Dr. Numan Emre ERGİN
Avukat, YMM, E. Hesap Uzmanı
n.emre.ergin@hotmail.com
Son dönemde emlak fiyatlarındaki artışlar ekonomi gündeminin üst sıralarında yer almaktadır. Bu fiyat artışlarının arkasında maliyet artışları, yapısal sorunlar, izlenen ekonomi politikalarının etkisi, konjoktürel nedenler olduğu kadar suni bir takım etkiler de yer almaktadır. Devletin bu fiyat artışlarına karşı takındığı tavrın yapısal ve ekonomik nedenlere eğilmekten ziyade suni etkenlere karşı polisiye tedbirler almak olduğunu görüyoruz. Bu kapsamda “fahiş fiyat” artışı yapan “fırsatçıların” cezalandırılacağı karar vericiler tarafından sıklıkla medyada dile getirilmektedir. Bu noktada regülasyona tabi olmayan, serbest bir piyasadaki aktörlerin mal ve hizmetleri istedikleri fiyattan piyasaya arz edebileceği, fiyatın da arz-talep şartlarına göre oluşacağı gerçeği karşısında oluşan fiyatların hangi mevzuata göre nasıl cezalandırılabileceğini ben çok anlayabilmiş değilim.
Diğer taraftan konut sektörü başta olmak üzere birçok malın fiyatında olağanüstü artışlar olduğu da bir vaka. Derin bir ekonomik kriz yaşadığımız ve hiperenflasyona doğru koşar adımlarla ilerlediğimiz bugünlerde astronomik emlak fiyatlarının ve kiraların piyasada talep görebilmesini, enflasyondan korunmaya çalışanların gayrimenkul yatırımına sarılmasına ve TL’nin yabancı paralar karşısındaki değer kaybı nedeniyle ülke varlıklarının yabancılar için eşsiz bir yatırım fırsatına dönüşmüş olmasına bağlıyorum. Açıklanan düşük faizli kredi paketleri de bu durumda etkili.
Bu noktada konut kiralarının ve fiyatlarının artmasında etkisi olduğunu düşündüğüm kişisel bir gözlemimi de paylaşmak istiyorum. Kamu Başdenetisi (Ombudsman) de dile getirdiği[1] için gözlemimde haklılık payı var demek ki. Filmin başrol oyuncusu emlakçı (veya moda tabiriyle gayrimenkul danışmanı). Gerçekte satılık veya kiralık olmayan bir taşınmazı internette ilana çıkıp ara ara fiyatları yükseltir. İlanla ilgilenip arayan olursa da taşınmaz sahibine ulaşıp (iletişim bilgisini artık nasıl tespit etmişse! Kişisel veri ihlali hat safhada…) evine talip olduğunu ve yüksek fiyattan alıcı/kiracı bulduğunu söyler. Böylece taşınmaz sahibinin aklına karpuz kabuğunu sokarak evdeki mevcut kiracı ile ev sahibi arasındaki sosyal barışa da katkıda (!) bulunur. Bu arada, aynı taktik civardaki diğer evlerde de uygulanır veya muhitteki diğer mülk sahipleri de bu suni artışın büyüsüne kapılıp kendi evlerinin de fiyatlarını artırır veya kiracısına artış için tacize başlar. Sonuç: konut fiyatlarında ve kiralarda topyekün artış. İşini düzgün yapanları elbette tenzih ediyorum, ama bu uygulamanın yakın zamanda sistemtik olarak yapıldığını görüyorum. Emlakçı sektörünün daha sıkı bir regülasyona ve denetime tabi tutulması şart.
Gayrimenkul sektöründe ister birinci el, ister ikinci el satışlar olsun öteden beri kayıt dışılık olduğu bir gerçektir. Lokomotif sektörümüz inşaattaki kayıtdışılığa bilinçli olarak göz yumulduğunu düşünenlerdenim. Ancak son dönemdeki “fahiş artışlara” karşı yükselen sesler nedeniyle bazı adımların atılması beklenmekteydi. Bu kapsamda alınan önlemlerden bir tanesi de 31 Mayıs 2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 538 sıra numaralı Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği olmuştur. Tebliğ özünde internet üzerinden yapılan mal ve hizmet satışlarının takip edilmesini amaçlamakta. Gayrimenkuller açısından daha ziyade ikinci el satışları kapsama aldığını söylemek yanlış olmayacaktır.
Tebliğ’in amaca ilişkin maddesinde “vergiye uyum düzeyinin ve kayıt dışı ekonomi ile mücadelede etkinliğin artırılmasına hizmet etmek amacıyla vergi kanunları çerçevesinde vergiye tabi olay ve bu olaya ilişkin işlemlerin kavranabilmesi”ne vurgu yapılmakta. Dolayısıyla, asıl amaç fiyat artışını önlemekten ziyade internet ortamında yapılan satışlardaki kayıt dışı ekonomiye ilişkin verileri toplayıp bunları vergilendirmek. Bu amaca ulaşmak için de Tebliğ ile bazı kişilere Maliye’ye sürekli bilgi verme yükümlülüğü getirilmektedir.
Tebliğ uyarınca sürekli bilgi verme yükümlülüğü getirilenler şunlardır. Taşınır ve taşınmazlar ile mal ve hizmetlerin alınması, satılması veya kiralanmasının temin edilmesine yönelik olarak verilen ilanların yayımlanmasına aracılık eden 1) aracı hizmet sağlayıcıları, 2) sosyal ağ sağlayıcıları ile 3) yer sağlayıcılar.
Aracı hizmet sağlayıcı; 6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’da tanımlanan başkalarına ait iktisadi ve ticari faaliyetlerin yapılmasına elektronik ticaret ortamını sağlayan gerçek ya da tüzel kişiler; sosyal ağ sağlayıcı, 5651 sayılı İnternet Ortamında Yapılan Yayınların Düzenlenmesi ve Bu Yayınlar Yoluyla İşlenen Suçlarla Mücadele Edilmesi Hakkında Kanun’un uyarınca sosyal etkileşim amacıyla kullanıcıların internet ortamında metin, görüntü, ses, konum gibi içerikleri oluşturmalarına, görüntülemelerine veya paylaşmalarına imkân sağlayan gerçek veya tüzel kişiler; yer sağlayıcı, 5651 sayılı Kanun’un 2’nci maddesinde tanımlanan ve hizmet ve içerikleri barındıran sistemleri sağlayan veya işleten gerçek veya tüzel kişilerdir.
Bu durumda, Trendyol, sahibinden.com, hepsiemlak.com, N11, Hepsiburada, Gittigidiyor, Letgo, Dolap, Facebook, Instagram gibi internet sitesi, mobil uygulama, sanal mecralar Tebliğ kapsamında sürekli bilgi verme yükümlülüğüne tabi tutulmuştur. (Türkiye’de olmayanlara Tebliğin nasıl uygulanacağını veya uygulanıp uygulanamayacağını ben de merak ediyorum.)
Bidirime tabi işlemler ise taşınır ve taşınmazlar ile mal ve hizmetlerin alınması, satılması veya kiralanmasıdır. Dolayısıyla, oldukça geniş bir ekonomik aktivite bildirim kapsamına alınmıştır. Bildirime tabi bilgiler ise şunlardır.
1) Verilen hizmetin sağlandığı internet adres veya adreslerini,
2) Hizmet verilen gerçek ya da tüzel kişilere ait ad soyad/unvan, TC kimlik numarası/yabancı kimlik numarası/vergi kimlik numarası bilgileri ile işyeri adres bilgilerini,
3) Hizmet verilenler adına gerçekleştirilen taşınır, taşınmaz, mal ve hizmet satış/kiralama işlemlerine ilişkin her bir tahsilat veya satış işlemi tutarı ve tarihi ile tahsil edilen tutarların aracılık hizmeti verilenlere ödenmesine ilişkin banka hesap bilgilerini,
4) Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından belirlenecek diğer bilgiler.
Bildirim; Gelir İdaresi Başkanlığı’nın BTRANS portali üzerinden belirlenen formatta elektronik ortamda yapılacak olup takvim yılının birer aylık süreleri içerisinde gerçekleştirilen işlemler takip eden ayın son günü saat 23.59’a kadar bildirilecektir. İlk bildirim, ilk kez 2022 Haziran ayında verilen ilanlara ilişkin olarak 1/8/2022 tarihine (31/7/2022 tarihinin hafta sonuna isabet etmesi nedeniyle) yapılacaktır. Diğer taraftan, Tebliğin yayımlandığı 31/05/2022 tarihi itibariyle yayında olan ilanlar ile bu tarihte ilana verilip 2022 Haziran ayında yayını devam eden veya yayından kaldırılanlara ilişkin bildirimin 31/8/2022 tarihine kadar yapılması gerekmektedir. (Tebliğin RG’de yayımının gecikmesi nedeniyle Tebliğin Geçici 1/b maddesi bir miktar boşa düşmüş gözükmektedir.)
Aracı hizmet sağlayıcıları, sosyal ağ sağlayıcıları ile yer sağlayıcılar üzerinden ilan verenler, verdikleri ilanlara yönelik olarak söz konusu sağlayıcıların Tebliğ kapsamında bildirmek zorunda olduğu bilgileri bunlara vermek zorundadırlar. Verilen ilanın konusu olan taşınır, taşınmaz, mal veya hizmetlerin mülkiyetinin ilan veren dışındaki bir gerçek veya tüzel kişiye ait olması durumunda, mülkiyet sahibine ilişkin bilgilerin de aracı hizmet sağlayıcıları, sosyal ağ sağlayıcıları ile yer sağlayıcılara bildirilmesi zorunludur.
İlan verenler, aracı hizmet sağlayıcıları, sosyal ağ sağlayıcıları ile yer sağlayıcıların Tebliğ kapsamında bildirmek zorunda oldukları bilgileri bunlara temin etmek zorunda olduğu gibi bu bilgilerin doğruluğundan da sorumlu olacaklardır. Bilgi verme zorunluluğu getirilenler, bildirmekle yükümlü oldukları bilgileri Vergi Usul Kanunu’nun defter, kayıt ve belgeler için öngördüğü muhafaza süreleri içerisinde (5 yıl) elektronik ortamda saklamak ve istenildiğinde elektronik araçlar ve ortamlar vasıtası ile ibraz etmekle yükümlü olacaklardır.
Tebliğde yapılan düzenlemeler kapsamında bildirilmesi gereken bilgileri bildirmeyen, eksik veya yanıltıcı bildirimde bulunanlar ile bu Tebliğle getirilen zorunluluklara uymayanlar hakkında Vergi Usul Kanunu’nun ilgili ceza hükümleri uygulanacaktır.
Tebliğin değerlendirmesine gelince; yapılan düzenlemeleri kayıt dışılıkla mücadele ve sahte ilanları önleme anlamında önemli buluyorum. Nitekim Tebliğin yayımlanmasıyla birlikte birçok ilanın yayından kaldırıldığına ilişkin haberler[2] Tebliğin yukarıda dile getirdiğim sahte ilanlar üzerinde etkili olduğunu göstermektedir.
Diğer taraftan Tebliğin uygulamada birçok soruna da yol açacağını düşünüyorum. Öncelikle sürekli bildirim yükümlülüğü getirilen mecralarda hesaplar oluşturulurken bildirimi istenen bilgiler bu mecralara çoğunlukla verilmemektedir. Böylece, kullanıcılar anonim hesaplar veya gerçek bilgilerini saklayarak hesap açabilmektedir. Tebliğ getirdiği düzenleme ile bankalara uygulanan “müşterini tanı (know your customer – KYC)” ilkesini bu mecralar için de hayata geçirecektir. Bu durum ise söz kousu mecralarda işlem hacmini azaltacaktır. Bu arada, hesap sahiplerinin önemli kişisel bilgilerinin bu mecralarca toplanacak olması kişisel verilerin güvenliği anlamında ciddi riskler de barındırmaktadır.
Diğer bir konu, ilanların verildiği elektronik ortamlarda fiyat bilgisi yer almakla birlikte, işlemlerdeki ödemeler genellikle söz konusu mecralar üzerinden olmamaktadır. Dolayısıyla, sürekli bildirim yükümlülüğü getirilenlerin ilanlara ilişkin tahsilat bilgilerini nasıl elde edeceği belli değildir. Tebliğ ile ilan verenlerin kendilerinden istenen bilgileri ortam sağlayıcılara vermek zorunda olduğu belirtilse de Tebliğin bu düzenlemesi pratikte bir anlam ifade etmeyecektir. Zira ilan verenlerin bu bilgiyi Maliye’ye değil de ortam sağlayıcılarına vermelerini zorunlu tutan bir kanun düzenlemesi bulunmamaktadır. Dolayısıyla, Tebliğin bu düzenlemesine uymaya ilan sahipleri için ceza kesilmesi mümkün değildir. Ortam sağlayıcı da bunun takibini yapamayacağına göre ya bu bilgi veril(e)meyecek, ya da Maliye tahsilat bilgisine bildirilen diğer verilerden yola çıkarak erişmeye çalışacaktır. Sırf ilan verildi diye satışın yapıldığı sonucu çıkarılamayacağına göre satış gerçekleşmişse tahsilat yapılıp yapılmadığının banka ödemesi gibi diğer verilerle desteklenmesi gerekmektedir. Tebliğ, nakit yapılan ödemelerde fiyatın düşük beyan edilmesinin veya hiç beyan edilmemesini önlememektedir.
Diğer bir eleştirilecek konu, Tebliğin hemen yürürlüğe sokulması olmuştur. Tebliğ kapsamında bildirim yükümlülüğü getirilenlerin gerekli hazırlıkları yapmalarına yeterli bir süre tanınmamıştır. İlk bildirim için en az 3 aylık bir süre tanınmış olsa iyi olurdu. Ayrıca neden aylık bildirim yapıldığını anlamak güç. Bildirimlerin aylık yerine 3 aylık veya yıllık yapılması bence daha iyi olurdu. Zira ortada bir kazanç varsa bu kazanç yıllık gelir/kurumlar vergisi beyannamesiyle ve ara dönemlerde geçici vergi beyanı ile beyan edilmektedir. Dolayısıyla beyanname verilmeden kayıtdışı kazancın olup olmadığı anlaşılamayacağından aylık bildirim ekstra işyükü getirecektir.
Aylık bildirim için aklıma bir komplo teorisi gelmektedir. Gelir Vergisi Kanunu uyarınca, bazı istisnalar hariç gerçek kişilerin menkul satışları gelir vergisine tabi değildir. Ancak bu satış ticari bir faaliyet kapsamında yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilmektedir. Ticari kazancın tarifi konusunda Maliye ile mükellefler birçok kez karşı karşıya gelmişlerdir. Yıl içinde birden fazla satışın yapılmasını ticari faaliyet sayan idari yaklaşım bazen yargı tarafından da benimsenebilmektedir. Bu noktada, internet ortamında yapılan menkul satışlarının birden fazla olması halinde, Maliye bu satışları ticari faaliyet sayıp vergilendirmek isteyebilir. İşte aylık bildirim bu bağlamda anlam kazanmaktadır. Zira, ortada ticari kazanç olunca devreye aylık beyan edilen KDV girmektedir. Umarım böyle bir sonuçla karşılaşmayız.
Tebliğ en büyük etkisini gayrimenkul satışlarında, özellikle ikinci el satışlarda gösterecektir. Tahsilat miktarının tespiti konusunu bir köşeye bırakırsak devletin taşınmaz satışlarındaki tapu harcı ve gelir vergisi kayıplarının azalması umulabilir. Bununla birlikte, gayrimenkul alım satımı yapanları düşük beyana iten sebeplerin başında tapu harcının yüksekliği gelmektedir. Alandan ve satandan %2 oranında alınan tapu harcı çoğunlukla alıcının üzerinde kalmaktadır. Dolayısıyla, %4 ilave bir maliyete neden olmaktadır. Bu oran çok yüksektir, binde 5 gibi (toplamda %1) makul bir orana indirilirse beyan edilen tutarlar daha gerçekçi rakamlara ulaşacaktır. Böylece orandaki azalmanın bütçede yarattığı olumsuz etki, matrahtaki artışla fazlasıyla telafi edilebilir.
Tebliğde bildirim yükümlülüğüne uymama halinde Vergi Usul Kanunu’nun ilgili maddesindeki cezanın kesileceği belirtilmektedir. Son dönemde çıkarılan tebliğlerde kanunun hangi maddesindeki hangi cezanın uygulanacağının açıkça yazılmamasını sorunlu buluyorum. Hangi ceza uygulanacaksa tebliğde neden açık açık yazılmaz anlamam. Belki de açıkça yazınca uygulanacak cezanın yeterince caydırıcı olmadığı fikri oluşacağından endişe edilmektedir. Tebliğde belirtilen “ilgili madde” Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355. maddesindeki özel usulsüzlük cezası olup 2022 yılına ilişkin olarak birinci sınıf tacir ve serbest meslek erbabı için 3.400 TL, ikinci sınıf tacir, çiftçi, basit usulde vergilendirilenler için 1.700 TL, diğer kişiler için ise 880 TL’dir. Harcanacak para, zaman ve emekle kıyaslanınca cezanın caydırıcılığını okuyucunun takdirine bırakıyorum.
Sözün özü: Aspirinle kanser tedavi edilmez.
Kaynaklar:
[1] https://www.dunya.com/sektorler/emlak/kamu-basdenetcisi-malkoc-emlakcilar-arasinda-cetelesme-var-haberi-659698
[2] https://www.dunya.com/ekonomi/konut-satisina-gelen-dijital-denetim-ilan-sildirdi-haberi-659754
Kaynak: Dr. Numan Emre ERGİN, Avukat, YMM, E. Hesap Uzmanı. İçerik, Sayın Numan Emre ERGİN’in Dunya.com’daki Perspektif isimi köşesinden Yazarın ve Dunya.com’un sahibi olan şirketin özel izni ile yayınlanmıştır. Yazının tüm hakları ve sorumluluğu yazara ve Dunya.com’a aittir. Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
