Av. Arb. Neşe ÖZKANOĞLU
n.ozkanoglu@gmail.com
I. GİRİŞ
Kira sözleşmesi, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde, “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmıştır. Kanun koyucunun “genel hükümler” başlığı altında yaptığı bu tanım, kira sözleşmelerinin bir türü olan konut ve çatılı işyeri kiralarını da kapsamaktadır. Kanundaki tanım doğrultusunda konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşmeyle konut veya çatılı işyerinin kullanılmasını devretmeyi üstlenen kişi iken kiracı, kira bedelini ödeme borcu altındaki kimsedir.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin kurulması için tarafların, konut veya çatılı işyerinin kullanılmasının devri ile kira bedeli konusunda karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları yeterlidir. Sözleşmenin kurulması için kiralananın teslim edilmesi şart olmadığı gibi, Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nda herhangi bir şekil şartı öngörülmediğinden kural olarak sözleşmenin sözlü şekilde yapılması mümkündür. Kira sözleşmesinin borçlandırıcı bir işlem olması nedeniyle, kiraya verenin kiralanan konut veya çatılı işyerinin maliki olması da zorunlu değildir.
TBK’nın kira sözleşmesine ilişkin hükümleri, zayıf taraf olduğu düşüncesiyle kiracıyı korumaya yönelik olup, bu düşünce özellikle sözleşmenin sona erdirilmesi hükümlerinde kendisini göstermektedir. Öyle ki kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesine en az 15 gün kala sözleşmeyi sonlandırma iradesini bildirmediği takdirde sözleşme kendiliğinden 1 yıl uzamış sayılmaktadır. Kiracının sahip olduğu ve sözleşmeyi hiçbir sebep göstermeden yalnızca sözleşmedeki sürenin bitimine dayanarak sona erdirme imkanı kiraya verene tanınmamıştır. Kiraya verenin başkaca bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilmesi için oldukça uzun bir süre geçmiş olması gerekir. Bu süre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin başından itibaren 10 yıl iken, belirli süreli sözleşmelerde kararlaştırılan kira süresine ilaveten 10 yıllık uzama süresidir.
Kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini sona erdirme hakkı, yalnızca bahsedilen 10 yıllık süreyle sınırlı değildir. TBK’da, kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme imkanı tanıyan pek çok hüküm mevcut olup, bu hükümleri temelde üç başlık altında toplamak mümkündür: (1) Borçlar hukukunun genel ilkelerine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı, (2) Kira sözleşmesinin genel hükümlerinde düzenlenen sona erme nedenlerinden konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulanabilecek olanlarla sözleşmeyi sona erdirme hakkı, (3) Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesine özgü nedenlerle sözleşmeyi sona erdirme hakkı.
II. 7226 SAYILI KANUNUN GEÇİCİ 2. MADDESİ İLE GETİRİLEN DÜZENLEME
Tahliye sebeplerine geçmeden önce 26.03.2020 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 7226 sayılı Kanunun geçici 2. Maddesi ile getirilen kısıtlamadan bahsetmek gerekir. Bahsi geçen madde uyarınca, “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” TBK’da ise kiraya verenin kira bedellerinin ödenmemesi halinde sözleşmeyi sona erdirebileceği iki düzenleme bulunmaktadır:
- TBK’nın 315. maddesi uyarınca kiraya veren, işyeri kira bedelini yahut yan giderleri ödemede temerrüde düşen kiracıya yazılı bildirimde bulunarak en az 30 günlük süre verir ve bu süre içerisinde kira bedeli ödenmediği takdirde kira sözleşmesini feshedebilir.
- TBK’nın 352/2. maddesi uyarınca kiraya veren, “çatılı” işyerine ait kira bedelini ödemede temerrüde düşen kiracıya, kira sözleşmesinin süresine göre belirlenecek dönemler içerisinde gönderilen iki ayrı ve haklı ihtarda bulunması halinde, madde metninde gösterilen 1 aylık süre içinde dava açarak sözleşmeyi sonlandırabilir.
TBK’nın kira bedelinin ödenmemesine bağlanan sona erme nedenlerini düzenleyen m.315. (kiracının temerrüdü) ve m. 352/2 (iki haklı ihtar) aşağıda ayrıntılı şekilde açıklanmıştır. Şu halde kiraya verenin, 7226 sayılı Kanunun geçici 2. Maddesi uyarınca, 1.3.2020 – 30.06.2020 tarihleri arasındaki kira bedelleri ödenmediği takdirde, yukarıdaki düzenlemelerden faydalanarak sözleşmeyi sona erdirmesi mümkün değildir. En erken 01/07/2020 tarihi itibariyle muaccel olup ödenmeyen kira bedeli için m. 315 uyarınca kiracıya bildirim yapılabilir ya da ödenmeyen bu kira bedeli m. 352/2 kapsamında iki haklı ihtara konu edilebilir.
Sözleşmenin sona erdirilmesine dayanak olamamakla birlikte, kiracının 01.03.2020 – 30.06.2020 tarihleri arasında muaccel olmasına rağmen ödemediği kira bedellerini faiziyle birlikte ödemesi gerekecektir. Bunun için kiraya verenin icra takibi başlatması mümkündür.
III. TAHLİYE SEBEPLERİ
Kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte kiracının kiralanan konut veya işyerini geri verme//tahliye borcu doğar. Uygulamada kiralananın geri verilmesi/boşaltılması talebini içerir davaların tümünün “tahliye davası” olarak adlandırıldığı görülmektedir. Kiraya verilen tarafından açılan dava, sözleşmenin ister daha önceden bildirim yoluyla sona erdiğinin tespitine isterse TBK’nın 351-352. maddelerinde gösterilen nedenlerden birine dayanarak mahkeme kararıyla sona erdirilmesine ilişkin olsun, tespit veya sona erme talebinin yanında kiralananın tahliye edilmesi talebini de öngörüyorsa, “tahliye davası” olarak anılması hatalı olmayacaktır. Bu kısa açıklamadan sonra, kiracının tahliyesi için kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından sona erdirilmesi nedenlerini inceleyelim:
1. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesine Özgü Nedenlerle Sona Erdirme
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, 6098 sayılı TBK’da kira sözleşmelerinin bir alt türü olarak 339 – 356. maddeler arasında düzenlenmiş olup, bu sözleşme türüne özgü sona erdirici nedenler “bildirim yoluyla” ve “dava yoluyla” sona erme şeklinde iki ayrı başlık altında kategorize edilmiştir.
1.1 Bildirim Yoluyla Sona Erdirme
6098 sayılı TBK’nın 347/1 maddesi uyarınca, belirli süreli kira sözleşmesinde kira süresinin bitimine en az 15 gün kala kiracı tarafından bildirimde bulunulmadıkça, sözleşme aynı şartlarla 1 yıl uzamış sayılmaktadır. Dolayısıyla kiracı bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi 1’er yıllık sürelerle uzamaktadır. Ancak aynı madde hükmüne göre kiraya veren on yıllık uzama süresinden sonra, anılan 347. maddede öngörülen bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Buradaki on yıllık uzama süresinden anlaşılacak olan, kira sözleşmesinde öngörülen sürenin bitiminden itibaren işleyecek on yıldır.
Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ise kiraya verene sözleşmenin başından itibaren 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlerde yani TBK m. 328 vd. öngörülen dönem ve sürelere uymak kaydıyla başkaca hiçbir neden ileri sürmeksizin sözleşmeyi sona erdirme imkanı verilmiştir (TBK m.347/2).
1.2 Dava Yoluyla Sona Erdirme
Kira sözleşmesinin aşağıda açıklanan sebeplerin varlığı halinde sona erdirilebilmesi, ancak dava yoluyla mümkündür. Dava yoluyla sona erdirme sebepleri bakımından sınırlı sayı ilkesi geçerli olup, TBK’nın 350., 351. ve 352. maddelerinde sayılanlar haricinde bir sebebe dayanarak kira sözleşmesi dava yoluyla, yani mahkeme kararı ile sona erdirilemez.
a. Kiraya Verenin Konut veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
TBK’nın 350. maddesine göre kiraya veren, kiralananı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kimselerin konuta veya işyerine ihtiyacının bulunması nedeniyle kullanma mecburiyetindeyse, yine madde metninde gösterilen sürelere uyarak dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya verenin gerçek anlamda konut veya işyeri ihtiyacı olmadığı, tersine, kanunun sunduğu imkanı fırsat bilerek kira bedelinde artış sağlamak, kiralananı başkasına kiraya vermek ya da kiracıyı rahatsız etmek gibi başka amaçların mevcut olduğu durumlarda, konut/işyeri ihtiyacının samimi olmaması nedeniyle davanın reddi gerekir.
b. Kiralananın Yeniden İnşa veya İmar Amacıyla Tahliyesi
TBK 350. maddesinde, kiralananın yeniden inşa edilmesi veya kiralananda imar amacıyla birtakım işlerin yapılması gerekliyse ve bu işler yapılırken kiralananın kullanılması da mümkün değil ise kiraya verene sözleşmeyi dava yoluyla sonlandırma imkanı verilmiştir. Özellikle yeniden inşa söz konusu olduğunda Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında belirtildiği üzere; imarca onaylı inşaat projesinin veya inşaat ruhsatının ibrazı davanın ispatı için gerekli olup, dava açılırken bu belgeler ibraz edilmediği takdirde davacıya ibraz için uygun bir süre verilmesi gerekmektedir.
c. Yeni Malikin Konut veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
TBK m. 351 uyarınca kiralananı sonradan edinen kimsenin sırf bu edinme sebebiyle sözleşmeyi fesih hakkı bulunmamakta olup, ancak kendisinin veya eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa, madde metninde belirtilen süreler içerisinde dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Sonradan edinilen taşınmazın tapulu veya tapusuz olması önem arz etmediği gibi, edinmenin hukuki dayanağı farklılık gösterebilir (satın alma, bağış, cebri icra, kesinleşmiş mahkeme kararı gibi).
d. Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Sona Erdirme
TBK m. 352/1’de, kiracının kiralananın tesliminden sonra yazılı bir şekilde kiralananı tahliye edeceğini taahhüt etmesine rağmen taahhüdünü yerine getirmemesi halinde, kiraya verenin dava açarak yahut icra takibi yoluyla sözleşmeyi sona erdirebileceğini düzenlenmiştir. Uygulamada kanunu dolanmak amacıyla; kira sözleşmesi yapıldığı sırada tahliye taahhüdü verilip, yazılı taahhüde sonraki bir tarihin atılması ise kanuna karşı hile olduğundan bu husus ispat edildiği takdirde taahhüt geçersiz olacaktır.
e. İki Haklı İhtar Nedeniyle Açılan Tahliye Davasıyla Sözleşmenin Sona Erdirilmesi
TBK 352/2. maddesi ile kira bedelini ödemede temerrüde düşen kiracıya, kira sözleşmesinin süresine göre belirlenecek dönemler içinde gönderilen iki ayrı ve haklı ihtar bulunması halinde, kiraya verene madde metninde gösterilen 1 aylık süre içinde dava açarak sözleşmeyi sonlandırma imkanı verilmiştir. TBK m. 352/2 uyarınca da ihtarın yazılı yapılması geçerlilik şartıdır. İhtar telgrafla, noter aracılığıyla yahut icra dairesinden ödeme emri gönderilerek yapılabileceği gibi, elektronik imzayla da yapılabilir. Kiranın yıllık peşin ödenmesinin kararlaştırıldığı haller ile belirsiz süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın oluşmayacağı hem öğretide hem uygulamada kabul edilmektedir.
Ancak yukarıda açıklandığı üzere, 7226 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi uyarınca, işyeri kiraları bakımından 1/3/2020 – 30/6/2020 tarihlerine ait kira bedellerinin ödenmemesi halinde sözleşmenin iki haklı ihtara dayalı olarak sona erdirilmesi mümkün değildir.
f. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir Konutunun Bulunması
Kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebileceği son neden TBK 352/3. maddesinde yer almaktadır. Buna göre kiraya veren, kiracısının veya onun beraber yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu olması halinde sözleşmeyi dava yoluyla sonlandırabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kısımda bulunmakla birlikte kanun metninde açıkça “konut”tan bahsettiğinden, kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin konut vasfı taşımayan, işyeri niteliğinde bir taşınmazı bulunması bu madde uyarınca dava sebebi teşkil etmez.
2. Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlerine Göre Sona Erdirme
a. Önemli Sebeplerden Ötürü Sözleşmenin Sona Erdirilmesi
Kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler kapsamında olağanüstü fesih sebebi olarak düzenlenen TBK’nın 331. maddesi, kiracıya olduğu gibi kiraya verene de kira ilişkisinin sürdürülmesini kendisi için çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi feshetme imkanı tanımıştır. TBK’nın 331. maddesinin 1. fıkrasına göre sözleşmeyi sona erdirebilecek önemli sebepler, kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan, sözleşme kurulurken öngörülemeyen ve fakat ortaya çıkmasıyla birlikte dürüstlük kuralınca kiraya veren için sözleşmenin ifasını ve sürdürülebilirliğini çekilmez kılan ağır durumlardır.
b. Kiracının İflası Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi
TBK’nın “Kiracının iflası” başlıklı 332. maddesi kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra iflası halinde işleyecek kira bedelleri için güvence verememesi durumunda kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı tanımıştır. Kiracının iflas etmesi sözleşmenin feshi için yeterli olmayıp kiraya veren, iflas eden kiracı ve iflas masasına yazılı bildirimde bulunarak, işleyecek olan kira bedelleri için kendisine güvence verilmesini istemeli ve bunun için uygun bir süre vermelidir.
c. Kira Bedelinin Ödenmesinde Temerrüt Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi
TBK’nın “Kiracının temerrüdü” başlıklı 315. maddesinde, kiracının kira bedelini veya yan gideri ödememesi halinde kendisine önce borcun ifası için yazılı olarak en az 30 gün süre verileceği, borcun verilen sürede ödenmemesi halinde, kiraya verenin sözleşmeyi feshedebileceği öngörülmüştür. Yazılı olarak kiracıya gönderilecek bildirimde; kiraya verenin veya yetkili temsilcisinin adı-soyadı, kiracının kimlik bilgileri, kiralananın bilgisi, ödemesi yapılmayan kira bedeli veya yan giderlerin neler olduğu ve normalde ödenmesi gereken tarihe yer verilerek, borcun (en az) 30 gün içinde ödenmesi, ödenmez ise sözleşmenin feshedileceği ihtar edilmelidir. Uygulamada kiraya veren tarafından icra takibi başlatılarak icra dairelerince gönderilen ödeme emri yoluyla da yazılı bildirim şartı sağlanmaktadır.
Ancak yukarıda açıklandığı üzere, 7226 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi uyarınca, işyeri kiraları bakımından 1/3/2020 – 30/6/2020 tarihlerine ait kira bedellerinin ödenmemesi halinde 315. Maddeye dayanarak sözleşmenin feshi mümkün değildir.
d. Kiracının Kiralananı Sözleşmeye Aykırı Kullanımı Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi
TBK’nın “Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu” başlıklı 316. maddesi uyarınca, kiracı kiralananı sözleşmeye uygun biçimde özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Anılan yükümlülüklerin ihlali halinde, kiracının kendisine verilen süre içinde aykırılığı gidermemesi yahut süre verilmesinin faydasız olacağının anlaşılması üzerine kiraya verene, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi feshetme imkanı tanınmıştır.
3. Borçlar Kanunu’nun Genel Hükümlerine Göre Sona Erdirme
a. İrade Bozukluğu Nedeniyle Sözleşmenin İptali
İradeyi bozan sebepler TBK’da yanılma (hata), aldatma (hile) ve korkutma (tehdit) olmak üzere üç grup altında düzenlenmiştir. Kural olarak bu hallerden biri nedeniyle iradesi sakatlanan taraf, yasayla kendisine verilen süre içinde iptal hakkını kullanmazsa irade sakatlığıyla kurulan sözleşmeye onay verdiği anlamına gelir ve sözleşme baştan itibaren geçerli olur. Konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi de, kiraya verenin TBK’nın genel hükümleri çerçevesinde yanılma, aldatma veya korkutma nedenlerinden biriyle irade bozukluğuna uğraması sonucunda kurulmuşsa, kiraya veren, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin kalktığı andan itibaren 1 yıl içinde sözleşmenin iptali istemiyle mahkemeye başvurabilir.
b. Aşırı Yararlanma (Gabin) Nedeniyle Sözleşmenin İptali
Bir sözleşmede, taraflardan birinin diğer tarafın içinde bulunduğu zor durumdan ya da onun düşüncesizliğinden yahut tecrübesizliğinden faydalanması ve bu faydalanmanın tarafların edimleri arasında açıkça oransızlık oluşturması halinde aşırı yararlanma (gabin) söz konusu olur (TBK m. 29/1). Bu halde zarar gören (kendisinden faydalanılan) taraf, edimler arası oransızlığın giderilmesini isteyebileceği gibi sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirerek sözleşmeyi iptal yoluna da başvurabilir. TBK’nın 29. maddesi ile düzenlenen aşırı yararlanma, sadece tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde mümkün olduğundan, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de uygulanabilecektir.
c. İkale (Sona Erdirme Anlaşması)
Taraflar, TBK’da düzenlenmemiş olmakla birlikte, sözleşme özgürlüğü kapsamında karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla aralarındaki sözleşme ilişkisini sona erdirebilirler (ikale). Tarafların anlaşarak sözleşmeyi sona erdirme özgürlükleri sınırlandırılmış olmayıp, anlaşma herhangi bir şekle de tabi değildir. Tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi de, Yargıtay’ın da kabulünde olduğu gibi, sözleşmenin herhangi bir aşamasında yine kiracı ve kiraya verenin karşılıklı anlaşması ile her zaman sona erdirilebilir.
IV. SONUÇ
Görüldüğü üzere kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini sona erdirme hakkı, kiracı tarafa nazaran oldukça sıkı şartlara bağlanmıştır. Çok çeşitli sebeplerle sözleşmeyi sona erdirme isteği taşıyan kiraya veren ya on yıl/on yıllık uzama süresi kadar bekleyecek ya da şartları varsa TBK’nın genel ilkelerine veya genel olarak kira sözleşmesini sona erdiren nedenlere yahut konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesine özgü sona erme nedenlerine dayanarak, bu hükümlerde yer alan bildirim sürelerine, diğer şekli ve esasi şartlara uyarak sözleşmeye son verebilecektir. Yukarıda kiraya verenin hangi durumlarda sözleşmeyi ne şekilde sona erdirebileceği kısaca incelenmiş olup her bir sona erme nedenini somut olay özelinde ayrıca ele almak gerektiği unutulmamalıdır.
Kaynak: Av. Arb. Neşe ÖZKANOĞLU’nun özel izni ile yayınlanmıştır. Yazının Tüm hakları ve sorumluluğu yazara aittir.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
