Gayrimenkul Satışında Değer Artış Kazancı Nedir? Hangi Şartlarda Vergilendirilir?
Gayrimenkul yatırımcılarının ve arsa sahiplerinin en çok merak ettiği konulardan biri de gayrimenkul satışında vergi ödenip ödenmeyeceği ve bunun neye göre belirlendiğidir. Özellikle arsa üzerine bina yapılması, dairelerin tapuya tescili ve satış süreci gibi adımlar söz konusu olduğunda, elde edilen kazancın değer artış kazancı mı yoksa ticari kazanç mı sayılacağı büyük önem taşır.
Bu yazıda, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yayımladığı bir özelge üzerinden yola çıkarak bu sorunun yanıtını açıklıyoruz.
Olayın Özeti: Arsa Üzerine Yapılan Dairelerin Satışı
Bir vatandaş, 8 Kasım 2004 tarihinde tapulu olarak bahçeli kerpiç bir ev satın alıyor. Aynı yılın sonunda bu gayrimenkulü arsa vasfına dönüştürüyor. Daha sonra bu arsa üzerine inşa edilen binadan 4 daire kendisine düşüyor. Bu daireler 22 Şubat 2006 tarihinde tapuya tescil ettiriliyor.
Şimdi bu kişi, bu daireleri sattığında elde edeceği kazancın vergilendirilip vergilendirilmeyeceğini merak ediyor.
Değer Artış Kazancı Nedir?
Değer artış kazancı, belirli bir malın veya hakkın elden çıkarılması sonucu elde edilen kazançtır. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesine göre:
- Gayrimenkuller, iktisap (edinim) tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılırsa ve satıştan kazanç elde edilirse, bu kazanç değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi tutulur.
- Ancak 1 Ocak 2007 tarihinden önce edinilen taşınmazlarda bu süre 4 yıl olarak uygulanır.
Tapuya Tescil Tarihi Neden Önemli?
Gayrimenkullerde iktisap tarihi, tapuya tescil edilen tarih olarak kabul edilir. Yani bir taşınmazın fiilen kullanımı daha önce gerçekleşmiş olsa bile, resmi tescil tarihi dikkate alınır. Fakat bu fiili kullanım yazılı ve somut olarak ispatlanabiliyorsa, istisna olarak bu tarih esas alınabilir.
Örneğin, yukarıda yer alan olayda, 22 Şubat 2006 tarihinde daireler adına tescil edilmiştir. Bu tarih esas alınırsa ve bu daireler 2010 yılından sonra satılırsa, elde edilen kazanç değer artış kazancı doğurmaz çünkü 4 yıllık süre aşılmış olur.
Değer Artış Kazancı Hangi Hallerde Vergilendirilir?
Bir gayrimenkulden elde edilen kazanç şu şartlarda vergiye tabi tutulur:
- Taşınmaz, edinim tarihinden itibaren belirtilen süreden daha kısa bir sürede satılmışsa
- Elde edilen kazanç, belirli sınırları aşmışsa ve muafiyetin dışında kalıyorsa
- Satış tek seferde ve toplu şekilde gerçekleşiyorsa
Ticari Kazanç Sayılma Durumu
Gayrimenkul satışı sadece bireysel bir işlem değilse, yani:
- Sürekli hale geldiyse
- Aynı kişiye farklı zamanlarda satıldıysa
- Farklı kişilere aynı anda ya da art arda satışlar yapıldıysa
Bu durumda kazanç, ticari kazanç olarak değerlendirilir. Bu da, Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesine göre, ticari kazanç hükümleri çerçevesinde vergilendirilmesi anlamına gelir.
Sonuç: Satıştan Elde Edilen Kazanç Hangi Koşullarda Vergilendirilir?
- Daireler tapuya 2006 yılında tescil edildiği için, satış işlemi 2010 yılından sonra yapılırsa, elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmez.
- Ancak satış işlemi toplu şekilde veya birden fazla kişiye düzenli bir faaliyet şeklinde yapılırsa, bu kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilir.
- 01.02.2018 Tarihinde satın alınan bir gayrimenkulün 01.02.2023 tarihinden sonra satılması
Sık Sorulan Sorular
Değer artış kazancı nedir?
Gayrimenkul gibi bir malın ediniminden sonra belirli süre içinde satılmasıyla oluşan kazanç türüdür. Belirli koşullarda gelir vergisine tabidir.
Tapuya tescil tarihi ile fiili kullanım tarihi farklıysa ne olur?
Eğer fiili kullanım tarihi yazılı olarak ispatlanabiliyorsa, bu tarih esas alınabilir. Aksi takdirde tapu tescil tarihi dikkate alınır.
Arsa üzerine bina yapıp daireleri satarsam vergi öder miyim?
Satışın zamanlaması ve şekline göre değişir. Süre dolmuşsa ve satış ticari faaliyet sayılmıyorsa vergi ödenmez.
ÖRNEK ÖZELGE
| T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI ESKİŞEHİR VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI (Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğü) | ||||
| Sayı | : | B.07.1.GİB.4.26.15.01-GVK 40-2/4-32 | 28/07/2010 | |
| Konu | : | Değer Artış Kazancı | ||
İlgide kayıtlı özelge talep formunda, bahçeli kerpiç bir evi 08.11.2004 tarihinde tapulu olarak satın alıp 30.12.2004 tarihinde arsaya dönüştürerek tapusunu tescil ettirdiğiniz ve arsa üzerine yaptığınız binadan hissenize 4 daire düştüğü, 22.02.2006 tarihinde söz konusu dairelerin adınıza tapuya tescil ettirildiği belirtilerek, söz konusu dairelerin satılması durumunda elde edeceğiniz kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilip vergilendirilmeyeceği hususunda görüş talep edilmektedir.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinin 1 inci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu hükme bağlanmış ve aynı maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazançlar ticari kazanç olarak sayılmıştır.
Aynı Kanunun “DeğerArtışı Kazançları” başlıklı Mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendinde, iktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı kanunun 5 inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1/1/2007 ) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançların (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.) değer artış kazancı olarak vergiye tabi tutulacağı hüküm altına alınmış, aynı maddenin ikinci fıkrasında da bu maddede geçen “elden çıkarma” deyiminin, bu mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade ettiği açıklanmıştır.
Diğer taraftan aynı Kanunun Geçici 71 inci maddesinde “Bu Kanunun mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendinin uygulanmasına ilişkin olarak, 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde sayılan ve 01/01/2007 tarihinden önce iktisap edilmiş olan mal (gerçek usulde vergilendirilen çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde dört yıllık süre esas alınır.” hükmü yer almıştır.
Öte yandan, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 704 ve 705 inci maddelerine göre taşınmaz mülkiyetinin konusuna giren gayrimenkulün mülkiyetinin kazanılması, tapuya tescille doğacağından “iktisap tarihi” olarak, tapu tescil tarihinin esas alınması gerekir. Ancak, gayrimenkulün fiilen kullanım hakkının tapu tescil tarihinden önce alıcıya bırakılmış olması halinde ise bu tarih, iktisap tarihi olarak dikkate alınacaktır.
Yukarıda yer alan kanun hükümleri ve açıklamalar uyarınca, şahsınıza ait dairelerin tapuya tescil edildiği 22.02.2006 tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekmekte olup, anılan gayrimenkulün fiili kullanım hakkının, tapuya tescil tarihinden önceki bir tarihte tarafınıza bırakıldığının ispatlanması halinde ise, iktisap tarihi olarak bu tarihin esas alınacağı tabiidir. Dolayısıyla, anılan gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak, dört yıl içinde topluca tek satış işlemi ile satılması halinde bu satıştan elde edilen kazanç değer artışı kazancı olacak iktisap tarihinden itibaren 193 sayılı Kanunun mükerrer 80 inci maddesinde belirtilen süreler geçtikten sonra elden çıkarılması halinde ise değer artışı kazancı doğmayacaktır.
Diğer taraftan, söz konusu gayrimenkullerin satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür organizasyon içinde yürütülmemekle beraber kazanç aynı kişiye farklı tarihlerde ve farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda ise yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.
…
Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
