Av. Ekin Şilan Güvenç
A. GİRİŞ
Kira sözleşmeleri günlük hayatta en sık yapılan sözleşme türlerindendir. Mahiyetinden dolayı hızlı kurulabilen bir akit olması onu bu özelliğinden ötürü de uyuşmazlık çözümlemede en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri yapmaktadır. Ülkemizde özellikle Covid-19 pandemisi sonrasında tahliye davalarında artış görülmektedir. Birçok taşınmaz maliki güncel ekonomik koşullar veyahut değişen şartlar göz önünde bulundurarak mecurdan kiracıyı çıkartmak ve kiralananı daha yüksek bir bedel ya da daha lehe bir anlaşma ile kiraya verebilmek için yollar aramaktadır. Ancak kanun koyucu kiracının haklarını koruyarak tahliye davası açılmasını sıkı şartlara bağlamıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350.maddesinin 1.bendinde, kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirebilme imkanını düzenlemiştir. Buna göre; “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, … belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir”. İhtiyaç sebebi ile tahliye davası kiralayan ya da malikin kiralanana ihtiyaç duyması sebebi ile söz konusu gayrimenkulü tahliye etmesi istemine dayanır.
1. Konut İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasının Şartları
i. Konut İhtiyacının Varlığı ve Dava Hakkı
Madde metninden anlaşılacağı üzere kiralayanın kendisinin, eşinin veya altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açması öngörülmüştür. Bu sayılanların dışında kalan kimseler için dava açılamaz. Eskiden bu hak sadece kiraya verenin kendisi, eşi ve çocukları için tanınmışken, yeni düzenleme ile alt soy ve üst soy ile kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kişiler de kanun koyucu tarafından dahil. Baba, anne ve kardeş olarak bu hakkın dışında bırakılmaları, Türk aile sistem ve geleneğine aykırı olduğu için yasada ‘bakmakla yükümlü olduğu’ kavramına yer verilmiştir.
Burada önemli olan bir diğer husus; davayı açabilmek için konutun maliki olunması şart değildir. Dava hakkı kiralayana aittir. Zira kanun koyucu ‘kiraya veren’ kişiden bahsederek ihtiyaç iddiasının yalnızca mal sahibi tarafından ileri sürülebileceğine yer vermemiştir. Kiralayanın mal sahibi olması şart değildir ancak paylı mülkiyet mevcutsa tüm paydaşların, müşterek mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayarak dava açması gerekmektedir. Bu durumda ya tüm paydaşların gereksinimi bulunmalıdır ya da tek bir paydaşın gereksinimi sebebiyle kullanmasına oybirliği ile rıza gösterilmelidir. Elbirliği ile mülkiyette ise tüm paydaşlarca dava açılması ya da rızalarının sağlanması gerekmektedir.
ii. Gereksinimin Zorunlu ve Samimi Olması
Hükümde açık bir şekilde ifade edilmiş olmasa da üzerinde hem fikir olunan bir diğer unsur ihtiyacın zorunlu ve samimi olmasıdır. Uygulamada, yapılan yargılama sonucunda tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı gerekmektedir. Şüphesiz ki hangi durumda ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun belirlenmesi kolay değildir. Bu nedenle bu konuda bazı fiili karinelerden yola çıkıldığı görülmektedir. Ancak ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı denetlenirken, kiraya verenin hayat tarzı, sosyal ve ekonomik durumu gibi pek çok farklı hususun somut olayda göz önünde bulundurulması gerekmektedir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre davacı tahliye tehdidi altında olması sebebiyle gereksinimi bulunduğunu iddia ediyorsa bunu ispatlaması gerekmektedir. Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 211/3280 E. 2011/7033 K. 27.06.2011 tarihli kararına göre; “… İhtiyaçlı olan davacının, işlettiği işyeri için tahliye tehdidi altında bulunması kiralanana ihtiyacının samimi olması yönünden geçerli bir sebep ise de davacı tahliye tahdidinin varlığını ispatlaması gerekir. Davacı, ihtiyacını işlettiği dükkân için verdiği tahliye taahhüdüne ve tanık deliline dayandırmış, yargılama sırasında tanık dinletmekten de vazgeçerek tahliye taahhüdüne ve bilirkişi raporuna göre karar verilmesini istemiştir. Tahliye taahhüdü kiracı tarafından tek taraflı düzenlenen bir belge olduğundan, kiralayanın bilgisi olmadan her zaman düzenlenebileceği gibi kiralayan ile danışıklı olarak da tanzim edilebilir. Bu nedenle sırf tahliye taahhüdünün varlığı tahliye tehdidinin varlığını ortaya koymaz. Davacı tarafından tahliye tehdidinin gerçekliği, başkaca delillerle de desteklenmediğine göre davanın reddine karar verilmesi gerekirken…”
Yargıtay, dönem sonunda ihtiyaçtan söz edilmeyip kira parasının arttırılmasının istenildiği halde sonradan ihtiyacın ileri sürülmesi istemini zorunlu ve samimi bulmamıştır. (Kiralayanın bir süre önce boşatılan konutu kızına tahsis etmeyerek şimdi kızının ihtiyacına dayalı olarak dava açması ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını göstermektedir. Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 23.10.2001 Tarihli 2001/8167 E. 2001/8314 K.)
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas No: 2018/7751 Karar No: 2019/493 23.01.2019 Tarihli kararında; “Somut olayda; taraflar arasında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icap eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekir.”
Kiralayanın bu gayrimenkule ihtiyacı olmalıdır. Konut kiralarında Kiracı olmayı Yargıtay başlı başına ihtiyaç sebebi saymakta ve yeterli görmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/2702 Esas Sayılı 2019/4829 Karar Sayılı ve 22.05.2019 tarihli emsal kararında “Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 maddesine göre konut ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” Şeklinde karar vermiştir.
Bundan başka ihtiyaç sebebi ile tahliye davasında süre koşulları vardır. Bu koşullara uymadan dava açılması halinde dava ret olunacaktır. Söz konusu sürelere uyulup uyulmadığı hâkim tarafından kendiliğinden yani taraflarca öne sürülmese bile araştırılacaktır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4069 E 2017/11195 K 06.07.2017 tarihli emsal kararında; “6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.”
İhtiyaç için kiraya verenin zorda kalmasını yasa koyucu istememektedir. Örneğin Artvin’de yaşayan bir kiraya verenin çocuğunun İstanbul’da üniversite kazanması halinde tahliye istemi hukuka uygundur [1]. Ancak konut ihtiyacının dava sonuna kadar devam etmesi gerekir. Yargıtay bir kararında açılan tahliye davasının devamı sürecinde dahi kiralananın satışı için gerekli çabanın gösterilmeye devam edildiği anlaşıldığından samimi ve zorunlu bir tahliye sebebinden söz edilemeyeceğini ifade etmiştir [2].
Yargıtay 3.H.D. 2017/8674 E. 2018/1180 K. 15.02.2018 Tarihli Kararı; “…Davacı dava dilekçesinde satın alma ve ihtiyaca dayalı tahliye isteminde bulunmuştur, ancak ihtiyaç iddiasının ne olduğunu ne ihtarnamede ne de dava dilekçesinde açıklamamıştır. Mahkemece davacının ihtiyaç iddiasının ne olduğu hususunda davacıya açıklattırma yapılarak davacının delilleri toplandıktan sonra ihtiyaç hususu üzerinde durulması gerekirken, yazılı şekilde eksik araştırma ve inceleme ile kabul kararı verilmesi de usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir…”
iii. Dava Açma Süresi
Türk Borçlar Kanun’un 350.maddesinde davanın açılabileceği süre açıkça düzenlenmiştir. Buna göre davanın belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması gerekmektedir. Yalnız unutmamak gerekir ki kanunun koyucunun burada emrettiği süre hak düşürücü süredir ve sürenin geçmesi kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme hakkını ortadan kaldırır.
Kira süresinin sona erme tarihi kira sözleşmesinin düzenlenme tarihine göre hesaplanır. Yazılı bir sözleşme yapılmamış veya sözleşmede tanzim tarihi belirtilmemiş ise kiranın başlangıç tarihi taşınmaza elektrik, su, doğalgaz, telefon, internet gibi aboneliklerin kurulumu için ilgili kuruluşlara yapılan başvuru ve sözleşme tarihleri ile kanıtlanabilir [3].
Ancak Türk Borçlar Kanun’un 353.maddesi ile buna bir istisna getirilmiştir. Buna göre “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. “Dava açma hakkını saklı tutan bu ihtarın en geç hak düşürücü süre geçmeden önce kiracıya bildirim yapmış olması gerekmektedir.
2. Yeniden Kiralama Yasağı ve Eski Kiracının Tazminat Hakkı
Türk Borçlar Kanun’un 355.maddesi gereği ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi yapıldıktan sonra kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödeyecektir. Söz konusu üç yıllık süre geçtikten sonra ise kiraya veren kısıtlanmaksızın taşınmazı kiralayabilmektedir
Yeniden kiralama yasağına başvurulabilmesi için, kiralayanın gereksinim sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağlamasının ardından, kiralananın eski kiracı dışında bir üçüncü kişiye kiralanması gerekmektedir. Kiralayan kiralananı boşalttırdığı halde, haklı bir sebebi olmadan, ne kendisine de gereksinimi için kiralananı boşalttırdığı yakınları ve bakmakla zorunlu olduğu kişiler için kiralananı kullanmadığı takdirde bu hükme başvurulup başvurulamayacağı konusunda bir açıklık bulunmamaktadır. Kanaatimizce hükmün amacının kiracının kiralanandan çıkartılarak daha yüksek bedelle kiralama yapılmasının önlenmesi olduğu göz önüne alındığında, kendine bir menfaat sağlamayan ya da kiralananı karşılıksız kullandıran kiralayanın tazminata tabi tutulması uygun olmayacaktır.[4]
Yargıtay 4. Hukuk Dairesi Esas 2001/13394 Karar 2002/4387 8.4.2002 tarihli kararında “… Davacı, davalının açtığı tahliye davası sonunda verilen kararın kesinleşmesinden sonra ve icra yoluna gidilmeden evi boşaltmıştır. Böylece taşınmazın davalının ihtiyacının varlığı nedeniyle boşaltıldığı anlaşılmaktadır. Ne var ki davalı bundan sonra yasada öngörülen süre dolmadan danışıklı yollarla önce taşınmazı üçüncü kişiye satarak daha sonra da tekrar satın almak suretiyle yeniden kiraya vermiştir. Böylece davalının 6570 sayılı Yasanın 15 ve 16 maddelerine aykırı davrandığı açıktır.”
Kiracının tazminat isteyebilmesi açısından kiracının talep üzerine kendiliğinden konutu tahliye etmesi ile icra yoluyla tahliye etmesi arasında fark bulunmamaktadır. Hükümde yer alan; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında” ifadesi de bu görüşü destekler niteliktedir. Kiraya verenin boşaltılmayı nasıl sağladığının bir önemi bulunmamaktadır. Ancak tahliyenin dava yolu ile gerçekleşmediği hallerde, kiraya verenin talebi üzerine kiralananı tahliye etmek zorunda kaldığını kiracı ispat etmelidir. Bu konuda kiraya veren tarafından kiracıya çekilmiş olan ve kiralanan tahliye edilmezse tahliye davası açılacağını belirten bir ihtarın varlığı yeterlidir. [5]
B. SONUÇ
Detayları ile izah etmeye çalıştığımız sebeplerden ötürü, günümüz koşulları altında Kiraya Verenlerce sık başvurulan işbu hukuki yol gerek kanun nezdinde gerekse Yüksek Mahkeme içtihatlarında menfaat dengesinin bozulmaması adına sınırlandırmalara tabii tutulmuştur. Öyle ki, “ihtiyaç” kavramının şahsiliği dahi mahkemeler ve kanun koyucu nezdinde daraltılmış ve dahi yorumlanarak her olay özelinde yahut başka bir deyişle her malik ve kiracı özelinde değerlendirilmesi gerektiği öngörülmüştür. Bu bağlamda kanun koyucunun Türk Aile yapısını dikkate alarak üstsoy, altsoy ve kiralayanın bakmakla yükümlü olduğu diğer kişileri de ihtiyacın türüne bakılmaksızın dahil etmesi oldukça yerindedir.
Av. Ekin Şilan Güvenç
Kaynakça:
1. KILIÇOĞLU, s.465
2. EREN, s.417
3. EREN, s.417
4. (SARUHAN, s.365)
5. (Akyiğit s2134; Doğan Sona Erme s.103,104; Aydoğdu/Kahveci s.607, Ceran, Tahliye s.119.)
Efrail Aydemir- Kira Hukuku, Seçkin Hukuk Yayınevi, Nisan 2010
Doç. Dr. M. Murat İnceoğlu -Kira Hukuku,12 Levha Yayıncılık,1.Baskı Mart 2014
Hikmet Kanık-Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Yetkin Yayınları 2021
EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınevi, 4.Baskı, Ankara 2017.
KILIÇOĞLU, Mustafa: Kira Hukukundan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Davaları, Bilge Yayınevi, 4. Baskı, Ankara 2017.
Utku SARUHAN, Yeniden Kiralama Yasağı, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi Yıl 2019, Sayı 37
Kaynak: : Av. Ekin Şilan Güvenç – İçerik, Özgun Law firmasının özel izni ile yayınlanmıştır. Yazıya ilişkin tüm hak ve sorumluluk yazara aittir.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
