduğunuzu, home-ofis cinsinden ev aldığınızı, home ofisi aynı zamanda işyeri olarak da kullanacağınızı belirterek, söz konusu home-ofisi satın alırken ödediğiniz kredi faizlerinin gider olarak dikkate alınıp alınmayacağı, söz konusu home ofise amortisman ayrılıp ayrılmayacağı, ayrıca faaliyetinizde kullandığınız binek otomobilin amortismanının gider yazılıp yazılmayacağı hususlarında Başkanlığımız görüşleri talep edilmektedir.

213 sayılı Vergi Usul Kanununun “Amortisman mevzuu” başlıklı 313 üncü maddesinin birinci fıkrasında; “İşletmede bir yıldan fazla kullanılan ve yıpranmaya, aşınmaya veya kıymetten düşmeye maruz bulunan gayrimenkullerle 269 uncu madde gereğince gayrimenkul gibi değerlenen iktisadi kıymetlerin, alet, edevat, mefruşat, demirbaş ve sinema filmlerinin birinci kısımdaki esaslara göre tespit edilen değerinin, bu Kanun hükümlerine göre yok edilmesi amortisman mevzuunu teşkil eder.” hükmüne, 320 nci maddesinin ikinci fıkrasında; “Faaliyetleri kısmen veya tamamen binek otomobillerinin kiralanması veya çeşitli şekillerde işletilmesi olanların bu amaçla kullandıkları binek otomobilleri hariç olmak üzere, işletmelere ait binek otomobillerinin aktife girdiği hesap dönemi için ay kesri tam ay sayılmak suretiyle kalan ay süresi kadar amortisman ayrılır. Amortisman ayrılmayan süreye isabet eden bakiye değer, itfa süresinin son yılında tamamen yok edilir.” hükmü yer almaktadır.

Mezkur Kanunun 262 nci maddesinde ise; “Maliyet bedeli, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade eder.” hükmüne yer verilmiş, Kanunun 269 uncu maddesinde de iktisadi işletmelere dahil bilumum gayrimenkullerin maliyet bedeli ile değerleneceği belirtilmiştir.

Konuyla ilgili olarak 163 ve 334 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğlerinde, amortismana tabi iktisadi kıymetlerin iktisabında kullanılan krediler nedeniyle ödenen faizlerin iktisadi kıymetin maliyet bedeline eklenecek kısmı ile doğrudan gider yazılacak kısmının tespitinde uygulanacak esaslar açıklanırken, iktisadi kıymetin aktifleştirme işleminin gerçekleştiği dönemin sonuna kadar oluşan kısmının maliyetle ilişkilendirilmesi, aktifleştirildikten sonraki döneme ilişkin olanların ise maliyet bedeline eklenilmesi veya doğrudan gider yazılması hususunda mükelleflerin serbest oldukları belirtilmiştir.

Diğer taraftan, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 65 inci maddesinde, “Her türlü serbest meslek faaliyetinden doğan kazançlar serbest meslek kazancıdır.

Serbest meslek faaliyeti; sermayeden ziyade şahsi mesaiye ilmi veya mesleki bilgiye veya ihtisasa dayanan ve ticari mahiyette olmayan işlerin işverene tabi olmaksızın şahsi sorumluluk altında kendi nam ve hesabına yapılmasıdır…” hükmü yer almıştır.

Mezkur Kanunun 68 inci maddesinde ise; “Serbest meslek kazancının tespitinde aşağıda yazılı giderler hasılattan indirilir:

Mesleki kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için ödenen genel giderler (İkametgâhlarının bir kısmını iş yeri olarak kullananlar, ikametgâh için ödedikleri kiranın tamamı ile ısıtma ve aydınlatma gibi diğer giderlerin yarısını indirebilirler. İş yeri kendi mülkü olanlar kira yerine amortismanı, ikametgâhı kendi mülkü olup bunun bir kısmını iş yeri olarak kullananlar amortismanın yarısını gider yazabilirler.).

….

Mesleki faaliyette kullanılan tesisat, demirbaş eşya ve envantere dahil taşıtlar için Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan amortismanlar (amortismana tâbi iktisadi kıymetlerin elden çıkarılması halinde aynı Kanunun 328 inci maddesine göre hesaplanacak zararlar dahil)….” hükmü mevcuttur.

Öte yandan, 221 Seri numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliğinin 4.2. Binek Otomobillerinin Amortismanları ve Giderleri başlıklı kısmında da;

“35. Öteden beri faaliyette bulunan serbest meslek erbabı, işlerinde kullandıkları halde envanterlerine dahil etmedikleri binek otomobillerini maliyet bedeli ile envanterlerine dahil edebileceklerdir. Maliyet bedelinin tespit edilememesi veya bilinmemesi halinde binek otomobilleri, mükellefler tarafından alış tarihindeki rayice göre tahmin olunacak bedeli ile envantere dahil edilecektir.

…

Yapılan düzenleme sonucu serbest meslek erbabı binek otomobillerinin amortismanlarının yanı sıra bu araçların akaryakıt, bakım, onarım ve sigorta gibi giderlerini hasılatlarından gider olarak indirebileceklerdir. Ancak, bu taşıtların motorlu taşıtlar vergisi, gider olarak dikkate alınmayacaktır….” denilmektedir.

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalara göre;

Sahip olduğunuz home-ofis cinsinden evinizin bir kısmını aynı zamanda iş yeri olarak kullanacağınızdan bu yere ilişkin ayrılan amortisman tutarının yarısının kazancınızın tespitinde gider olarak dikkate alınması mümkün bulunmaktadır.

Serbest meslek faaliyetinizde kullandığınız gayrimenkulün iktisabı için kullanılan banka kredisi dolayısıyla ödenen faizlerin, gayrimenkulün aktife alındığı hesap dönemi sonuna kadar olan kısmının maliyete intikal ettirilmesi zorunlu olup, sonraki dönemlerde ödenen kredi faizlerinin ise maliyete intikal ettirilmesi veya doğrudan gider olarak indirilmesi mümkün bulunmaktadır.

Serbest meslek faaliyetinizde kullanmak üzere satın aldığınız araç için bu otomobilin aktife girdiği hesap dönemi için ay kesri tam ay sayılmak suretiyle kalan ay süresi kıst amortisman ayrılması, amortisman ayrılmayan süreye isabet eden bakiye değerin, itfa süresinin son yılında tamamen yok edilmesi gerekmektedir. Ayrıca, bu şekilde envantere dahil edilen ve işte kullanılan söz konusu araca ilişkin ayrılan amortismanlar ile tamir, bakım, onarım, yakıt ve sigorta giderlerinin serbest meslek kazancın tespitinde ndirim konusu yapılabileceği tabiidir.

Kaynak: İsmmmo, GİB
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) ve TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) enflasyon oranları her ayın ilk haftasında açıklanıyor.

Oranlar açıklandığında on iki aylık ortalamalara göre kira artış oranları da hesaplanabiliyor.

KİRA ARTIŞ ORANI EYLÜL 2021

Eylül 2021 kira artış oranının hesaplandığı TÜFE tablosu açıklandı. TÜİK’in açıklamasına göre TÜFE (Tüketici fiyat endeksi aylık) %1,12 oranında arttı.

Hesaplamaya esas olmak üzere 2005 yılını başlangıç kabul eden TÜFE;

1- 2021 Ağustos ayında bir önceki aya göre %1,12
2- Bir önceki yılın aynı ayına göre %11,65
3- Bir önceki yılın Aralık Ayına göre (2020-Aralık) %19,25
4- On iki aylık ortalamalara göre %15,78 artış gerçekleşti.

Kiranın ne kadar artırılacağı açıklanan On iki aylık ortalama değişime göre hesaplanıyor. Buna göre 2021 EYLÜL ayında kira tutarına en fazla % 15,78 oranında artış yapılacak. 

KİRA ARTIŞ ORANININ YASAL DAYANAĞI NEDİR?

Borçlar Kanunu’nun 343’ncü maddesinde; “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” denilmiştir.

Yine kira bedelinin belirlenmesi başlıklı 344’üncü maddesinde ise “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. (17/1/2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanunun 56’ncı maddesiyle, bu maddenin birinci ve ikinci fıkrasında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir.)

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

KİRA ARTIŞINDA ÜST SINIR NEDİR?

Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinde 17.1.2019 tarihinde yapılan değişiklik ile kira artışlarında üst sınır TÜFE’in on iki aylık ortalaması olarak belirlenmiştir.

TÜİK tarafından yayınlanan Enflasyon ve Fiyat verileri tablosuna göre de; 2021 EYLÜL ayı içindeki kira artışlarında kullanılacak azami oran %15,78 olarak açıklanmıştır. Taraflar bu oranın altında kira tutarı belirlemekte serbest olup, üstünde bir tutar belirleyemezler.

Kaynak: TÜİK
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Av. Semih Akın Çakır
s.cakir@ozgunlaw.com

Giriş

Kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlemiştir. TBK md. 299 uyarınca da kira sözleşmesi “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Kira sözleşmesinde kiralanan şey taşınmaz olabileceği gibi taşınır bir mal da olabilir.

Kira sözleşmesinin her iki tarafa borç yükleyen ve sürekli edimli bir sözleşme olması sebebiyle de kurulan kira ilişkisi taraflar arasında güven tesis etmektedir. Bu güven ilişkisinin, kira ilişkisinin devam ettiği süre boyunca öngörülemeyen bazı sebeplerin ortaya çıkması veya taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranışı yüzünden sürekli borç ilişkisinin sürdürülmesi diğer tarafça mümkün olmaması durumunda güven ilişkisinin zedelenmesi halinde taraflardan biri sözleşmeyi feshetme hakkını haizdir. Bu husus TBK md. 331’de, sözleşmenin olağanüstü fesih halleri başlığı altında önemli sebeple fesih alt başlığı altında düzenlenmiştir. Hükme göre, “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.”

Çalışmamızda TBK md. 331’de hüküm altına alınan kira ilişkisinin önemle nedenle feshi konusu incelenecektir.

I. Feshin Kullanım Şartları

TBK md. 331/I hükmü emredicidir. Sözleşme ile önemli sebeplerle fesih imkânı kaldırılamaz. Olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarının hâkim tarafından durum ve koşullar göz önünde tutularak bağlanacağına ilişkin ikinci fıkra hükümleri emredici nitelik taşımamaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise, kiracı aleyhine genişletilecek şekilde TBK md. 331/II hükmünde düzenleme yapılamaz [1].

Önemli sebeple fesih imkânı eski Borçlar Kanunu’nda yalnızca taşınmaz kiraları için mümkünken, TBK ile bu ayrım giderilmiştir. Bu haliyle önemli sebeple fesih hali hem taşınmaz kiraları için hem de taşınır kiraları için uygulanabilecektir.

Yine eski Borçlar Kanunu’nda önemli sebeple fesih imkânı belirli süreli kira sözleşmeleri için mümkünken TBK’da bu ayrım kaldırılmış olup hem belirli süreli kira sözleşmesi hem de belirsiz süreli kira sözleşmesi için önemli sebeple fesih imkânı getirilmiştir.

A. Kira Sözleşmesinin Devamını Çekilmez Kılan Önemli Sebebin Varlığı

Önemli sebep, fesih beyanında bulunan için kira ilişkisinin devam etmesini çekilmez hale getiren olgudur. Önemli neden taraflardan birinin ya da her ikisinin kusurundan kaynaklanabileceği gibi taraflara atfedilmeyen sebeplerden de doğabilir. Hiç şüphesiz bu sebep olağanüstü bir ağırlık taşımalıdır. Hangi sebebin bu nitelikte olduğu, her bir kira sözleşmesi açısından tarafların menfaatleri karşılaştırmak suretiyle tespit edilmelidir. Kısaca söz konusu önemli sebep taraflar arasındaki kira ilişkisini çekilmez kılmalıdır. Kiracının başka bir şehre tayini çıkması, kiracının kiraya vereni darp etmesi vb. gibi sebepler önemli nedenlerdir.

B. Çekilmezlik

Kira ilişkisinin önemli sebeple fesih olunabilmesi için feshi gerekli kılan bir nedenin varlığının yanı sıra söz konusu neden dolayısıyla, mevcut kira ilişkisinin devamının çekilmez bir hal alması gerekmektedir. Kira ilişkisine etki eden durumlardan hangilerinin kira ilişkisini çekilmez hale getirdiğinin tespiti genel manada mümkün olamayacağından her somut olayın kendisine has özellikleri dikkate alınmak suretiyle çekilmezliğin varlığı tespit olunmalıdır [2]. Çekilmezlik unsurunun hukuki dayanağını ahde vefa ilkesi ve dürüstlük kuralı oluşturur.

Çekilmezliğe yol açan olgunun geçici olduğu durumların önemli bir fesih sebebi teşkil etmeyeceği ifade edilmektedir. Ancak burada değerlendirilmesi gereken husus, bu sebebin ne kadar süre devam edeceğidir. Her ikisi de “geçici” olarak nitelendirilebilse dahi, birkaç ay devam edecek çekilmez bir olgu ile birkaç yıl devam edecek olgunun aynı şekilde değerlendirilebilmesinin mümkün olmadığı açıktır. Süre uzadıkça çekilmezliğin gerçekleştiğini kabul etmek daha kolay olacaktır.

Yine sözleşmenin kurulduğu esnada önemli sebebin varlığını bilen bir kişinin önemli sebebe dayanarak sözleşmeyi feshetmesi mümkün değildir. Bununla birlikte aynı durum sözleşmenin kurulduğu sırada önemli sebebin öngörülmesi durumunda da geçerlidir. Yargıtay bir kararında kiraya verenin, kira konusu arsayı kira sözleşmesinin devamı süresi içerisinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide vermesi nedeniyle sözleşmenin önemli sebeple feshini isteyemeyeceği, öngörülebilirlik koşulunun söz konusu olayda mevcut bulunmadığı belirtmiştir [3].

Kusur

Önemli sebebin varlığının meydana gelmesinde tarafların kusuru fesih bildiriminin muhatabı ve fesheden açısından farklı sonuçlar doğurabilmektedir. Öncelikle belirtmek gerekir ki, önemli sebeple fesih için fesih bildirimi muhatabının kusuru şart değildir. Başka bir deyişle önemli sebep bağımsız bir olguya dayanabilir.

Öte yandan, önemli sebebe dayanarak sözleşmeyi feshetmek isteyen tarafın, önemli sebebin ortaya çıkmasında kusuru bulunmamalıdır. Bu husus dürüstlük kuralının bir gereğidir.

Bazı durumlarda ise, önemli sebebin dayanağını oluşturan olgu, her iki tarafın kusurlu davranışından kaynaklanabilir. Böyle bir durumda, sözleşmeyi önemli sebeple feshetmek isteyen taraf, fesih bildiriminin muhatabına oranla daha az kusuruyla önemli sebebe yol açmışsa, TBK madde 331’e dayanarak kira sözleşmesini feshedebilecektir.

Önemli Sebeple Fesihte Süre

TBK m.331’e göre, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin ortaya çıkması halinde, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Buna göre tarafların TBK md. 329 ve 330’da yer alan fesih sürelerine uyması gerekir.

Fesih bildiriminin süresi kira sözleşmesinin konusu bir taşınmaz ya da taşınır yapı ise en az üç ay, taşınır ise en az 3 gün, yok eğer kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan bir taşınır ise en az bir ay öncesidir. Bu sürede fesih beyanının muhataba ulaştırılması gereklidir. [4]

Ancak önemli sebebin ortaya çıkmasının ardından uygun süre içinde fesih beyanında bulunulsa da kira sözleşmesi derhâl sona ermez. Kanunda bu konuda “yasal fesih bildirim sürelerine” uyulacağı belirtildiğinden, fesih beyanı ancak bu sürelerin sonunda etkisini gösterebilecektir

SONUÇ

TBK’nın 331. maddesinde düzenlenen önemli nedenle kira sözleşmesinin feshedilmesi hükmü, taraflar arasında sürekli edimli bir sözleşme olan kira sözleşmesinin güven zemini üzerine kurulduğunu kabul ederek sözleşmenin taraflarca çekilmez hale gelmesi halinde, güven ilişkisinin ortadan kalktığı gerekçesiyle taraflara sözleşmeyi feshetme imkânı tanımıştır.

Bu haliyle kira ilişkisinin taraflarından, kira ilişkisinin çekilmez olmasında kusuru bulunmayan veya daha az kusurlu kimse sözleşmeyi önemli nedenle fesih hükmüne dayanarak feshedebilecektir. Ancak fesih süresi kanunda özel olarak düzenlenmiş olması sebebiyle, önemli sebeple fesih ihbarının muhataba ulaştığı zaman değil, kanunda öngörülen sürelerde geçerlilik kazanacaktır.

Av. Semih Akın Çakır

Kaynakça:

1. Zevkliler, Aydın. Gökyayla, Emre. – Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri / Turhan Kitapevi

2. Şahin, Halil İbrahim. / Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi / Yüksek Lisans Tezi, 2016

3. Yarg. 3.HD. 22.03.1999, 2310/2904

4. Şahin, Halil İbrahim. / Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi / Yüksek Lisans Tezi, 2016

Kaynak: Av. Semih Akın Çakır – İçerik, Özgun Law firmasının özel izni ile yayınlanmıştır. Yazıya ilişkin tüm hak ve sorumluluk yazara aittir.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

YAZARIN DİĞER YAZILARI

Dikey Anlaşmalarda Yeniden Satış Fiyatının Belirlenmesi

Kişiliğin Korunması

İş Yerinde Mobbing

Ticari Reklamlarda Doğruluk ve Dürüstlük İlkesi Üzerine İnceleme

Kiracınız kira ödemesi üzerinden yapması gereken tevkifatları beyan edip ödenmesinden sorumludur. Dolayısıyla tevkifatlar beyan edilmemiş olsa bile, mülk sahibi olarak vereceğiniz Gelir Vergisi beyannamesinden mahsup edebilirsiniz.
Ancak vergi sorumlusunun kiraya ilişkin tevkifatları beyan etmediğini ve ödemediğini bağlı olduğunuz vergi dairesine bildirmeniz gerekir.

AÇIKLAMA : İlgili Vergi Dairesi tarafından vergi sorumlusunun bağlı olduğu vergi dairesine Gelir Vergisine ilişkin tevkifatların yapılmadığı iletilir ve verginin tahakkuku veya tahsili için gerekli işlemlere başlanır.

Ticari kazanç elde ediyorum. Evimi iş yeri olarak da kullanırsam, ödediğim kira bedeli üzerinden tevkifat (stopaj/kesinti) yapmalı mıyım?

Oturduğunuz evin bir kısmını veya tamamını aynı zamanda iş yeri olarak da kullanırsanız, evin tamamı iş yeri olarak kabul edilir. Dolayısıyla ev için ödediğiniz kira, tevkifata (stopaj/kesinti) tabi kira niteliği kazanır. Bu nedenle mülk sahibi adına tevkifat yapmalısınız.

Tevkifat (stopaj/kesinti) yapmakla yükümlü bir mükellefim. Gayrimenkulün içindeki demirbaşlar için ayrıca kira ödediğimde tevkifat(stopaj/kesinti) yapmalı mıyım?

Gayrimenkul için yapılan ödeme dışında demirbaşlar için de kira ödemesi yapıyorsanız, bu ödeme üzerinden de tevkifat (stopaj/kesinti) yapmalısınız.

Kira ödemesini çek/senet ile yapıyorum. Tevkifatı (stopaj/kesinti) hangi tarihi dikkate alarak yapmalıyım?

Çek/senet bir nakit ödeme aracıdır. Vadeli çek/senet düzenlemek suretiyle yapılan kira ödemeleri, çeklerin /senetlerin düzenlenme tarihi itibariyle hesaben ödenmiş kira bedeli sayılır. Bu nedenle düzenlendiği tarihte tevkifat (stoapj/kesinti) yapmalısınız.

Kiracım 6 aylık kira ödemesine rağmen 12 aylık tevkifatı (stopaj/kesinti) beyan edip ödemiş. Beyannamemde adıma yapılan tevkifatların (stopaj/kesinti) tamamını düşebilir miyim?

GMSİ Beyannamesinde, elde ettiğiniz 6 aylık kira gelirini beyan edeceğiniz için 6 aylık dönem için tevkifatı (stopaj/kesinti) düşebilirsiniz. Kalan 6 aylık tevkifatı (stopaj/kesinti) ise 6 ayın kira bedelini ne zaman tahsil edebilirseniz, o yıl için vereceğiniz beyannamede düşebilirsiniz.

AÇIKLAMA: Eğer kiracınız 6 ay sonra iş yerini boşalttı ise; sonraki aylar için kira ödemesi olmayacağından, bu tarihlere ilişkin olarak ödenen tevkifatlar(stopaj/kesinti) fazla ve yersiz ödenen vergi niteliği kazanır. Beyannamenizde elde ettiğiniz gelire isabet eden tevkifatı (stopaj/kesinti) gösterebilirsiniz.

İş yeri olarak kullandığım gayrimenkulün kirasını mükellefiyetimi sonlandırdıktan sonra ödedim. Tevkifat (stopaj/kesinti) yapmalı mıyım?

Mükellefiyeti sonlandırdıktan sonra tevkifat (stopaj/kesinti) yapma yükümlülüğü olan mükelleflerden biri olmayacağınız için, terk tarihinden sonra yaptığınız kira ödemelerinde gelir vergisi tevkifatı (stoapj/kesinti) yapmazsınız.

Kira geliri elde ediyorum. Geçmiş /gelecek dönem kira gelirlerinin tevkifatı (stopaj/kesinti) ne zaman yapılmalı?

Geçmiş dönem kira bedellerinin sonradan tahsil edilmesi veya gelecek dönemlerin kira bedellerinin peşin tahsil edilmesi tevkifatın (stopaj/kesinti) yapılacağı ve beyan edileceği dönemi değiştirmeyecektir. Kira ödemesi ne zaman yapıldıysa tevkifat da (stopaj/kesinti) o dönem yapılır ve beyan edilir.

AÇIKLAMA: Bir takvim yılı içinde geçmiş yıllara ait olan nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edilen yılın geliri olarak beyan edilir ve tevkifatlar beyannamede bu dönemde gösterilir.

Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ait olduğu dönemin geliri olarak ilgili yıllarda beyan edilir ve tevkifatlar beyannamede ilgili dönemlerde gösterilir.

Kaynak: GİB
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

İş yeri kiralarından kesilen veya kesilmeyen GV stopajını Mal sahibi yıllık beyannamesinde hesaplanan vergiden mahsup eder.

Kiracının GV stopajını ödememesinden dolayı mal sahibinin sorumluluğu yoktur. Sorumlu Kiracıdır. Ancak Mal sahibi Yıllık GV beyannamesinde iade çıkması halinde kiracının GV stopajını ödemedikce iade veya mahsup işlemi yapılmaz.

Kaynak: İsmmmo
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir.Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Ertuğrul KILIÇ
SMMM, Bağımsız Denetçi Sorumlu Ortak
ertugrul.64@gmail.com

Son yıllarda ev sahibi olanlar ve evlerini kiraya verenler, Mart ayı geldiğinde vergi ödeyecek miyim diye bir telaşa düşmektedirler. Öncelikler kira geliri elde edilen unsurlar neler, bunlardan elde edilen tutarlar ne zaman beyan edilir, kira alınmaz ise beyan edilir mi, ne zaman çıkan vergiler ödenir ve en çok ihtiyaç duyulan ve bilinmesi gereken durumları açıklamaya çalıştım.

Kira Gelirlerinin Unsurları Nelerdir?

Gayrimenkul bütüne zarar vermeden nakli mümkün olmayan iktisadi unsurları ifade etmektedir. Gelir vergisi kanunumuz bu kavramı biraz daha kapsamlı değerlendirerek, hukuken menkul mal niteliğindeki bir kısım iktisadi unsurların da gayrimenkul kavramına dâhil etmektedir.

Gayrimenkul sermaye iradının ( kira vergisi) mükellefleri kimlerdir. Gelir vergisi kanunun 70’ci maddesinde belirtilen mal ve hakları kiraya veren sahipleri, mutasarrıfları, zilliyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ve kiracılarıdır.

Mülkiyet hakkına sahip olanlar, mal ve haklara sahip veya malikleri tasarruf edeceği gibi bazen bunların dışındaki kimselerde tasarruf edebilirler. Bunlara mutasarrıf denilmektedir. Menkul ve gayrimenkul malları el altında bulunduran ve bu mallar üzerinde fiili bir egemenlik kuran kişilere Zilliyet denilmektedir.

Bir gayrimenkul üzerinde bir intifa veya kullanımına rıza göstermeyi veyahut mülkiyete has bazı hakların kullanılmasından çekinmeyi ifade eden ve diğer bir gayrimenkul veya şahıs lehine ayni bir hak tesisini ihtiva eden külfete irtifak hakkı denmektedir.

Başka bir kimseye ait menkul ve gayrimenkul malları ve haklar üzerinde tam bir yararlanma ve kullanma hakkını veren şahsi irtifak hakkıdır.

Gayrimenkul sayılan mal ve haklar, sahipleri tarafından kiraya verilebileceği gibi, bunları kira ile tutanlar bunları kiraya verebilir, bunlara da kiracı diyoruz.

Bunlar Gayrimenkul sermaye iradının unsurlarıdır. Bunları geniş bir biçimde yazamayacağım. Daha çok tasarruf aracı olarak alınan binaların kiraya verilmesinin gelir vergisinin konusuna giren kısmı ele alacağım. Bunun için Kiralamaya ait konut ticari işletmenin aktifinde kayıtlı olmamalıdır.

Kira Geliri Ne Zaman Elde Edilmiş Sayılır?

Vergi kanunumuz da kural, Kira gelirlerinin tahsili esastır. Yani evinizi kiraya verdiniz ama kiraları tahsil edemediniz. Kiracı kirayı ödemeden bırakıp gitti. Tahsil edilmeyen kira tutarı beyan edilmeyecektir. Ya da evinizi kiraya verdiniz iki yıllık (2020-2021 yıllarını kapsasın) peşin aldınız. Peşin tahsil edilen kiralar ise tahsil edildiği yıl değil, ilgili olduğu yılda beyan edilecektir. Peşin aldığınız kiranın 2020 yılına isabet eden tutarı 2021 yılının Mart ayında, 2021 yılına isabet eden peşin alınan kirayı 2022 yılı mart ayında beyan edilecektir.

Yabancı parayla kiraya ( Dolar, Euro vb. gibi) verilen gayrimenkullerinizin, elde edilen tutarları tahsil edildiği tarihteki merkez bankası döviz alış kuru veya Gelir İdaresinin yayınlamış olduğu kur var ise bu kur ile Türk Parasına çevrilir ve bu tutar üzerinden beyan edilir.

Kira bedelinin para dışındaki bir değerle tahsili halinde, tahsil edilen kira emsal bedelle değerlenerek tutarı bulunur.

Kira Gelirlerini Beyan Etmek Zorunda Olanlar Kimlerdir?

Sadece gelirleri gayrimenkul sermaye iradından ibaret olanlar, 2020 yılında tahsil etmiş oldukları kira gelirleri tutarı;

• Konut kira geliri 6.600 liralık istisna tutarını aşanlar (2020 yılı için)
• İş yeri kira geliri brüt tutarı 49.000 lira olan beyanname verme sınırını aşanlar

(49.000 liralık sınırın aşılıp aşılmadığının tespitinde, iş yeri kira gelirleri ile mesken kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınır.) (2020 yılı için)

• Stopaja ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirleri toplamı 2.600 liralık beyanname verme sınırını aşanlar.2020 yılı kira gelirleri için beyanname vereceklerdir.

Yukarıda geçen 2.600 liralık sınır beyanname verme sınırı olup, gelir tutarının bu tutarı geçmesi durumunda tamamı vergiye tabidir.

Kişiye Ait Gelirin Toplanmasında Kira Geliri Beyan Edilecek Mi?

2020 yılı konut kira hâsılatının 6.600 liralık kısmı gelir vergisinden istisnadır. Ancak bir kişiye ait gelirin yıllık beyanname ile verilmesi durumunda aşağıdaki durumların gerçekleşmesi halinde İstisnadan yararlanamazlar.

• Ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve irat elde edenlerden, 2020 yılı için bu gelirleri toplamı 180.000 lirayı geçenler,
• İstisna tutarının üzerinde kira geliri elde edip bu geliri beyan etmeyenler ile eksik beyan edenler,
• Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı için beyanname verenler,

Gelir elde edilen, konut birden fazla kişi ile ortaklık halinde ise istisna tutarı, ortak olan bütün kişiler için ayrı ayrı uygulanır. Bir kişinin birden fazla konuttan kira elde etmesi halinde istisna,  bir defa uygulanır. Bunun nedeni, istisna konut için değil kira gelirini elde eden için uygulanmaktadır.

Kira Gelirinden İndirilecek Giderler Nelerdir?

Kira geliri beyan edilirken, kanunumuzda iki yöntem bulunmaktadır. Kira geliri elde eden kişi bu yöntemlerden birini seçmek durumundadır.

Götürü gider yöntemi; Götürü gider uygulamasında, gerçek giderlere bakılmaksızın kira gelirinin %15’i götürü olarak matrahtan indirilebilir. Götürü gider usulü hem konut hem de işyeri kira gelirleri için geçerlidir. Ancak bu usulün seçilmesi durumunda iki yıl bu usulden geriye dönülemez.

Gerçek gider yöntemi; Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’ci maddesinde sayılan giderler indirilebiliyor. Gerçek gider yönetimini seçen kişiler açısından istisnaya isabet eden tutar elde edilen kira tutarından indirilememektedir.( Bu maddenin detayında gerçek indirilebilecek giderler tek tek sayılmıştır. Bu yöntemi seçenler bu giderleri beyanname üzerinde indirebilirler.)

Kira Geliri Beyan Edilmez veya Eksik Beyan Edilirse Ne ile Karşılaşılır?

Kira gelirlerinin beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumun da;

Konut kira gelirleri için uygulanan ve tutarı 6.600 lira olan istisna hakkı kaybedilir.

Beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen gelir tutarı tespit edilirse, beyan edilmeyen tutar kadar gelir vergisi tarh edilir ve verginin bir katı tutarında vergi ziyaı cezası kesilir.

Zamanında ödenmeyen vergi tutarı üzerinden oranında gecikme faizi ödenir. (aylık %1,60) Beyanname verilmemesi nedeniyle I. derece usulsüzlük cezası kesilir.( iki kat olarak)

Beyan Edilen Vergi Ne Zaman Ödenir?

Beyanname verildikten sonra hesaplanan verginin iki eşit taksitte (Mart – Temmuz) ödenmesi yapılabilir.

Kaynak: Ertuğrul KILIÇ, SMMM – Bağımsız Denetçi Sorumlu Ortak Özel İzni ile yayınlanmıştır. Yazının Tüm hakları ve sorumluluğu yazara aittir.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

YAZARIN DİĞER YAZILARI

İşletmelere Vergi Yapılandırılması Yerine, Karşılıksız Sermaye Konulmalı

Esnek Çalışma Kıdem Tazminatının Ölüm Fermanı 

Kıdem Tazminatı – Tamamlayıcı Emeklilik Ve Çalışma Hayatına Etkileri-3

Kıdem Tazminatı – Tamamlayıcı Emeklilik Ve Çalışma Hayatına Etkileri-2

Kıdem Tazminatı – Tamamlayıcı Emeklilik Ve Çalışma Hayatına Etkileri

Pandemi Sürecinde Çalışılmadan Geçen Sürelerin Kıdem Tazminatına Etkisi

KOBİ’ler İçin Borçlandırma Yerine, Sermaye Katılım Ortaklığı Kurulmalı

İşletmelerin Binek Otomobil Maliyetlerinin Giderleştirilmesi Ve Amortisman Kâbusu Bitmiyor!

VUK 353/1‘de Yapılan Değişiklik Ve Elektronik Faturada Ceza Uygulaması.

Elektronik Fatura Yerine Kâğıt Fatura Kesilirse Ceza Uygulanabilir Mi?

Erol TÜRK
Avukat
eturk@3ehukuk.com

Mülkiyeti devreden özel borç ilişkilerinin bir türü olan “mal değişim sözleşmeleri” yazımızın konusunu teşkil etmektedir. Borçlar Kanununun 282. ci maddesi mal değişim sözleşmesini şöyle tanımlamaktadır:

“Mal değişim sözleşmesi taraflardan birinin diğer tarafa bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini, diğer tarafın da karşı edim olarak başka bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini devretmeyi üstlendiği sözleşme türüdür.”

818 sayılı eski Borçlar kanununda bu maddenin karşılığı yoktur. Bu madde yeni bir düzenleme olarak borçlar kanununa girmiştir.

Satış sözleşmesine ilişkin hükümler, mal değişim sözleşmesine de uygulanır; buna göre taraflardan her biri, vermeyi üstlendiği şey bakımından satıcı, kendisine verilmesi üstlenilen şey bakımından alıcı durumundadır. Kısaca bu tür sözleşmede taraflar hem alıcı ve hem de satıcı konumundadır. Mal değişim sözleşmelerinde taraflardan her biri diğerine karşı teslim ettiği malların ayıplarından ve üçüncü kişilerin zaptlarından aynen satış sözleşmesinde olduğu gibi sorumludur.

BAĞIŞLAMA -HİBE- SÖZLEŞMESİ:

Bağışlama sözleşmesi de mülkiyeti devreden sözleşmelerdendir. Borçlar Kanununun 285. ci maddesinde bağışlama sözleşmesi şu şekilde tanımlanmıştır.

“Bağışlama sözleşmesi, bağışlayanın sağlar arası sonuç doğurmak üzere, malvarlığından bağışlanana karşılıksız olarak bir kazandırma yapmayı üstlendiği sözleşmedir.”

Henüz edinilmemiş olan bir haktan feragat etmek veya bir mirası reddetmek, bağışlama sözleşmesi değildir.

Ahlaki bir ödevin yerine getirilmesi de bağışlama sayılmaz.

Eski Borçlar Kanununun 234.cü maddesinde ise: “Bağışlama hayatta olan kimseler arasında bir tasarruftur ki, onunla bir kimse, mukabilinde bir ivaz taahhüt edilmeksizin malının tamamını veya bir kısmını diğer bir kimseye temlik eder.” Şeklinde tanımlanıyordu.

Kanunun bağışlamayı tarifi hukukçular tarafından eksik bulunduğu için eleştirilmiştir.

Özellikle metindeki “tasarruf tabiri” üzerinde durarak tasarruf tabirinin biri “hukuki muamele” demek olan geniş, diğeri de iltizami muamelelerin karşısında yer alan ve bir hakka doğrudan doğruya tesir icra eden “tasarrufi muamele” demek olan dar ve teknik iki anlamı vardır. ( Prof Feyzioğlu )

Bağışlama her zaman tasarruf muamelesi tarzında tecelli etmez. Örnek, elden hibe tasarrufi bir işlemdir. Ancak bağışlama taahhüdü ancak bağlayıcı bir işlemdir. Mülkiyet henüz karşı tarafa devredilmemiştir.

Doç. F.Bedii Tongsir ise “ Bağışlama hayatta olan kimseler arasında kazandırıcı işlem teşkil eden bir akittir ki, onunla bir kimse, karşılığında eşit bir ivaz ( edim ) olmaksızın ve bağışlama iradesine dayanarak kendi mal varlığı ile başka bir kimseyi zenginleştirir.” Şeklinde tanımlamıştır. ( Doç.F.Bedii Tongsir Hibe Akitleri )

Yeni Borçlar Kanununun tanımına göre; bağışlama sözleşmesi ile bağışlayan malvarlığından karşılıksız olarak diğer bir kimsenin mal varlığını zenginleştirmeyi üstlenmektedir. Eski kanundaki tarifte yer alan tasarruftur ki ve temlik ibaresi yeni kanunda yer almamıştır.

Bağışlamanın Unsurları nelerdir?

a- Geçerli bir bağışlamanın söz konusu olabilmesi için bağışlayanın kendi malvarlığından bir başkasının lehine kazandırıcı bir işlem yapması gerekir. Bilindiği üzere malvarlığında artış sağlayan her yüklenme veya artırım işlemi, kazandırıcı bir işlemdir.

Bağışlama ile birlikte, bağışta bulunan kimsenin malvarlığı bağışladığı miktar oranında azalır. Lehine bağış yapılan kimsenin malvarlığı ise aynı oranda artar. Bu nedenle bağışın kazandırıcı işlem unsuru mutlaktır. Bağışlayanın bağışlamayı kendi malvarlığından yapması zorunludur. Bağışlayan başkasının malvarlığından bağış yapamaz. O zaman bağış geçerli olmaz. Evladın bakıma muhtaç annesine, babasına veya kardeşine yaptığı para yardımı bağış sayılmaz.

Burada bağış yapanın ehliyeti önemlidir. Borçlar Kanununun 286. cı maddesine göre:

“Fiil ehliyetine sahip olan herkes, eşler arasındaki mal rejiminden veya miras hukukundan doğan sınırlamalar saklı kalmak üzere, bağışlama yapabilir.”

Bağışlamayı izleyen bir yıl içinde başlatılmış bir yargılama sonucunda bağışlayanın, savurganlığı yüzünden kısıtlanmasına karar verilirse, o bağışlama mahkemece iptal edilebilir.”

Yasaya göre bağışlama yapanın medeni hakları kullanma salahiyetine sahip olması gerekmektedir. Yine yasaya göre bağışlama yapan evli bir kimse ise öncelikle karı koca arasında ki mal rejimine bakılacaktır. Taraflar arasında mal ortaklığı rejimi varsa yapılan bağış geçerli olmaz. Mal ayrılığı rejiminde de bağış yapan eşin saklı payına tecavüz etmeden bağış yapabilir.

b-Bağışlamanın karşılıksız bir kazandırıcı işlem olması gerekir. Mülkiyeti devreden bir işlem olmasına rağmen bağış, satım ve trampa gibi aynı guruba giren diğer sözleşmelerden bu unsuru ile ayrılır. Satım belli bir para karşılığı, trampa ise mala karşı mal takası şeklinde yapılmasına rağmen bağış tamamen karşılıksızdır. Bağış sözleşmesinin hukuki sebebi karşılıksız olmasıdır.

c- Bağışlama kural olarak tek taraflı bir anlaşmadır. Bağışın gerçekleşmesi için bağışlayan ile bağış yapılan kimsenin karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları şarttır. Tıpkı satımda olduğu gibi icap ve kabul şartı bağışta da aranır. Hiç kimseye istemeden bir bağış yapılamaz. Bağışı kabul şartı yazılı olmak zorunda değildir. Şekle tabi değildir. Gizliden de bağış kabul edilir.

Borçlar Kanununun 287.ci maddesinde ise bağışlanan için ehliyet şartı düzenlenmiştir. Madde metnine göre: “Fiil ehliyeti bulunmayan kişi ayırt etme gücüne sahipse, bağışlamayı kabul edebilir. Ancak, bağışlananın yasal temsilcisi bu kişinin bağışlamayı kabulünü yasaklar veya bağışlanılan şeyin geri verilmesini emrederse, bağışlama ortadan kalkar.”

Bağışlamayı kabul eden kural olarak herhangi bir borç altına girmediği için temyiz kudretine sahip olması yeterli görülmüştür.

Bağışlama bir sözleşme olduğu için iki tarafın mevcut olması- bağışlayan ve bağışlanılan- şarttır. Tarafların hakiki veya hükmi şahıs olması fark etmez. Ancak hükmi şahsiyeti bulunmayan bir guruba veya topluluğa yapılan bağış geçerli sayılmaz.

Bağışlama kural olarak tek taraflı bir anlaşma olmakla beraber iki taraflı bir hukuki işlemdir. Bağışlamanın gerçekleşmesi için lehine bağış yapılanın bağışı kabul iradesini açıklaması şarttır.

d-Bağışlama, yaşayanlar arasında yapılan bir işlemdir. Eğer bağışlama ölüme bağlanmış olursa o takdirde bağış değil ölüme bağlı bir tasarruf söz konusu olur.

e- Geçerli bir bağışlamanın olması için bağışlayanın malvarlığında meydana gelen azalma ile lehine bağış yapılan kimsenin malvarlığında ki çoğalma arasına illiyet bağı olmalıdır.

Yasal olarak geçerli bir bağışlamanın söz konusu olabilmesi için mutlaka bağış yapanın malvarlığında bir azalma, lehine bağış yapılanın ise malvarlığında bir zenginleşme olmalıdır. Henüz kazanılmamış bir haktan vazgeçen kimse malvarlığında artışı ret etmiştir.

Bu bağışlama sayılmaz. Ancak kazanılmış bir haktan vazgeçme diğer şahıs yönünden bağış olarak kabul edilebilir.

Bir mirası veya belli bir malın vasiyetini ret etmek bağışlama sayılmaz. Mirası ret etmek tek taraflı bir hukuki işlemdir. Bağış ise iki taraflı bir hukuki işlemdir. Ayrıca mirası ret etmek özel koşullara tabidir.

Yasal olarak ahlaki bir görevi yerine getirmek de bağış sayılmaz. Ahlaki bir görevi yerine getirmek eksik borçlardandır. Ahlaki bir borcun yerine getirilmemesi halinde uygulanacak bir yaptırım yoktur. Bu tür borçların yaptırımı hukuki olmayıp kişinin ahlakına ve vicdanına kalmıştır.

Borçlar Kanununun 288. ci maddesi bağışlamanın kurulmasını düzenlemektedir.

“Bağışlama sözü vermenin geçerliliği, bu sözleşmenin yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Bir taşınmazın veya taşınmaz üzerindeki ayni bir hakkın bağışlanması sözü vermenin geçerliliği, ancak resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

Şekle uyulmaması sebebiyle geçersiz olan bağışlama sözü verme bağışlayan tarafından yerine getirildiğinde, elden bağışlama hükmündedir. Ancak, geçerliliği resmi şekle bağlanmış olan bağışlamalarda bu hüküm uygulanmaz.”

Borçlar Kanununun 289. cu maddesi elden bağışlamayı düzenlemiştir. Madde metnine göre: “elden bağışlama, bağışlayanın bir taşınırını bağışlanan kimseye teslim etmesiyle kurulmuş olur.” Elden bağışlama herhangi bir şekle tabi değildir. Elden bağışlama teslim ile tamamlanır. Anlaşmanın doğumu ile birlikte ifa edilir.

Koşullu bağışlama yapılabilir mi?

Bağışlama bir koşula bağlı olarak da yapılabilir. Yerine getirilmesi bağışlayanın ölümüne bağlı olan bağışlama da, vasiyete ilişkin hükümler uygulanır. Yukarıda açıkladığımız gibi bağış yaşayanlar arasında yapılan bir anlaşmadır. Bu nedenle sonuçları işlemi yapanın ölümünden sonra hüküm doğuracak mahiyette olan bağışlar ölüme bağlı tasarruflara ait hükümlere tabi olur. ( B.K. md. 290 )

Yüklemeli Bağışlama Borçlar Kanununun 291.ci maddesi “bağışlayan bağışlamasına yüklemeler koyabilir. “demekte ve bu yüklemelerin nasıl olacağını düzenlemektedir.

Bağışlayan, sözleşme gereğince bağışlanan tarafından kabul edilmiş olan yüklemelerin yerine getirilmesini isteyebilir.

Kamu yararına olarak bağışlamaya konulmuş olan bir yüklemenin yerine getirilmesini isteme yetkisi, bağışlayanın ölümünden sonra, ilgili kuruma geçer. Bu tip bağışlama daha bağışlayanın yaşarken borç doğuran bir anlaşma olduğundan ölüme bağlı tasarruflardan ve miras sözleşmelerinden ayrılır.

Bağışlama konusunun değeri, yüklemenin yerine getirilmesi masraflarını karşılamaz ve aşan kısım kendisine ödenmezse bağışlanan, yüklemeyi yerine getirmekten kaçınabilir.

Bağışlayana dönme koşullu bağışlama yapılabilir mi?

Bağışlayan, lehine bağış yaptığı kimsenin kendisinden önce ölmesi durumunda, bağışlama konusunun- bağışladığı şeyin- kendisine dönmesi koşulunu koyabilir.

Bağışlama konusu, taşınmaza veya taşınmaz üzerindeki bir ayni hakka ilişkin ise, bağışlayana dönme koşulu tapu siciline şerh verilebilir. ( B.K. md. 292 )

Bir kimse başkasına bağışlamayı önerdiği bir malı, başka mallarından fiilen ayırmış olsa bile, bağışlananın kabulüne kadar, bağışlama önerisini geri alabilir. (B. K.md.293 )

Bağışlayanın sorumluluğu: Bağışlayan, bağışlamadan doğan zarardan bu zarara kendi ağır bir kusur ile sebep olmadıkça, bağışlanana karşı sorumlu değildir.

Bağışlayan, bağışlanılan şey veya alacak hakkında ayrıca garanti sözü vermişse bununla sorumlu olur. ( B.K. md. 294 )

BAĞIŞLAMANIN HÜKÜMLERİ:

Bağışlayan bağışlamayı taahhüt ettiği şeyin mülkiyetini, lehine bağış yapılan kimseye devir ve teslim etmek zorundadır. Bağışlanılan şey bir miktar para ise, bağışlayan taahhüt ettiği miktarı ödemekle yükümlüdür.

Bağışlanan şey nedeniyle lehine bağış yapılan bir zarara uğramışsa bağışlayan hile ve ağır kusuru halinde bu zararlardan sorumludur. Örneğin bağışlanan canlı bir hayvansa ve bağışlayan hayvanın bulaşıcı mikrop taşıdığını bildiği halde lehine bağış yapılandan bu durumu gizlerse bağışlama yapan lehine bağış yapılanın bu yüzden uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.

Bağışlanılan şey ayıplı ise, bağışlayan bağışladığı şeyde ki ayıbı lehine bağış yaptığı kimseye bildirmek zorundadır. Bağışlanılan malın ayıplı olduğunu biliyorsa ve bu şekilde bağışı kabul ediyorsa bağışlayana karşı ayıptan dolayı bir talepte bulunamaz.

Bağışlayan, bağışlama taahhüdünde bulunduktan sonra ekonomik durumunda olağanüstü bir bozulma meydana gelirse, bağışlama taahhüdünden dönebilir.

Borçlar Kanununun 295. ci maddesi bağışlamanın hangi hallerde geri alınabileceğini düzenlemiştir. Bağışlayan, bağışlamayı veya bağışlama sözünü şu hallerde geri alabilir.

a- Bağışlanan, bağışlayana veya yakınlarından birine karşı ağır bir suç işlemişse,

b- Bağışlanan, bağışlayana veya onun ailesinden bir kimseye karşı kanundan doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranmışsa,

c- Bağışlanan, yüklemeli bağışlamada haklı bir sebep olmaksızın yüklemeyi yerine getirmemişse bu gibi durumlarda bağışlamayı geri alabilir.

Borçlar Kanununun 296.cı maddesi bağışlama sözü vermenin geri alınması ve ifadan

Kaçınmanın koşullarını düzenlemektedir. Bağışlama sözü veren şu durumların gerçekleşmesi halinde bağışlama sözünü geri alabilir ve ifadan kaçınabilir.

a-Elden bağışlanılan bir malın geri verilmesini isteyebileceği sebeplerden biri varsa,

b-Ekonomik durumu sonradan sözün yerine getirilmesini kendisi için olağanüstü ağır

kılacak ölçüde değişmişse,

c-Bağışlama sözü verdikten sonra, kendisi için yeni aile yükümlülükleri doğmuşsa ve

bu yükümlülükleri önemli ölçüde ağırlaşmışsa,

Bağışlama sözü verenin borcunu ödeme güçsüzlüğü belirlenir veya iflasına karar verilirse, ifa yükümlülüğü ortadan kalkar.

Geri alma hakkının süresi ve mirasçılara geçmesi:

Bağışlayan, geri alma sebebini öğrendiği günden başlayarak bir yıl içinde bağışlamayı geri alabilir.

Bağışlayan bir yıllık süre dolmadan ölürse, geri alma hakkı mirasçılarına geçer ve mirasçıları bu sürenin sona ermesine kadar bu hakkı kullanabilirler.

Bağışlayan, sağlığında geri alma sebebini öğrenememişse, mirasçıları, ölüm tarihinden başlayarak bir yıl içinde bağışlamayı geri alma hakkını kullanabilirler.

Bağışlanan, bağışlayanı kasten ve hukuka aykırı olarak öldürür veya onun geri alma hakkını kullanmasını engellerse, mirasçıları bağışlamayı geri alabilirler.

Bağışlayanın ölümü halinde ne olacaktır?

Bağışlama sağlar arasında yapılan bir anlaşmadır. Bağışlama bir malın devir ve teslimi için yapılmış ise ve devir teslim işlemi tamamlanmışsa- ifa gerçekleşmişse- bağışlayanın ölümü durumu değiştirmez.

Ancak bağış dönemsel olarak yapılmışsa, örneğin her ay belli bir paranın ödenmesi şeklinde veya her mevsim belli ürünlerin hasadı yapıldıktan sonra devir ve teslimi kararlaştırılmışsa bu durumda bağışlama, bağışlayanın ölümüyle sona erer. ( B.K. md. 298)

Buraya kadar mülkiyeti devreden anlaşmaları anlattık. Birde mülkiyeti devir yükümlülüğü getirmeyen, ancak kullanma ve faydalanma hakkı veren anlaşmalardan bahsedelim.

Borçlar Kanununun dördüncü bölümü kira sözleşmelerine ayrılmıştır.

Kira sözleşmesi nedir?

Borçlar kanununun 299. cu maddesi kira sözleşmesini şu şekilde tanımlamaktadır. “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Kanundaki tanımdan da anlaşılacağı üzere adi kira ve hasılat kirası, kullandırıcı sözleşme bir sözleşme olup kullanma karşılığında belli bir bedel ödenir. Mülkiyeti devir yükümlülüğü söz konusu değildir. Belli bir bedel karşılığında belli bir müddetle geçici olarak bir şeyden faydalanmaktır. Borçlar Kanununun 299- 378 maddeleri kira ve hasılat kirasını düzenlemektedir.

Borçlar Kanununun 01.Temmuz. 2012 tarihinden itibaren yürürlüğe girmesiyle eski 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları hakkındaki kanun yürürlükten kaldırılmıştır.

Adi kira ile hasılat kirası arasında ne fark vardır öncelikle bu konuya açıklık getirelim.

Mahiyeti itibariyle her ikisi de belli bir bedel karşılığında bir şeyin kullanılmasının kiracıya terk edilmesini ve belli bir süre sonra onu kiraya verene geri verme yükümlülüğünü yükleyen birer sözleşmedir. Ancak buna rağmen adi kira ile hasılat-ürün- kirası arasında farklar vardır.

Bu farklar nelerdir?

a-Birinci fark kiranın konusu bakımından görülmektedir. Adi kiranın konusu ancak maddi şeyler olabilir. Taşınır, taşınmaz mallar adi kiranın konusunu teşkil eder.

Halbuki hasılat kirasının konusu maddi şeylerden başka ürün veren hakları da kapsar. Borçlar Kanununun 357.ci maddesi hasılat-ürün- kirasını “ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya bir hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini belli bir bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşme” diye tanımlamaktadır.

b-İçerik yönünden de fark vardır. Adi kiranın konusunu teşkil eden şey ürün veren veya vermeyen herhangi bir şey olabilir. Hasılat-ürün- kirasının içeriği ancak ve ancak ürün veren bir şey veya hak üzerinde kurulabilir. ( Prof. F. Feyzioğlu, Adi Kira Hâsılat Kirası)

c-Adi kira, kiracıya kiraladığı şeyden sadece faydalanma hakkı verir. Hâsılat kirasında ise kiracı kiraladığı şeyi hem kullanmakta ve hem de onun ürünlerinden yararlanmaktadır.

Bu açıklamadan anlaşılacağı üzere bir şeyin sadece kullanılmak üzere kiralanması adi kira, o şeyin kullanılmasıyla birlikte semerelerinden- ürünlerinden de faydalanılması hakkı veren sözleşme hâsılat kirasıdır.

Kira sözleşmesi, sözleşme serbestîsi hükümlerine göre yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Yasa, herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir.

Kira sözleşmesinin unsurları:

a-Taraflar: İster adi kira isterse ürün kirası olsun sözleşmenin kurulması için iki tarafın olması, kiraya veren ve kiracı şarttır. Taraflardan biri bir şeyin kullanılmasını değer tarafa bırakır, karşı tarafta buna karşılık belli bir bedel ödeme yükümü altına girer. Kiraya verenin kiralanan şeyin maliki olması şart değildir. Bir kimse sahibi olmadığı taşınır veya taşınmaz bir malı bir başkasına kiraya verebilir. Tarafların sözleşme yapma ehliyetine sahip olması gerekir.

b-Konusu: Kiraya verilen şey taşınır veya taşınmaz bir mal olabilir. Dolayısıyla kiraya verilen şeyin ne olduğu sözleşmeye yazılır. Adi kira veya ürün kirası ise belirtilir. Açıkça belirtilmemiş olsa dahi işin mahiyetinden bu anlaşılır.

c-Süresi: Kira sözleşmesi, Borçlar Kanununun 300. cü maddesine göre belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabilir.

Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir. Diğer kira sözleşmeleri ise belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

d-Kira bedeli: Kiralanan şeyin, aylık, yıllık yada aylık kira bedeli sözleşmede belirtilir. Ayrıca kira bedelinin ne şekilde ve ne zaman ödeneceği sözleşmeye yazılır.

e-Kiralanan ile birlikte kullanıma verilen demirbaşlar varsa bu demirbaşların neler olduğu sözleşmeye yazılır. Sözleşme ile birlikte yapılan tahliye taahhütleri geçersizdir.

Kiraya verenin borçları:

Borçlar Kanununun 301. ci maddesine göre kiraya verenin borçları şöyle düzenlenmiştir. Kiraya veren kiraya verdiği şeyi sözleşmede belirtilen tarihte kiracıya teslim etmek zorundadır.

Kanunun ilgili maddesine göre: “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. Diğer kira sözleşmelerinde ise kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.”

Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kiraya veren katlanır. Ancak sözleşme ile bunun aksi düzenlenebilir.

Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan giderlere katlanmak zorundadır. Özellikle kiraya verilenin konut ve çatılı işyeri olması durumlarında kiralananın bütünüyle ilgili giderler kiraya verene aittir. Çatı tamiri, baca tamiri, kalorifer döşenmesi, kapı pencere, döşeme tamiri gibi kalıcı giderlere kiraya veren katlanır. Ancak sözleşme serbestisi kuralı gereğince bunun aksi sözleşmeye şart olarak yazılabilir.

Kiralananın teslimi anında görülen önemli ayıplardan kiraya veren sorumludur. Kiralananın kapısının kırık olması, lavabo veya banyo küvetinin eksik olması gibi. Kiralayan kiralanandaki ayıplı durumun uygun bir süre içinde giderilmesini kiraya verenden ister. Uygun süre içinde ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Ayıbın verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. ( B.K. md. 307 )

Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür. ( B. K. Md. 309 )

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan şey herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Eski malikin kiracıya karşı sahip olduğu bütün hakları yeni malik kullanabilir.

Kiracının borçları:

Kiracının asli borcu kira bedelini zamanında ödemektir. Kiracı, aksi kararlaştırılmamışsa kira bedelini ve yan giderlerini her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmenin feshedileceğini bildirir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz günlük süre içinde kira ve yan giderler ödenmediği takdirde kiraya veren sözleşmenin bozulmasını mahkemeden ister.

( B.K. md. 315 )

Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak ve özenle kullanmak, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilerle ve komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması halinde kiraya veren, en az otuz gün süre vererek kiracısından sözleşmeye aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi bozacağını yazılı olarak ihtar eder. İhtara rağmen kiracı sözleşmeye aykırı davranışları sürdürmeye devam ederse sözleşmenin bozulmasını isteyebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı kiralanana kasten ağır bir zarar verirse ve bu durum komşuları için çekilmez bir hal alırsa kiracıya verilecek sürenin de bir işe yaramayacağı anlaşılırsa bu durumda kiraya veren yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini hemen bozabilir.

Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. ( B.K. md. 317 )

Kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ve kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeden bildirmek zorundadır. Aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumlu olur.

Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine yada zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmak zorundadır.

Kiracı, bakım, satış yada sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu yenilik ve değişiklikleri yaparken, kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür.

Kiracı da, kiraya verenin yazılı onayını alarak kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Yenilik ve değişikliklere onay veren kiraya veren, sözleşme bitiminde kiralananın eski hale getirilmesini isteyemez. Yazılı onay ile bunun aksi kararlaştırılabilir.

Kiracının kiracısı olabilir mi?

Borçlar Kanununun 322.ci maddesi buna izin vermektedir. Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı izni olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte sorumlu olur.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur.

Kiralayan, kiralananı kullanmasa bile kira sözleşmesi devam ettiği sürece kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre devam eder. Kiraya veren ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulduğu takdirde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kira sözleşmesinin sona ermesi:

Kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmışsa bu sürenin bitimi ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer.

Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyularak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemi olarak, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih için yazılı bildirim şartı aranır. ( B.K. md. 348 )

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin ortaya çıktığı hallerde, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Kiracının iflası halinde kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. İflas masasına yazılı olarak başvurarak uygun bir süre tayin eder. Bu süre içinde iflas masası tarafından kendisine güvence verilmezse sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kiracının ölümü halinde mirasçıları, yasal fesih süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

Kiralananın geri verilmesi:

Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan kiracı sorumlu değildir. Aksi halde kiralanana verdiği zararlardan sorumludur.

Kiraya verenin hapis hakkı:

Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeli ile yan giderlerinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan kiracıya ait haczedilebilen taşınır malları üzerinde hapis hakkına sahiptir. Kiraya verenin üçüncü şahısların taşınır malları üzerinde hapis hakkı yoktur.

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. ( B.K.md. 349 )

Kiraya veren, kira sözleşmesini, kendisi, eşi alt ve üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı halinde veya kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açarak sona erdirebilir. ( B.K. md. 350 )

Hukuki Analizler Dergisi 2013 EKİM

Kaynakça:

Prof.F.Feyzioğlu Muhtelif Akitler

Prof. S.Tekinay Borçlar Hukuku

Prof. H.V.Velidedeoğlu Borçlar Hukuku

Yeni Borçlar Kanunu

Kaynak: İşbu içerik, Avukat Erol TÜRK’ün özel izni ile yayınlanmıştır. Yazının tüm hakları ve sorumluluğu yazara aittir.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

YAZARIN DİĞER YAZILARI

Belirsiz Alacak Davaları

Arabuluculuk

Derhal Fesih Hakkını Kullanma Süresi

Anonim Şirketlerin Denetimi