Gayrimenkul alım-satımı yapanlar için en sık karşılaşılan konulardan biri, ipotekli konutların satışı ve bu satıştan doğan değer artış kazancı vergisinin nasıl hesaplandığıdır. Özellikle satış öncesinde ipoteğin kaldırılması için yapılan ödemelerin, maliyet unsuru sayılıp sayılmayacağı sıklıkla merak edilir.
Bu yazımızda, bir dairenin ipotekli olarak satın alınıp daha sonra satılması durumunda, ipotek ödemesinin vergi matrahına etkisi, iktisap bedeli, endeksleme ve Gelir Vergisi Kanunu’na göre gider yazılabilir mi? sorularını yanıtlıyoruz.
Gayrimenkul Satışı ve Değer Artış Kazancı Nedir?
Değer artış kazancı, bir taşınmazın alış ve satış fiyatı arasındaki farktan elde edilen kazançtır. Eğer gayrimenkul edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılırsa, bu kazanç Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesi uyarınca vergiye tabi olur.
Ancak yıllara göre belirlenen bir istisna tutarı vardır. Örneğin:
- 2024 yılı için 87.000 TL,
- 2025 yılı için 120.000 TL’ye kadar olan kazançlar gelir vergisinden muaftır.
Bu tutarların üzerindeki kazançlar için beyanname verilir ve vergi ödenir.
İpotek Bedeli Gider Yazılabilir mi?
Peki, bir ev alırken tapuda 1.000.000 TL gibi düşük bir bedel ödemiş, fakat ipoteği kaldırmak için 4.000.000 TL ödemişseniz, toplam maliyet 5.000.000 TL midir?
Cevap: Hayır.
Gelir İdaresi Başkanlığı’nın görüşüne göre, ipoteği kaldırmak için yapılan bu ödeme, değer artış kazancı hesaplamasında maliyet olarak dikkate alınamaz.
Yani satıştan önce yapılmış olsa bile, bu tutar maliyet unsuru sayılmaz ve vergi matrahını düşürmez.
Maliyet Bedeli Neye Göre Belirlenir?
Safi değer artışı, satış bedelinden maliyet bedeli ve satışa ilişkin giderlerin düşülmesiyle bulunur.
Maliyet bedeli şunları içerebilir:
- Tapuda belirtilen satın alma bedeli
- Tapu harcı
- Noter masrafları
- Vergi ve harçlar
- Satışla doğrudan ilgili diğer giderler
Ancak satış dışı nedenlerle yapılan ödemeler, örneğin ipotek kaldırma bedeli, bu kapsamda değerlendirilmez.
Endeksleme Nedir? Ne Zaman Uygulanır?
Endeksleme, maliyet bedelinin enflasyon oranına göre artırılmasıdır.
Bu işlem sadece:
- Satın alma tarihi ile satış tarihi arasındaki Yİ-ÜFE artışı %10’un üzerindeyse yapılır.
- Satış ayı hariç tutulur.
Endeksleme sayesinde enflasyon etkisi elimine edilir ve sadece gerçek kazanç vergilendirilir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. İpotek kaldırmak için ödenen para gider olarak yazılır mı?
Hayır, Gelir Vergisi Kanunu’na göre bu ödeme gider sayılmaz.
2. Evin tapudaki değeri mi esas alınır?
Evet, maliyet hesabında tapuda beyan edilen satın alma bedeli dikkate alınır.
3. 5 yıl geçmeden ev satılırsa vergi doğar mı?
Evet, 5 yıldan önce yapılan satışlar değer artış kazancına tabidir.
4. Endeksleme nasıl yapılır?
ÜFE oranı %10’dan fazla artmışsa, maliyet bedeli bu oranda artırılır.
ÖRNEK ÖZELGE
| T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI Hatay Defterdarlığı Gelir Kanunları Grup Müdürlüğü |
| Sayı | : | E-35672403-010.01[120-01-2022]-178545 | 19.12.2022 | |
| Konu | : | Değer Artış Kazancı | ||
| İlgi | : | 14.03.2022 tarihli ve 64196 kayıt sayılı özelge talep formunuz. |
İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda; 29.08.2019 tarihinde 5.000,00 TL’ye satın aldığınız … parsel … no.lu dairenizin üzerinde olan ipoteğin kalkması için 15.06.2021 tarihinde 100.000,00 TL ödeme yaptığınızı, dairenizin toplam maliyetinin 105.000,00 TL olduğunu, 13.12.2021 tarihinde de söz konusu dairenin 200.000,00 TL’ye satışını gerçekleştirdiğinizi belirterek 2022 yılı Gelir Vergisi beyannamesi değer artış kazancı bölümünde ipotek bedeli olan 100.000,00 TL’nin gider olarak dikkate alınıp alınamayacağı hususunda Başkanlığımız görüşünün talep edildiği anlaşılmıştır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinde, “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.
…
6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).
Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.
Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (2021 takvim yılı gelirleri için 19.000,00 TL; 2022 takvim yılı gelirleri için 25.000,00 TL) Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır…” hükmü yer almaktadır.
Öte yandan aynı Kanunun mükerrer 81 inci maddesinde ise, “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.
…
Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.” hükmüne yer verilmiştir.
213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesinin (C) bendinde, “Vergi kanunlarında yer alan “toptan eşya fiyatları genel endeksi” ibaresi “üretici fiyatları genel endeksi” ve “TEFE” ibaresi “ÜFE” olarak uygulanır.” hükmü yer almıştır.
Aynı Kanunun 3 üncü maddesinin (B) bendinde, vergilendirmede vergiyi doğuran olayın ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olduğu, iktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan veya olayın özelliğine göre normal ve mutad olmayan bir durumun iddia olunması halinde ispat külfetinin bunu iddia eden tarafa ait olacağı hüküm altına alınmıştır.
Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, satın almış olduğunuz ipotekli gayrimenkule ilişkin ekte sunduğunuz banka dekontunda Gökhan …’dan tahsil edilmek üzere ödendiği anlaşılan ipotek bedelinin değer artış kazancının matrahının tespitinde gider ve maliyet unsuru olarak dikkate alınması mümkün bulunmamaktadır.
ÖNERİLEN VİDEO İÇERİK
Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
