İş sözleşmelerinin türü ne olursa olsun (belirli süreli, belirsiz süreli)  işçi ile işverenin anlaşması sonucunda iş sözleşmeleri sona erdirilebilir. İş sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin bu sözleşmeye uygulamada İkale denilmektedir. Yargıtay bu tür sözleşme için bozma sözleşmesi terimini de kullanmaktadır.

Aslında, İkale kelimesi Arapça kökenli bir kavram olup, var olan bir sözleşmenin iki tarafın (işçi-işveren) anlaşmasıyla ortadan kaldırılması anlamını taşımaktadır. İki taraflı hukuki bir işlem olan İkale, icap (öneri) ve kabul ile oluşmaktadır.
İkale sözleşmesi; sözleşmenin konusu, irade sakatlıkları, icap ve kabulün gerçekleşmesi konularında Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine sahiptir.

İkale sözleşmesinin konusu; işçi ve işveren arasındaki önceki iş sözleşmesinin ortadan kaldırılmasıdır. İkale sözleşmeleri herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Sözlü, yazılı veya örtülü yapılması mümkündür. Ancak ispat hukuku açısından genelde yazılı yapılmaktadır.

Kaynak: Yargıtay-9. Hukuk Dairesi-E. 2016/8777-K. 2016/6620-T. 21.03.2016

Yasal Uyarı: Bu yazıdaki bilgiler sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen bilgilerden yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgilerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Dr. Numan Emre ERGİN
Avukat, YMM, E. Hesap Uzmanı
n.emre.ergin@hotmail.com

Vergi mükellefleri vergisel yükümlülüklerini yerine getirmediğinde kendilerini birçok cezai müeyyide bekler. Örneğin, eksik tahakkuk ettirilen vergiler için gecikme faizi hesaplanır, ayrıca vergi ziyaı cezası kesilir. Vadesinde ödenmeyen vergiler için de gecikme zammı hesaplanır. Vergi kanunlarındaki usuli hükümlere uyulmaması halinde de usulsüzlük cezası veya özel usulsüzlük cezası kesilir. Görüldüğü üzere, Devlet alacağını garanti altına almak, enflasyona ezdirmemek için her türlü yasal önlemi almıştır. Örneğin gecikme zammı ve gecikme faizinin oranı 30.12.2019 tarihinden itibaren aylık % 1,6 (yıllık % 19,2)’dir. TÜİK verilerine göre Ekim 2020 dönemi için bir önceki yılın aynı ayına göre TÜFE artış oranı %11,89, Aralık-2019 dönemine göre artış oranı ise % 10,64’dür. Bu veriler ışığında, gecikme faizi ve gecikme zammı oranının Devlet gelirlerinin enflasyona karşı koruma amacını aşarak bir cezalandırma aracına dönüştüğünü söyleyebiliriz. Enflasyonu aşan oranların ceza olarak değerlendirilmesinin hukuki sonuçları olacaktır, ancak yazımızın konusu bunu irdelemek değildir.

Peki, Devletin mükelleflerden haksız yere fazladan tahsil ettiği vergileri iade etmesinin gerektiği durumlarda faiz ödemesi gerekir mi? Kanun koyucu, bu durumu Vergi Usul Kanunu (VUK)’nun 112/4. maddesinde düzenlemiştir. Söz konusu maddede “Fazla veya yersiz olarak tahsil edilen vergiler, fazla veya yersiz tahsilatın mükelleften kaynaklanması halinde düzeltmeye dair müracaat tarihi, diğer hallerde verginin tahsili tarihinden düzeltme fişinin mükellefe tebliğ edildiği tarihe kadar geçen süre için aynı dönemde 6183 sayılı Kanuna göre belirlenen tecil faizi oranında hesaplanan faiz ile birlikte, 120 nci madde hükümlerine göre mükellefe red ve iade edilir.” hükmü yer almaktadır. Ayrıca VUK’un Geçici 29. maddesinde ise “Bu Kanunun 112 nci maddesinin (4) numaralı fıkrası, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra fazla veya yersiz olarak tahsil edilen vergilerin iadesinde uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Görüldüğü üzere, VUK’ta açıkça düzenlendiği üzere, Devletin haksız yere tahsil ettiği vergilerin iadesinin gerekmesi halinde, söz konusu vergilerin Hazinenin kasasına girdiği tarihten itibaren hesaplanacak faizle birlikte mükellefe geri ödenmesi gerekmektedir. Bununla birlikte, kanun koyucu faiz hesaplamasını tecil faizi oranının dikkate alınarak yapılmasını düzenleyerek Devlete bir anlamda kıyak çekmiştir. Zira, halihazırdaki tecil faiz oranı 30.12.2019 tarihinden beri yıllık %15’dir. Bu durumda, alacağına %19 faiz uygulayan Devletin borçlarına %15 faiz uygulanması istenmektedir. Bu durumun adaletsiz olduğu ortada olup Anayasa’ya uygunluğu ayrıca tartışma konusudur. Bu arada, tecil faizi mükelleflerin vergi borçlarını ertelemesi halinde uygulanan bir faiz olup oranı her zaman gecikme faizi/zammı oranından düşük olmuştur.

VUK md. 112/4’ün ilk halinde, faizin hesaplanmasının başlangıç tarihi tahsil tarihi değildi ve faizin “iadesi gereken vergilerin, ilgili mevzuatı gereğince mükellef tarafından tamamlanması gereken bilgi ve belgelerin tamamlandığı tarihi takip eden üç ay içinde iade edilmemesi halinde, bu tutarlara üç aylık sürenin sonundan itibaren düzeltme fişini mükellefe tebliğ edildiği tarihe kadar geçen süre” için hesaplanması öngörülmüştü. Anayasa Mahkemesi (AYM) 10/2/2011 tarihli ve 2008/58 E., 2011/37 K. sayılı kararı ile arada geçen 3 aylık süre için faiz hesaplanmamasının mükelleflerin mülkiyet hakkını ihlal ettiği gerekçesiyle bu ifadeyi iptal etmişti. AYM, Gümrük Kanunu’nun 216. maddesinde yer alan benzer bir düzenlemeyi de iptal etmiştir. AYM’nin haksız yere tahsil edilen vergi, ceza gibi alacakların iade edilirken faiz hesaplanmamasının Anayasa’da güvence altına alınan mülkiyet hakkını ihlal ettiğine dair çok sayıda kararı bulunmaktadır.

Yukarıdaki kanun hükmü, AYM içtihatları ve hatta vergi yargısı kararlarına rağmen İdarenin gerçekleştirdiği iadelerde genellikle mükelleflere faiz ödemediği, ihtilaflı durumlarda da mükelleflerin faiz taleplerine karşı çıktığı görülmektedir.

Vergi yargısı ise haksız tahsil edilip iadesi gereken vergilerin tahsil edildikleri tarihten itibaren faiz hesaplanarak mükelleflere geri verilmesinin gerektiği yönünde kararlar vermektedir. Ancak, uygulanacak faiz oranı konusunda Danıştay’ın farklı kararları bulunmaktadır. Kararların önemli bir kısmı, fazla ödenen tutarın 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine ilişkin Kanunda öngörülen faiziyle iadesi gerektiği yönünde olmakla birlikte, iadenin VUK md. 112/4’teki faiz oranı (tecil faizi) dikkate alınarak yapılması gerektiği yönünde de kararlar bulunmaktadır.

3095 sayılı Kanun, Borçlar Kanunu ve Türk Ticaret Kanununa göre hesaplanması gereken kanuni faiz ile temerrüt faizi oranlarını; diğer bir ifadeyle özel borç ilişkilerinde uygulanması gereken faiz oranlarını düzenlemektedir. Söz konusu kanun uyarınca, kanuni faiz ve temerrüt faiz oranı sözleşmede belirlenmemişse 2020 yılı için % 9, ticari işlerdeki temerrüt faizi oranı ise % 13,25’tir. Bu durumda, mükelleflere iade edilen vergiler için 3095 sayılı Kanundaki faiz oranının uygulanması halinde daha da düşük bir faiz oranı uygulanması öngörülmektedir. Bu durum ise mükelleflerin daha da aleyhine sonuçlar yaratmaktadır.

Bir an için mükelleften fazladan tahsil edilen paraların iadesinin gerekmesi halinde özel borç ilişkisi doğduğu akla gelebilir. Yani, iade hakkının oluşmasıyla birlikte bir “özel/ticari” alacak doğduğu iddia edilebilir. Ancak, ben bu yoruma katılmıyorum. Herşeyden önce iadesi gereken tutar (vergi, ceza) kamu hukukundan doğduğundan, iade de kamu hukukuna göre yapılmalıdır. Nitekim, iade konusundaki davalar adli yargıda değil, vergi mahkemesinde (veya idare mahkemesinde) açılmaktadır. Ayrıca iadede uygulanacak faize ilişkin olarak VUK’ta özel bir düzenleme de bulunmaktadır. Bu nedenle, iade sırasında VUK’taki bu düzenlemenin öncelikli olarak uygulanması gerekir.

Yukarıdaki açıklamalarım sonrasında, Danıştay’ın çok yakın bir tarihte verdiği kararı paylaşmak istiyorum. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu 23.09.2020 tarihinde verdiği 2019/518 E., 2020/952 K. sayılı kararında, iadesi gereken vergilerde uygulanacak faiz oranı konusunda emsal bir karar vererek VUK md. 112/4’deki hükümlerin dikkate alınması ve tecil faizi uygulanarak iadenin yapılması gerektiğine hükmetmiştir. Söz konusu kararı oldukça isabetli buluyor ve İdarenin bundan sonraki uygulamayı söz konusu karar doğrultusunda yönlendirerek gereksiz ihtilaflar yaratmamasını ümit ediyorum.

Sözün özü: Devlet alacağına şahin, borcuna kargadır.

Bu vesileyle, tüm öğretmenlerimizin öğretmenler gününü şimdiden kutluyorum.

Eserinin üzerinde imzası olmayan yegane sanatkâr öğretmendir. (Atatürk)

Kaynak: Dr. Numan Emre ERGİN, Avukat, YMM, E. Hesap Uzmanı. İçerik, Sayın Numan Emre ERGİN’in Dunya.com’daki Perspektif isimi köşesinden Yazarın ve Dunya.com’un sahibi olan şirketin özel izni ile yayınlanmıştır. Yazının tüm hakları ve sorumluluğu yazara ve Dunya.com’a aittir.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

YAZARIN DİĞER YAZILARI

10 soruda 7256 Sayılı Kanun kapsamında yapılandırma (18.11.2020)

Fabrika ayarlarına dönüş: Ekonomik ve hukuki reform, acı reçete (16.11.2020)

Sosyal medya şirketlerine kesilen cezalar ve vergi (09.11.2020)

Hisse geri alımlarının vergilendirilmesine ilişkin tartışmalar ve önerimiz (07.11.2020)

Şirketin kendi hisselerini geri satın alması kâr dağıtımı mıdır? (2) (27.10.2020)

Şirketin kendi hisselerini geri satın alması kâr dağıtımı mıdır? (1) (26.10.2020)

Torba yasa Meclis’te, yapılandırma nerede? (19.10.2020)

Yatırımcının yeni kamburu: Ek mali yükümlülük (12.10.2020)

Taşınmaz kirası mı, işletme hakkı kirası mı? (6.10.2020)

Zaman aşımına uğrayan kâr paylarının vergilendirilmesinde mükerrerlik var mı? (28.09.2020)

Online reklam hizmetlerinde stopaj bilmecesi (22.09.2020)

Hukuk belirsizlik kaldırmaz (16.09.2020)

Maliye, yurt dışında parası olanların peşinde, ya gurbetçiler? (14.09.2020)

Vergiye uyumlu mükellefler cezalandırılıyor mu? (07.09.2020)

Binek otomobilde ÖTV artışı, özel okul ücretlerinde KDV indirimi (02.09.2020)

Transfer fiyatlandırması raporlamasında yeni dönem (31.08.2020)

KDV ve iş yeri kira stopaj oranı indiriminde son durum (27.08.2020)

İkinci el motorlu taşıt satışında yeni dönem (24.08.2020)

Maliyeden bayram hediyesi: KDV ve stopaj indirimi, ama kime? (21.08.2020)

Ar-Ge teşviğinde vergi indirimi kısıtlanıyor mu (17.08.2020)

Spor kulüplerinin yeni sporcu sözleşmelerindeki vergisel riski  (10.08.2020)

Uçtu uçtu altın uçtu! Ya vergisi? (07.08.2020)

Anayasa Mahkemesi’nin VTR kararı (30.7.2020)

Erken seçim, aday tartışmaları ve cumhurbaşkanı seçimindeki Anayasal boşluk
(27.7.2020)

Yurt dışındaki taşınmaz ve iştirak satışları vergiden istisna mı? (25.7.2020)

Gayrimenkul ve iştirak satış kazancı istisnası – 3 (22.7.2020)

Gayrimenkul ve iştirak satış kazancı istisnası – 2 (17.7.2020)

Mali yapıyı güçlendirmede vergisel bir teşvik: gayrimenkul ve iştirak satış kazancı istisnası (16.7.2020)

Sezonluk ev kiralayanlar: Vergi sürpriziyle karşılaşmayın! (13.7.2020)

Pandemi, maliye politikası ve vergi barışı

Şirket kuruluşunda sicilde imza zorunluluğu değiştirilmelidir.

Köprüden önce son çıkış: Varlık Barışı

Kamu özel iş birliğine şeffaf bir alternatif: Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

Gayrimenkul yatırımında avantajlı bir yöntem: Gayrimenkul Yatırım Fonu

Gayrimenkulde rant vergisi

Gayrimenkul piyasası hareketleniyor ama vergiye dikkat!

KVKK kararlarının yargı denetimi

Kişisel verilerin korunması ve ateş ölçümü

İnternetten otomobil satanların dikkatine

Makam aracı sadece özel sektörde mi ücrettir?

Makam aracı ücret midir?

Şirket araçlarına vergi ayarı

ABD’nin dijital hizmet vergisi misillemesi ve Türkiye

Sanat ve icat vergisi

Altın: Elma dersem çık, armut dersem çıkma!

Erol TÜRK
Avukat
eturk@3ehukuk.com

Mülkiyeti devreden özel borç ilişkilerinin bir türü olan “mal değişim sözleşmeleri” yazımızın konusunu teşkil etmektedir. Borçlar Kanununun 282. ci maddesi mal değişim sözleşmesini şöyle tanımlamaktadır:

“Mal değişim sözleşmesi taraflardan birinin diğer tarafa bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini, diğer tarafın da karşı edim olarak başka bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini devretmeyi üstlendiği sözleşme türüdür.”

818 sayılı eski Borçlar kanununda bu maddenin karşılığı yoktur. Bu madde yeni bir düzenleme olarak borçlar kanununa girmiştir.

Satış sözleşmesine ilişkin hükümler, mal değişim sözleşmesine de uygulanır; buna göre taraflardan her biri, vermeyi üstlendiği şey bakımından satıcı, kendisine verilmesi üstlenilen şey bakımından alıcı durumundadır. Kısaca bu tür sözleşmede taraflar hem alıcı ve hem de satıcı konumundadır. Mal değişim sözleşmelerinde taraflardan her biri diğerine karşı teslim ettiği malların ayıplarından ve üçüncü kişilerin zaptlarından aynen satış sözleşmesinde olduğu gibi sorumludur.

BAĞIŞLAMA -HİBE- SÖZLEŞMESİ:

Bağışlama sözleşmesi de mülkiyeti devreden sözleşmelerdendir. Borçlar Kanununun 285. ci maddesinde bağışlama sözleşmesi şu şekilde tanımlanmıştır.

“Bağışlama sözleşmesi, bağışlayanın sağlar arası sonuç doğurmak üzere, malvarlığından bağışlanana karşılıksız olarak bir kazandırma yapmayı üstlendiği sözleşmedir.”

Henüz edinilmemiş olan bir haktan feragat etmek veya bir mirası reddetmek, bağışlama sözleşmesi değildir.

Ahlaki bir ödevin yerine getirilmesi de bağışlama sayılmaz.

Eski Borçlar Kanununun 234.cü maddesinde ise: “Bağışlama hayatta olan kimseler arasında bir tasarruftur ki, onunla bir kimse, mukabilinde bir ivaz taahhüt edilmeksizin malının tamamını veya bir kısmını diğer bir kimseye temlik eder.” Şeklinde tanımlanıyordu.

Kanunun bağışlamayı tarifi hukukçular tarafından eksik bulunduğu için eleştirilmiştir.

Özellikle metindeki “tasarruf tabiri” üzerinde durarak tasarruf tabirinin biri “hukuki muamele” demek olan geniş, diğeri de iltizami muamelelerin karşısında yer alan ve bir hakka doğrudan doğruya tesir icra eden “tasarrufi muamele” demek olan dar ve teknik iki anlamı vardır. ( Prof Feyzioğlu )

Bağışlama her zaman tasarruf muamelesi tarzında tecelli etmez. Örnek, elden hibe tasarrufi bir işlemdir. Ancak bağışlama taahhüdü ancak bağlayıcı bir işlemdir. Mülkiyet henüz karşı tarafa devredilmemiştir.

Doç. F.Bedii Tongsir ise “ Bağışlama hayatta olan kimseler arasında kazandırıcı işlem teşkil eden bir akittir ki, onunla bir kimse, karşılığında eşit bir ivaz ( edim ) olmaksızın ve bağışlama iradesine dayanarak kendi mal varlığı ile başka bir kimseyi zenginleştirir.” Şeklinde tanımlamıştır. ( Doç.F.Bedii Tongsir Hibe Akitleri )

Yeni Borçlar Kanununun tanımına göre; bağışlama sözleşmesi ile bağışlayan malvarlığından karşılıksız olarak diğer bir kimsenin mal varlığını zenginleştirmeyi üstlenmektedir. Eski kanundaki tarifte yer alan tasarruftur ki ve temlik ibaresi yeni kanunda yer almamıştır.

Bağışlamanın Unsurları nelerdir?

a- Geçerli bir bağışlamanın söz konusu olabilmesi için bağışlayanın kendi malvarlığından bir başkasının lehine kazandırıcı bir işlem yapması gerekir. Bilindiği üzere malvarlığında artış sağlayan her yüklenme veya artırım işlemi, kazandırıcı bir işlemdir.

Bağışlama ile birlikte, bağışta bulunan kimsenin malvarlığı bağışladığı miktar oranında azalır. Lehine bağış yapılan kimsenin malvarlığı ise aynı oranda artar. Bu nedenle bağışın kazandırıcı işlem unsuru mutlaktır. Bağışlayanın bağışlamayı kendi malvarlığından yapması zorunludur. Bağışlayan başkasının malvarlığından bağış yapamaz. O zaman bağış geçerli olmaz. Evladın bakıma muhtaç annesine, babasına veya kardeşine yaptığı para yardımı bağış sayılmaz.

Burada bağış yapanın ehliyeti önemlidir. Borçlar Kanununun 286. cı maddesine göre:

“Fiil ehliyetine sahip olan herkes, eşler arasındaki mal rejiminden veya miras hukukundan doğan sınırlamalar saklı kalmak üzere, bağışlama yapabilir.”

Bağışlamayı izleyen bir yıl içinde başlatılmış bir yargılama sonucunda bağışlayanın, savurganlığı yüzünden kısıtlanmasına karar verilirse, o bağışlama mahkemece iptal edilebilir.”

Yasaya göre bağışlama yapanın medeni hakları kullanma salahiyetine sahip olması gerekmektedir. Yine yasaya göre bağışlama yapan evli bir kimse ise öncelikle karı koca arasında ki mal rejimine bakılacaktır. Taraflar arasında mal ortaklığı rejimi varsa yapılan bağış geçerli olmaz. Mal ayrılığı rejiminde de bağış yapan eşin saklı payına tecavüz etmeden bağış yapabilir.

b-Bağışlamanın karşılıksız bir kazandırıcı işlem olması gerekir. Mülkiyeti devreden bir işlem olmasına rağmen bağış, satım ve trampa gibi aynı guruba giren diğer sözleşmelerden bu unsuru ile ayrılır. Satım belli bir para karşılığı, trampa ise mala karşı mal takası şeklinde yapılmasına rağmen bağış tamamen karşılıksızdır. Bağış sözleşmesinin hukuki sebebi karşılıksız olmasıdır.

c- Bağışlama kural olarak tek taraflı bir anlaşmadır. Bağışın gerçekleşmesi için bağışlayan ile bağış yapılan kimsenin karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları şarttır. Tıpkı satımda olduğu gibi icap ve kabul şartı bağışta da aranır. Hiç kimseye istemeden bir bağış yapılamaz. Bağışı kabul şartı yazılı olmak zorunda değildir. Şekle tabi değildir. Gizliden de bağış kabul edilir.

Borçlar Kanununun 287.ci maddesinde ise bağışlanan için ehliyet şartı düzenlenmiştir. Madde metnine göre: “Fiil ehliyeti bulunmayan kişi ayırt etme gücüne sahipse, bağışlamayı kabul edebilir. Ancak, bağışlananın yasal temsilcisi bu kişinin bağışlamayı kabulünü yasaklar veya bağışlanılan şeyin geri verilmesini emrederse, bağışlama ortadan kalkar.”

Bağışlamayı kabul eden kural olarak herhangi bir borç altına girmediği için temyiz kudretine sahip olması yeterli görülmüştür.

Bağışlama bir sözleşme olduğu için iki tarafın mevcut olması- bağışlayan ve bağışlanılan- şarttır. Tarafların hakiki veya hükmi şahıs olması fark etmez. Ancak hükmi şahsiyeti bulunmayan bir guruba veya topluluğa yapılan bağış geçerli sayılmaz.

Bağışlama kural olarak tek taraflı bir anlaşma olmakla beraber iki taraflı bir hukuki işlemdir. Bağışlamanın gerçekleşmesi için lehine bağış yapılanın bağışı kabul iradesini açıklaması şarttır.

d-Bağışlama, yaşayanlar arasında yapılan bir işlemdir. Eğer bağışlama ölüme bağlanmış olursa o takdirde bağış değil ölüme bağlı bir tasarruf söz konusu olur.

e- Geçerli bir bağışlamanın olması için bağışlayanın malvarlığında meydana gelen azalma ile lehine bağış yapılan kimsenin malvarlığında ki çoğalma arasına illiyet bağı olmalıdır.

Yasal olarak geçerli bir bağışlamanın söz konusu olabilmesi için mutlaka bağış yapanın malvarlığında bir azalma, lehine bağış yapılanın ise malvarlığında bir zenginleşme olmalıdır. Henüz kazanılmamış bir haktan vazgeçen kimse malvarlığında artışı ret etmiştir.

Bu bağışlama sayılmaz. Ancak kazanılmış bir haktan vazgeçme diğer şahıs yönünden bağış olarak kabul edilebilir.

Bir mirası veya belli bir malın vasiyetini ret etmek bağışlama sayılmaz. Mirası ret etmek tek taraflı bir hukuki işlemdir. Bağış ise iki taraflı bir hukuki işlemdir. Ayrıca mirası ret etmek özel koşullara tabidir.

Yasal olarak ahlaki bir görevi yerine getirmek de bağış sayılmaz. Ahlaki bir görevi yerine getirmek eksik borçlardandır. Ahlaki bir borcun yerine getirilmemesi halinde uygulanacak bir yaptırım yoktur. Bu tür borçların yaptırımı hukuki olmayıp kişinin ahlakına ve vicdanına kalmıştır.

Borçlar Kanununun 288. ci maddesi bağışlamanın kurulmasını düzenlemektedir.

“Bağışlama sözü vermenin geçerliliği, bu sözleşmenin yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Bir taşınmazın veya taşınmaz üzerindeki ayni bir hakkın bağışlanması sözü vermenin geçerliliği, ancak resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

Şekle uyulmaması sebebiyle geçersiz olan bağışlama sözü verme bağışlayan tarafından yerine getirildiğinde, elden bağışlama hükmündedir. Ancak, geçerliliği resmi şekle bağlanmış olan bağışlamalarda bu hüküm uygulanmaz.”

Borçlar Kanununun 289. cu maddesi elden bağışlamayı düzenlemiştir. Madde metnine göre: “elden bağışlama, bağışlayanın bir taşınırını bağışlanan kimseye teslim etmesiyle kurulmuş olur.” Elden bağışlama herhangi bir şekle tabi değildir. Elden bağışlama teslim ile tamamlanır. Anlaşmanın doğumu ile birlikte ifa edilir.

Koşullu bağışlama yapılabilir mi?

Bağışlama bir koşula bağlı olarak da yapılabilir. Yerine getirilmesi bağışlayanın ölümüne bağlı olan bağışlama da, vasiyete ilişkin hükümler uygulanır. Yukarıda açıkladığımız gibi bağış yaşayanlar arasında yapılan bir anlaşmadır. Bu nedenle sonuçları işlemi yapanın ölümünden sonra hüküm doğuracak mahiyette olan bağışlar ölüme bağlı tasarruflara ait hükümlere tabi olur. ( B.K. md. 290 )

Yüklemeli Bağışlama Borçlar Kanununun 291.ci maddesi “bağışlayan bağışlamasına yüklemeler koyabilir. “demekte ve bu yüklemelerin nasıl olacağını düzenlemektedir.

Bağışlayan, sözleşme gereğince bağışlanan tarafından kabul edilmiş olan yüklemelerin yerine getirilmesini isteyebilir.

Kamu yararına olarak bağışlamaya konulmuş olan bir yüklemenin yerine getirilmesini isteme yetkisi, bağışlayanın ölümünden sonra, ilgili kuruma geçer. Bu tip bağışlama daha bağışlayanın yaşarken borç doğuran bir anlaşma olduğundan ölüme bağlı tasarruflardan ve miras sözleşmelerinden ayrılır.

Bağışlama konusunun değeri, yüklemenin yerine getirilmesi masraflarını karşılamaz ve aşan kısım kendisine ödenmezse bağışlanan, yüklemeyi yerine getirmekten kaçınabilir.

Bağışlayana dönme koşullu bağışlama yapılabilir mi?

Bağışlayan, lehine bağış yaptığı kimsenin kendisinden önce ölmesi durumunda, bağışlama konusunun- bağışladığı şeyin- kendisine dönmesi koşulunu koyabilir.

Bağışlama konusu, taşınmaza veya taşınmaz üzerindeki bir ayni hakka ilişkin ise, bağışlayana dönme koşulu tapu siciline şerh verilebilir. ( B.K. md. 292 )

Bir kimse başkasına bağışlamayı önerdiği bir malı, başka mallarından fiilen ayırmış olsa bile, bağışlananın kabulüne kadar, bağışlama önerisini geri alabilir. (B. K.md.293 )

Bağışlayanın sorumluluğu: Bağışlayan, bağışlamadan doğan zarardan bu zarara kendi ağır bir kusur ile sebep olmadıkça, bağışlanana karşı sorumlu değildir.

Bağışlayan, bağışlanılan şey veya alacak hakkında ayrıca garanti sözü vermişse bununla sorumlu olur. ( B.K. md. 294 )

BAĞIŞLAMANIN HÜKÜMLERİ:

Bağışlayan bağışlamayı taahhüt ettiği şeyin mülkiyetini, lehine bağış yapılan kimseye devir ve teslim etmek zorundadır. Bağışlanılan şey bir miktar para ise, bağışlayan taahhüt ettiği miktarı ödemekle yükümlüdür.

Bağışlanan şey nedeniyle lehine bağış yapılan bir zarara uğramışsa bağışlayan hile ve ağır kusuru halinde bu zararlardan sorumludur. Örneğin bağışlanan canlı bir hayvansa ve bağışlayan hayvanın bulaşıcı mikrop taşıdığını bildiği halde lehine bağış yapılandan bu durumu gizlerse bağışlama yapan lehine bağış yapılanın bu yüzden uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.

Bağışlanılan şey ayıplı ise, bağışlayan bağışladığı şeyde ki ayıbı lehine bağış yaptığı kimseye bildirmek zorundadır. Bağışlanılan malın ayıplı olduğunu biliyorsa ve bu şekilde bağışı kabul ediyorsa bağışlayana karşı ayıptan dolayı bir talepte bulunamaz.

Bağışlayan, bağışlama taahhüdünde bulunduktan sonra ekonomik durumunda olağanüstü bir bozulma meydana gelirse, bağışlama taahhüdünden dönebilir.

Borçlar Kanununun 295. ci maddesi bağışlamanın hangi hallerde geri alınabileceğini düzenlemiştir. Bağışlayan, bağışlamayı veya bağışlama sözünü şu hallerde geri alabilir.

a- Bağışlanan, bağışlayana veya yakınlarından birine karşı ağır bir suç işlemişse,

b- Bağışlanan, bağışlayana veya onun ailesinden bir kimseye karşı kanundan doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranmışsa,

c- Bağışlanan, yüklemeli bağışlamada haklı bir sebep olmaksızın yüklemeyi yerine getirmemişse bu gibi durumlarda bağışlamayı geri alabilir.

Borçlar Kanununun 296.cı maddesi bağışlama sözü vermenin geri alınması ve ifadan

Kaçınmanın koşullarını düzenlemektedir. Bağışlama sözü veren şu durumların gerçekleşmesi halinde bağışlama sözünü geri alabilir ve ifadan kaçınabilir.

a-Elden bağışlanılan bir malın geri verilmesini isteyebileceği sebeplerden biri varsa,

b-Ekonomik durumu sonradan sözün yerine getirilmesini kendisi için olağanüstü ağır

kılacak ölçüde değişmişse,

c-Bağışlama sözü verdikten sonra, kendisi için yeni aile yükümlülükleri doğmuşsa ve

bu yükümlülükleri önemli ölçüde ağırlaşmışsa,

Bağışlama sözü verenin borcunu ödeme güçsüzlüğü belirlenir veya iflasına karar verilirse, ifa yükümlülüğü ortadan kalkar.

Geri alma hakkının süresi ve mirasçılara geçmesi:

Bağışlayan, geri alma sebebini öğrendiği günden başlayarak bir yıl içinde bağışlamayı geri alabilir.

Bağışlayan bir yıllık süre dolmadan ölürse, geri alma hakkı mirasçılarına geçer ve mirasçıları bu sürenin sona ermesine kadar bu hakkı kullanabilirler.

Bağışlayan, sağlığında geri alma sebebini öğrenememişse, mirasçıları, ölüm tarihinden başlayarak bir yıl içinde bağışlamayı geri alma hakkını kullanabilirler.

Bağışlanan, bağışlayanı kasten ve hukuka aykırı olarak öldürür veya onun geri alma hakkını kullanmasını engellerse, mirasçıları bağışlamayı geri alabilirler.

Bağışlayanın ölümü halinde ne olacaktır?

Bağışlama sağlar arasında yapılan bir anlaşmadır. Bağışlama bir malın devir ve teslimi için yapılmış ise ve devir teslim işlemi tamamlanmışsa- ifa gerçekleşmişse- bağışlayanın ölümü durumu değiştirmez.

Ancak bağış dönemsel olarak yapılmışsa, örneğin her ay belli bir paranın ödenmesi şeklinde veya her mevsim belli ürünlerin hasadı yapıldıktan sonra devir ve teslimi kararlaştırılmışsa bu durumda bağışlama, bağışlayanın ölümüyle sona erer. ( B.K. md. 298)

Buraya kadar mülkiyeti devreden anlaşmaları anlattık. Birde mülkiyeti devir yükümlülüğü getirmeyen, ancak kullanma ve faydalanma hakkı veren anlaşmalardan bahsedelim.

Borçlar Kanununun dördüncü bölümü kira sözleşmelerine ayrılmıştır.

Kira sözleşmesi nedir?

Borçlar kanununun 299. cu maddesi kira sözleşmesini şu şekilde tanımlamaktadır. “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Kanundaki tanımdan da anlaşılacağı üzere adi kira ve hasılat kirası, kullandırıcı sözleşme bir sözleşme olup kullanma karşılığında belli bir bedel ödenir. Mülkiyeti devir yükümlülüğü söz konusu değildir. Belli bir bedel karşılığında belli bir müddetle geçici olarak bir şeyden faydalanmaktır. Borçlar Kanununun 299- 378 maddeleri kira ve hasılat kirasını düzenlemektedir.

Borçlar Kanununun 01.Temmuz. 2012 tarihinden itibaren yürürlüğe girmesiyle eski 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları hakkındaki kanun yürürlükten kaldırılmıştır.

Adi kira ile hasılat kirası arasında ne fark vardır öncelikle bu konuya açıklık getirelim.

Mahiyeti itibariyle her ikisi de belli bir bedel karşılığında bir şeyin kullanılmasının kiracıya terk edilmesini ve belli bir süre sonra onu kiraya verene geri verme yükümlülüğünü yükleyen birer sözleşmedir. Ancak buna rağmen adi kira ile hasılat-ürün- kirası arasında farklar vardır.

Bu farklar nelerdir?

a-Birinci fark kiranın konusu bakımından görülmektedir. Adi kiranın konusu ancak maddi şeyler olabilir. Taşınır, taşınmaz mallar adi kiranın konusunu teşkil eder.

Halbuki hasılat kirasının konusu maddi şeylerden başka ürün veren hakları da kapsar. Borçlar Kanununun 357.ci maddesi hasılat-ürün- kirasını “ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya bir hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini belli bir bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşme” diye tanımlamaktadır.

b-İçerik yönünden de fark vardır. Adi kiranın konusunu teşkil eden şey ürün veren veya vermeyen herhangi bir şey olabilir. Hasılat-ürün- kirasının içeriği ancak ve ancak ürün veren bir şey veya hak üzerinde kurulabilir. ( Prof. F. Feyzioğlu, Adi Kira Hâsılat Kirası)

c-Adi kira, kiracıya kiraladığı şeyden sadece faydalanma hakkı verir. Hâsılat kirasında ise kiracı kiraladığı şeyi hem kullanmakta ve hem de onun ürünlerinden yararlanmaktadır.

Bu açıklamadan anlaşılacağı üzere bir şeyin sadece kullanılmak üzere kiralanması adi kira, o şeyin kullanılmasıyla birlikte semerelerinden- ürünlerinden de faydalanılması hakkı veren sözleşme hâsılat kirasıdır.

Kira sözleşmesi, sözleşme serbestîsi hükümlerine göre yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Yasa, herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir.

Kira sözleşmesinin unsurları:

a-Taraflar: İster adi kira isterse ürün kirası olsun sözleşmenin kurulması için iki tarafın olması, kiraya veren ve kiracı şarttır. Taraflardan biri bir şeyin kullanılmasını değer tarafa bırakır, karşı tarafta buna karşılık belli bir bedel ödeme yükümü altına girer. Kiraya verenin kiralanan şeyin maliki olması şart değildir. Bir kimse sahibi olmadığı taşınır veya taşınmaz bir malı bir başkasına kiraya verebilir. Tarafların sözleşme yapma ehliyetine sahip olması gerekir.

b-Konusu: Kiraya verilen şey taşınır veya taşınmaz bir mal olabilir. Dolayısıyla kiraya verilen şeyin ne olduğu sözleşmeye yazılır. Adi kira veya ürün kirası ise belirtilir. Açıkça belirtilmemiş olsa dahi işin mahiyetinden bu anlaşılır.

c-Süresi: Kira sözleşmesi, Borçlar Kanununun 300. cü maddesine göre belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabilir.

Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir. Diğer kira sözleşmeleri ise belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

d-Kira bedeli: Kiralanan şeyin, aylık, yıllık yada aylık kira bedeli sözleşmede belirtilir. Ayrıca kira bedelinin ne şekilde ve ne zaman ödeneceği sözleşmeye yazılır.

e-Kiralanan ile birlikte kullanıma verilen demirbaşlar varsa bu demirbaşların neler olduğu sözleşmeye yazılır. Sözleşme ile birlikte yapılan tahliye taahhütleri geçersizdir.

Kiraya verenin borçları:

Borçlar Kanununun 301. ci maddesine göre kiraya verenin borçları şöyle düzenlenmiştir. Kiraya veren kiraya verdiği şeyi sözleşmede belirtilen tarihte kiracıya teslim etmek zorundadır.

Kanunun ilgili maddesine göre: “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. Diğer kira sözleşmelerinde ise kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.”

Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kiraya veren katlanır. Ancak sözleşme ile bunun aksi düzenlenebilir.

Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan giderlere katlanmak zorundadır. Özellikle kiraya verilenin konut ve çatılı işyeri olması durumlarında kiralananın bütünüyle ilgili giderler kiraya verene aittir. Çatı tamiri, baca tamiri, kalorifer döşenmesi, kapı pencere, döşeme tamiri gibi kalıcı giderlere kiraya veren katlanır. Ancak sözleşme serbestisi kuralı gereğince bunun aksi sözleşmeye şart olarak yazılabilir.

Kiralananın teslimi anında görülen önemli ayıplardan kiraya veren sorumludur. Kiralananın kapısının kırık olması, lavabo veya banyo küvetinin eksik olması gibi. Kiralayan kiralanandaki ayıplı durumun uygun bir süre içinde giderilmesini kiraya verenden ister. Uygun süre içinde ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Ayıbın verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. ( B.K. md. 307 )

Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür. ( B. K. Md. 309 )

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan şey herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Eski malikin kiracıya karşı sahip olduğu bütün hakları yeni malik kullanabilir.

Kiracının borçları:

Kiracının asli borcu kira bedelini zamanında ödemektir. Kiracı, aksi kararlaştırılmamışsa kira bedelini ve yan giderlerini her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmenin feshedileceğini bildirir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz günlük süre içinde kira ve yan giderler ödenmediği takdirde kiraya veren sözleşmenin bozulmasını mahkemeden ister.

( B.K. md. 315 )

Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak ve özenle kullanmak, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilerle ve komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması halinde kiraya veren, en az otuz gün süre vererek kiracısından sözleşmeye aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi bozacağını yazılı olarak ihtar eder. İhtara rağmen kiracı sözleşmeye aykırı davranışları sürdürmeye devam ederse sözleşmenin bozulmasını isteyebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı kiralanana kasten ağır bir zarar verirse ve bu durum komşuları için çekilmez bir hal alırsa kiracıya verilecek sürenin de bir işe yaramayacağı anlaşılırsa bu durumda kiraya veren yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini hemen bozabilir.

Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. ( B.K. md. 317 )

Kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ve kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeden bildirmek zorundadır. Aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumlu olur.

Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine yada zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmak zorundadır.

Kiracı, bakım, satış yada sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu yenilik ve değişiklikleri yaparken, kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür.

Kiracı da, kiraya verenin yazılı onayını alarak kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Yenilik ve değişikliklere onay veren kiraya veren, sözleşme bitiminde kiralananın eski hale getirilmesini isteyemez. Yazılı onay ile bunun aksi kararlaştırılabilir.

Kiracının kiracısı olabilir mi?

Borçlar Kanununun 322.ci maddesi buna izin vermektedir. Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı izni olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte sorumlu olur.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur.

Kiralayan, kiralananı kullanmasa bile kira sözleşmesi devam ettiği sürece kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre devam eder. Kiraya veren ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulduğu takdirde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kira sözleşmesinin sona ermesi:

Kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmışsa bu sürenin bitimi ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer.

Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyularak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemi olarak, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih için yazılı bildirim şartı aranır. ( B.K. md. 348 )

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin ortaya çıktığı hallerde, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Kiracının iflası halinde kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. İflas masasına yazılı olarak başvurarak uygun bir süre tayin eder. Bu süre içinde iflas masası tarafından kendisine güvence verilmezse sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kiracının ölümü halinde mirasçıları, yasal fesih süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

Kiralananın geri verilmesi:

Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan kiracı sorumlu değildir. Aksi halde kiralanana verdiği zararlardan sorumludur.

Kiraya verenin hapis hakkı:

Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeli ile yan giderlerinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan kiracıya ait haczedilebilen taşınır malları üzerinde hapis hakkına sahiptir. Kiraya verenin üçüncü şahısların taşınır malları üzerinde hapis hakkı yoktur.

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. ( B.K.md. 349 )

Kiraya veren, kira sözleşmesini, kendisi, eşi alt ve üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı halinde veya kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açarak sona erdirebilir. ( B.K. md. 350 )

Hukuki Analizler Dergisi 2013 EKİM

Kaynakça:

Prof.F.Feyzioğlu Muhtelif Akitler

Prof. S.Tekinay Borçlar Hukuku

Prof. H.V.Velidedeoğlu Borçlar Hukuku

Yeni Borçlar Kanunu

Kaynak: İşbu içerik, Avukat Erol TÜRK’ün özel izni ile yayınlanmıştır. Yazının tüm hakları ve sorumluluğu yazara aittir.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

YAZARIN DİĞER YAZILARI

Belirsiz Alacak Davaları

Arabuluculuk

Derhal Fesih Hakkını Kullanma Süresi

Anonim Şirketlerin Denetimi

Av. Arb. Neşe ÖZKANOĞLU
n.ozkanoglu@gmail.com

I. GENEL OLARAK

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nda kiracı veya kiraya verenin gerçek ya da tüzel kişi olmasına farklı bir sonuç bağlanmadığı gibi, 6570 sayılı mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun (GKHK)’dan farklı olarak ticari – ticari olmayan kira ayrımı da yapılmamıştır[1]. Ancak 6098 sayılı TBK’nın 4/2/2011 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmasından kısa bir süre sonra çıkarılan 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca, kiracı tarafında tacir veya tüzel kişilerin bulunduğu işyeri kira sözleşmelerinde TBK’nın kiracıyı koruyan dokuz maddesinin yürürlüğü sekiz yıl süre ile ertelenmiştir[2]. Aynı madde hükmü uyarınca erteleme süresinin bitimine (1.7.2020 tarihine) kadar, erteleme kapsamındaki maddelerde düzenlenen konulara ilişkin olarak öncelikle -eğer varsa- kira sözleşmesindeki hükümler sözleşme serbestisi gereği uygulanacak, sözleşmede hüküm mevcut değil ise 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu (BK) hükümleri dikkate alınacaktır.

Erteleme öngören bu hükmün, AVM yatırımcılarının, yasanın kira sözleşmeleriyle ilişkin bazı düzenlemelerinin, kendi yatırımlarına menfi etki ve neticeleri olacağını ileri sürerek yürüttükleri lobi faaliyetleri neticesinde getirildiği düşünülmektedir[3].

6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesindeki düzenleme ile kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kira sözleşmelerinde TBK’nın kiracıyı koruma amacı taşıyan kimi hükümlerinin uygulamasının ertelenmesi, eşitlik ilkesine aykırı olması, TBK’da konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumaya yönelik olarak benimsenen politikayla çelişki teşkil etmesi gibi gerekçelerle öğretide eleştirilmiştir[4].

II. ERTELEME HÜKMÜNÜN KAPSAMI

Erteleme öngören 6217 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi şu şekildedir:

“Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”

Kira sözleşmesinin 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi ile öngörülen ertelemenin kapsamına girmesi için ise ilk koşul “işyeri kirası” olmasıdır. İşyeri, kazanç elde etme amacıyla mesleki veya ticari faaliyetlerin yürütüldüğü yer anlamına gelmektedir[5]. Erteleme öngören hükümde, TBK’dan farklı olarak “çatılı işyeri”nden değil yalnızca “işyeri”nden bahsedilmiş olduğundan, ertelemenin kapsamına çatılı olsun ya da olmasın her türlü işyeri kirası, örneğin açık otopark işletmek için yapılan kira sözleşmesi ya da üzeri açık bir çay bahçesinin işletilmesi için yapılan kira sözleşmesi –diğer koşulları sağlamak kaydıyla- dahildir[6]. İkinci olarak, çatılı olsun veya olmasın bir işyeri kira sözleşmesinin madde kapsamına girmesi için kiracının ya Türk Ticaret Kanunu (TTK) anlamında tacir olması yahut tacir sıfatını taşımasa bile özel veya kamu hukuku tüzel kişisi olması gerekmektedir. TTK’nın 12. maddesi uyarınca “Bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir denir. Bir ticari işletmeyi kurup açtığını, sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla halka bildirmiş veya işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kimse, fiilen işletmeye başlamamış olsa bile tacir sayılır.” Özel hukuk tüzel kişileri ise anonim, limited, kollektif ve komandit şirketler ile kooperatifler, dernekler ve vakıflardır. Şu halde adi ortaklığın veya bir esnafın kiracı tarafında bulunduğu işyeri kirası, anılan geçici 2. madde kapsamında değildir[7].

6217 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile öngörülen erteleme yeni bir yasal düzenleme ile uzatılmadığı takdirde, TBK’nın aşağıda açıklanacak olan 9 maddesi 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kira sözleşmeleri bakımından da uygulama alanı bulacaktır.

III. 7.2020 TARİHİNDE YÜRÜRLÜĞE GİRECEK HÜKÜMLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ

1. Kira İlişkisinin Devri (TBK_m.323)

Kira ilişkisinin devrini düzenleyen TBK’nın 323. maddesi, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile yürürlüğü ertelenen ve 1.7.2020 tarihi itibariyle, anılan geçici 2. madde kapsamındaki işyeri kiraları bakımından yürürlüğe girecek olan hükümlerden biridir.

TBK’nın 323/1 maddesi uyarınca, kiraya verenin rızasını yazılı olarak almak kaydıyla kira ilişkisinin devri mümkündür. Bu şekilde “kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi”, kiracının yerine geçmektedir (TBK m. 323/2)[8]. Dolayısıyla kira ilişkisinin devrinden anlaşılması gereken, kiracı tarafın değişmesidir; kiraya veren tarafın değiştiği bir devir ilişkisi bu maddenin kapsamına girmemektedir[9]. Ayrıca madde hükmünde işyeri kiraları bakımından ayrı bir düzenleme yapılmış; çatılı olsun olmasın işyeri kiralarında, kira ilişkisini devreden kiracının, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve azami 2 yıl boyunca devralan yeni kiracıyla beraber müteselsilen sorumlu olduğu öngörülmüştür (TBK m. 323/3)[10].

Mülga BK ve mülga GKHK’da, TBK’nın 323. maddesini karşılayan bir düzenleme mevcut değildi. Bu bağlamda erteleme süresi içinde kira ilişkisini devretmek isteyen kiracının, kiraya verenin rızasını GKHK m.12 uyarınca alması gerekmekte ise de, bu rızanın yazılı olması şartı bulunmuyordu. Oysa 6098 sayılı TBK’ya göre kira ilişkisinin devrinde kiraya verenin yazılı rızasının bulunması şarttır.  Bunun için kiraya veren, kiracı ile kira ilişkisini devralmak isteyen üçüncü kişi arasında yapılacak sözleşmeye önce veya sonra yazılı olarak onay verebileceği gibi, kiracı  kiraya veren ve üçüncü kişi arasında kira ilişkisinin devri konusunda ayrı bir sözleşme de yapılabilir[11].

TBK’nın 323. maddesi ile getirilen önemli bir diğer yenilik, işyeri kiralarında kiraya verenin haklı bir neden olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınamaması kuralıdır. Kiracı, kiraya verenin devir ilişkisine rıza göstermekten imtina etmesinin haklı bir nedene dayanmadığını düşünüyor ise, bu talebini dava yoluyla ileri sürebilir.  Haklı nedenin olup olmadığı somut olaya göre hakim tarafından belirlenir[12]. Mülga BK’da ve GKHK’da karşılığı bulunmayan 323.  madde hükmü, 1.7.2020 tarihi itibariyle kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiraları bakımından uygulama alanı bulacaktır.

2. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi (TBK_m.325)

Kural olarak kiracının kiralananı geri verme borcu, sözleşmenin sona ermesiyle birlikte doğar (TBK m.334). Kiracının kiralananı sözleşme süresi bitmeden yahut fesih bildirim sürelerine uymadan geri vermesi halinde ise, kira sözleşmesinden kaynaklanan borçları, en başta da kira bedelini ödeme borcu, kiralananın benzer şartlarla kiralanabileceği makul bir süre boyunca devam eder (TBK m. 325/1, c.1)[13]. Ancak kiracı, bu makul sürenin bitiminden evvel “kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.” (TBK m. 335/1,c.2)[14].

6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiraları bakımından ertelenen maddelerden biri de, yukarıda açıklanan TBK’nın 325. maddesidir. 325. maddenin mülga BK’da ve GKHK’da bir karşılığı bulunmamakla birlikte, 325. maddede öngörülen ilkeler mülga BK dönemindeki yargı kararlarının yasaya yansımasıdır[15]. Bu sebeple erteleme süresi boyunca bu konuda ortaya çıkan uyuşmazlıklarda, 325. maddede öngörülen ilkelere başvurulmuştur[16]. 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle ise, TBK’nın 325. maddesi, erteleme kapsamındaki işyeri kira sözleşmelerinde de uygulama alanı bulacaktır.

3. Önemli Sebeplerle Fesih (TBK_m.331)

Kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler kapsamında, olağanüstü fesih sebebi olarak düzenlenen TBK’nın 331. maddesi, tarafların her ikisine de kira ilişkisinin sürdürülmesini kendisi için çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi feshetme imkanı tanımıştır. Bu düzenleme konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de uygulanabilecek olup, önemli sebeplerin varlığı halinde taraflar sözleşmeyi sona erdirebilir[17].

Sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli sebep; kiraya verenin şahsından kaynaklanmayıp objektif nitelikte (örneğin savaş hali veya ağır ekonomik kriz gibi öngörülemeyen dış olaylar) olabileceği gibi, kiraya verenin şahsına ilişkin sübjektif nitelikte bir sebep de olabilir[18]. Ancak sözleşmeyi sona erdirmek isteyen kiraya veren, dayandığı önemli sebebin doğumunda kusurlu bulunmamalıdır[19].

Sözleşmenin, TBK’nın 331. maddesine dayanılarak feshedilmesi, kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiralarında 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesinde öngörülen erteleme nedeniyle ancak 1.7.2020 tarihinden itibaren mümkün olacaktır. Ancak erteleme öngören geçici 2. maddede 818 sayılı mülga BK’ya atıf olması ve 331. maddenin mülga BK’da doğrudan karşılığı olan bir maddenin (m.264) bulunması nedeniyle, erteleme süresince önemli sebeplerle fesih, TBK’nın 331. maddesinde öngörülen yeniliklerden ari olarak uygulanabilmiştir[20].

Önemli sebeplerden dolayı kira sözleşmesinin sona ermesinde 6098 sayılı TBK önemli yenilikler getirmiş olup, bu yenilikler, 331. maddenin 1.7.2020 tarihinde yürürlüğe girmesiyle birlikte, erteleme kapsamındaki işyeri kiraları açısından da uygulanabilir olacaktır. Öncelikle TBK, mülga BK’dan farklı olarak, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması yahut sözleşme konusunun taşınır veya taşınmaz olması fark etmeksizin önemli sebeple feshi imkanını tanımıştır. 818 sayılı mülga BK’nın 264. maddesi ise, önemli sebebe dayalı sona ermeyi yalnızca taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri için öngörüyordu. Yine mülga BK döneminde 6570 sayılı GKHK, bu sona erdirme nedenini yalnızca belirli süreli sözleşmeler için öngörmüşken, 6098 sayılı TBK belirli süreli sözleşme şartını aramamaktadır[21].

Sözleşmenin önemli sebeple feshi halinde, fesih ihbarına maruz kalan kiracının herhangi bir kusuru bulunmuyorsa, sözleşmenin sona ermesi nedeniyle bir zararı ortaya çıkacaktır[22]. Bu zararın giderilmesiyle ilgili 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu, feshi ihbarda bulunacak tarafın diğer tarafa sözleşmenin sona erdirilmesinden dolayı tam tazminat ödemesini öngörmüşken; 6098 sayılı TBK, hakimin durum ve şartları dikkate alarak fesih bildiriminin parasal sonuçlarını hükme bağlayacağını ifade etmekte, dolayısıyla isabetli biçimde asgari bir tazminat belirlemeksizin somut olayın şartlarına göre tazminatı hakimin takdir edeceğini öngörmektedir (TBK m. 331/2)[23]. Bu hüküm doğrultusunda, somut uyuşmazlık dikkate alınarak hiç tazminat ödenmemesi de mümkündür[24]. Mülga BK’da bulunmayan bu yenilikler, 1.7.2020 tarihi itibariyle erteleme kapsamındaki işyeri kiraları bakımından uygulanabilir olacaktır.

4. Bağlantılı İşlem Yapma Yasağı (TBK_m.340)

6098 sayılı TBK’nın yeniliklerinden olan “bağlantılı sözleşme” başlıklı 340. maddesine göre kira sözleşmesinin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının “kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa”, kira sözleşmesi değil, kiracıyı borç altında bırakan bağlantılı sözleşme geçersiz olacaktır. Bu geçersizlik, madde metninde geçmese de madde gerekçesinde belirtildiği üzere her zaman ileri sürülebilen ve mahkemece re’sen dikkate alınan kesin hükümsüzlük halidir. Bağlantılı sözleşme hükümsüz iken kira sözleşmesi geçerliliğini koruduğundan, kısmi geçersizlik söz konusudur[25].

TBK’nın 340. maddesinin karşılığı Mülga BK’da ve GKHK’da bulunmayıp, İsviçre BK’ndaki benzer bir düzenlemeden alınmıştır. Anılan düzenleme ile kiraya verenin, kiracının kira sözleşmesi yapma gereksiniminden kötü niyetli olarak yararlanıp kira sözleşmesinden doğan yükümlülükler dışında ona başkaca bir borç yüklemesinin önüne geçilmek istenmiştir[26]. Somut uyuşmazlıkta araştırılacak olan, kiracıya kira sözleşmesiyle birlikte bağlantılı sözleşmenin dayatılıp dayatılmadığıdır. TBK 340. madde hükmü, 6217 sayılı Kanun’da öngörülen erteleme süresinin uzatılmaması halinde, kiracı tarafında tacir veya tüzel kişilerin bulunduğu işyeri kira sözleşmeleri bakımından da 1.7.2020 tarihinden itibaren uygulama alanı bulacaktır.

5. Kiracının Güvence Vermesi (TBK_m.342)

Güvence (depozito), kira sözleşmesinin başlangıcında kiracı tarafından kiraya verene teslim edilen ve kiracının kiralanana verebileceği olası zararların teminatını oluşturma amacı taşıyıp bunun haricinde kiraya verene ekonomik bir fayda sağlama gibi bir işlevi olmayan, genellikle bir miktar para veya kıymetli evraktır[27].

Mülga BK’da ve GKHK’da, kiracının depozito vermesine yönelik herhangi bir düzenleme mevcut değildi. Ancak uygulamada hemen hemen tüm kira sözleşmelerinde mevcut olan depozito uygulaması Yargıtay tarafından geçerli kabul edilmekteydi[28]. Uygulamada, kira sözleşmesinin kurulması esnasında depozitonun belirlenmesi halinde, bunun miktarının ne olacağı, sözleşmesinin sona ermesi üzerine kiracıya iade edilmesi ve bilhassa kiralananın zarara uğraması halinde kiraya verenin hangi şartlarla ve ne tutarda zararı depozitodan karşılayabileceği gibi hukuki uyuşmazlıklar meydana geldiğinden, kanun koyucu bu konuda bir düzenleme yapma ihtiyacı hissetmiştir[29]. Böylece 6098 sayılı TBK’nın yeniliklerinden biri olan “kiracının güvence vermesi” başlıklı 342. madde hükmü ihdas edilmiştir.

TBK’nın 342. maddesi ile güvence verilip verilmemesi tarafların iradesine bırakılmakla birlikte, şayet güvence verilecekse bunun sınırları çizilmiştir. Buna göre öncelikle güvence bedeli, azami üç aylık kira bedeli kadar olabilir (TBK m. 342/1) [30]. Maddenin öngördüğü esasların uygulanması, madde metninden tam anlaşılmamakla birlikte güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesine bağlı tutulmuştur. Buna karşılık tarafların kefalet, rehin, teminat mektubu gibi başka türlü güvenceler verilmesini kararlaştırmaları halinde, TBK 342. madde hükmü uygulanmaz[31].

Kiracı güvence olarak para verdiği takdirde bu paranın kiraya verenin onayı bulunmadan çekilemeyeceği vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması, kıymetli evrak verdiği takdirde ise bankaya depo edilmesi zorunluluğu vardır (TBK m. 342/f. 2, c. 1). Taraflar aksini kararlaştıramazlar. Banka ise, hesaptaki güvenceyi yalnızca tarafların izniyle yahut kesinleşen icra takibi ya da mahkeme kararına dayanarak geri verebilir (TBK m. 342/f. 2, c. 2)[32].  Burada güvencenin geri verilmesi konusunda bankanın özen yükümlülüğü bulunduğu anlaşılmaktadır[33].

TBK m. 342/2’de öngörülen haller dışında, kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesini takip eden 3 ay içinde, kira sözleşmesine ilişkin bir dava veya takip açtığını yazılı olarak bildirmediği takdirde de bankanın güvenceyi geri verme zorunluluğu bulunmaktadır. Bu ihtimalde kiracının talepte bulunması yeterlidir, kiraya verenin rızası aranmaz[34].

6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile yürürlüğü 1.7.2020 tarihine kadar ertelenen maddelerden biri de, yukarıda açıklanan kiracının güvence vermesine yönelik 342. maddesidir. Bu maddenin mülga BK ve GKHK’da bir karşılığı bulunmadığından, erteleme süresi boyunca tarafların, TBK’nın 342. maddesindeki sınırlamalarla bağlı olmaksızın sözleşme özgürlüğü çerçevesinde güvence bedelinin miktarını kararlaştırabileceği, ayrıca güvence bedelini bankaya yatırma zorunluluğu bulunmadığından eski uygulamada olduğu gibi kiraya verene bırakabileceği belirtilmekteydi[35]. Ancak 342. madde hükmü, 1.7.2020 tarihi itibariyle herhangi bir ayrım söz konusu olmaksızın tüm konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanır olacağından, çatılı işyeri kiralarında da 342. madde hükmünde öngörülen ilkelere uyulması gerekecektir.

6. Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı (TBK_m.343)

TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü bölümünde yer alan ve “Kira Bedeli” başlığı altındaki ilk düzenleme olan 343. madde hükmü, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşme kurulduktan sonra kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağına dair genel bir kural getirmekte, genel kuralın tek istisnası olarak da kira bedelinin belirlenmesini göstermektedir. Böylece sözleşme kurulurken belirlenen kira bedelinin, bilhassa yasa gereği sözleşme süresinin uzaması halinde ortaya çıkan yeni ekonomik şartlara göre değiştirilmesi imkanı sağlanmıştır[36].

Nispi emredici olarak nitelenebilecek 343. madde hükmü uyarınca, kira bedelinin belirlenmesi dışında kalan konularda kiracının aleyhine olarak kira sözleşmesinde sonradan yapılacak değişiklikler (örneğin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini dava yoluyla sona erdiren ve TBK 350. maddesinde gösterilen sebeplere bir yenisinin eklenmesi gibi), kiracı tarafından kabul edilmiş dahi olsa kesin hükümsüzdür[37].

6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında yürürlüğü 1.7.2020 tarihine kadar ertelenen maddelerden biri de, açıklanan 343.madde hükmüdür. Ancak 343. madde, 6570 sayılı Kanun’un 9. maddesi ile örtüşen bir hüküm olduğundan ertelenmenin bir etkisi bulunmadığı ifade edilmiştir[38].

7. Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK_m.344)

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından olan kira bedeli, sözleşme kurulurken taraflarca serbestçe belirlenir[39]. Başlangıçta genellikle belli bir süre için akdedilen kira sözleşmesi, daha sonra TBK m. 347 gereğince birer yıllık sürelerle yenilenmektedir. Ancak sözleşmenin yenilenmesi durumunda kira bedelinde hangi miktarda veya oranda artış yapılacağı, taraflar arasında çoğu zaman uyuşmazlığa yol açmaktadır. Yenilenen kira dönemlerinde kiraya verenin isteyebileceği kira bedelinin sınırlandırılması, kiracı tarafı koruma yollarından biri olup, yenilenen kira dönemlerindeki kira bedellerinin belirlenmesine ilişkin olarak TBK’nın 344. maddesi ile birtakım esaslara yer verilmiştir.

TBK’nın 344. maddesi, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile yürürlüğü ertelenen hükümlerden biri olması nedeniyle, ancak 1.7.2020 tarihinden itibaren tüm konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulacaktır. Belirtilen tarihe kadar, kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiralarında 344. maddenin uygulanamaması nedeniyle, mülga BK dönemindeki Yargıtay içtihatlarından yararlanılmaya devam edilecektir. Zira mülga BK ve GKHK’da, TBK’nın 344.maddesini karşılayan bir hüküm bulunmadığından, uygulamada sıkça karşılaşılan bu sorunla ilgili Yargıtay’ın geliştirdiği esaslar mevcuttu[40]. Gerekçesinde belirtildiği üzere[41] TBK’nın 344. maddesi de, uygulamada geliştirilen bu prensipler dikkate alınarak oluşturulmuştur[42].

8. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı/Cezai Şart ve Muacceliyet Kayıtlarının Geçersizliği (TBK_m.346)

6217 sayılı Kanun’un geçici 2.maddesi ile kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından yürürlüğü ertelenen TBK maddelerinden biri de “kiracı aleyhine düzenleme yasağı” başlıklı 346. maddedir.  Konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü ve emredici nitelikte bir düzenleme olan[43] TBK’nın 346. maddesi uyarınca, kiracının ödeme yükümlülüğü yalnızca kira bedeli ve yan giderlerle sınırlıdır; kiracıya ek bir ödeme yükümlülüğü getirilemez[44]. Bu kural, mülga GKHK’nın 16. maddesini karşılar niteliktedir.

TBK 346. maddenin devamında yer alan ve süresinde ödenmeyen kira bedeli nedeniyle kiracının ceza koşulu ödeyeceğine yahut sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair kayıtların geçersizliğini öngören hüküm ise mülga GKHK’da bulunmuyordu[45] Bu sebeple, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından,  kira bedelinin ödenmemesi halinde diğer kira bedellerinin muaccel olacağına ve kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda cezai şart ödeneceğine dair kira sözleşmesine koyulan kayıtların erteleme süresi sonuna kadar geçerli olduğu kabul edilmekteydi[46]. Zira TBK’nın yürürlüğe girmesinden önce Yargıtay, bir aylık kiranın ödenmemesi halinde sonraki ayların kira bedellerinin muacceliyet kazanacağı ve cezai şart ödeneceği yolundaki sözleşme hükümlerini muteber kabul etmekte[47]; yine öğretide, sözleşmede bir ceza koşulu öngörülmüşse bunun tümüyle geçersiz olmayacağı, ceza koşulundan indirim yapmak suretiyle çözüm getirilebileceği kabul edilmekteydi[48].

TBK’nın 346. maddesiyle birlikte, kira sözleşmelerinde yer alan muacceliyet kaydının geçerli olduğu yönündeki Yargıtay’ın yerleşik içtihatları geçerliliğini kaybetmiş olup, TBK’nın yürürlük tarihinden önce yapılan sözleşmelerde yer alan ceza koşulu ve muacceliyet şartına dair kayıtlar da geçersizdir[49]. Eski yasada bulunmayan bu önemli kural, 1.7.2020 tarihi itibariyle kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiraları bakımından da uygulama alanı bulacaktır.

Önemle belirtmek gerekir ki TBK m. 346 ile yasaklanan, kira bedelinin ödenmemesine bağlanan ceza koşuludur; kiracının kira bedeli dışındaki yükümlülüklerini ihlaline ilişkin olarak sözleşmeyle öngörülen cezai koşul, m. 346 kapsamında değildir[50].

9. Dava Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK_m.354)

Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebilmesi, ancak TBK m. 350, 351 ve 352’de gösterilen sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Dolayısıyla tahliye sebepleri bakımından sınırlı sayı ilkesi geçerli olup, bu maddelerde sayılanlar haricinde bir sebebe dayanarak kira sözleşmesi dava yoluyla, yani mahkeme kararı ile sona erdirilemez. Dava sebeplerinin sınırlılığı ilkesi TBK’nın 354. maddesinin başlığında açıkça ifadesini bulmuştur. Belirtilen hükümde kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği kuralı da yar almaktadır. Örneğin taraflar kendi aralarında yaptıkları bir sözleşme ile kanunda öngörülen tahliye sebeplerine bir yenisini ekleyemez[51]; yasadaki mevcut sebepleri kiracı aleyhine ağırlaştıramaz yahut dava yoluyla sona erdirmeyi düzenleyen süreleri kiracı aleyhine değiştiremezler[52]. TBK 354. maddesi emredici nitelikte olup, kira sözleşmesinde yer alan ve anılan hükme aykırı olan kayıtlar geçersiz olacaktır[53].

İsabetli olarak belirtildiği üzere TBK 354. maddenin varlığı, TBK’nın, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine uygulanabilecek olan kira sözleşmesinin genel hükümlerindeki fesih nedenlerinin dışında bir fesih nedeni kararlaştırılmasına da engeldir[54].

Dava sebeplerinin sınırlılığını öngören TBK’nın 354. maddesi, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile yürürlüğü ertelenen maddelerden biri ise de, mülga GKHK m. 8’de de sözleşmeyi dava yoluyla sona erdiren nedenler sınırlı tutulup aksi yöndeki sözleşmeler muteber kabul edilmediğinden, TBK’nın m. 354 hükmünün ertelenmesinin bir etkisi olmadığı söylenebilir[55]. 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle ise herhangi bir tereddüt kalmaksızın, tüm konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilir olacaktır.

IV. SONUÇ

Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı tarafında bulunduğu işyeri kiraları bakımından 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesiyle yürürlüğü ertelenen TBK maddeleri, erteleme öngören yeni bir düzenleme yapılmaması halinde 1.7.2020 tarihi itibariyle uygulama alanı bulacaktır. Gerçi yürürlüğü ertelenen hükümlerden bazılarının (aleyhe değişiklik yasağı öngören 343.madde ve dava sebeplerinin sınırlılığını öngören 354. madde hükümlerinin) mülga BK’da veya GKHK’da karşılığının bulunması yahut karşılığı bulunmamakla birlikte mülga BK dönemindeki Yargıtay içtihatlarının (325. madde yönünden) aynı doğrultuda olması nedeniyle, erteleme süresi boyunca bu konularda ortaya çıkan uyuşmazlıklar, ertelenen hükümlerdeki kaidelerle çözülmüştür.

Esas değişiklik yaratacak olan, mülga BK döneminde karşılığı bulunmayan yahut birtakım yeniliklerle TBK’ya alınmış olan düzenlemelerdir. Bunlar TBK’nın; kira ilişkisinin devrini düzenleyen 323. maddesi, bağlantılı sözleşme yasağı öngören 340. maddesi, kiracının güvence vermesi başlıklı 342. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine yönelik 344. maddesi ve sözleşmedeki cezai şart ile muacceliyet kayıtlarını geçersiz kabul eden 346. maddesidir. Ayrıca sözleşmenin önemle sebeple feshini öngören 331. madde hükmünün de mülga BK’da karşılığı bulunmakla birlikte, 331. maddede mülga BK’da bulunmayan yenilikler mevcuttur. Bu bakımdan sayılan maddelerin yürürlüğü, özellikle önem arz etmektedir.

KAYNAKÇA

ACAR, Faruk, Kira Hukuku Şerhi, İstanbul 2015.
ACAR, Faruk, “Kira Sözleşmesinde Bağlantılı İşlem ve Güvence” (Bağlantılı), Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi 2013, C. 9, S. 103-104, s. 163-170.
AKYİĞİT, Ercan, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, Ankara 2012.
ARAL, Fahrettin/ AYRANCI, Hasan, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Ankara 2015.
AYDOĞDU, Murat, “Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmelerinde Kiracının Güvence (Depozito) Verme Borcu”  Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 2012, C. 14, S. 1, s. 1-53 (Basım Yılı: 2013).
AYDOĞDU, Murat/ KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2014.
BURCUOĞLU, Haluk, Borçlar Kanunu Tasarısının Haksız Eylem Sorumluluğu ve Kira ile İlgili Düzenlemesiyle Getirilen Yenilikler, Prof. Dr. Turgut AKINTÜRK’e Armağan, İstanbul 2008, s. 17-46.
BURCUOĞLU, Haluk, 6570 Sayılı Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, İstanbul 1993 (Tahliye).
DOĞAN, Murat, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Ankara 2011.
DOĞAN, Murat, ”6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Değerlendirmesi” (6098), Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Özel Hukuk Sempozyumu Özel Sayısı, Sempozyum No:3, Prof. Dr. Cevdet Yavuza Armağan, 2011.
DOĞAN, Murat/ BAYGIN, Cem, “Türk Borçlar Kanunu Tasarısında Kira Sözleşmesine İlişkin Hükümler”, Hukukî Perspektifler Dergisi, S. 4, Ağustos 2005, s. 116-131.
EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2017.
ERZURUMLUOĞLU, Erzan, Sözleşmeler Hukuku (Özel Borç İlişkileri), Ankara 2015.
GÖKYAYLA, Emre, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Uygulama Alanı”, Prof. Dr. Aydın ZEVKLİLER’e Armağan, Cilt II, Yaşar Üniversitesi Elektronik Dergisi 2013, Cilt 8, Özel Sayı, İzmir 2013.
GÖKYAYLA, Emre, “Türk Borçlar Kanunun Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin 344. Maddesinin Değerlendirilmesi”, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi 2013, Cilt 9, Sayı 103-104, s.18-51 (Kira Bedeli).
GÜMÜŞ, Mustafa Alper, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul 2012.
GÜNEL, Mustafa Cahit, Taşınmaz Kiralarında Sözleşmenin Kiracı Tarafından Vaktinden Önce Sona Erdirilmesi, Doktora Tezi, İstanbul 2010.
İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku, Cilt 1, İstanbul 2014.
İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku, Cilt 2, İstanbul 2014 (2).
İNCEOĞLU, M. Murat/ BAŞ, Ece, “Türk Borçlar Kanunu Açısından Depozito ve Bankaların Bundan Kaynaklanan Sorumluluğu”, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi 2012, XXVIII/1, s.111-154.
KAYAR, İsmail, Borçlar Hukuku Genel ve Özel Hükümler, Ankara 2015.
KILIÇOĞLU, Mustafa, Kira Hukukundan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat ve Alacak Davaları, Ankara 2015.
KIRMIZI, Mustafa, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları, Ankara 2014.
KOÇ, Nevzat, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirmesi”, İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.1, S.1, s. 7-36.
KUNTALP, Erden/ BARLAS, Nami / AYANOĞLU MORALI, Ahu / ÇAVUŞOĞLU, İpek / İPEK, Mehtap / YAŞAR, Mert / KOÇ, Sedef, Türk Borçlar Kanunu Tasarısına İlişkin Değerlendirmeler, İstanbul 2005.
ÖNCÜ, Özge, “6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi”, İzmir Barosu Dergisi, Mayıs 2012, Yıl 77, S. 2, Borçlar Kanunu Özel Sayısı, s. 300-348.
TANDOĞAN, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C1/2, İstanbul 2008.
TOPUZ, Seçkin/CANBOLAT, Ferhat, “Kira İlişkisinin Devri -(Yeni) Türk Borçlar Kanununun İlgili 323 üncü Maddesinin Değerlendirilmesi”, TBBD 2011 (95), s. 97-134.
TUNÇOMAĞ, Kenan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul 1977.
TÜREL, Erol, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmeleri, Cilt I, İstanbul 2015.
TÜRKMEN, Ahmet, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi”, Ankara Barosu Dergisi 2015, S.1 (341-368).
ULUSOY, Erol, “Kira Depozitosuna Faiz Ödenir mi?”, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, Haziran 2000, C. 20, S. 3, s. 41-59.
URAL ÇINAR, Nihal, Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları, İstanbul 2014.
UYUMAZ, Alper/ AKÇAAL, Mehmet, “Borçlar Kanunun Kira Sözleşmesine İlişkin Genel Hükümlerinin Değerlendirilmesi” (Genel Hükümler), Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 2013, Cilt 21, Sayı 1, s. 297-325.
YAVUZ, Nihat, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kira Bedelinin Belirlenmesi Davaları, Ankara 2012.
YAVUZ, Nihat, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi 2. Cilt, Ankara 2015 (Şerh).
YAVUZ, Cevdet/ ACAR, Faruk/ ÖZEN, Burak, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, İstanbul 2016.
YILDIRIM, Abdülkerim, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Güvence Vermesi”, AÜHFD 2015, s. 237-265.
ZEVKLİLER, Aydın/ GÖKYAYLA, Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2016.

İnternet Kaynakları:
www.karartek.com.tr
www.kazanci.com
www.kgm.adalet.gov.tr
www.mevzuat.gov.tr

[1] GÖKYAYLA, Emre, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Uygulama Alanı”, Prof. Dr. Aydın ZEVKLİLER’e Armağan, Cilt II, Yaşar Üniversitesi Elektronik Dergisi 2013, Cilt 8, Özel Sayı, İzmir 2013, s. 1203-1252, s. 1234.
[2] 14/04/2011 tarih ve 27905 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanmıştır, www.mevzuat.gov.tr (E.T.: 05.06.2020).
[3] TÜRKMEN, Ahmet, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi”, Ankara Barosu Dergisi 2015, S.1 (341-368), s. 344; İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku, Cilt 2, İstanbul 2014 (2), s. 5.
[4] KOÇ, Nevzat, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirmesi”, İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.1, S.1 (s. 7-36), s. 18; GÖKYAYLA, s. 1234; GÜMÜŞ, Mustafa Alper, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul 2012, s. 20.
[5] ZEVKLİLER, Aydın/ GÖKYAYLA, Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2016, s. 209-210; İNCEOĞLU, 2, s. 14; ARAL, Fahrettin/ AYRANCI, Hasan, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Ankara 2015, s.268.
[6] ACAR, Faruk, Kira Hukuku Şerhi, İstanbul 2015, s. 34-35; İNCEOĞLU, 2,  s. 576; GÖKYAYLA, s. 1236.
[7] GÜMÜŞ, s. 15-16; TÜRKMEN, s. 346.
[8] ZEVKLİLER/ GÖKYAYLA, s. 331-332; İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku, Cilt 1, İstanbul 2014, s. 554; GÜMÜŞ, s. 231.
[9] TOPUZ, Seçkin/CANBOLAT, Ferhat, “Kira İlişkisinin Devri -(Yeni) Türk Borçlar Kanununun İlgili 323 üncü Maddesinin Değerlendirilmesi”, TBBD 2011 (95), s.97-134, s. 99.
[10] ERZURUMLUOĞLU, Erzan, Sözleşmeler Hukuku (Özel Borç İlişkileri), Ankara 2015, s. 105; ZEVKLİLER/ GÖKYAYLA, s. 332; EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2017,  s. 369; YAVUZ, Cevdet/ ACAR, Faruk/ ÖZEN, Burak, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, İstanbul 2016, s. 274; AKYİĞİT, Ercan, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, Ankara 2012, s. 297-298; KIRMIZI, Mustafa, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları, Ankara 2014, s. 235.
[11] EREN, s. 367; TOPUZ/CANBOLAT, s. 103-108; YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 274; İNCEOĞLU, s. 533.
[12] EREN, s 368; ERZURUMLUOĞLU, s. 105; ZEVKLİLER/ GÖKYAYLA, s. 332; YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 273; AKYİĞİT, s. 297; TOPUZ/ CANBOLAT, s.  131; İNCEOĞLU, s. 540; TÜREL, Erol, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmeleri, Cilt I, İstanbul 2015, s. 368.
[13] GÜMÜŞ, s. 194; KOÇ, s. 18.
[14] KIRMIZI, s. 241; AKYİĞİT, s. 117.
[15] Yarg. 3. HD.’nin T. 27.11.2006, 15093/16158 sayılı kararında, “Kiracı tarafından süresinden önce boşaltılan yerin, aynı bedel ve şartlarla hangi sürede yeniden kiralanabileceği bilirkişi incelemesiyle saptanıp kiracının ödemesi gereken borcun bu süre ile sınırlı olarak tespit edilmesi” ve “davacı kiralayanın  BK’nun 44 ve 98/2. maddeleri gereğince zararın artmaması, yani mecurun yeniden kiraya verilebilmesi için gerekli çabayı sarfetmesi gerekmektedir” denilmiştir, www.kazanci.com, (E.T.: 05.06.2020)
[16]Yarg. 6. HD., 2015/10215 E. – 2016/5589 K.; Yarg. 3. HD., 2017/3799 E. – 2018/10731 K., www.karartek.com.tr (E.T.:05.06.2020)
[17] YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 304; İNCEOĞLU, 2, s. 223; DOĞAN, Murat, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Ankara 2011, 227-228; TANDOĞAN, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C1/2, İstanbul 2008, s. 235; BURCUOĞLU, Haluk, 6570 Sayılı Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, İstanbul 1993 (Tahliye), s. 283; ZEVKLİLER/ GÖKYAYLA, s. 322-323.
[18] ARAL/ AYRANCI, s. 325; KAYAR, İsmail, Borçlar Hukuku Genel ve Özel Hükümler, Ankara 2015, s. 297; KIRMIZI, s. 263.
[19] TUNÇOMAĞ, Kenan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul 1977, s. 609; TANDOĞAN, s. 232; GÜNEL, Mustafa Cahit, Taşınmaz Kiralarında Sözleşmenin Kiracı Tarafından Vaktinden Önce Sona Erdirilmesi, Doktora Tezi, İstanbul 2010, s. 216-217; YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 303; DOĞAN, s. 231.
[20] TÜRKMEN, s. 354; YAVUZ/ACAR/ ÖZEN, s. 303, 5 numaralı dipnot; UYUMAZ, Alper/ AKÇAAL, Mehmet, “Borçlar Kanunun Kira Sözleşmesine İlişkin Genel Hükümlerinin Değerlendirilmesi” (Genel Hükümler), Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 2013, Cilt 21, Sayı 1, s. 297-325, s. 319.
[21] ARAL/ AYRANCI, s. 325; YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 303; İNCEOĞLU, 2, s. 219; KOÇ, s. 20; UYUMAZ/ AKÇAAL, s. 319; TANDOĞAN, s. 230-231; KIRMIZI, s. 261.
[22] KAYAR, s. 297.
[23] YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 304; UYUMAZ/ AKÇAAL, s. 319; İNCEOĞLU, 2, s. 252-253; DOĞAN, s. 228.
[24] GÜMÜŞ, s. 275; DOĞAN, Murat/ BAYGIN, Cem, “Türk Borçlar Kanunu Tasarısında Kira Sözleşmesine İlişkin Hükümler”, Hukukî Perspektifler Dergisi, S. 4, Ağustos 2005, s. 116-131,  s. 125.
[25] “Burada 818 sayılı Borçlar Kanununun 20 nci maddesi anlamında her zaman ileri sürülebilen ve hâkim tarafından re’sen nazara alınması gereken kesin hükümsüzlük söz konusudur, burada geçersiz olan bağlantı sözleşmesidir. Kira sözleşmesi geçerliliğini korur; yani kısmi geçersizlik söz konusudur.”, Madde gerekçesinin 3.fıkrası, http://www.kgm.adalet.gov.tr/Tasariasamalari/Kanunlasan/2011Yili/kanmetni/6098ss.pdf (E.T.: 05.06.2020); YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 312;  EREN, s. 398; KILIÇOĞLU, Mustafa, Kira Hukukundan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat ve Alacak Davaları, Ankara 2015, s. 295.
[26] YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 312; AKYİĞİT, s. 144; KIRMIZI, s. 310-311; YAVUZ, Nihat, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kira Bedelinin Belirlenmesi Davaları, Ankara 2012, s. 227.
[27]AYDOĞDU, Murat, “Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmelerinde Kiracının Güvence (Depozito) Verme Borcu”  Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 2012, C. 14, S. 1, s. 1-53 (Basım Yılı: 2013), s. 35; AYDOĞDU, Murat/ KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2014, s. 546-547; EREN, s. 400-401; ARAL/AYRANCI, s. 312.
[28] KIRMIZI, s. 316-317; ULUSOY, Erol, “Kira Depozitosuna Faiz Ödenir mi?”, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, Haziran 2000, C. 20, S. 3 (s. 41-59), s. 43; Yarg. 3. HD., 13.03.2007 tarih ve 3101/3517 sayılı karar, “Kira depozitosu bir miktar para ise (güvence parası), mülkiyetin intikali konusunda taraflar arasında bir anlaşma olmasa dahi kiraya verenin mal varlığına dahil olur. Kiralayan kira sözleşmesi sona erdiğinde alacağını güvence parasından mahsup eder. Kalanın kiracıya iadesi zorunludur.”; Yarg. 3. HD., 17.04.2000 tarih ve 3271/3539 sayılı karar, “Bir başka anlatımla yeni malik kira sözleşmesinde eskisinin yerine geçerek sözleşmeyi tümüyle devir alırken, eski malik ile kira ilişkisi sona ermektedir. Borcun sona ermesi, bir edimi yerine getirme yükümünün hukuken ortadan kalkmasını ifade eder. Böylece borçlu borçtan kurtulur, alacaklının alacak hakkı kalmaz. Borç ilişkisi eski kiralayan bakımından (kiralanan taşınmazın satımı ile) sona ermesine karşın bu ilişkiden doğmuş bir borcun (örneğin uyuşmazlık konusu olayda olduğu üzere sona eren kira ilişkisi nedeniyle muaccel hale gelen güvence parasının iadesi isteminin) devam etmesi olanaklıdır. O zaman kira ilişkisinin satım tarihi itibariyle tasfiye edilmesi gerekecek ve kiracının (davacının) kiralayandan (depozitoyu) geri isteme hakkı doğacaktır. Şu var ki kiracının yeni malik tarafından borcun üstlenilmesine (açıkça ya da delalet edici eylemle) rıza göstermesi halinde eski malikin (davalının) borçtan kurtulması gerçekleşmiş olur.”, Yarg. HGK., 28.03.2001 tarih ve 214/287 sayılı karar, “Dava, hukuksal nitelikçe BK.nun 249.maddesinde tanımlanan kiralayanın kiralananı sözleşmeyle amaçlanan biçimde kullanmaya elverişli olarak kiracıya teslim ve kira süresince bu halde bulundurma yükümlülüğüne uyulmaması nedeniyle aktin feshi, depozitonun iadesi ve tazminat istemidir…Kira sürekli bir akit olduğundan, hem akdin kurulmasından önce mevcut, hem de aktin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiralayan sözleşme süresince kiralananı kullanmaya elverişli bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Eğer ayıp kiracının yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; kiralayan bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine kirayı feshedebilir (BK.md.249/3). Bu nedenle de kiralayana verdiği depozitoyu tahliye anında isteyebilir.”, Kararlar için bkz. www.kazanci.com (Erişim Tarihleri: 05.06.2020)
[29] YILDIRIM, Abdülkerim, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Güvence Vermesi”, AÜHFD 2015, (s. 237-265), s. 241.
[30] GÜMÜŞ, s. 164; DOĞAN, Murat, ”6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Değerlendirmesi” (6098), Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Özel Hukuk Sempozyumu Özel Sayısı, Sempozyum No:3, Prof. Dr. Cevdet Yavuza Armağan, 2011, s. 512; ZEVKLİLER/ GÖKYAYLA, s. 318.
[31] ZEVKLİLER/ GÖKYAYLA, s. 319; AYDOĞDU, s. 6; YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 316; İNCEOĞLU, M. Murat/ BAŞ, Ece, “Türk Borçlar Kanunu Açısından Depozito ve Bankaların Bundan Kaynaklanan Sorumluluğu”, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi 2012, XXVIII/1 (s.111-154), s. 114-115.
[32] URAL ÇINAR, Nihal, Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları, İstanbul 2014, s. 421; YAVUZ, Nihat, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi 2. Cilt, Ankara 2015 (Şerh), s. 1774; KILIÇOĞLU, s. 297.
[33]ACAR, Faruk, “Kira Sözleşmesinde Bağlantılı İşlem ve Güvence” (Bağlantılı), Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi 2013, C. 9, S. 103-104, s. 170.
[34] DOĞAN, s. 359 vd; KILIÇOĞLU, s. 297; AYDOĞDU, s. 10, 25.
[35] AYDOĞDU, s. 35; İNCEOĞLU, 2, s. 583.
[36] KIRMIZI, s. 329. Ayrıca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin olarak bkz. yukarıda “1.4.2.1.1”  numaralı bölüm.
[37] KIRMIZI, s. 330; YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 311.
[38] TÜRKMEN, s. 355; İNCEOĞLU, 2, s. 583; YAVUZ, Şerh, s. 1823-1824.
[39] KAYAR, s. 292; DOĞAN, 6098, s. 8; YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 228.
[40] KIRMIZI, s. 355-360; İNCEOĞLU, 2, s. 123; Konuya ilişkin zaman içinde uygulamanın geçirdiği safhalar için bkz. ZEVKİLER/ GÖKYAYLA, s. 242 vd.; TANDOĞAN, s. 18 vd.
[41] TBK’nın 344. maddesinin gerekçesinin 3. fıkrası, “6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin, Anayasa Mahkemesince iptali üzerine bu konuda ortaya çıkan kanun boşluğunun, uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak, yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlanmıştır.” www.kgm.adalet.gov.tr  (E.T.: 05.06.2020)
[42] YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 325; BURCUOĞLU, Haluk, Borçlar Kanunu Tasarısının Haksız Eylem Sorumluluğu ve Kira ile İlgili Düzenlemesiyle Getirilen Yenilikler, Prof. Dr. Turgut AKINTÜRK’e Armağan, İstanbul 2008, s. 17-46, s. 34; KIRMIZI, s. 342; ÖNCÜ, Özge, “6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi”, İzmir Barosu Dergisi, Mayıs 2012, Yıl 77, S. 2, Borçlar Kanunu Özel Sayısı (s. 300-348), s. 303.
Yenilenen dönem kira bedelinin, hakim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirleneceğini öngören TBK’nın 344/2 maddesi ile aynı doğrultuda mülga 6570 sayılı GKHK dönemindeki kararlar için bkz. Yarg. İBK, T. 18.11.1964, 2/4 sayılı kararı, www.kazanci.com (E.T.: 05.06.2020); Yarg. 3. HD, T. 18.09.2012, 13770/19084 ve Yarg. 3.HD, T. 29.09.2009, 13834/14349 (KIRMIZI, s. 355-359).
TBK’nın 345. maddesi doğrultusunda kira bedelinin tespiti için hem kiracı hem de kiraya veren dava açabilecek olup, aynı doğrultuda mülga 6570 sayılı GKHK dönemindeki kararlar için bkz. Yarg. 3.HD, T. 06.10.2003, E. 2003/12121 – K.2003/11720; Yarg. 13. HD., T. 24.06.2010, 864/9305, www.kazanci.com (E.T.: 05.06.2020).
[43] EREN, s. 410; KILIÇOĞLU, s. 555; KIRMIZI, s. 367.
[44] Kiracının vereceği güvence bedeli, TBK’nın 342. maddesinde açıkça düzenlendiğinden, 346. maddeyle getirilen yasak kapsamında değildir. Bkz. GÜMÜŞ, s. 66.
[45] YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 309; GÜMÜŞ, s. 66.
[46] TÜRKMEN, s. 361; Yarg.6. HD., T. 16.01.2014, E. 2013/14562 – K. 2014/464,  “Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde “bir ayın kirası süresinde ödenmediği takdirde gelecek ayların kiralarının muacceliyet kespedeceği” koşuluna yer verilmiştir. Bu durumda mahkemece tacir kiracı-şirket hakkında T.B.K.nun 346. maddesinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı gözetilerek muacceliyet şartı gereğince istenen kiralar yönünden muacceliyet koşulunun geçerli olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu konuda bir değerlendirme yapılarak muaccel hale gelen aylar kirası yönünden de davanın kabulüyle itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekir.”, www.kazanci.com (E.T.: 05.06.2020)
[47] Yarg. HGK, T. 07.03.2007, E. 2007/6-108 – K. 2007/104, “Dava, itirazın kaldırılması ve tahliye talebine ilişkindir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde, kiralardan birinin gününde ödenmediği takdirde dönem sonuna kadar olan tüm kiraların muaccel olacağı kararlaştırılmıştır. Bu koşul geçerli olup, tarafları bağlar. Somut olayda da kiracı, kiralardan birini ödemediğinden dönem sonuna kadar olan kiralar muacceliyet kazanmıştır. Muacceliyet kazanan kiralar 30 günlük yasal süre içinde ödenmediğinden, temerrüt gerçekleşmiştir. Açıklanan hususlar dikkate alınmadan tahliye talebinin reddine karar verilmesi isabetsizdir.”; Yarg. 3. HD., T. 08.03.2004, 1792/1811, “Kira sözleşmesine konulmuş ve kira parasının zamanında ödenmemesi halinde kiracının ödemeyi kabul ettiği cezai şart geçerlidir. Zira buradaki ceza koşulunun amacı kira parasının zamanında ve tam olarak ödenmesini temin etmektir.”, www.kazanci.com (Erişim Tarihleri: 05.06.2020).
[48] KUNTALP, Erden/ BARLAS, Nami / AYANOĞLU MORALI, Ahu / ÇAVUŞOĞLU, İpek / İPEK, Mehtap / YAŞAR, Mert / KOÇ, Sedef, Türk Borçlar Kanunu Tasarısına İlişkin Değerlendirmeler, İstanbul 2005, s. 53-84.
[49] KOÇ, s. 27; AKYİĞİT, s. 260.
[50] İNCEOĞLU, 2, s. 112 vd.; ZEVKLİLER/ GÖKYAYLA, s. 247; YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 309-310.
[51] İNCEOĞLU, 2, s. 183; YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 344; GÜMÜŞ, s. 318-319; ZEVKLİLER/ GÖKYAYLA, s. 358; ARAL/ AYRANCI, s. 328; İPEK, s. 87.
[52] AKYİĞİT, s. 173; EREN, Özel, s. 413; ERZURUMLUOĞLU, 125.
[53] YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 344-345; ZEVKLİLER/ GÖKYAYLA, s. 358; KUNTALP/BARLAS/ AYANOĞLU MORALI/ ÇAVUŞOĞLU IŞINTAN/ İPEK/ YAŞAR/ KOÇ, s. 193.
[54] YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 345.
[55] İNCEOĞLU, 2, s. 585-586; GÜMÜŞ, s. 20.

Kaynak: Av. Arb. Neşe ÖZKANOĞLU’nun özel izni ile yayınlanmıştır. Yazının Tüm hakları ve sorumluluğu yazara aittir.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

YAZARIN DİĞER YAZILARI

Konut Ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kiracının Tahliyesini Sağlayan Sebepler 

Sözleşmenin kurulması

İrade açıklaması

Genel olarak

MADDE 1- Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur.

İrade açıklaması, açık veya örtülü olabilir.

2. İkinci derecedeki noktalar

MADDE 2- Taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa, ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşme kurulmuş sayılır.

İkinci derecedeki noktalarda uyuşulamazsa hâkim, uyuşmazlığı işin özelliğine bakarak karara bağlar.

Sözleşmelerin şekline ilişkin hükümler saklıdır.

II. Öneri ve kabul

1. Süreli öneri

MADDE 3- Kabul için süre belirleyerek bir sözleşme yapılmasını öneren, bu sürenin sona ermesine kadar önerisiyle bağlıdır.

Kabul bu süre içinde kendisine ulaşmazsa; öneren, önerisiyle bağlılıktan kurtulur.

2. Süresiz öneri

a. Hazır olanlar arasında

MADDE 4- Kabul için süre belirlenmeksizin hazır olan bir kişiye yapılan öneri hemen kabul edilmezse; öneren, önerisiyle bağlılıktan kurtulur.

Telefon, bilgisayar gibi iletişim sağlayabilen araçlarla doğrudan iletişim sırasında yapılan öneri, hazır olanlar arasında yapılmış sayılır.

b. Hazır olmayanlar arasında

MADDE 5- Kabul için süre belirlenmeksizin hazır olmayan bir kişiye yapılan öneri, zamanında ve usulüne uygun olarak gönderilmiş bir yanıtın ulaşmasının beklenebileceği ana kadar, önereni bağlar.

Öneren, önerisini zamanında ulaşmış sayabilir.

Zamanında gönderilen kabul, önerene geç ulaşır ve öneren onunla bağlı olmak istemezse, durumu hemen kabul edene bildirmek zorundadır.

3. Örtülü kabul

MADDE 6- Öneren, kanun veya işin özelliği ya da durumun gereği açık bir kabulü beklemek zorunda değilse, öneri uygun bir sürede reddedilmediği takdirde, sözleşme kurulmuş sayılır.

4. Ismarlanmayan şeyin gönderilmesi

MADDE 7- Ismarlanmamış bir şeyin gönderilmesi öneri sayılmaz. Bu şeyi alan kişi, onu geri göndermek veya saklamakla yükümlü değildir.

5. Bağlayıcı olmayan öneri ve herkese açık öneri

MADDE 8- Öneren, önerisi ile bağlı olmama hakkının saklı olduğunu açıkça belirtirse veya işin özelliğinden ya da durumun gereğinden bağlanma niyetinde olmadığı anlaşılırsa, önerisi kendisini bağlamaz.

Fiyatını göstererek mal sergilenmesi veya tarife, fiyat listesi ya da benzerlerinin gönderilmesi, aksi açıkça ve kolaylıkla anlaşılmadıkça öneri sayılır.

6. İlan yoluyla ödül sözü verme

MADDE 9- Bir sonucun gerçekleşmesi karşılığında ödül vereceğini ilan yoluyla duyuran kimse, sözünü yerine getirmekle yükümlüdür.

Ödül sözü veren, sonucun gerçekleşmesinden önce sözünden cayarsa veya sonucun gerçekleşmesini engellerse, dürüstlük kurallarına uygun olarak yapılan giderleri ödemekle yükümlüdür. Ancak, bir ya da birden çok kişiye ödenecek giderlerin toplamı, ödülün değerini aşamaz.

Ödül sözü veren, giderlerinin ödenmesini isteyenlerin beklenen sonucu gerçekleştiremeyeceklerini ispat ederse, giderleri ödeme yükümlülüğünden kurtulur.

7- Önerinin ve kabulün geri alınması

MADDE 10- Geri alma açıklaması, diğer tarafa öneriden önce veya aynı anda ulaşmış ya da daha sonra ulaşmakla birlikte diğer tarafça öneriden önce öğrenilmiş olursa, öneri yapılmamış sayılır.

Bu kural, kabulün geri alınmasında da uygulanır.

III. Hazır olmayanlar arasında kurulan sözleşmenin hüküm anı

MADDE 11- Hazır olmayanlar arasında kurulan sözleşmeler, kabulün gönderildiği andan başlayarak hüküm doğurur.

Açık bir kabulün gerekli olmadığı durumlarda, sözleşme önerinin ulaşma anından başlayarak hüküm doğurur.

Kaynak: Borçlar Kanunu
Yasal Uyarı: Bu yazıdaki bilgiler sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen bilgilerden yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgilerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

2- HAVA TAŞIMA HİZMETLERİNDE ÇALIŞANLARIN İŞ KANUNU KAPSAMINA GİRMELERİ HANGİ HALLERDE MÜMKÜNDÜR?
Hava taşıma işlerinde çalışanların İş Kanunu hükümlerinden yararlanmaları, iş sözleşmelerinde ya da toplu iş sözleşmelerinde buna dair özel hüküm olmadıkça mümkün değildir.

3- İŞ KANUNU KAPSAMINA GİREN HAVA TAŞIMACILIĞI İŞLERİ HANGİSİDİR?
İş Kanunu’na göre havacılığın bütün yer tesislerinde yürütülen işler ise İş Kanunu hükümlerine tabidir.

Kaynak: İş Kanunu
Yasal Uyarı: Bu yazıdaki bilgiler sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen bilgilerden yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgilerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Deniz İş Kanunuyla İlgili Soru ve Cevaplar – 2

Deniz İş Kanunuyla İlgili Soru ve Cevaplar – 1

Yabancı Çalışma İzni Alarak İş Kanununa Tabi Çalışacaklar Dikkat!!!