Kira geliri elde eden gayrimenkul sahipleri, vergi beyannamesi hazırlarken gider kalemlerini doğru belirlemek zorundadır. Özellikle taşınmazın ekonomik değerini artırmaya yönelik yapılan harcamaların nasıl değerlendirileceği, sık sorulan konulardan biridir. Bu yazımızda, kat mülkiyetine geçiş amacıyla yapılan harcamaların gayrimenkul sermaye iradı beyannamesinde nasıl indirileceği konusunu açıklıyoruz.
Kat Mülkiyeti Giderleri ve Kira Geliri Beyanı
Kira geliri elde ettiğiniz bir konut için kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında belirli harcamalar yapmış olabilirsiniz. Örneğin:
- Yol katkı payı ödemesi
- Tesisat belgeleri
- Ruhsat yenileme işlemleri
- Asansör, itfaiye, PTT uygunluk belgeleri
- Yapı denetim belgeleri
- Şantiye şefi ve mimar ücretleri
- Enerji kimlik belgesi
- Takipçilik ve aracı hizmet bedelleri
Peki bu tür harcamaları gelir vergisi beyannamenizde gider olarak indirebilir misiniz?
Yasal Dayanak: Gelir Vergisi Kanunu ve Vergi Usul Kanunu
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesine göre, taşınmazların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak tanımlanır.
Aynı kanunun 74. maddesinde, gayrimenkul sermaye iradından indirilebilecek giderler sayılmıştır. Özellikle 6. bentte, amortismana tabi harcamalar (örneğin maliyet artırıcı harcamalar) gider olarak dikkate alınabilir.
Vergi Usul Kanunu’nun 262. maddesi ise maliyet bedelini tanımlar: Bir taşınmazın değerinin artırılması amacıyla yapılan harcamaların toplamı maliyet bedeline dahil edilir ve bu bedel üzerinden amortisman ayrılarak gelirden düşülebilir.
Bu Giderler Vergiden Nasıl Düşülür?
Eğer gerçek gider yöntemini tercih ediyorsanız, aşağıdaki şartlar dahilinde kat mülkiyeti geçişine ilişkin yaptığınız harcamaları amortisman yoluyla gelirinizden indirebilirsiniz:
- Harcamalar konutun iktisadi değerini artırıcı nitelikte olmalıdır.
- Bu harcamalar doğrudan kiraya verdiğiniz taşınmaza ait olmalıdır.
- Gider kalemleri maliyet bedeline eklenerek amortisman konusu yapılmalıdır.
Dolayısıyla, bu tür harcamalarınızı doğrudan o yılın kira gelirinden gider olarak düşmek yerine, amortisman hesaplaması yaparak yıllara yayılmış şekilde gelirden indirme imkanı elde edersiniz.
Örnek Harcamalar
Kat mülkiyetine geçiş için yapılan ve amortismana tabi tutulabilecek bazı harcamalar şunlardır:
- Belediye katkı bedelleri
- Oturma ruhsatı harcamaları
- Tesisat belgeleri
- Vergi dairesi ilişik kesme işlemleri
- Yapı denetim ve enerji belgeleri
- Proje ve mimarlık hizmet ücretleri
Bu giderler tek seferde değil, ilgili taşınmazın faydalı ömrüne göre belirli oranlarla amortismana tabi tutulur.
Özet
Eğer kiraya verdiğiniz konut için kat mülkiyetine geçiş işlemleri kapsamında harcamalar yaptıysanız ve gerçek gider yöntemini seçtiyseniz, bu harcamaları gayrimenkulün maliyetine dahil ederek amortisman yoluyla kira gelirinizden indirebilirsiniz.
Ancak bu işlemleri doğru şekilde muhasebeleştirebilmek ve vergi beyannamesine doğru yansıtabilmek için bir mali müşavir desteği almanız tavsiye edilir.
ÖRNEK ÖZELGE
| T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI KOCAELİ VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI MÜKELLEF HİZMETLERİ GRUP MÜDÜRLÜĞÜ | ||||
| Sayı | : | 93767041-120[74-2015/12]-4 | 08/01/2016 | |
| Konu | : | Kiraya verilen konut için yapılan kat mülkiyetine geçiş işlemleri için ödenen bedellerin indirimi hk. | ||
İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ve eklerinin incelenmesinden; kiraya verdiğiniz konutunuza ilişkin olarak kat mülkiyetine geçiş işlemleri için ödemiş olduğunuz 7.700 TL’lık harcamanın gayrimenkul sermaye iradı beyannamesinde hasılatınızdan gider olarak indirim konusu yapılıp yapılamayacağı hususunda bilgi talep ettiğiniz anlaşılmakta olup, konuya ilişkin olarak Başkanlığımız görüşü aşağıda açıklanmıştır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinin birinci fıkrasında, maddede sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükme bağlanmıştır.
Anılan Kanunun 21 inci maddesinde, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2014 yılı gelirleri için 3.300 TL ve 2015 yılı gelirleri için 3.600 TL’sinin gelir vergisinden müstesna olduğu, istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamayacağı, ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile (6322 sayılı kanunun 5. maddesiyle değişen ibare; Yürürlük 15.06.2012) istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanların bu istisnadan faydalanamayacakları hükümlerine yer verilmiştir.
Yine aynı Kanunun “Giderler” başlıklı 74 üncü maddesinde, “Safi iradın bulunması için 21 inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir:
“…
6.Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 262 nci maddesinin 3 üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir);
…” denilmektedir.
Diğer taraftan, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 262 nci maddesinde maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilimum giderlerin toplamını ifade edeceği belirtilmiş, 271 inci maddesinde inşa edilen binalarda ve gemilerde, imal edilen makina ve tesisatta, bunların inşa ve imal giderleri, satın alma bedeli yerine geçer denilmiştir.
Buna göre, safi iradın tespitinde, kiraya veren tarafından gayrimenkulün iktisadi değerini arttıracak neviden yapılan harcamaların gayrimenkulün maliyetine ilave edilmesi gerekmektedir.
Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, kira gelirinize ilişkin olarak verilecek gayrimenkul sermaye iradı beyannamenizde gerçek gider usulünü tercih etmeniz halinde, istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere; kira geliri elde ettiğiniz gayrimenkul için yaptığınız “oturma ruhsatının alınabilmesi için (kat mülkiyeti geçiş işlemlerine yönelik harcamalar); belediyeye ödenecek yol bedeli, tesisat belgesi, ruhsat yenilenmesi, vergi dairesinden ilişik kesilmesi, itfaiye belgesinin alınması, asansör raporlarının alınması, PTT uygunluk belgesinin alınması, yapı denetim belgesinin alınması, şantiye şefi ücreti, mimar ücreti, enerji kimlik belgesi alınması ve takipçilik ücreti” adı altındaki harcamaların gayrimenkulün maliyet bedeline eklenmek suretiyle 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinin 6 ncı bendi uyarınca amortisman yoluyla hasılattan indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.
…
TAVSİYE EDİLEN VİDEO İÇERİK
Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
