Stj. Av. M. Eren Karaman
info@ozgunlaw.com
Kira sözleşmeleri, nitelikleri gereği sürekli bir edim içerirler. Taraflar, aralarındaki kira sözleşmesi devam ettiği sürece karşılıklı ve sürekli hak ve borçlara sahiptir.
Konkordato, borcunu ödeyecek durumda olmayan borçluya tanınan ve borçlunun yanı sıra alacaklılarında yararına olan bir kurumdur.
Konkordato talebi sonrasında Asliye Ticaret Mahkemesi’nin geçici konkordato mühleti vermesi ile süreç başlamış olur ve kanunda sınırlı sayıda sayılmış istisnalar dışında yeni takip yapılamaz.
İşte bu durumda kira sözleşmesinin tarafı olan kişiler kira sözleşmesinin sürekli edim içermesinden dolayı birtakım sorunlarla karşılaşırlar.
Kira Sözleşmesi Niteliği
Kira, kullandırma amacını güden sözleşmelerin başında gelir ve bu çeşit sözleşmeler içinde ivazlı (karşılıklı) olan bir sözleşmedir. [1]
Kira öyle bir sözleşmedir ki, bununla kiraya veren, bir malını ücret karşılığında kiracıya kira süresince kullandırma ve yararlanma amacıyla bırakma borcu altına girer. (TBK 299,357)
Konkordatonun Etkisi
Konkordato mühletinin en önemli sonuçlarından biri, konkordato geçici mühleti ile birlikte konkordato süreci işlemeye başladığı için borçluya karşı daha önce başlatılan takiplerin durması ve yeni takiplerin de başlatılamamasıdır. [2]
Borçlu, konkordato mühleti boyunca borçlarını ödemesi için tasarruf yetkisi kısıtlanmaz ve faaliyetine devam eder. Fakat İcra ve İflas Kanunu’ndaki istisnalar saklıdır.
İcra ve İflas kanununda sayılan sınırlamalar içine kira ilişkisinden kaynaklanan alacaklar sayılmadığı için takip yasağının kapsamına kiralananın biriken kira alacakları sebebiyle tahliyesi talepleri de dahildir.
Konkordato mühleti verilen borçlu için mevcut durumu itibarı ile borçlarını ödeyemeyecek durumda olduğu açıktır. Borçlarını ödeyebilmesi için kiralanana ihtiyacı olabilir. Böyle bir durumda kiralananın tahliyesi konkordato süreci ile amaçlanan sonuca ulaşılmasını imkansızlaştırabilir.
Yargıtay, iflâsın ertelenmesi müessesesinde ise konkordatoya olan benzerliğe dikkat çekerek, “yasada öngörülen istisnalar dışında takiplerin duracağı kabul edilmezse mali durumun düzelmesinin imkansızlaşacağı” gerekçesiyle tahliye işleminin yapılmaması gerektiğini savunmuştur. [3]
Fakat mühlet içerisinde icra yolu ile tahliyenin mümkün olmadığı kabul edilirse bu sefer de alacaklı konkordato mühleti boyunca tümüyle korumasız bırakılmış olacaktır. Ayrıca takibin konusunun bir bölümü de borçlunun malvarlığı olmadığı için tahliye takibi başlatabilmek gerekir.
Mevzuatımızda konkordatonun kira sözleşmesine etkisinin ne olacağına dair özel bir düzenleme yoktur ancak sorunun çözümünde İİK m. 308/c, IV hükmü uygulanabilir.
‘’ Kredi kurumları tarafından verilen krediler de dahil olmak üzere, mühlet içinde komiserin izniyle akdedilmiş borçlar, adi konkordatoda konkordato şartlarına tabi değildir; malvarlığının terki suretiyle konkordatoda yahut sonraki bir iflâsta masa borcu sayılır. Aynı kural karşı edimin ifasını komiserin izniyle kabul eden borçlunun taraf olduğu sürekli borç ilişkilerindeki karşı edimler için de geçerlidir.’’
İİK m. 308/c, IV uyarınca alacaklı ile borçlu arasında komiserin izniyle yeni bir kira sözleşmesi kurulmasına imkân verilerek işleyecek kira bedellerinin konkordato şartlarına tâbi olmadan tümüyle ödenmesi güvence altına alınmalıdır. [4]
Her durumda da zarar gören tarafın sözleşmeyi devam ettirmesini zorlamak doğru değildir. Türk Borçlar Kanunu’nda kira ilgili maddeler gereğince tarafların gerekli şartlar sağlandığında fesih hakları olmalıdır.
Kira sözleşmenin konkordato kapsamında durumu incelenirken hangi tarafa konkordato mühleti verildiği, mühlet verilen kişinin ya da sözleşmenin karşı tarafının sözleşmeyi feshetmek istemesine göre değişik durumlar ortaya çıkacaktır.
Konkordato Sonucu Kira Sözleşmesi Taraflarının Fesih Hakkı
1- Karşı Tarafın Konkordatosu Sebebiyle Fesih
a) Kiraya verenin konkordatosu sonucu kiracının durumu
Bu durumda kiracı durumdan etkilenmez. İlgili maddeler göz önünde bulundurulduğunda; İİK 89/I gereğince borçlunun üçüncü kişi elindeki malının haczedilmesi durumunda ve İİK 92/III gereğince iflas halinde dahi kiracı korunacak, kira borcunu ödemeye devam edecektir.
b) Kiracının konkordatosu sonucu kiraya verenin durumu
Kiracının konkordatosu sonucu kiraya verenin kira sözleşmesini feshetmesi TBK 331/I (önemli nedenler dolayısıyla fesih) ve İİK 296/I (konkordato sebebiyle sözleşmenin sona erdirilememesi) kapsamında fesih ile mümkündür.
Burada önemli nokta iki kanun hükmünün de ayrıca incelenmesi gerekliliğidir.
TBK 331/I: “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.”
Kanunda ‘’olağanüstü fesih sebepleri’’ sayılmıştır. Kanun hükmü emredici nitelikte olup; şartları gerçekleştiği takdirde sözleşmenin taşınırlara ya da taşınmazlara ilişkin olup olmamasına bakılmaksızın bütün kira sözleşmelerinde uygulanır.
Kiraya verenin sözleşmeyi TBK m.331/I kapsamında olağanüstü feshedebilmesi için şartların aynı zamanda İİK m.296/I hükmüne de uygun olması gerekir.
İİK m.296/I ‘’Sözleşmenin karşı tarafının konkordato projesinden etkilenip etkilenmediğine bakılmaksızın, borçlunun taraf olduğu ve işletmesinin faaliyetinin devamı için önem arz eden sözleşmelerde yer alıp da borçlunun konkordato talebinde bulunmasının sözleşmeye aykırılık teşkil edeceğine, haklı fesih sebebi sayılacağına yahut borcu muaccel hâle getireceğine ilişkin hükümler, borçlunun konkordato yoluna başvurması durumunda uygulanmaz. Sözleşmede bu yönde bir hüküm bulunmasa dahi sözleşme, borçlunun konkordatoya başvurduğu gerekçesiyle sona erdirilemez.’’
Hükümden de anlaşılacağı üzere konkordato tek başına haklı bir fesih sebebi değildir.
Konkordato sebebiyle sözleşmenin sona erdirilemeyeceğine ilişkin kanun hükmü, sözleşmenin borçlunun işletmesinin faaliyetlerinin devamı için önem arz etmesi şartına bağlandığından, bu hükmün uygulanabilmesi için her şeyden önce borçlunun bir işletme faaliyeti yürütüyor olması ve faaliyetlerinin devamı için önem arz etmesi gerekir.
TBK m. 331/I ve İİK m. 296/I hükümlerinin birlikte gerçekleşmesi halinde ise kanun hükümlerinden tek başına birisini uygulamak hakkaniyete uygun düşmeyen sonuçlar yaratacaktır.
Bu durumda ya kiraya verenin kira alacağı tehlikeye düşecek ya da zaten kira borcunu ödeyemeyecek durumda olan ve konkordato projesinin amacına ulaşması içim kiralanana ihtiyaç duyan kiracı açısından zarar doğuracaktır.
Bu şekilde oluşan bir durum karşısında yukarıda belirttiğimiz İİK 308/c, IV hükmünün yanı sıra ifa güçlüğü başlığını içeren TBK m. 98 hükmünün de uygulanması düşünülebilir.
Kiracının ifa güçsüzlüğüne düşmesi sonucunda da kiraya veren, alacağı için güvence isteyebilir. Söz konusu hüküm her türlü edimin ifası için kullanılabilir.
İcra ve İflâs Kanunu’ndaki konkordato hükümleri kapsamında da kiraya verenin işleyecek kira bedelleri için güvence istemesine bir engel bulunmamaktadır.
İİK m. 297/I kapsamında kiracının, izin almak kaydıyla kira sözleşmesinden doğan borçlarını imtiyazlı alacak hâline getirerek temerrüde düşmeksizin ifa etmesi dahi mümkün olabilmektedir. [5]
2- Kendi Konkordatosu ile Fesih
a) Kiracının kendi konkordatosu sebebiyle fesih istemesi
İİK m. 296/II ‘’Borçlu, tarafı olduğu ve konkordatonun amacına ulaşmasını engelleyen sürekli borç ilişkilerini, komiserin uygun görüşü ve mahkemenin onayıyla herhangi bir zamanda sona erecek şekilde feshedebilir. Bu çerçevede ödenmesi gereken tazminat, konkordato projesine tabi olur. Hizmet sözleşmelerinin feshine ilişkin özel hükümler saklıdır.’’
Görüleceği üzere kanun metnindeki şartlar;
Konkordato komiserinin uygun görüşü ve mahkemenin onayıdır.
Kanun metnindeki ‘’herhangi bir zamanda sona erecek şekilde’’ ifadesi ile geniş bir zaman aralığı tanınmış gibi görülse de hükmün kesin mühleti düzenleyen başlığın altında yer alması sebebiyle fesih yetkisinin mühlet içerisinde kullanılabileceği şeklinde yorumlanmalıdır.
Söz konusu hüküm hem kiracının hem de kiralayanın kendi konkordato talepleri sebebiyle fesih yetkisini kullanmaları ihtimâllerinde gündeme gelebilir.
Konkordatonun amacı sözleşmeyi sona erdirmek değil, borçları ifa etmek olmalıdır. Ancak borçlu sırf sözleşmeyi sonlandırabilmek için konkordatoya başvurmuşsa veya sözleşme gerçekten konkordatonun amacına ulaşmasına engel olacak nitelikte değilse, fesih haksız olacaktır.
b) Kiraya verenin kendi konkordatosu sebebiyle fesih istemesi
Bu durumda da İİK m. 296/II hükmü uygulanabilecektir. Fakat burada daha hassas bir değerlendirme yapmak gerekir.
Kiraya verenin kendi konkordatosu sebebiyle sözleşmeyi feshetmek istemesi hâlinde sözleşmenin gerçekten konkordatonun amacına ulaşmasına engel teşkil etmesinin zor bir ihtimâl olmasının yanı sıra, sözleşmenin feshi kiracı açısından da ciddî sıkıntılara sebep olabilir.
SONUÇ
Borcunu ödeyemeyecek durumda olan borçluya konkordato mühleti verilmesi sonucunda kanundaki istisnalar hariç olmak üzere yeni takip açılamaz ve başlamış takipler de durur.
Kira alacağı bu istisnalar arasında sayılmadığından konkordato projesi içerisinde bu alacaktan dolayı takip yapılamayacağı sonucu çıkarılabilir.
Her ne kadar takip yasağına ilişkin istisnalar dar tutulmuş olsa da kira sözleşmesinin bir sürekli borç ilişkisi olması sebebiyle karşı tarafta oluşabilecek zararları da göz önünde bulundurmak gerekir.
Böyle bir durumda sürekli alacağına kavuşamayan kiralayanın (alacaklının) konkordato mühleti boyunca kira alacağı bakımından tümüyle korumasız bırakılması da doğru olmayacaktır.
Kiracının da konkordato projesi kapsamında borcunu ödemek için kiralanana ihtiyaç duyması projenin başarıya ulaşmasını büyük ölçüde etkileyebilir.
Bu sebeple tarafların, şartları oluştuğu takdirde kira sözleşmesini feshetme imkanları olmalıdır. Ayrıca İİK m. 308/c, IV gereğince konkordato komiserinin izniyle kiracının kira borcunu ödeyebilmesi için sözleşme yeni koşula uyarlanabilmelidir.
Stj. Av. M. Eren Karaman
Kaynakça:
1. Prof. Dr. Aydın Zevkliler/Prof. Dr. K. Emre Gökyayla – Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri 17. Bası Ankara 2017
2. Prof. Dr. Baki Kuru – İcra ve İflas Hukuku Ders Kitabı Ekim 2018
3. Yargıtay Kararı – 6. HD., E.2014/13104 K.2014/14162 T.18.12.2014
4. Cenk Akil – TBB Dergisi Konkordato mühletinin alacaklılar bakımından sonuçları Mart 2019
5. Banu Bilge Sarıhan – Konkordatonun Kira Sözleşmesine Etkisi (NEÜHFD), C. 3, S. 1, 2020
Kaynak: Stj. Av. Eren Kahraman – İçerik, Özgun Law firmasının özel izni ile yayınlanmıştır. Yazıya ilişkin tüm hak ve sorumluluk yazara aittir.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
YAZARIN DİĞER YAZILARI
