Kira gelirinin banka üzerinden tahsil edilmesi artık oldukça yaygın bir uygulama. Özellikle “Kiram Güvende Sistemi” gibi banka destekli tahsilat yöntemleri, hem mülk sahibi hem de kiracı için güvenli bir yapı sunsa da, vergi beyanı açısından bazı soruları da beraberinde getiriyor.
Bu yazımızda, banka komisyonu kesilerek tahsil edilen kira ödemelerinin gelir vergisi beyannamesine nasıl yansıtılması gerektiğini açıklıyoruz.
Kiram Güvende Sistemi Nedir?
Kiram Güvende Sistemi, örneğin Vakıfbank tarafından sunulan bir hizmettir. Bu sistemde:
- Kiracı, kira bedelini bankaya yatırır.
- Banka, bu bedeli mülk sahibinin hesabına aktarır.
- Banka, bu hizmet karşılığında belirli bir komisyon ücreti tahsil eder.
Bu durum, net olarak banka hesabına geçen tutarın, kira sözleşmesindeki brüt kira tutarından düşük olmasına neden olur. Peki, bu fark vergiye nasıl yansır?
Brüt Kira mı, Net Kira mı Beyan Edilmeli?
Gelir Vergisi Kanunu’na göre kira gelirleri, elde edilen gayrisafi hasılat üzerinden beyan edilir. Yani:
- Kiracının sözleşme gereği ödemekle yükümlü olduğu tutar esas alınır.
- Banka komisyonu ya da aracı kuruluş kesintileri dikkate alınmaz.
Örnek Durum:
Aylık kira bedeliniz 15.000 TL olsun.
Banka, hesabınıza bu tutarı yatırır ancak 1.000 TL komisyon keserek hesabınıza 14.000 TL gönderir.
Beyanda esas alınacak tutar: 15.000 TL’dir.
Komisyon kesintisi vergi matrahından düşülemez.
Banka Komisyonları Gider Yazılabilir mi?
Hayır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde, kira gelirinden indirilebilecek giderler açıkça belirtilmiştir. Ancak:
- Banka komisyonu
- Teminat mektubu gideri
- Aracı kurum hizmet bedeli
gibi kalemler, bu giderler arasında yer almaz. Bu nedenle, komisyon ücreti gider olarak indirim konusu yapılamaz.
Hangi Tutarlar Beyan Edilmeli?
2024 yılı için mesken kira gelirlerinde istisna tutarı 33.000 TL olarak belirlenmiştir.
Eğer bu sınır aşılıyorsa, elde edilen kira gelirinin tamamı (brüt tutar üzerinden) beyan edilmelidir.
Kiracınızla aranızda yapılan sözleşmede yer alan kira bedeli, bankaya yatan miktardan farklı da olsa, beyan edilmesi gereken tutar sözleşmedeki rakamdır.
Komisyon Kesintili Tahsilatlar ve Vergi Sorumluluğu
Sistemde komisyonla tahsil edilen kira gelirleri, banka üzerinden tahsil edildiği için kayıt altındadır. Bu durum, vergi dairesi tarafından doğrudan tespit edilebilir. Bu nedenle:
- Net değil, brüt kira geliri esas alınmalı, örnekte komisyon öncesindeki 15.000 TL’lik tutar dikkate alınır
- Gerçek gider yöntemi kullanılsa bile komisyon kesintisi gider sayılmamalıdır.
Sonuç
Kiram Güvende Sistemi ile kira tahsilatı yapan mükelleflerin, beyanname verirken şu hususlara dikkat etmesi gerekir:
- Komisyon düşülmeden, 15.000 TL’lik brüt kira tutarı beyan edilmelidir.
- Banka kesintileri, gider olarak yazılamaz.
- Gerekirse gerçek gider yöntemi yerine götürü gider yöntemi tercih edilebilir.
ÖRNEK ÖZELGE
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı
Gelir Kanunları Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü
| Sayı | : | 84098128-120[70-2019/3]-225522 | 11.08.2020 | |
| Konu | : | Banka aracılığıyla “Kiram Güvende Sistemi” ile tahsil edilen kira bedelinin nasıl beyan edileceği. | ||
| İlgi | : | 10/12/2019 tarihli özelge talep formunuz. |
İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ve eklerinin incelenmesinden; … Vergi Dairesi Müdürlüğü nezdinde gayrimenkul sermaye iradı yönünden gelir vergisi mükellefi olduğunuz, kiraya verdiğiniz konutlarınızdan birisinin kira ödemelerinin, Türkiye Vakıflar Bankası A.O’nın “Kiram Güvende Sistemi” kapsamında ödenmesi konusunda kiracınız ile mutabakata varmış olduğunuz, anılan banka tarafından talebinizin kabul edilerek gerekli işlemlerin tamamlandığı, bankanın 05.11.2019 tarihinde bir aylık kira bedeli olan 1.500,00-TL´yi kiracının adı belirtilmek suretiyle banka hesabınıza aktardığı ve hesaba aktarılan tutardan “Kiram Güvende Sözleşmesi 1. No.lu Taksit Teminat Mektubu Komisyon Tahsilatı” açıklaması ile 63,00-TL’sini çektiği ve hesabınızda net 1.437,00-TL kaldığı belirtilerek, kira gelirinizin 1.500,00-TL olarak mı yoksa hesabınızda net kalan tutar olan 1.437,00-TL olarak mı beyan edileceği hususunda Başkanlığımızdan görüş talep edilmekte olduğu anlaşılmıştır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde; aynı maddede bentler halinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükme bağlanmıştır.
Aynı Kanunun 21 inci maddesinde de; “Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın (2019 takvim yılı gelirleri için) 5.400,00-TL’si Gelir Vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.
Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2019 yılı için 148.000,00-TL) aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.” hükmüne yer verilmiştir.
Öte yandan; mezkûr Kanunun;
71 inci maddesinde;
“Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır.”,
72 nci maddesinde ise;
“Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.
…
Gayrimenkul iradı sahipleri için,
1. Ittıla hâsıl etmeleri kaydıyla namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması;
2. Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz. İvazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz) veya kiracısına olan borcu ile takası; tahsil hükmündedir.
… “
hükümleri yer almaktadır.
Diğer taraftan; adı geçen Kanunun 74 üncü maddesinde de, gerçek gider yönteminin tercih edilmesi halinde, istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının tespitinde hangi harcamaların gider olarak dikkate alınabileceği düzenlenmiş olup, anılan maddenin üçüncü fıkrasında ise; mükelleflerin (hakları kiraya verenler hariç), diledikleri takdirde söz konusu maddede yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %15’ini götürü olarak indirebilecekleri yönünde hükümlere yer verilmiş bulunmaktadır.
Ayrıca; özelge talep formunuz ekinde yer alan sözleşme ve diğer eklerin tetkikinden, Türkiye Vakıflar Bankası A.O.’nın, “Kiram Güvende Sistemi” ile anılan bankanın, kiracınız ile aranızdaki kira sözleşmesine istinaden kiraya verdiğiniz meskene ilişkin olarak; kiracının ödeyeceği kira bedelinin, taraflar arasında akdedilecek protokolün ekinde yer alan ödeme planı çerçevesinde kiracının banka nezdindeki hesabından tahsil edilerek, kiraya verenin hesabına aktarılmasının sağlandığı, kira tutarının, kiraya verenin hesabına yatırılmasından sonra banka tarafından, hesaba aktarılan tutardan belirlenen bir oranda komisyon tahsil edileceği anlaşılmıştır.
Bu kapsamda; ilgili banka tarafından 05.11.2019 tarihinde kiracınızın adı belirtilerek hesabınıza aylık kira tutarı olarak 1.500,00-TL yatırılmış, ancak aynı gün içerisinde söz konusu tutar üzerinden “Kiram Güvende Sözleşmesi 1 No.lu Taksit Teminat Mektubu Komisyon Tahsilatı” açıklaması ile 63,00-TL komisyon ücreti tahsilatı yapılmıştır.
Buna göre; bir takvim yılı içerisinde elde edilen konut kira gelirlerinin, ilgili yıl için belirlenen istisna tutarını (2019 yılı için 5.400,00-TL) aşması halinde tarafınızca beyan edilmesi gerekmekte olup, kiracınız ile aranızda yapılan kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 1.500,00-TL belirlendiği anlaşıldığından, söz konusu tutar dikkate alınarak kira gelirlerinin beyan edilmesi gerekmektedir.
Öte yandan, Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesi kapsamında, banka veya benzeri finans kurumlarınca sunulan hizmetlere karşılık olmak üzere komisyon ve benzeri adlar altında tahsil edilen bedellerin, gerçek gider olarak indirim konusu yapılabileceğine yönelik herhangi bir hükme yer verilmemiş olup kira tahsiline ilişkin teminat hizmeti karşılığında ilgili banka tarafından alınan komisyon bedelinin, gayrimenkul sermaye iradınızın safi tutarının tespitinde gider olarak dikkate alınması mümkün bulunmamaktadır.
…
Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
