Daire alışlarında amortisman ayırma zorunluluğu var mı? ayırmadığımız yılın hakkını kaybetmiş mi oluruz?
Alınan gayrimenkul (daire) aktife kayıt edilmesi halinde veya gmsi beyanında gerçek usulde gider sistemini seçenler yıllık % 2 amortisman ayırır. Amortisman ayrılması zorunlu bir uygulama değildir. Ancak ayrılmayan amortisman daha sonraki yıllarda ayrılamaz.
Götürü Gider Gerçek Gider
KİRA GELİRİNİN TESPİTİNDE İNDİRİLECEK GİDERLER
Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı
şekilde tespit edilebilmektedir.
- Gerçek Gider Yöntemi
- Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)
Gerçek veya götürü gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için
yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider
yöntemi seçilemez.
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek
gider yöntemine dönemezler.
- Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler
Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, safi iradın bulunması için
gayrisafi hasılattan aşağıdaki giderler indirilebilir.
- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen
aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün
önemi ile orantılı olan idare giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.
2014 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.),
İktisap bedelinin %5’i tutarındaki indirim, sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için uygulanacak olup birden fazla gayrimenkulden kira geliri elde edilmesi halinde, diğer gayrimenkuller için bu indirimden yararlanılamayacaktır. Ayrıca işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller %5’lik gider indiriminden yararlanamayacaktır.
- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar 2018 takvim yılı için 1.000 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.),
- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
- Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.),
- Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin (Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde edilen kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.
- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.
Gerçek Gider Yönteminde İstisnadan Yararlanılması Halinde İndirilecek Giderin Hesaplanması
Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir.
Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.
İndirilebilecek Gider = Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat*
Toplam Hasılat
(*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Mesken Kira Geliri İstisnası
Örnek: Mükellef (D), sahibi olduğu konutu 2018 yılında kiraya vermiş
olup, 38.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri bulunmayan mükellef
gayrimenkulü ile ilgili olarak, 9.500 TL harcama yapmış olup, gerçek gider
yöntemini seçmiştir.
Mükellefin gerçek gider olarak indirebileceği tutar, 9.500 TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı kadar olacaktır.
Vergiye Tabi Hasılat = 38.000 – 4.400 = 33.600 TL
İndirilebilecek Gider = (9.500 x 33.600) / 38.000 = 8.400 TL
Götürü Gider Yönteminde Gider İndirimi
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, gerçek giderlere karşılık olarak hasılatlarından %15’ini götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar. Örneğin, işyeri kira geliri ile birlikte hakların kiraya verilmesinden kira geliri de elde eden mükellefler, verecekleri gelir vergisi
beyannamelerinde hak kira geliri yer aldığından gerçek gider yöntemini seçmek zorundadırlar.
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, %15’i oranındaki tutarı götürü gider olarak indirebileceklerdir. Götürü gider oranı, 1/1/2017 tarihinden itibaren elde edilen kira gelirlerine uygulanmak üzere hasılatın % 15’i olarak belirlenmiştir. (Kira geliri elde edip de mesken istisnasından yararlanabilecek mükellefler için götürü gider, istisna tutarı düşüldükten sonra bulunan tutar üzerinden hesaplanacaktır.)
ZARAR DOĞMASI HALİ
Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler.
Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar ise beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir.
Bu durumun iki istisnası vardır:
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda gayrimenkul sermaye iradı yönünden bir zarar doğar ise bu zarar gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılamayacaktır.
- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait iktisap bedelinin %5’i oranındaki tutarın hasılattan indirilemeyen kısmı, gider fazlalığı olarak dikkate alınamayacaktır.
Buna göre, söz konusu hallerde oluşacak gider fazlalığının gayrimenkul
sermaye iradı yönünden zarar olarak dikkate alınması mümkün
bulunmamaktadır.
Kaynak: İSMMMO
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
