Av. Arb. Neşe ÖZKANOĞLU
n.ozkanoglu@gmail.com
I. GENEL OLARAK
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nda kiracı veya kiraya verenin gerçek ya da tüzel kişi olmasına farklı bir sonuç bağlanmadığı gibi, 6570 sayılı mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun (GKHK)’dan farklı olarak ticari – ticari olmayan kira ayrımı da yapılmamıştır[1]. Ancak 6098 sayılı TBK’nın 4/2/2011 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmasından kısa bir süre sonra çıkarılan 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca, kiracı tarafında tacir veya tüzel kişilerin bulunduğu işyeri kira sözleşmelerinde TBK’nın kiracıyı koruyan dokuz maddesinin yürürlüğü sekiz yıl süre ile ertelenmiştir[2]. Aynı madde hükmü uyarınca erteleme süresinin bitimine (1.7.2020 tarihine) kadar, erteleme kapsamındaki maddelerde düzenlenen konulara ilişkin olarak öncelikle -eğer varsa- kira sözleşmesindeki hükümler sözleşme serbestisi gereği uygulanacak, sözleşmede hüküm mevcut değil ise 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu (BK) hükümleri dikkate alınacaktır.
Erteleme öngören bu hükmün, AVM yatırımcılarının, yasanın kira sözleşmeleriyle ilişkin bazı düzenlemelerinin, kendi yatırımlarına menfi etki ve neticeleri olacağını ileri sürerek yürüttükleri lobi faaliyetleri neticesinde getirildiği düşünülmektedir[3].
6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesindeki düzenleme ile kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kira sözleşmelerinde TBK’nın kiracıyı koruma amacı taşıyan kimi hükümlerinin uygulamasının ertelenmesi, eşitlik ilkesine aykırı olması, TBK’da konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumaya yönelik olarak benimsenen politikayla çelişki teşkil etmesi gibi gerekçelerle öğretide eleştirilmiştir[4].
II. ERTELEME HÜKMÜNÜN KAPSAMI
Erteleme öngören 6217 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi şu şekildedir:
“Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”
Kira sözleşmesinin 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi ile öngörülen ertelemenin kapsamına girmesi için ise ilk koşul “işyeri kirası” olmasıdır. İşyeri, kazanç elde etme amacıyla mesleki veya ticari faaliyetlerin yürütüldüğü yer anlamına gelmektedir[5]. Erteleme öngören hükümde, TBK’dan farklı olarak “çatılı işyeri”nden değil yalnızca “işyeri”nden bahsedilmiş olduğundan, ertelemenin kapsamına çatılı olsun ya da olmasın her türlü işyeri kirası, örneğin açık otopark işletmek için yapılan kira sözleşmesi ya da üzeri açık bir çay bahçesinin işletilmesi için yapılan kira sözleşmesi –diğer koşulları sağlamak kaydıyla- dahildir[6]. İkinci olarak, çatılı olsun veya olmasın bir işyeri kira sözleşmesinin madde kapsamına girmesi için kiracının ya Türk Ticaret Kanunu (TTK) anlamında tacir olması yahut tacir sıfatını taşımasa bile özel veya kamu hukuku tüzel kişisi olması gerekmektedir. TTK’nın 12. maddesi uyarınca “Bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir denir. Bir ticari işletmeyi kurup açtığını, sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla halka bildirmiş veya işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kimse, fiilen işletmeye başlamamış olsa bile tacir sayılır.” Özel hukuk tüzel kişileri ise anonim, limited, kollektif ve komandit şirketler ile kooperatifler, dernekler ve vakıflardır. Şu halde adi ortaklığın veya bir esnafın kiracı tarafında bulunduğu işyeri kirası, anılan geçici 2. madde kapsamında değildir[7].
6217 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile öngörülen erteleme yeni bir yasal düzenleme ile uzatılmadığı takdirde, TBK’nın aşağıda açıklanacak olan 9 maddesi 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kira sözleşmeleri bakımından da uygulama alanı bulacaktır.
III. 7.2020 TARİHİNDE YÜRÜRLÜĞE GİRECEK HÜKÜMLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ
- Kira İlişkisinin Devri (TBK_m.323)
Kira ilişkisinin devrini düzenleyen TBK’nın 323. maddesi, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile yürürlüğü ertelenen ve 1.7.2020 tarihi itibariyle, anılan geçici 2. madde kapsamındaki işyeri kiraları bakımından yürürlüğe girecek olan hükümlerden biridir.
TBK’nın 323/1 maddesi uyarınca, kiraya verenin rızasını yazılı olarak almak kaydıyla kira ilişkisinin devri mümkündür. Bu şekilde “kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi”, kiracının yerine geçmektedir (TBK m. 323/2)[8]. Dolayısıyla kira ilişkisinin devrinden anlaşılması gereken, kiracı tarafın değişmesidir; kiraya veren tarafın değiştiği bir devir ilişkisi bu maddenin kapsamına girmemektedir[9]. Ayrıca madde hükmünde işyeri kiraları bakımından ayrı bir düzenleme yapılmış; çatılı olsun olmasın işyeri kiralarında, kira ilişkisini devreden kiracının, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve azami 2 yıl boyunca devralan yeni kiracıyla beraber müteselsilen sorumlu olduğu öngörülmüştür (TBK m. 323/3)[10].
Mülga BK ve mülga GKHK’da, TBK’nın 323. maddesini karşılayan bir düzenleme mevcut değildi. Bu bağlamda erteleme süresi içinde kira ilişkisini devretmek isteyen kiracının, kiraya verenin rızasını GKHK m.12 uyarınca alması gerekmekte ise de, bu rızanın yazılı olması şartı bulunmuyordu. Oysa 6098 sayılı TBK’ya göre kira ilişkisinin devrinde kiraya verenin yazılı rızasının bulunması şarttır. Bunun için kiraya veren, kiracı ile kira ilişkisini devralmak isteyen üçüncü kişi arasında yapılacak sözleşmeye önce veya sonra yazılı olarak onay verebileceği gibi, kiracı kiraya veren ve üçüncü kişi arasında kira ilişkisinin devri konusunda ayrı bir sözleşme de yapılabilir[11].
TBK’nın 323. maddesi ile getirilen önemli bir diğer yenilik, işyeri kiralarında kiraya verenin haklı bir neden olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınamaması kuralıdır. Kiracı, kiraya verenin devir ilişkisine rıza göstermekten imtina etmesinin haklı bir nedene dayanmadığını düşünüyor ise, bu talebini dava yoluyla ileri sürebilir. Haklı nedenin olup olmadığı somut olaya göre hakim tarafından belirlenir[12]. Mülga BK’da ve GKHK’da karşılığı bulunmayan 323. madde hükmü, 1.7.2020 tarihi itibariyle kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiraları bakımından uygulama alanı bulacaktır.
- Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi (TBK_m.325)
Kural olarak kiracının kiralananı geri verme borcu, sözleşmenin sona ermesiyle birlikte doğar (TBK m.334). Kiracının kiralananı sözleşme süresi bitmeden yahut fesih bildirim sürelerine uymadan geri vermesi halinde ise, kira sözleşmesinden kaynaklanan borçları, en başta da kira bedelini ödeme borcu, kiralananın benzer şartlarla kiralanabileceği makul bir süre boyunca devam eder (TBK m. 325/1, c.1)[13]. Ancak kiracı, bu makul sürenin bitiminden evvel “kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.” (TBK m. 335/1,c.2)[14].
6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiraları bakımından ertelenen maddelerden biri de, yukarıda açıklanan TBK’nın 325. maddesidir. 325. maddenin mülga BK’da ve GKHK’da bir karşılığı bulunmamakla birlikte, 325. maddede öngörülen ilkeler mülga BK dönemindeki yargı kararlarının yasaya yansımasıdır[15]. Bu sebeple erteleme süresi boyunca bu konuda ortaya çıkan uyuşmazlıklarda, 325. maddede öngörülen ilkelere başvurulmuştur[16]. 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle ise, TBK’nın 325. maddesi, erteleme kapsamındaki işyeri kira sözleşmelerinde de uygulama alanı bulacaktır.
- Önemli Sebeplerle Fesih (TBK_m.331)
Kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler kapsamında, olağanüstü fesih sebebi olarak düzenlenen TBK’nın 331. maddesi, tarafların her ikisine de kira ilişkisinin sürdürülmesini kendisi için çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi feshetme imkanı tanımıştır. Bu düzenleme konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de uygulanabilecek olup, önemli sebeplerin varlığı halinde taraflar sözleşmeyi sona erdirebilir[17].
Sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli sebep; kiraya verenin şahsından kaynaklanmayıp objektif nitelikte (örneğin savaş hali veya ağır ekonomik kriz gibi öngörülemeyen dış olaylar) olabileceği gibi, kiraya verenin şahsına ilişkin sübjektif nitelikte bir sebep de olabilir[18]. Ancak sözleşmeyi sona erdirmek isteyen kiraya veren, dayandığı önemli sebebin doğumunda kusurlu bulunmamalıdır[19].
Sözleşmenin, TBK’nın 331. maddesine dayanılarak feshedilmesi, kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiralarında 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesinde öngörülen erteleme nedeniyle ancak 1.7.2020 tarihinden itibaren mümkün olacaktır. Ancak erteleme öngören geçici 2. maddede 818 sayılı mülga BK’ya atıf olması ve 331. maddenin mülga BK’da doğrudan karşılığı olan bir maddenin (m.264) bulunması nedeniyle, erteleme süresince önemli sebeplerle fesih, TBK’nın 331. maddesinde öngörülen yeniliklerden ari olarak uygulanabilmiştir[20].
Önemli sebeplerden dolayı kira sözleşmesinin sona ermesinde 6098 sayılı TBK önemli yenilikler getirmiş olup, bu yenilikler, 331. maddenin 1.7.2020 tarihinde yürürlüğe girmesiyle birlikte, erteleme kapsamındaki işyeri kiraları açısından da uygulanabilir olacaktır. Öncelikle TBK, mülga BK’dan farklı olarak, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması yahut sözleşme konusunun taşınır veya taşınmaz olması fark etmeksizin önemli sebeple feshi imkanını tanımıştır. 818 sayılı mülga BK’nın 264. maddesi ise, önemli sebebe dayalı sona ermeyi yalnızca taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri için öngörüyordu. Yine mülga BK döneminde 6570 sayılı GKHK, bu sona erdirme nedenini yalnızca belirli süreli sözleşmeler için öngörmüşken, 6098 sayılı TBK belirli süreli sözleşme şartını aramamaktadır[21].
Sözleşmenin önemli sebeple feshi halinde, fesih ihbarına maruz kalan kiracının herhangi bir kusuru bulunmuyorsa, sözleşmenin sona ermesi nedeniyle bir zararı ortaya çıkacaktır[22]. Bu zararın giderilmesiyle ilgili 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu, feshi ihbarda bulunacak tarafın diğer tarafa sözleşmenin sona erdirilmesinden dolayı tam tazminat ödemesini öngörmüşken; 6098 sayılı TBK, hakimin durum ve şartları dikkate alarak fesih bildiriminin parasal sonuçlarını hükme bağlayacağını ifade etmekte, dolayısıyla isabetli biçimde asgari bir tazminat belirlemeksizin somut olayın şartlarına göre tazminatı hakimin takdir edeceğini öngörmektedir (TBK m. 331/2)[23]. Bu hüküm doğrultusunda, somut uyuşmazlık dikkate alınarak hiç tazminat ödenmemesi de mümkündür[24]. Mülga BK’da bulunmayan bu yenilikler, 1.7.2020 tarihi itibariyle erteleme kapsamındaki işyeri kiraları bakımından uygulanabilir olacaktır.
- Bağlantılı İşlem Yapma Yasağı (TBK_m.340)
6098 sayılı TBK’nın yeniliklerinden olan “bağlantılı sözleşme” başlıklı 340. maddesine göre kira sözleşmesinin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının “kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa”, kira sözleşmesi değil, kiracıyı borç altında bırakan bağlantılı sözleşme geçersiz olacaktır. Bu geçersizlik, madde metninde geçmese de madde gerekçesinde belirtildiği üzere her zaman ileri sürülebilen ve mahkemece re’sen dikkate alınan kesin hükümsüzlük halidir. Bağlantılı sözleşme hükümsüz iken kira sözleşmesi geçerliliğini koruduğundan, kısmi geçersizlik söz konusudur[25].
TBK’nın 340. maddesinin karşılığı Mülga BK’da ve GKHK’da bulunmayıp, İsviçre BK’ndaki benzer bir düzenlemeden alınmıştır. Anılan düzenleme ile kiraya verenin, kiracının kira sözleşmesi yapma gereksiniminden kötü niyetli olarak yararlanıp kira sözleşmesinden doğan yükümlülükler dışında ona başkaca bir borç yüklemesinin önüne geçilmek istenmiştir[26]. Somut uyuşmazlıkta araştırılacak olan, kiracıya kira sözleşmesiyle birlikte bağlantılı sözleşmenin dayatılıp dayatılmadığıdır. TBK 340. madde hükmü, 6217 sayılı Kanun’da öngörülen erteleme süresinin uzatılmaması halinde, kiracı tarafında tacir veya tüzel kişilerin bulunduğu işyeri kira sözleşmeleri bakımından da 1.7.2020 tarihinden itibaren uygulama alanı bulacaktır.
- Kiracının Güvence Vermesi (TBK_m.342)
Güvence (depozito), kira sözleşmesinin başlangıcında kiracı tarafından kiraya verene teslim edilen ve kiracının kiralanana verebileceği olası zararların teminatını oluşturma amacı taşıyıp bunun haricinde kiraya verene ekonomik bir fayda sağlama gibi bir işlevi olmayan, genellikle bir miktar para veya kıymetli evraktır[27].
Mülga BK’da ve GKHK’da, kiracının depozito vermesine yönelik herhangi bir düzenleme mevcut değildi. Ancak uygulamada hemen hemen tüm kira sözleşmelerinde mevcut olan depozito uygulaması Yargıtay tarafından geçerli kabul edilmekteydi[28]. Uygulamada, kira sözleşmesinin kurulması esnasında depozitonun belirlenmesi halinde, bunun miktarının ne olacağı, sözleşmesinin sona ermesi üzerine kiracıya iade edilmesi ve bilhassa kiralananın zarara uğraması halinde kiraya verenin hangi şartlarla ve ne tutarda zararı depozitodan karşılayabileceği gibi hukuki uyuşmazlıklar meydana geldiğinden, kanun koyucu bu konuda bir düzenleme yapma ihtiyacı hissetmiştir[29]. Böylece 6098 sayılı TBK’nın yeniliklerinden biri olan “kiracının güvence vermesi” başlıklı 342. madde hükmü ihdas edilmiştir.
TBK’nın 342. maddesi ile güvence verilip verilmemesi tarafların iradesine bırakılmakla birlikte, şayet güvence verilecekse bunun sınırları çizilmiştir. Buna göre öncelikle güvence bedeli, azami üç aylık kira bedeli kadar olabilir (TBK m. 342/1) [30]. Maddenin öngördüğü esasların uygulanması, madde metninden tam anlaşılmamakla birlikte güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesine bağlı tutulmuştur. Buna karşılık tarafların kefalet, rehin, teminat mektubu gibi başka türlü güvenceler verilmesini kararlaştırmaları halinde, TBK 342. madde hükmü uygulanmaz[31].
Kiracı güvence olarak para verdiği takdirde bu paranın kiraya verenin onayı bulunmadan çekilemeyeceği vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması, kıymetli evrak verdiği takdirde ise bankaya depo edilmesi zorunluluğu vardır (TBK m. 342/f. 2, c. 1). Taraflar aksini kararlaştıramazlar. Banka ise, hesaptaki güvenceyi yalnızca tarafların izniyle yahut kesinleşen icra takibi ya da mahkeme kararına dayanarak geri verebilir (TBK m. 342/f. 2, c. 2)[32]. Burada güvencenin geri verilmesi konusunda bankanın özen yükümlülüğü bulunduğu anlaşılmaktadır[33].
TBK m. 342/2’de öngörülen haller dışında, kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesini takip eden 3 ay içinde, kira sözleşmesine ilişkin bir dava veya takip açtığını yazılı olarak bildirmediği takdirde de bankanın güvenceyi geri verme zorunluluğu bulunmaktadır. Bu ihtimalde kiracının talepte bulunması yeterlidir, kiraya verenin rızası aranmaz[34].
6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile yürürlüğü 1.7.2020 tarihine kadar ertelenen maddelerden biri de, yukarıda açıklanan kiracının güvence vermesine yönelik 342. maddesidir. Bu maddenin mülga BK ve GKHK’da bir karşılığı bulunmadığından, erteleme süresi boyunca tarafların, TBK’nın 342. maddesindeki sınırlamalarla bağlı olmaksızın sözleşme özgürlüğü çerçevesinde güvence bedelinin miktarını kararlaştırabileceği, ayrıca güvence bedelini bankaya yatırma zorunluluğu bulunmadığından eski uygulamada olduğu gibi kiraya verene bırakabileceği belirtilmekteydi[35]. Ancak 342. madde hükmü, 1.7.2020 tarihi itibariyle herhangi bir ayrım söz konusu olmaksızın tüm konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanır olacağından, çatılı işyeri kiralarında da 342. madde hükmünde öngörülen ilkelere uyulması gerekecektir.
- Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı (TBK_m.343)
TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü bölümünde yer alan ve “Kira Bedeli” başlığı altındaki ilk düzenleme olan 343. madde hükmü, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşme kurulduktan sonra kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağına dair genel bir kural getirmekte, genel kuralın tek istisnası olarak da kira bedelinin belirlenmesini göstermektedir. Böylece sözleşme kurulurken belirlenen kira bedelinin, bilhassa yasa gereği sözleşme süresinin uzaması halinde ortaya çıkan yeni ekonomik şartlara göre değiştirilmesi imkanı sağlanmıştır[36].
Nispi emredici olarak nitelenebilecek 343. madde hükmü uyarınca, kira bedelinin belirlenmesi dışında kalan konularda kiracının aleyhine olarak kira sözleşmesinde sonradan yapılacak değişiklikler (örneğin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini dava yoluyla sona erdiren ve TBK 350. maddesinde gösterilen sebeplere bir yenisinin eklenmesi gibi), kiracı tarafından kabul edilmiş dahi olsa kesin hükümsüzdür[37].
6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında yürürlüğü 1.7.2020 tarihine kadar ertelenen maddelerden biri de, açıklanan 343.madde hükmüdür. Ancak 343. madde, 6570 sayılı Kanun’un 9. maddesi ile örtüşen bir hüküm olduğundan ertelenmenin bir etkisi bulunmadığı ifade edilmiştir[38].
- Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK_m.344)
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından olan kira bedeli, sözleşme kurulurken taraflarca serbestçe belirlenir[39]. Başlangıçta genellikle belli bir süre için akdedilen kira sözleşmesi, daha sonra TBK m. 347 gereğince birer yıllık sürelerle yenilenmektedir. Ancak sözleşmenin yenilenmesi durumunda kira bedelinde hangi miktarda veya oranda artış yapılacağı, taraflar arasında çoğu zaman uyuşmazlığa yol açmaktadır. Yenilenen kira dönemlerinde kiraya verenin isteyebileceği kira bedelinin sınırlandırılması, kiracı tarafı koruma yollarından biri olup, yenilenen kira dönemlerindeki kira bedellerinin belirlenmesine ilişkin olarak TBK’nın 344. maddesi ile birtakım esaslara yer verilmiştir.
TBK’nın 344. maddesi, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile yürürlüğü ertelenen hükümlerden biri olması nedeniyle, ancak 1.7.2020 tarihinden itibaren tüm konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulacaktır. Belirtilen tarihe kadar, kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiralarında 344. maddenin uygulanamaması nedeniyle, mülga BK dönemindeki Yargıtay içtihatlarından yararlanılmaya devam edilecektir. Zira mülga BK ve GKHK’da, TBK’nın 344.maddesini karşılayan bir hüküm bulunmadığından, uygulamada sıkça karşılaşılan bu sorunla ilgili Yargıtay’ın geliştirdiği esaslar mevcuttu[40]. Gerekçesinde belirtildiği üzere[41] TBK’nın 344. maddesi de, uygulamada geliştirilen bu prensipler dikkate alınarak oluşturulmuştur[42].
- Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı/Cezai Şart ve Muacceliyet Kayıtlarının Geçersizliği (TBK_m.346)
6217 sayılı Kanun’un geçici 2.maddesi ile kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından yürürlüğü ertelenen TBK maddelerinden biri de “kiracı aleyhine düzenleme yasağı” başlıklı 346. maddedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü ve emredici nitelikte bir düzenleme olan[43] TBK’nın 346. maddesi uyarınca, kiracının ödeme yükümlülüğü yalnızca kira bedeli ve yan giderlerle sınırlıdır; kiracıya ek bir ödeme yükümlülüğü getirilemez[44]. Bu kural, mülga GKHK’nın 16. maddesini karşılar niteliktedir.
TBK 346. maddenin devamında yer alan ve süresinde ödenmeyen kira bedeli nedeniyle kiracının ceza koşulu ödeyeceğine yahut sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair kayıtların geçersizliğini öngören hüküm ise mülga GKHK’da bulunmuyordu[45] Bu sebeple, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından, kira bedelinin ödenmemesi halinde diğer kira bedellerinin muaccel olacağına ve kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda cezai şart ödeneceğine dair kira sözleşmesine koyulan kayıtların erteleme süresi sonuna kadar geçerli olduğu kabul edilmekteydi[46]. Zira TBK’nın yürürlüğe girmesinden önce Yargıtay, bir aylık kiranın ödenmemesi halinde sonraki ayların kira bedellerinin muacceliyet kazanacağı ve cezai şart ödeneceği yolundaki sözleşme hükümlerini muteber kabul etmekte[47]; yine öğretide, sözleşmede bir ceza koşulu öngörülmüşse bunun tümüyle geçersiz olmayacağı, ceza koşulundan indirim yapmak suretiyle çözüm getirilebileceği kabul edilmekteydi[48].
TBK’nın 346. maddesiyle birlikte, kira sözleşmelerinde yer alan muacceliyet kaydının geçerli olduğu yönündeki Yargıtay’ın yerleşik içtihatları geçerliliğini kaybetmiş olup, TBK’nın yürürlük tarihinden önce yapılan sözleşmelerde yer alan ceza koşulu ve muacceliyet şartına dair kayıtlar da geçersizdir[49]. Eski yasada bulunmayan bu önemli kural, 1.7.2020 tarihi itibariyle kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiraları bakımından da uygulama alanı bulacaktır.
Önemle belirtmek gerekir ki TBK m. 346 ile yasaklanan, kira bedelinin ödenmemesine bağlanan ceza koşuludur; kiracının kira bedeli dışındaki yükümlülüklerini ihlaline ilişkin olarak sözleşmeyle öngörülen cezai koşul, m. 346 kapsamında değildir[50].
- Dava Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK_m.354)
Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebilmesi, ancak TBK m. 350, 351 ve 352’de gösterilen sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Dolayısıyla tahliye sebepleri bakımından sınırlı sayı ilkesi geçerli olup, bu maddelerde sayılanlar haricinde bir sebebe dayanarak kira sözleşmesi dava yoluyla, yani mahkeme kararı ile sona erdirilemez. Dava sebeplerinin sınırlılığı ilkesi TBK’nın 354. maddesinin başlığında açıkça ifadesini bulmuştur. Belirtilen hükümde kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği kuralı da yar almaktadır. Örneğin taraflar kendi aralarında yaptıkları bir sözleşme ile kanunda öngörülen tahliye sebeplerine bir yenisini ekleyemez[51]; yasadaki mevcut sebepleri kiracı aleyhine ağırlaştıramaz yahut dava yoluyla sona erdirmeyi düzenleyen süreleri kiracı aleyhine değiştiremezler[52]. TBK 354. maddesi emredici nitelikte olup, kira sözleşmesinde yer alan ve anılan hükme aykırı olan kayıtlar geçersiz olacaktır[53].
İsabetli olarak belirtildiği üzere TBK 354. maddenin varlığı, TBK’nın, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine uygulanabilecek olan kira sözleşmesinin genel hükümlerindeki fesih nedenlerinin dışında bir fesih nedeni kararlaştırılmasına da engeldir[54].
Dava sebeplerinin sınırlılığını öngören TBK’nın 354. maddesi, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile yürürlüğü ertelenen maddelerden biri ise de, mülga GKHK m. 8’de de sözleşmeyi dava yoluyla sona erdiren nedenler sınırlı tutulup aksi yöndeki sözleşmeler muteber kabul edilmediğinden, TBK’nın m. 354 hükmünün ertelenmesinin bir etkisi olmadığı söylenebilir[55]. 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle ise herhangi bir tereddüt kalmaksızın, tüm konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilir olacaktır.
IV. SONUÇ
Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı tarafında bulunduğu işyeri kiraları bakımından 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesiyle yürürlüğü ertelenen TBK maddeleri, erteleme öngören yeni bir düzenleme yapılmaması halinde 1.7.2020 tarihi itibariyle uygulama alanı bulacaktır. Gerçi yürürlüğü ertelenen hükümlerden bazılarının (aleyhe değişiklik yasağı öngören 343.madde ve dava sebeplerinin sınırlılığını öngören 354. madde hükümlerinin) mülga BK’da veya GKHK’da karşılığının bulunması yahut karşılığı bulunmamakla birlikte mülga BK dönemindeki Yargıtay içtihatlarının (325. madde yönünden) aynı doğrultuda olması nedeniyle, erteleme süresi boyunca bu konularda ortaya çıkan uyuşmazlıklar, ertelenen hükümlerdeki kaidelerle çözülmüştür.
Esas değişiklik yaratacak olan, mülga BK döneminde karşılığı bulunmayan yahut birtakım yeniliklerle TBK’ya alınmış olan düzenlemelerdir. Bunlar TBK’nın; kira ilişkisinin devrini düzenleyen 323. maddesi, bağlantılı sözleşme yasağı öngören 340. maddesi, kiracının güvence vermesi başlıklı 342. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine yönelik 344. maddesi ve sözleşmedeki cezai şart ile muacceliyet kayıtlarını geçersiz kabul eden 346. maddesidir. Ayrıca sözleşmenin önemle sebeple feshini öngören 331. madde hükmünün de mülga BK’da karşılığı bulunmakla birlikte, 331. maddede mülga BK’da bulunmayan yenilikler mevcuttur. Bu bakımdan sayılan maddelerin yürürlüğü, özellikle önem arz etmektedir.
KAYNAKÇA
ACAR, Faruk, Kira Hukuku Şerhi, İstanbul 2015.
ACAR, Faruk, “Kira Sözleşmesinde Bağlantılı İşlem ve Güvence” (Bağlantılı), Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi 2013, C. 9, S. 103-104, s. 163-170.
AKYİĞİT, Ercan, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, Ankara 2012.
ARAL, Fahrettin/ AYRANCI, Hasan, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Ankara 2015.
AYDOĞDU, Murat, “Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmelerinde Kiracının Güvence (Depozito) Verme Borcu” Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 2012, C. 14, S. 1, s. 1-53 (Basım Yılı: 2013).
AYDOĞDU, Murat/ KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2014.
BURCUOĞLU, Haluk, Borçlar Kanunu Tasarısının Haksız Eylem Sorumluluğu ve Kira ile İlgili Düzenlemesiyle Getirilen Yenilikler, Prof. Dr. Turgut AKINTÜRK’e Armağan, İstanbul 2008, s. 17-46.
BURCUOĞLU, Haluk, 6570 Sayılı Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, İstanbul 1993 (Tahliye).
DOĞAN, Murat, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Ankara 2011.
DOĞAN, Murat, ”6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Değerlendirmesi” (6098), Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Özel Hukuk Sempozyumu Özel Sayısı, Sempozyum No:3, Prof. Dr. Cevdet Yavuza Armağan, 2011.
DOĞAN, Murat/ BAYGIN, Cem, “Türk Borçlar Kanunu Tasarısında Kira Sözleşmesine İlişkin Hükümler”, Hukukî Perspektifler Dergisi, S. 4, Ağustos 2005, s. 116-131.
EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2017.
ERZURUMLUOĞLU, Erzan, Sözleşmeler Hukuku (Özel Borç İlişkileri), Ankara 2015.
GÖKYAYLA, Emre, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Uygulama Alanı”, Prof. Dr. Aydın ZEVKLİLER’e Armağan, Cilt II, Yaşar Üniversitesi Elektronik Dergisi 2013, Cilt 8, Özel Sayı, İzmir 2013.
GÖKYAYLA, Emre, “Türk Borçlar Kanunun Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin 344. Maddesinin Değerlendirilmesi”, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi 2013, Cilt 9, Sayı 103-104, s.18-51 (Kira Bedeli).
GÜMÜŞ, Mustafa Alper, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul 2012.
GÜNEL, Mustafa Cahit, Taşınmaz Kiralarında Sözleşmenin Kiracı Tarafından Vaktinden Önce Sona Erdirilmesi, Doktora Tezi, İstanbul 2010.
İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku, Cilt 1, İstanbul 2014.
İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku, Cilt 2, İstanbul 2014 (2).
İNCEOĞLU, M. Murat/ BAŞ, Ece, “Türk Borçlar Kanunu Açısından Depozito ve Bankaların Bundan Kaynaklanan Sorumluluğu”, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi 2012, XXVIII/1, s.111-154.
KAYAR, İsmail, Borçlar Hukuku Genel ve Özel Hükümler, Ankara 2015.
KILIÇOĞLU, Mustafa, Kira Hukukundan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat ve Alacak Davaları, Ankara 2015.
KIRMIZI, Mustafa, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları, Ankara 2014.
KOÇ, Nevzat, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirmesi”, İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.1, S.1, s. 7-36.
KUNTALP, Erden/ BARLAS, Nami / AYANOĞLU MORALI, Ahu / ÇAVUŞOĞLU, İpek / İPEK, Mehtap / YAŞAR, Mert / KOÇ, Sedef, Türk Borçlar Kanunu Tasarısına İlişkin Değerlendirmeler, İstanbul 2005.
ÖNCÜ, Özge, “6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi”, İzmir Barosu Dergisi, Mayıs 2012, Yıl 77, S. 2, Borçlar Kanunu Özel Sayısı, s. 300-348.
TANDOĞAN, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C1/2, İstanbul 2008.
TOPUZ, Seçkin/CANBOLAT, Ferhat, “Kira İlişkisinin Devri -(Yeni) Türk Borçlar Kanununun İlgili 323 üncü Maddesinin Değerlendirilmesi”, TBBD 2011 (95), s. 97-134.
TUNÇOMAĞ, Kenan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul 1977.
TÜREL, Erol, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmeleri, Cilt I, İstanbul 2015.
TÜRKMEN, Ahmet, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi”, Ankara Barosu Dergisi 2015, S.1 (341-368).
ULUSOY, Erol, “Kira Depozitosuna Faiz Ödenir mi?”, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, Haziran 2000, C. 20, S. 3, s. 41-59.
URAL ÇINAR, Nihal, Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları, İstanbul 2014.
UYUMAZ, Alper/ AKÇAAL, Mehmet, “Borçlar Kanunun Kira Sözleşmesine İlişkin Genel Hükümlerinin Değerlendirilmesi” (Genel Hükümler), Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 2013, Cilt 21, Sayı 1, s. 297-325.
YAVUZ, Nihat, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kira Bedelinin Belirlenmesi Davaları, Ankara 2012.
YAVUZ, Nihat, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi 2. Cilt, Ankara 2015 (Şerh).
YAVUZ, Cevdet/ ACAR, Faruk/ ÖZEN, Burak, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, İstanbul 2016.
YILDIRIM, Abdülkerim, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Güvence Vermesi”, AÜHFD 2015, s. 237-265.
ZEVKLİLER, Aydın/ GÖKYAYLA, Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2016.
İnternet Kaynakları:
www.karartek.com.tr
www.kazanci.com
www.kgm.adalet.gov.tr
www.mevzuat.gov.tr
[1] GÖKYAYLA, Emre, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Uygulama Alanı”, Prof. Dr. Aydın ZEVKLİLER’e Armağan, Cilt II, Yaşar Üniversitesi Elektronik Dergisi 2013, Cilt 8, Özel Sayı, İzmir 2013, s. 1203-1252, s. 1234.
[2] 14/04/2011 tarih ve 27905 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanmıştır, www.mevzuat.gov.tr (E.T.: 05.06.2020).
[3] TÜRKMEN, Ahmet, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi”, Ankara Barosu Dergisi 2015, S.1 (341-368), s. 344; İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku, Cilt 2, İstanbul 2014 (2), s. 5.
[4] KOÇ, Nevzat, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirmesi”, İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.1, S.1 (s. 7-36), s. 18; GÖKYAYLA, s. 1234; GÜMÜŞ, Mustafa Alper, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul 2012, s. 20.
[5] ZEVKLİLER, Aydın/ GÖKYAYLA, Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2016, s. 209-210; İNCEOĞLU, 2, s. 14; ARAL, Fahrettin/ AYRANCI, Hasan, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Ankara 2015, s.268.
[6] ACAR, Faruk, Kira Hukuku Şerhi, İstanbul 2015, s. 34-35; İNCEOĞLU, 2, s. 576; GÖKYAYLA, s. 1236.
[7] GÜMÜŞ, s. 15-16; TÜRKMEN, s. 346.
[8] ZEVKLİLER/ GÖKYAYLA, s. 331-332; İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku, Cilt 1, İstanbul 2014, s. 554; GÜMÜŞ, s. 231.
[9] TOPUZ, Seçkin/CANBOLAT, Ferhat, “Kira İlişkisinin Devri -(Yeni) Türk Borçlar Kanununun İlgili 323 üncü Maddesinin Değerlendirilmesi”, TBBD 2011 (95), s.97-134, s. 99.
[10] ERZURUMLUOĞLU, Erzan, Sözleşmeler Hukuku (Özel Borç İlişkileri), Ankara 2015, s. 105; ZEVKLİLER/ GÖKYAYLA, s. 332; EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2017, s. 369; YAVUZ, Cevdet/ ACAR, Faruk/ ÖZEN, Burak, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, İstanbul 2016, s. 274; AKYİĞİT, Ercan, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, Ankara 2012, s. 297-298; KIRMIZI, Mustafa, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları, Ankara 2014, s. 235.
[11] EREN, s. 367; TOPUZ/CANBOLAT, s. 103-108; YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 274; İNCEOĞLU, s. 533.
[12] EREN, s 368; ERZURUMLUOĞLU, s. 105; ZEVKLİLER/ GÖKYAYLA, s. 332; YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 273; AKYİĞİT, s. 297; TOPUZ/ CANBOLAT, s. 131; İNCEOĞLU, s. 540; TÜREL, Erol, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmeleri, Cilt I, İstanbul 2015, s. 368.
[13] GÜMÜŞ, s. 194; KOÇ, s. 18.
[14] KIRMIZI, s. 241; AKYİĞİT, s. 117.
[15] Yarg. 3. HD.’nin T. 27.11.2006, 15093/16158 sayılı kararında, “Kiracı tarafından süresinden önce boşaltılan yerin, aynı bedel ve şartlarla hangi sürede yeniden kiralanabileceği bilirkişi incelemesiyle saptanıp kiracının ödemesi gereken borcun bu süre ile sınırlı olarak tespit edilmesi” ve “davacı kiralayanın BK’nun 44 ve 98/2. maddeleri gereğince zararın artmaması, yani mecurun yeniden kiraya verilebilmesi için gerekli çabayı sarfetmesi gerekmektedir” denilmiştir, www.kazanci.com, (E.T.: 05.06.2020)
[16]Yarg. 6. HD., 2015/10215 E. – 2016/5589 K.; Yarg. 3. HD., 2017/3799 E. – 2018/10731 K., www.karartek.com.tr (E.T.:05.06.2020)
[17] YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 304; İNCEOĞLU, 2, s. 223; DOĞAN, Murat, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Ankara 2011, 227-228; TANDOĞAN, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C1/2, İstanbul 2008, s. 235; BURCUOĞLU, Haluk, 6570 Sayılı Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, İstanbul 1993 (Tahliye), s. 283; ZEVKLİLER/ GÖKYAYLA, s. 322-323.
[18] ARAL/ AYRANCI, s. 325; KAYAR, İsmail, Borçlar Hukuku Genel ve Özel Hükümler, Ankara 2015, s. 297; KIRMIZI, s. 263.
[19] TUNÇOMAĞ, Kenan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul 1977, s. 609; TANDOĞAN, s. 232; GÜNEL, Mustafa Cahit, Taşınmaz Kiralarında Sözleşmenin Kiracı Tarafından Vaktinden Önce Sona Erdirilmesi, Doktora Tezi, İstanbul 2010, s. 216-217; YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 303; DOĞAN, s. 231.
[20] TÜRKMEN, s. 354; YAVUZ/ACAR/ ÖZEN, s. 303, 5 numaralı dipnot; UYUMAZ, Alper/ AKÇAAL, Mehmet, “Borçlar Kanunun Kira Sözleşmesine İlişkin Genel Hükümlerinin Değerlendirilmesi” (Genel Hükümler), Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 2013, Cilt 21, Sayı 1, s. 297-325, s. 319.
[21] ARAL/ AYRANCI, s. 325; YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 303; İNCEOĞLU, 2, s. 219; KOÇ, s. 20; UYUMAZ/ AKÇAAL, s. 319; TANDOĞAN, s. 230-231; KIRMIZI, s. 261.
[22] KAYAR, s. 297.
[23] YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 304; UYUMAZ/ AKÇAAL, s. 319; İNCEOĞLU, 2, s. 252-253; DOĞAN, s. 228.
[24] GÜMÜŞ, s. 275; DOĞAN, Murat/ BAYGIN, Cem, “Türk Borçlar Kanunu Tasarısında Kira Sözleşmesine İlişkin Hükümler”, Hukukî Perspektifler Dergisi, S. 4, Ağustos 2005, s. 116-131, s. 125.
[25] “Burada 818 sayılı Borçlar Kanununun 20 nci maddesi anlamında her zaman ileri sürülebilen ve hâkim tarafından re’sen nazara alınması gereken kesin hükümsüzlük söz konusudur, burada geçersiz olan bağlantı sözleşmesidir. Kira sözleşmesi geçerliliğini korur; yani kısmi geçersizlik söz konusudur.”, Madde gerekçesinin 3.fıkrası, http://www.kgm.adalet.gov.tr/Tasariasamalari/Kanunlasan/2011Yili/kanmetni/6098ss.pdf (E.T.: 05.06.2020); YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 312; EREN, s. 398; KILIÇOĞLU, Mustafa, Kira Hukukundan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat ve Alacak Davaları, Ankara 2015, s. 295.
[26] YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 312; AKYİĞİT, s. 144; KIRMIZI, s. 310-311; YAVUZ, Nihat, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kira Bedelinin Belirlenmesi Davaları, Ankara 2012, s. 227.
[27]AYDOĞDU, Murat, “Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmelerinde Kiracının Güvence (Depozito) Verme Borcu” Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 2012, C. 14, S. 1, s. 1-53 (Basım Yılı: 2013), s. 35; AYDOĞDU, Murat/ KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2014, s. 546-547; EREN, s. 400-401; ARAL/AYRANCI, s. 312.
[28] KIRMIZI, s. 316-317; ULUSOY, Erol, “Kira Depozitosuna Faiz Ödenir mi?”, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, Haziran 2000, C. 20, S. 3 (s. 41-59), s. 43; Yarg. 3. HD., 13.03.2007 tarih ve 3101/3517 sayılı karar, “Kira depozitosu bir miktar para ise (güvence parası), mülkiyetin intikali konusunda taraflar arasında bir anlaşma olmasa dahi kiraya verenin mal varlığına dahil olur. Kiralayan kira sözleşmesi sona erdiğinde alacağını güvence parasından mahsup eder. Kalanın kiracıya iadesi zorunludur.”; Yarg. 3. HD., 17.04.2000 tarih ve 3271/3539 sayılı karar, “Bir başka anlatımla yeni malik kira sözleşmesinde eskisinin yerine geçerek sözleşmeyi tümüyle devir alırken, eski malik ile kira ilişkisi sona ermektedir. Borcun sona ermesi, bir edimi yerine getirme yükümünün hukuken ortadan kalkmasını ifade eder. Böylece borçlu borçtan kurtulur, alacaklının alacak hakkı kalmaz. Borç ilişkisi eski kiralayan bakımından (kiralanan taşınmazın satımı ile) sona ermesine karşın bu ilişkiden doğmuş bir borcun (örneğin uyuşmazlık konusu olayda olduğu üzere sona eren kira ilişkisi nedeniyle muaccel hale gelen güvence parasının iadesi isteminin) devam etmesi olanaklıdır. O zaman kira ilişkisinin satım tarihi itibariyle tasfiye edilmesi gerekecek ve kiracının (davacının) kiralayandan (depozitoyu) geri isteme hakkı doğacaktır. Şu var ki kiracının yeni malik tarafından borcun üstlenilmesine (açıkça ya da delalet edici eylemle) rıza göstermesi halinde eski malikin (davalının) borçtan kurtulması gerçekleşmiş olur.”, Yarg. HGK., 28.03.2001 tarih ve 214/287 sayılı karar, “Dava, hukuksal nitelikçe BK.nun 249.maddesinde tanımlanan kiralayanın kiralananı sözleşmeyle amaçlanan biçimde kullanmaya elverişli olarak kiracıya teslim ve kira süresince bu halde bulundurma yükümlülüğüne uyulmaması nedeniyle aktin feshi, depozitonun iadesi ve tazminat istemidir…Kira sürekli bir akit olduğundan, hem akdin kurulmasından önce mevcut, hem de aktin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiralayan sözleşme süresince kiralananı kullanmaya elverişli bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Eğer ayıp kiracının yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; kiralayan bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine kirayı feshedebilir (BK.md.249/3). Bu nedenle de kiralayana verdiği depozitoyu tahliye anında isteyebilir.”, Kararlar için bkz. www.kazanci.com (Erişim Tarihleri: 05.06.2020)
[29] YILDIRIM, Abdülkerim, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Güvence Vermesi”, AÜHFD 2015, (s. 237-265), s. 241.
[30] GÜMÜŞ, s. 164; DOĞAN, Murat, ”6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Değerlendirmesi” (6098), Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Özel Hukuk Sempozyumu Özel Sayısı, Sempozyum No:3, Prof. Dr. Cevdet Yavuza Armağan, 2011, s. 512; ZEVKLİLER/ GÖKYAYLA, s. 318.
[31] ZEVKLİLER/ GÖKYAYLA, s. 319; AYDOĞDU, s. 6; YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 316; İNCEOĞLU, M. Murat/ BAŞ, Ece, “Türk Borçlar Kanunu Açısından Depozito ve Bankaların Bundan Kaynaklanan Sorumluluğu”, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi 2012, XXVIII/1 (s.111-154), s. 114-115.
[32] URAL ÇINAR, Nihal, Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları, İstanbul 2014, s. 421; YAVUZ, Nihat, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi 2. Cilt, Ankara 2015 (Şerh), s. 1774; KILIÇOĞLU, s. 297.
[33]ACAR, Faruk, “Kira Sözleşmesinde Bağlantılı İşlem ve Güvence” (Bağlantılı), Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi 2013, C. 9, S. 103-104, s. 170.
[34] DOĞAN, s. 359 vd; KILIÇOĞLU, s. 297; AYDOĞDU, s. 10, 25.
[35] AYDOĞDU, s. 35; İNCEOĞLU, 2, s. 583.
[36] KIRMIZI, s. 329. Ayrıca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin olarak bkz. yukarıda “1.4.2.1.1” numaralı bölüm.
[37] KIRMIZI, s. 330; YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 311.
[38] TÜRKMEN, s. 355; İNCEOĞLU, 2, s. 583; YAVUZ, Şerh, s. 1823-1824.
[39] KAYAR, s. 292; DOĞAN, 6098, s. 8; YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 228.
[40] KIRMIZI, s. 355-360; İNCEOĞLU, 2, s. 123; Konuya ilişkin zaman içinde uygulamanın geçirdiği safhalar için bkz. ZEVKİLER/ GÖKYAYLA, s. 242 vd.; TANDOĞAN, s. 18 vd.
[41] TBK’nın 344. maddesinin gerekçesinin 3. fıkrası, “6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin, Anayasa Mahkemesince iptali üzerine bu konuda ortaya çıkan kanun boşluğunun, uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak, yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlanmıştır.” www.kgm.adalet.gov.tr (E.T.: 05.06.2020)
[42] YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 325; BURCUOĞLU, Haluk, Borçlar Kanunu Tasarısının Haksız Eylem Sorumluluğu ve Kira ile İlgili Düzenlemesiyle Getirilen Yenilikler, Prof. Dr. Turgut AKINTÜRK’e Armağan, İstanbul 2008, s. 17-46, s. 34; KIRMIZI, s. 342; ÖNCÜ, Özge, “6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi”, İzmir Barosu Dergisi, Mayıs 2012, Yıl 77, S. 2, Borçlar Kanunu Özel Sayısı (s. 300-348), s. 303.
Yenilenen dönem kira bedelinin, hakim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirleneceğini öngören TBK’nın 344/2 maddesi ile aynı doğrultuda mülga 6570 sayılı GKHK dönemindeki kararlar için bkz. Yarg. İBK, T. 18.11.1964, 2/4 sayılı kararı, www.kazanci.com (E.T.: 05.06.2020); Yarg. 3. HD, T. 18.09.2012, 13770/19084 ve Yarg. 3.HD, T. 29.09.2009, 13834/14349 (KIRMIZI, s. 355-359).
TBK’nın 345. maddesi doğrultusunda kira bedelinin tespiti için hem kiracı hem de kiraya veren dava açabilecek olup, aynı doğrultuda mülga 6570 sayılı GKHK dönemindeki kararlar için bkz. Yarg. 3.HD, T. 06.10.2003, E. 2003/12121 – K.2003/11720; Yarg. 13. HD., T. 24.06.2010, 864/9305, www.kazanci.com (E.T.: 05.06.2020).
[43] EREN, s. 410; KILIÇOĞLU, s. 555; KIRMIZI, s. 367.
[44] Kiracının vereceği güvence bedeli, TBK’nın 342. maddesinde açıkça düzenlendiğinden, 346. maddeyle getirilen yasak kapsamında değildir. Bkz. GÜMÜŞ, s. 66.
[45] YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 309; GÜMÜŞ, s. 66.
[46] TÜRKMEN, s. 361; Yarg.6. HD., T. 16.01.2014, E. 2013/14562 – K. 2014/464, “Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde “bir ayın kirası süresinde ödenmediği takdirde gelecek ayların kiralarının muacceliyet kespedeceği” koşuluna yer verilmiştir. Bu durumda mahkemece tacir kiracı-şirket hakkında T.B.K.nun 346. maddesinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı gözetilerek muacceliyet şartı gereğince istenen kiralar yönünden muacceliyet koşulunun geçerli olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu konuda bir değerlendirme yapılarak muaccel hale gelen aylar kirası yönünden de davanın kabulüyle itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekir.”, www.kazanci.com (E.T.: 05.06.2020)
[47] Yarg. HGK, T. 07.03.2007, E. 2007/6-108 – K. 2007/104, “Dava, itirazın kaldırılması ve tahliye talebine ilişkindir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde, kiralardan birinin gününde ödenmediği takdirde dönem sonuna kadar olan tüm kiraların muaccel olacağı kararlaştırılmıştır. Bu koşul geçerli olup, tarafları bağlar. Somut olayda da kiracı, kiralardan birini ödemediğinden dönem sonuna kadar olan kiralar muacceliyet kazanmıştır. Muacceliyet kazanan kiralar 30 günlük yasal süre içinde ödenmediğinden, temerrüt gerçekleşmiştir. Açıklanan hususlar dikkate alınmadan tahliye talebinin reddine karar verilmesi isabetsizdir.”; Yarg. 3. HD., T. 08.03.2004, 1792/1811, “Kira sözleşmesine konulmuş ve kira parasının zamanında ödenmemesi halinde kiracının ödemeyi kabul ettiği cezai şart geçerlidir. Zira buradaki ceza koşulunun amacı kira parasının zamanında ve tam olarak ödenmesini temin etmektir.”, www.kazanci.com (Erişim Tarihleri: 05.06.2020).
[48] KUNTALP, Erden/ BARLAS, Nami / AYANOĞLU MORALI, Ahu / ÇAVUŞOĞLU, İpek / İPEK, Mehtap / YAŞAR, Mert / KOÇ, Sedef, Türk Borçlar Kanunu Tasarısına İlişkin Değerlendirmeler, İstanbul 2005, s. 53-84.
[49] KOÇ, s. 27; AKYİĞİT, s. 260.
[50] İNCEOĞLU, 2, s. 112 vd.; ZEVKLİLER/ GÖKYAYLA, s. 247; YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 309-310.
[51] İNCEOĞLU, 2, s. 183; YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 344; GÜMÜŞ, s. 318-319; ZEVKLİLER/ GÖKYAYLA, s. 358; ARAL/ AYRANCI, s. 328; İPEK, s. 87.
[52] AKYİĞİT, s. 173; EREN, Özel, s. 413; ERZURUMLUOĞLU, 125.
[53] YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 344-345; ZEVKLİLER/ GÖKYAYLA, s. 358; KUNTALP/BARLAS/ AYANOĞLU MORALI/ ÇAVUŞOĞLU IŞINTAN/ İPEK/ YAŞAR/ KOÇ, s. 193.
[54] YAVUZ/ ACAR/ ÖZEN, s. 345.
[55] İNCEOĞLU, 2, s. 585-586; GÜMÜŞ, s. 20.
Kaynak: Av. Arb. Neşe ÖZKANOĞLU’nun özel izni ile yayınlanmıştır. Yazının Tüm hakları ve sorumluluğu yazara aittir.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
