——

BELGE DÜZENİ VE KDV

Şirketin aktifinde bulunan gayrimenkulün mesken olarak kullanılması amacıyla kiraya verilmesi durumunda aylık kira bedeli için %20 KDV hesaplanmak suretiyle fatura düzenlenecektir.

Fatura Örneği

Kira tutarı KDV dahil: 24.000 TL

Matrah: 20.000 TL

KDV %20: 4.000 TL

Genel Toplam: 24.000 TL

Şirketin kira gelirini süreklilik arz edecek şekilde yapması halinde ana sözleşmesine gayrimenkul ticareti ve kiralanması faaliyet alanını ekletmesi gerekir.

Muhasebe hesaplarında elde edilen gelirin yurt içi gelirler hesabında takip edilmesi gerekiyor.

Muhasebe kayıt örneği

__________________ / __________________

120 ALICILAR

391 HESAPLANAN KDV

600 YURTİÇİ SATIŞLAR

__________________ / __________________

Kaynak: İSMMMO
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

 İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Usul Grup Müdürlüğü

Tarih: 17.06.2021

Sayı:11395140-105[328-2014/VUK-1/18937]-475290

Konu: Şirket aktifinde kayıtlı binanın tapuda cins tahsisi yapılmadan satılması durumunun GV, KDV ve VUK hükümleri uyarınca değerlendirilmesi hk.

İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ile ek dilekçenizin tetkikinden; kurumunuzun otel işletmeciliği faaliyetinde bulunduğu, kurum aktifinde kayıtlı ve şirket merkez adresi olarak kullanılan otel binası için 1990 yılında yapı kullanma izin belgesi alındığı, bu tarih itibariyle söz konusu binanın cins değişikliği yapılmadığından tapuda arsa olarak gözüktüğü, söz konusu arsanın aynı zamanda 1990 yılından beri şirket aktifinde bina olarak kayıtlı olduğu ve amortisman ayrılmaya başlanarak kurum resmi defterlerine gerekli kayıtların yapıldığı ve mevcut durumda otel binasının satışının söz konusu olduğundan bahisle, Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-e maddesi ve Katma Değer Vergisi Kanununun 17/4-r maddesine göre hem arsa payı hem de binanın tamamı için istisnalardan faydalanıp faydalanamayacağınız ile istisna dışında kalan değer artışları için aynı neviden taşınmaz veya şirket yönetimine büro alımı için yenileme fonu uygulamasından yararlanıp yararlanamayacağınız hususlarında Başkanlığımız görüşünün talep edildiği anlaşılmaktadır.

I- KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde, “Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların %75’lik kısmı ile aynı süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların %50’lik kısmı.

Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır.

Bedelsiz olarak veya rüçhan hakkı kullanılmak suretiyle itibarî değeriyle elde edilen hisse senetlerinin elde edilme tarihi olarak, sahip olunan eski hisse senetlerinin elde edilme tarihi esas alınır.

Devir veya bölünme suretiyle devralınan taşınmazlar, iştirak hisseleri, kurucu senetleri ve intifa senetleri ile rüçhan haklarının satışında aktifte bulundurma sürelerinin hesabında, devir olunan veya bölünen kurumda geçen süreler de dikkate alınır. 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, kurumlar tarafından finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarına veya 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu kapsamında kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine devredilen taşınmazların kiracı ya da kaynak kuruluş tarafından üçüncü kişilere satışında, aktifte bulundurma sürelerinin hesabında, bu taşınmazların finansal kiralama şirketi, katılım bankaları, kalkınma ve yatırım bankaları ile varlık kiralama şirketinin aktifinde bulunduğu süreler de dikkate alınır.

Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.” hükümlerine yer verilmiştir.

Konu hakkında 1 Seri No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin;

– “5.6.2. Kurumlar Vergisi Kanununun yayım tarihinden sonra gerçekleşen satış işlemlerinde istisna uygulaması” başlıklı bölümünde, “… 7061 sayılı Kanunun 89 uncu maddesinin birinci fıkrasının (a) bendiyle 5520 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinin birinci cümlesi değiştirilmiş olup söz konusu değişikliğin yürürlüğe girdiği 5/12/2017 tarihinden itibaren (bu tarih dahil) yapılan taşınmaz satışlarından elde edilen kazancın %50’lik kısmına istisna uygulanacak; bu tarihten önce yapılan taşınmaz satışlarından elde edilen kazancın ise %75’lik kısmı istisna uygulamasına konu edilebilecektir…“,

– “5.6.2.2.1. Taşınmazlar” başlıklı bölümünde, “İstisnaya konu olan taşınmazlar, Türk Medeni Kanununda ‘Taşınmaz’ olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır.

Bunlar Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesinde;

– Arazi,

– Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

– Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

olarak sayılmıştır.

Elden çıkarılacak taşınmazlardan doğacak kazancın, bu istisna uygulamasına konu olabilmesi için taşınmazın Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi gereğince kurum adına tapuya tescil edilmiş olması gerekmektedir. Bu nedenle, ilgili kurum adına tapuya tescili yapılmamış bir binanın satışından doğan kazanca bu istisna uygulanmayacaktır.

Fiiliyatta cins tashihinin kurum adına tapuya tescilinin yapılmasında çeşitli nedenlerle gecikmeler olabilmektedir. Bu gibi durumlarda, taşınmazın işletme aktifinde iki yıl süreyle bulunup bulunmadığının, tespitinde, işletmede iki yıldan fazla süreyle sahip olunarak fiilen kullanıldığının, yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilebilmesi mümkün olabilecektir.

Örneğin; organize sanayi bölgeleri tarafından verilen tahsis belgesine istinaden veya çeşitli nedenlerle iki yıldan fazla süreyle fiilen kullanılan ancak, tapuda kurum adına henüz tescil edilmemiş bir taşınmazın tahsis belgesine dayanılarak veya zilyetliğin devri suretiyle satılması durumunda bir taşınmaz satışından bahsedilemeyeceğinden istisna uygulanmayacak, ancak, iki tam yıl kullanıldığı yukarıda yer alan açıklamalar çerçevesinde tevsik edilen taşınmazın tapuda kurum adına tescil edildikten sonra satılması halinde, satıştan elde edilen kazançlar bu istisna kapsamında değerlendirilecektir.“,

– “5.6.2.3.1.3. İnşa halindeki binalarda 2 yıllık sürenin tespiti” bölümünde ise, “Kurumlar tarafından, inşaatı henüz tamamlanmayan, fiilen kullanma imkanı da bulunmayan binaların satılması halinde; kurum aktifinde iki tam yıl kayıtlı olması koşuluyla, sadece binanın arsasının satış kazancına tekabül eden kısmı kurumlar vergisinden istisna olacaktır.

Ancak, arsa üzerinde inşa edilen ve aktife kaydedilen binanın, kurum adına tapuya tescil edilerek satılması halinde, satılan binanın iki yıllık aktifte bulundurulma süresinin başlangıç tarihi olarak, inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih esas alınacaktır.”

açıklamaları yapılmıştır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 16.03.2010 tarihli ve 2010/4-1697 No.lu Genelgesinde, cins değişikliği (cins tashihi), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa, arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır.

Buna göre, tapuda arsa olarak gözüken ve kurumunuz tarafından 1990 yılından itibaren otel olarak kullanılan binanın tapuda şirketiniz adına tescil edilmesinden sonra satılması halinde, satılan binanın iki yıllık aktifte bulundurulma süresinin başlangıç tarihi olarak, inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih esas alınacak olup, bu binanın fiilen kullanıldığının yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilmesi gerekmektedir.

Bu çerçevede, şirketiniz faaliyetlerinde kullanılmak üzere iktisap edilen ve fiilen kullanıldığı tevsik edilen binanın tapuya şirketiniz adına tescil edilmesinden 5/12/2017 tarihine kadar satılması halinde elde edilen kazançların %75’lik kısmına istisna uygulanacak; satışın 5/12/2017 (bu tarih dahil) tarihinden sonra yapılması durumunda ise elde edilen kazancın %50’lik kısmı 5520 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde yer alan şartların sağlanması kaydıyla istisna edilmesi mümkün bulunmaktadır.

Öte yandan, tapuya bina olarak şirketiniz adına tescil edilmeden 5/12/2017 tarihinden önce satılması halinde söz konusu istisna sadece arsaya isabet eden kazancın %75’lik kısmına, 5/12/2017 (bu tarih dahil) tarihinden sonra satılması halinde ise söz konusu istisna sadece arsaya isabet eden kazancın %50’lik kısmına uygulanacaktır.

II- KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun;

– (1/1) maddesinde, Türkiye’de ticari, sınai ve zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV ye tabi olduğu,

– (17/4-r) maddesinde, kurumların aktifinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerin KDV’den istisna olduğu, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimlerinin istisna kapsamı dışında yer aldığı, istisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen KDV’nin, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınacağı

hüküm altına alınmıştır.

KDV Genel Uygulama Tebliğinin (II/F-4.16.1.) bölümünde; “Satışa konu edilecek taşınmazlar (arsa, arazi, bina) ile iştirak hisselerinin satışında istisna uygulanabilmesi için kurumların aktiflerinde asgari 2 tam yıl (730 gün) kayıtlı bulunmuş olması gerekmektedir.

En az iki tam yıl aktifte bulundurma süresinin hesabında, bu taşınmazların 3065 sayılı Kanunun (17/4-u) maddesi ile (17/4-y) maddesinde yer alan istisna kapsamında varlık kiralama şirketleri, finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarının aktifinde bulunduğu süreler de dikkate alınır.

İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan (taşınmazların mutat olarak alım satımının yapılması veya kiraya verilmesi) kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların tesliminde istisna hükmü uygulanmaz.

İstisna, satış yoluyla gerçekleştirilen devir ve teslimlerde uygulanır. Bağış, hibe şeklinde yapılan devir ve teslimler istisna kapsamı dışındadır.

Konuyla ilgili örneklere aşağıda yer verilmiştir.

Örnek 2: Bilgisayar parçalarının alım-satım faaliyeti ile iştigal eden (A) firması, İzmir’de 2006/Temmuz ayında bir arsa satın almıştır. Söz konusu arsa üzerinde 2007/Haziran ayında yapı kullanma izin belgesini almış, 14/12/2011 tarihinde tapuda cins tashihi yapılmıştır. Tapuda cins tashihi yapılan binanın satış işleminin 3065 sayılı Kanunun (17/4-r) maddesi kapsamında KDV’den istisna tutulabilmesi için söz konusu binanın kurum adına tapuya tescil edilmiş olması yanında, en az iki tam yıl şirket aktifine kayıtlı olması gerekmekte olup, aktifte kayıtlı bulundurma süresinin başlangıç tarihi olarak da bütün bölümleri ile birlikte inşaatın tamamlanıp bina olarak aktife alındığı tarihin (14/12/2011) esas alınması gerekmektedir.

…” açıklamalarına yer verilmiştir.

Öte yandan Başkanlığımız E-VDO kayıtlarının tetkikinde, faaliyet konularınız arasında;

– Kendine ait veya kiralanan gayrimenkullerin kiraya verilmesi veya leasingi (kendine ait binalar, devre mülkler, araziler, müstakil evler, vb.)

– Otel vb. konaklama yerlerinin faaliyetleri (günlük temizlik ve yatak yapma hizmeti sağlanan yerlerin faaliyetleri) (kendi müşterilerine restoran hizmeti vermeyenler ile devre mülkler hariç)

işlerinin yer aldığı görülmüştür.

Buna göre, şirketiniz aktifinde kayıtlı, 1990 yılından itibaren şirket merkezi olarak kullanılan ve cins değişikliği yapılmadığından tapuda arsa olarak görünen otel binasının satılması halinde, bu teslimin KDV Kanununun (17/4-r) maddesi kapsamında KDV’den istisna tutulması için söz konusu taşınmazın, şirketiniz aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunması, taşınmazın kiralama dahil ticareti yapılan taşınmazlardan olmaması gerekmekte olup, iki tam yıl süreyle aktifte kayıtlı bulundurma süresinin başlangıç tarihi olarak da inşaatın tamamlanarak bina olarak aktife alındığı tarih esas alınacaktır.

III- VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN

213 sayılı Vergi Usul Kanununun;

– 314 üncü maddesinde, “Boş arazi ve boş arsalar amortismana tabi değildir.“,

– 328 inci maddesinde, “Amortismana tabi iktisadi kıymetlerin satılması halinde alınan bedel ile bunların envanter defterinde kayıtlı değerleri arasındaki fark kar ve zarar hesabına geçirilir. İşletme hesabı esasında defter tutan mükelleflerle serbest meslek kazanç defteri tutan mükellefler bu farkı defterlerinde hasılat veya gider kaydederler.

Amortisman ayrılmış olanların değeri ayrılmış amortismanlar düşüldükten sonra kalan meblağdır.

Devir ve trampa satış hükmündedir.

Şu kadar ki satılan iktisadi kıymetlerin yenilenmesi, işin mahiyetine göre zaruri bulunur veya bu hususta işletmeyi idare edenlerce karar verilmiş ve teşebbüse geçilmiş olursa bu takdirde, satıştan tahassül eden kâr, yenileme giderlerini karşılamak üzere, pasifte geçici bir hesapta azami üç yıl süre ile tutulabilir. Her ne sebeple olursa olsun bu süre içinde kullanılmamış olan kârlar üçüncü yılın vergi matrahına eklenir. Üç yıldan önce işin terki, devri veya işletmenin tasfiyesi halinde bu kârlar o yılın matrahına eklenir.

Yukarıdaki esaslar dahilinde yeni değerlerin iktisabında kullanılan kâr, yeni değerler üzerinden bu Kanun hükümlerine göre ayrılacak amortismanlara mahsup edilir. Bu mahsup tamamlandıktan sonra itfa edilmemiş olarak kalan değerlerin amortismanına devam olunur.”

hükümlerine yer verilmiştir.

Bu hükümlere göre; “Yenileme Fonu” iktisadi işletmelere dâhil amortismana tabi iktisadi kıymetlerin yenilenebilmesi için bu kıymetlerin satışından doğan kârların bilançonun pasifinde azami üç yıl süre ile bekletilmesini ifade eden bir vergi erteleme yöntemi olarak, işletme içi yatırımları teşvike yönelik bir uygulamadır. Yenileme fonunun iktisadi kıymetin iktisabında kullanılması halinde, bilançonun pasifinde yer alan fon yeni değer için ayrılacak amortismanlara mahsup edilmektedir.

Yenileme fonu hesabında yer alan satış karının muhakkak surette satılan iktisadi kıymetle aynı neviden başka bir iktisadi kıymetin iktisabında kullanımı esastır. Bu itibarla, şirketiniz aktifinde kayıtlı bulunan gayrimenkulün tapu kayıtlarında niteliği arsa olarak gözüktüğünden ve arsaların amortismana tabi tutulması mümkün olmadığından, amortismana tabi olmayan arsanın satışından elde edilecek kazancın yeni yatırım giderlerinin karşılanması amacına yönelik olarak yenileme fonuna aktarılması da mümkün bulunmamaktadır. Söz konusu tapu kayıtlarının cins tashihi yapılarak arsa yerine bina olarak düzeltilmesi halinde otel binasının satışından elde edilecek karın yenileme fonuna alınabilmesi mümkün olabilecektir.

Ayrıca, satılan amortismana tabi iktisadi kıymet yerine bir başka iktisadi kıymetin alınmak istenmesi veya alınmasının, iktisadi kıymetin yenilenmesi olarak kabulü mümkün bulunmamaktadır. Bu nedenle otel binası satışından doğan ve yenileme fonuna alınacak karın, Vergi Usul Kanununun 328 inci maddesi kapsamında ancak aynı neviden bir iktisadi kıymetin alımı nedeniyle kullanılması mümkün olup, şirket yönetimi için büro alım ve yatırımında kullanılması mümkün bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, şirketlere ait amortismana tabi taşınmazların satışından elde edilecek kazancın 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5-1/e maddesi çerçevesinde istisnaya konu edilen tutar dışında kalan kısmının, satılan taşınmazın aynı neviden yenisinin iktisap edilmesi amacıyla yenileme fonuna aktarılması mümkündür.

…

Kaynak: GİB Özelge
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

1. Tapu Harcına Konu Olan Gayrimenkul Alım-Satım İşlemleri Nelerdir?

Tapu Müdürlüğünde gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabı tapu harcının konusuna girmektedir.

2. Tapu Harcını Kimler Ödemek Zorundadır?

Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde tapu harcını, taşınmazı devreden ve devralanın ayrı ayrı ödemesi gerekmektedir.

3. Tapu Harcı Hangi Bedel Üzerinden ve Hangi Oranda Ödenir?

Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden binde 20 oranında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır. Ancak, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedelinin, devre konu taşınmazın emlak vergisi değerinden az olması durumunda, tapu harcı emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır.

4. Gayrimenkul Devir ve İktisabında Cezalı İşlemle Karşılaşmamak İçin Nelere Dikkat Edilmelidir?

Alıcı ve satıcıların cezalı tarhiyatla karşılaşmamaları için, tapuda yapılacak gayrimenkul devir ve iktisap işlemlerinde gerçek alım-satım bedelini beyan etmeleri, ayrıca beyan edilen bu bedelin devre konu gayrimenkulün emlak vergisi değerinden düşük olması durumunda emlak vergisi değeri üzerinden harç ödemeleri gerekmektedir.

5. Tapuda Yapılan İşlemden Sonra Alım-Satım Tutarının Gerçek Durumu Yansıtmadığı Tespit Edilirse Hangi Cezai İşlem Uygulanır?

Tapuda yapılan gayrimenkul devir ve iktisaplarında beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının veya emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin tespit edilmesi halinde, eksik ödenen harç %25 vergi ziyaı cezası ile birlikte alıcı ve satıcıdan alınacaktır.

6. Tapu Harcında Pişmanlık Talepli Bildirimde Bulunulabilir mi?

Zamanında tarh ve tahakkuk ettirmemek veya tapu harcının hesabına esas bedeli eksik beyan etmek suretiyle harç ziyaına sebebiyet veren mükelleflerin bu durumu kendiliklerinden ilgili vergi dairesine bildirmesi halinde, bu mükelleflerin Vergi Usul Kanununun 371 inci maddesi çerçevesinde pişmanlık hükümlerinden faydalanması mümkün bulunmaktadır.

7. Alıcı ve Satıcı Adına Yapılan Cezalı İşleme Karşı Kişilerin Hakları Nelerdir?

Vergi dairesince yapılan cezalı tarhiyat işlemine karşı mükellefler uzlaşmaya başvurabilir, cezada indirim talep edebilir ve dava açma yoluna gidebilirler.

8. Tapu Harcı Ödeme Kanalları Nelerdir?

Tapu harcı, vergi dairelerinden, anlaşmalı banka şubelerinden ve Dijital Vergi Dairesi üzerinden ödenebilmektedir.

Dijital Vergi Dairesi üzerinden ödeme yaparken, Dijital Vergi Dairesi-Hızlı Ödeme sekmesinde T.C. / Yabancı Kimlik / Vergi Kimlik Numarası ve e-Tahsilat Seri No bilgi girişi yapılmalıdır.

e-Tahsilat Seri No: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü sisteminden Tapu Müdürlüğünde işlem yapılırken alıcı ve satıcıdan istenilen telefon numarasına gönderilen ve formatı tapu idaresi sistemi tarafından belirlenen 12 ya da 13 haneli numaradır.

II- GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDA DEĞER ARTIŞI KAZANCI

1. Hangi Mal ve Hakların 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasından Sağlanan Kazanç Değer Artışı Kazancıdır?

Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı, voli mahalleri ve dalyanlar, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, gemi ve gemi payları ile motorlu yükleme ve tahliye araçları ile gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancıdır.

2. Miras Yoluyla veya Bedelsiz Olarak Sahip Olunan Gayrimenkulün Satışından Elde Edilen Kazanç Değer Artışı Kazancı mıdır?

Mal ve haklar ivazsız olarak iktisap edilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

3. Sahip Olunan Arsa Üzerine Özel İnşaat veya Kat Karşılığı İnşaat Kapsamında Yapılan Dairenin Satışından Elde Edilen Kazanç Değer Artışı Kazancı mıdır?

Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkulün tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihi iktisap tarihi olarak kabul edilir. Bu durumda gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde elde edilen kazanç değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilir.

4. Değer Artışı Kazancı İçin Yıllık İstisna Tutarı Ne Kadardır?

2023 yılı için gayrimenkullerin elden çıkarılmasından elde edilen kazançlara ilişkin değer artışı kazancı istisna tutarı 55.000 TL’dir. 2024 yılında uygulanacak istisna tutarı ise 87.000 TL’dir.

5. Şahsa Ait Gayrimenkulün Elden Çıkarılması Durumunda Beyanname Verilmeli mi?

Bir işletmenin aktifine kayıtlı olmayan ve ivazsız olarak elde edilmeyen konut ve arsa gibi gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkarılması durumunda, elde edilen kazanç değer artışı kazancıdır. Gayrimenkulün 5 yıllık süre geçtikten sonra elden çıkarılması durumunda elde edilen gelir değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Beş yıllık sürenin hesabında gün sayısı dikkate alınarak hesaplama yapılır.

Değer artışı kazancının beyan edilip edilmeyeceği, gayrimenkulün elden çıkarılmasından elde edilen hasılattan elden çıkarılan gayrimenkulün iktisap bedeli ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler, ödenen vergi ve harçların indirilmesi sonucu kalan tutarın, satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının altında kalıp kalmadığına bağlıdır. Satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının altında kalan kazançlar için gelir vergisi beyannamesi verilmeyecektir. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde ise yıllık gelir vergisi beyannamesi verilecek ve istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülecektir.

6. Değer Artışı Kazançlarında Safi Kazanç Nasıl Bulunur?

Değer artışı kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı” denilmektedir.

Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla (eşya, mal vb.) sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından;

• Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,
• Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçların,

indirilmesi suretiyle bulunur.

7. Değer Artışı Kazancında Endeksleme Nasıl Yapılır?

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumunca belirlenen Yurt İçi – Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılarak tespit edilir. Endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir.

Kaynak: GİB Rehber
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Gayrimenkullerin satışı kayıtlı değerlerine göre değil, gerçek değerleri üzerinden satışı yapılır.

Kaynak: VUK 165 Sirküler, İSMMMO
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Ancak, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedelinin, devre konu taşınmazın
emlak vergisi değerinden az olması durumunda, tapu harcı emlak vergisi
değeri üzerinden hesaplanır.

Örnek 1: (A) şahsı, emlak vergisi değeri 1.000.000 TL olan gayrimenkulünü
(B) şahsına tapuda 1.600.000 TL’ye satmıştır. Bu durumda 1.600.000 TL
üzerinden binde 20 oranında (32.000 TL) alıcıdan, binde oranında (32.000 TL)
satıcıdan tapu harcı alınacaktır.

Örnek 2: (C) şahsı, emlak vergisi değeri 1.800.000 TL olan taşınmazını
1.500.000 TL’ye (D) şahsına satmıştır. Bu durumda, taşınmazın gerçek
devir ve iktisap bedeli, emlak vergisi değerinden düşük olduğundan, tapu
harcı emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanacak ve dolayısıyla 1.800.000 TL
üzerinden hem alıcıdan hem de satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında (1.800.000
X binde 20 = 36.000 TL) tapu harcı alınacaktır.

Kaynak: GİB Rehber
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Kaynak: GİB REhber
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

1) Birinci derece yakınına bedelsiz olarak satışı gerçekleştirilebilir mi?

2) Faturası hangi bedel üzerinden kesilmelidir?

3) Kdv oranı ne olmalıdir?

4) Kiracı çıktıktan sonra 2 tam yıl kira getirisiz aktifte tutulursa KDV istisnasından faydalanabilir mi?

1) Bedelsiz satış BAĞIŞTIR. Veraset ve intikal vergisine tabidir. Ayrıca şirket açısından transfer fiyatlandırması yoluyla örtülü kazanç dağıtımı kapsamına alınabilir. Satışın emsal bedeli ile yapılması gerekir.

2) Emlak vergi değerinden düşük fatura düzenlenemez. Satışın emsal bedeli ile yapılması gerekir.

3) KDV oranı; 150 metre kareye kadar % 10 aşan kısım için % 20

4) Gerçek kişilerde KDV istisnası olmaz.

Kaynak: İSMMMO
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

KDV indirilir.

Konuyla ilintili verilen örnek özelgenin görüş bölümü;

…

Vergi Usul Kanunu Uyarınca Vergi Mükellefleri Tarafından Kullanılan Belgelerin Basım ve Dağıtımı Hakkında Yönetmeliğin verdiği izin gereği bu tür belgeleri kullanan işletmelerden kurumlar vergisinden muaf olanların, kullanacakları belgelere “Kurumlar Vergisinden Muaftır” şerhi koymaları gerektiği 206 sıra numaralı Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğinde açıklanmıştır.

Buna göre, … Belediyesi tarafından yürütülen asfalt satışı faaliyetinin bir organizasyona bağlı olarak piyasa ekonomisi içerisinde ve devamlılık arz edecek şekilde yapılması halinde, söz konusu belediye bünyesinde oluşacak iktisadi işletme nezdinde kurumlar vergisi mükellefiyetinin tesis edilmesi, dolayısıyla yaptığı asfalt satışlarına ilişkin olarak oluşacak iktisadi işletme tarafından yukarıda belirtilen usuller çerçevesinde fatura düzenlenmesi gerekmektedir.

Kurumlar vergisi mükellefiyetini gerektirecek bir faaliyetin bulunmaması halinde ise, adı geçen Belediyenin katma değer vergisine tabi işlemleri ile ilgili olarak fatura düzenlemesi mümkün bulunmakta olup fatura düzenlenmemesi durumunda, bu işlemlerini tabi olduğu ilgili mevzuata göre geçerli olan ve faturada bulunması gerekli asgari bilgileri ihtiva eden bir belge düzenleyerek de tevsik etmesi mümkün bulunmaktadır.

…

Özelgenin tamamı için TIKLAYINIZ…

Kaynak: İSMMMO
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Örnek olarak basit usule tabi vergi mükelleflerine kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen yıllık kira gelirinin 2024 yılında toplam 13.000 TL’den fazla olması halinde geliri elde edenler 2025 yılı mart ayında gelir vergisi beyannamesi verecektir.

Yine yurt dışındaki şirketlerden borsa veya faiz kazancı elde eden kişiler 2024 yılında bu gelirlerinin toplamı yıllık 13.000 TL’yi geçtiğinde onlar da yine 2025 yılı Mart ayında gelir vergisi beyannamesi vereceklerdir.

Kaynak: GİB
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunun uygulanmasına ilişkin olarak yayımlanan 1 Seri Nolu Kurumlar Vergisi Kanunu Genel Tebliğinin (15.3.2.4) Bölümünde ise, ‘’Devlete, özel idarelere, belediyelere ve köylere ait taşınmazların kiralanması karşılığında, anılan kamu kurumlarına yapılan kira ödemeleri üzerinden vergi kesintisi yapılmayacaktır.’’ Açıklamasına yer verilmiştir.

2547 Sayılı Yüksek Öğretim Kanunun ‘’Mali Kaynaklar’’ Başlıklı 56.Maddesinin 03.04.1991 tarih ve 3708 sayılı Kanunun 3. Maddesi ile değiştirilen (b) Bendinin birinci paragrafında ise; ‘’ Üniversiteler ve İleri teknoloji Enstitüleri genel bütçeye dahil kamu kurum ve kuruluşlarına tanınan mali muafiyetler, istisnalar ve diğer mali kolaylıklardan aynen yararlanırlar.’’ Hükmü yer almaktadır.

Bu hüküm ve açıklamalar uyarınca, üniversiteler, vergi uygulamaları bakımından kamu kurum ve kuruluşları olarak kabul edildiğinden, üniversiteden kiralanan iş yeri için, üniversiteye ödenen kira bedelleri üzerinden gelir vergisi tevkifatı YAPILMAZ.

Kaynak: İSMMMO
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.