Müteaahit Firma Tarafından Ön Ödemeli Konut Satışı Kapsamında Satıma Konu Edilen Taşınmaza Banka Lehine İpotek Tesis Ettirilmesi Halinde Tüketicilerin İpotek Karşısındaki Durumu
Finansman problemi çeken müteahhit firmalardan ön ödemeli konut satışı kapsamında taşınmaz satın alan tüketicilerin, günümüzde sıkça karşılaştığı sorunlardan biri de satın aldıkları taşınmaza, müteahhit firma tarafından bankalar lehine ipotek tesis ettirilmiş olmasıdır. Ön ödemeli konut satışlarında taşınmazın değerini eksiksiz bir şekilde ödeyip, tüm yükümlülüklerini yerine getiren tapuyu henüz devralmayan tüketiciler satın aldıkları taşınmaza ilişkin ipotek işlemi karşı karşıya kalmakta ve mülkiyet hakkı ihlali yaşamaktadırlar.
Müteahhit firmalar henüz projeye başlamadan, projenin finansmanının sağlanması amacıyla taşınmazların satışını yapmakta ve ayrıca satıma konu ettikleri taşınmaza bankalardan kullandıkları krediler karşılığında ipotek işlemi tesis ettirmektedirler.
Türk Ticaret Kanunu’nun 18/2 maddesi uyarınca her tacirin basiretli bir iş adamı
gibi hareket etmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. İlgili hüküm uyarınca ipotek
tesis eden bankanın basiretli davranma yükümlülüğü bulunmakta olup; ipotek işlemi tesis ettiği bağımsız bölümün kredi kullandırdığı müteahhit şirkete ait olup olmadığını, herhangi bir satıma konu olup olmadığı hususlarının araştırılması, şirketin ticari defter ve belgelerinin incelenmesi kanunun ilgili maddesinden kaynaklanan bir yükümlülüktür.
Konuya ilişkin olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2013/11-2426 E.
2015/1540 K. Sayılı ilamında;
“Somut olayda taraflardan birisinin banka olması nedeniyle belirtilmelidir ki; bankalar devletin yoğun denetimi ve müdahalesi altında bulunan ve kendileri için belirlenmiş özel ilkelere uymak şartıyla faaliyet gösterebilen kuruluşlardır. Bankacılık sektörüne özgü bu durum, bankalarla muhatap olan geniş halk kitlelerinin bankalara karşı özel bir güven duygusu beslemelerine yol açmaktadır…Bu taahhüdü veren bir banka olup, bir güven kurumu olarak basiretli tacir gibi davranması gerekir ve objektif özen yükümlülüğünü yerine getirmek zorundadır.”
denilerek bankaların güven kurumu olarak ağırlaştırılmış özen yükümlülüğünün bulunduğu hüküm altına alınmıştır. Bu kapsamda, ilgili mevzuat ve düzenlemeler uyarınca bankalar tarafından ipotek tesis edilmeden evvel yapılacak olan araştırmada üçüncü kişiler olan tüketicilerin haklarının, menfaatlerinin araştırılması gerekmektedir. Doktrinin ağırlıklı görüşüyle de desteklenen bankaların tabiatı itibariyle kişilerin hak ve menfaatlerini koruması, güven kurumu olmasının sonuçlarından biri de ağırlaştırılmış özen yükümlülüklerinin bulunmasıdır.
Nitekim, ipotek tesisi işleminden önce, tüketici ile müteahhit firma arasında ön ödemeli konut satışı işlemi gerçekleştirildiğinden, tüketicinin satış işleminden sonra ipotek tesisi işlemi ile karşı karşıya kalması bankaların özen yükümlülüğüne aykırı davrandığı anlamına gelecektir.
Tüketicinin satın almış olduğu bağımsız bölümü takyidatlardan ari bir şekilde tapuda kendi adına tescil ettirmeleri gerekmekte olup; bankanın basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğüne aykırı davranmaları neticesine tüketicilerin katlanmak zorunda olmalarını hukuk düzeni korumamaktadır.
Her ne kadar müteaahit firma ile tüketicilerin adi yazılı şekilde Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi akdetmesi halinde bankanın ipotek tesis ederken iyiniyetli olup olmadığına bakılması gerektiği yönünde doktrinde farklı görüşler olsa da, Yargıtay tarafından da geçerli kabul edilen “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” kapsamında satıma konu olmuş olan ve bu kapsamda mülkiyeti üçüncü kişiye ait olmuş olan taşınmazlar üzerinde yüklenicinin tasarruf yetkisi olmadığı halde ipotek işlemi tesis edilmesinin usule aykırı nitelikte olacağı anlaşılmaktadır. Kaldı ki, bankaların kredi kullandırdığı müteahhit firmanın ticari faaliyetini bilmeksizin ipotek işlemi tesis etmesi ticari hayatın olağan akışına aykırı nitelikte olacaktır.
Yargıtay’ın konuya ilişkin yakın tarihli bir başka ilamında da; “…Davacı bankanın sadece belgeye itibar edip diğer gerekli araştırmaları yapmayarak basiretli tacir gibi davranmaması müterafık kusurunu oluşturmaktadır. Mahkemece bu husus nazara alınmadan, kusur durumu ve zarar yönünden bilirkişi raporu alınmaksızın eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, hükmün davacı yararına bozulmasına karar vermek gerekmiştir.” denilmiş olup; bu kapsamda, bankanın taraflar arasındaki sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılması halinde tapu siciline güven ilkesinden yararlanabilmesi ve iyiniyetli olduklarını ileri sürebilmesi için ipotek tesis edilen bağımsız bölümlerin satışa konu olup olmadığı, bağımsız bölümlerin müteahhit firmanın mülkiyetinde olup olmadığı hususlarını araştırmış olması ve bu araştırmalarını da ispat etmesi gerekmektedir.
Netice itibariyle, tüketiciler tarafından, bankanın ipotek işlemi tesis ederken iyiniyetli olup olmadığı hususu; bağımsız bölümü satın alırken müteahhit firmaya vermiş olduğu bono vs. senetlerin müteahhit firma tarafından kredi kullandırılan bankaya verildiği, kredi kullandıran bankanın müteahhit firmanın ticari faaliyetini bildiği hususlarının ispatı ile mümkün olabilecektir. Bu kapsamda, kredi kullandırdığı müteahhit firmanın ticari faaliyetini bilen hatta söz konusu firmadan işbu ticari faaliyet kapsamında bono alan bankaların iyiniyetli olmadıklarının ispatlanması halinde banka lehine tesis edilen ipoteklerin fekkedilmesi mümkün olabilecektir.
Detay Bilgi İçin;
Avukat İpek Öztaş
ipek@ozgunlaw.com
Kaynakça:
1.Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2013/2426 E. sayılı 2015/1540 K. Sayılı ilamı
2.Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 2014/8513 E. 2014/15479 K. 14.10.2014 sayılı ilamı
3. Dr. Mehmet Doğar, Ön Ödemeli Konut Satışı,On İki Levha Yayınları
4. Tüketici Hukuku Davaları,TeoriUygulama, Seçkin Yayınları
Kaynak: ozgunlaw.com
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
