Gayrimenkul yatırımcıları veya konut kiralayan kişiler için merak edilen konulardan biri de, kiralanan bir evin öğrencilere veya üçüncü kişilere tekrar kiraya verilmesinden doğan gelirin nasıl vergilendirileceğidir. Bu yazımızda, gayrimenkul sermaye iradı mı yoksa ticari kazanç mı sorusunun cevabını detaylarıyla ele alıyoruz.
Kiraya Verilen Evden Elde Edilen Gelir Hangi Kapsama Girer?
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre, taşınmazların sahipleri, intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesi sonucu elde edilen kazançlar gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak değerlendirilir. Eğer bir kişi kiraladığı bir evi, daha yüksek bedelle başkalarına kiraya veriyorsa, bu durumda da elde edilen gelir GMSİ kapsamında değerlendirilebilir.
Öğrencilere Ev Kiraya Vermek GMSİ midir?
Bir evi tek bir kira sözleşmesiyle birkaç öğrenciye veya üçüncü kişilere kiraya vermeniz halinde, bu durum adi kiralama olarak kabul edilmekte ve gelir gayrimenkul sermaye iradı kapsamında vergilendirilir. Bu noktada önemli olan, taşınmazın tamamının bir sözleşme ile kullanıma sunulmasıdır.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir istisna var…
Oda Oda veya Yatak Başına Kiralama Ticari Kazanç Sayılır mı?
Eğer bir gayrimenkul, oda oda veya yatak başına kiraya veriliyor ve bu hizmet düzenli ve organizasyon içinde yapılıyorsa, bu faaliyet artık ticari faaliyet olarak değerlendirilir. Bu durumda elde edilen gelir, ticari kazanç hükümleri kapsamında beyan edilmelidir.
Örneğin, öğrenci yurdu gibi işletilen, her bir öğrenciye ayrı kira sözleşmesi yapılan ve sürekli gelir sağlamayı hedefleyen bir yapı varsa, artık bu durum bir ticari işletme faaliyetidir ve gelir vergisi beyannamesi yerine ticari kazanç beyanı gerektirir.
Hangi Durumda Beyanname Verilmelidir?
- Gayrimenkul Sermaye İradı olarak değerlendirilen durumlarda, yıllık istisna tutarı (örneğin 2024 yılı için 33.000 TL) aşılırsa, bu gelir beyan edilmelidir.
- Ticari Kazanç kapsamında değerlendirilen faaliyetlerde ise, gelir düzenli olarak defterlerde izlenmeli ve yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmelidir.
Sonuç: Kiralama Şekli Vergi Türünü Belirler
Kiraladığınız bir evi tek bir sözleşme ile öğrencilere veya başkalarına kiraya vermeniz durumunda bu faaliyet gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilir. Ancak eğer bu kiralama işlemini birden fazla kişi için oda veya yatak başı şeklinde ve sürekli gelir sağlama amacıyla yapıyorsanız, bu faaliyet artık ticari kazanç olarak değerlendirilir.
Vergi yükümlülüğünüzü doğru belirleyebilmek için faaliyet şeklinizi iyi analiz etmeli ve gerekirse bir mali müşavire danışmanız faydalı olabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kiralanan bir evin öğrencilere kiralanması halinde elde edilen gelir hangi kazanç türüne girer?
Cevap: Kiralanan bir konutun tek bir kira sözleşmesi ile öğrencilere veya üçüncü şahıslara kiraya verilmesi durumunda elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilir.
2. Elde edilen kira geliri için gelir vergisi beyannamesi vermek gerekir mi?
Cevap: Evet, elde edilen kira geliri Gelir Vergisi Kanunu’nda belirtilen istisna tutarını aşarsa, beyannamenin verilmesi zorunludur.
3. 2024 yılı için kira gelirinde istisna tutarı nedir?
Cevap: Her yıl yeniden belirlenir. 2024 yılı için mesken kira geliri istisna tutarı 33.000 TL’dir. Örneğin 2023 için bu tutar 21.000 TL idi.
4. Kiralanan evin oda oda öğrencilere kiralanması durumunda bu gelir nasıl vergilendirilir?
Cevap: Oda oda veya yatak başı kiralama işlemi, ticari kazanç olarak değerlendirilir ve bu faaliyet için gelir vergisi değil, ticari kazanç hükümlerine göre vergi ödenmesi gerekir.
5. Oda kiralama faaliyeti hangi koşullarda ticari faaliyet sayılır?
Cevap: Faaliyet devamlılık arz ediyor, bir organizasyon içinde yürütülüyor ve çok sayıda kişi faydalanıyorsa bu durum ticari faaliyet sayılır.
6. Kiracı olunan bir konut, başkalarına kiralanabilir mi?
Cevap: Evet, kira sözleşmesine engel bir durum yoksa, kiralanan konut alt kiraya verilebilir. Ancak, bu durumdan doğan gelir yine vergiye tabidir.
7. Tek bir kira sözleşmesi ile birden fazla öğrenciye ev kiralamak ticari kazanç mıdır?
Cevap: Hayır, eğer konut komple kiralanıyorsa ve organizasyon unsuru yoksa bu gelir gayrimenkul sermaye iradıdır, ticari kazanç sayılmaz.
8. Gelir Vergisi Kanunu’na göre ticari kazanç ile GMSİ arasındaki fark nedir?
Cevap: Ticari kazanç, ticari organizasyonlar çerçevesinde yürütülen faaliyetlerden elde edilen gelirken, GMSİ (Gayrimenkul Sermaye İradı), taşınmazların kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerdir.
9. GMSİ gelirinde götürü ve gerçek gider yöntemleri arasında fark nedir?
Cevap: Götürü gider yönteminde belirli oranda (örneğin %15) gider düşülür. Gerçek gider yönteminde ise belgelenmiş masraflar (tadilat, amortisman, faiz vb.) gelirden düşülür.
10. Öğrencilere kiralama faaliyetinde ticari kazanç söz konusuysa vergi kaydı gerekir mi?
Cevap: Evet, bu durumda vergi mükellefiyeti tesis edilmeli ve elde edilen gelir ticari kazanç olarak beyan edilmelidir. Kiralama için fatura düzenlenmeli ve diğer vergi yükümlülükleri yerine getirilmelidir.
ÖRNEK ÖZELGE
| T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI (Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü) | ||||
| Sayı | : | 62030549-120[70-2012/177]-2590 | 15/08/2012 | |
| Konu | : | Kiralanmış olan konutun öğrencilere kiraya verilmesi halinde elde edilen gelirin vergilendirilmesi | ||
İlgide kayıtlı özelge talep formunda ve ek dilekçenizde, bir adet gayrimenkul kiralayıp, daha yüksek bir bedelle ve tek bir kira sözleşmesi ile birkaç öğrenciye veya üçüncü şahıslara kiraya vermek istediğinizi belirterek, söz konusu faaliyetinizden doğan kazancın gayrimenkul sermaye iradı olarak mı yoksa ticari kazanç olarak mı vergilendirileceği hususunda bilgi talep edildiği anlaşılmakta olup konu hakkında Başkanlığınız görüşü aşağıda açıklanmıştır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37 nci maddesinde; her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu belirtilmiş olup aynı Kanun’un 70 inci maddesinde, aynı maddede bentler halinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükme bağlanmıştır.
Kanun’un gayrimenkul sermaye iradına ilişkin hükümleri uyarınca, binaların kısmen veya tamamen ya da boş veya dayalı döşeli şekilde kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir. Günümüzde de konut olarak kullanılan binalar kiraya verilirken oda ve diğer müştemilatı ile birlikte tamamen kiracının kullanımına terk edilebilmekte olup bu tür kullanımlar Borçlar Kanunu’nda düzenlenen adi kiralama kapsamına girmektedir. Dolayısıyla bu tip kiralamadan elde edilen gelir de irat olarak değerlendirilmektedir.
Ancak gayrimenkullerin yine bir bedel karşılığında fakat bağımsız bölüm olarak değil de bölüm bölüm daha fazla kişinin kullanımına sunulduğu hallerde, örneğin gayrimenkulün bir ticari organizasyon çerçevesinde otel, motel, pansiyon, öğrenci yurdu şeklinde kişilerin istifadesine sunulması halinde, kira akdinden söz etmek mümkün olmayıp, bu tür faaliyetlerden elde edilen gelirin irat olarak değil, ticari kazanç, faaliyetin yapıldığı yerin de ticari işletme olarak kabul edilmesi gerekmektedir.
Bu hükümlere göre, kiralamış olduğunuz bir adet konutun tek bir kira sözleşmesi ile öğrencilere veya üçüncü şahıslara kiraya verilmesi karşılığı elde edilen kira gelirlerinin gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmesi ve Gelir Vergisi Kanunu’un 21’inci maddesinde yer alan istisna tutarının (2011 yılı için 2.800 TL, 2012 yılı için 3.000 TL) aşılması halinde beyanname ile beyan edilmesi gerekmektedir.
Ancak, söz konusu kiraladığınız gayrimenkulü, daha fazla kişinin kullanımına sunulma amaçlı oda oda veya yatak başına kiraya verilmesi durumunda ise bu faaliyetin yürütülmesi ticari bir organizasyonu gerektirmektedir.
Dolayısıyla, bu şekilde ticari organizasyon içerisinde devamlı surette gelir sağlamayı hedefleyerek yapılan faaliyetin ticari faaliyet sayılması ve bu faaliyetten elde edilen kazancın ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmektedir.
…
TAVSİYE EDİLEN VİDEO İÇERİK
Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
