Gayrimenkulün birden fazla kişi tarafından ortak sahipliği söz konusu olduğunda, özellikle kira geliri elde edildiğinde, beyan süreci kafa karıştırıcı olabilir. Özellikle kira gelirinin tek bir hissedarın hesabına yatırılması, vergi beyanı konusunda bazı soru işaretlerini beraberinde getirmektedir.
Bu yazıda, hisseli gayrimenkul kira geliri beyanı, eş adına kira sözleşmesi ile oturulan evin gider olarak düşülmesi ve gerçek gider yöntemiyle indirim yapılması konularını detaylı biçimde ele alıyoruz.
Kira Geliri Tek Hissedarın Hesabına Yatarsa Beyan Kime Ait Olur?
Bir taşınmazda birden fazla hissedar bulunuyorsa ve söz konusu taşınmaz kiraya verilmişse, elde edilen kira geliri tüm hissedarlar tarafından hisseleri oranında beyan edilmelidir. Kira bedeli tek bir hissedarın banka hesabına yatıyor olsa bile, bu durum gelirin sadece o kişiye ait olduğu anlamına gelmez.
Gelir Vergisi Kanunu’na göre, ortak mülkiyetle sahip olunan taşınmazdan elde edilen kira geliri, her bir hissedar tarafından hisse oranına göre ayrı ayrı beyan edilir. Ayrıca istisna tutarı da her hissedar için ayrı uygulanır.
Kira Ödemesi Tek Hesaba Yatırılabilir mi?
Evet. 268 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği’ne göre, kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur. Eğer ortak bir hesap kullanılamıyorsa, kira bedeli hissedarlardan birinin hesabına yatırılabilir. Ancak bu durumda banka dekontuna diğer hissedarların isimleri mutlaka yazılmalıdır.
Hisseli Gayrimenkulde Beyan Esasları
- Hisseli konut kiraya verildiğinde, her hissedar sadece kendi payına düşen geliri beyan eder.
- Konut kira gelirlerinde uygulanan gelir vergisi istisnası, her hissedar için ayrı ayrı değerlendirilir.
- Eğer bir hissedara düşen gelir istisna tutarını aşıyorsa, o kişi beyanname vermek zorundadır.
Örneğin:
Gayrimenkul 3 kardeşe ait ve yıllık kira geliri 300.000 TL ise, her bir kardeş 100.000 TL kira geliri elde etmiş sayılır. 2024 yılı için istisna tutarı 33.000 TL olduğundan, 100.000 TL her bir hissedarın kendi payına göre beyan edilmesi gereken tutardır.
Gerçek Gider Yöntemi ve İkamet Edilen Ev İçin Kira İndirimi
Kira gelirinin beyanında gerçek gider yöntemi seçildiğinde, bazı giderler gelirden indirilebilir. Bunlardan biri de kirayla oturulan konuta ait kira bedelidir. Ancak bu indirim şu şartlara bağlıdır:
- Beyan edilen gelir istisna tutarını aşmalı,
- İndirilecek giderler arasında oturulan evin kirası, gerçek gider olarak belirtilmeli,
- Kalan tutar üzerinden indirim yapılmalı.
Eğer kira sözleşmesi eşinizin adına düzenlenmişse, bu konut için ödenen kira müşterek bir gider kabul edilir. Dolayısıyla, eşlerden biri kira geliri elde ediyorsa, o kişinin beyanında kira gideri olarak düşülebilir.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Kira gelirinin tamamı tek kişiye ödenmiş olsa bile, beyan ortaklara göre dağıtılmalıdır.
- Kira sözleşmesinde belirtilen bilgiler, beyanla tutarlı olmalıdır.
- İndirim konusu yapılan giderler belgelenmelidir.
- Kira indirimi yalnızca gerçek gider yönteminde mümkündür.
- İndirilemeyen giderler zarar olarak devredilemez veya sonraki yıllarda kullanılamaz.
Sonuç
Hisseli gayrimenkulün kiraya verilmesi durumunda, elde edilen gelir her hissedar tarafından hissesi oranında beyan edilmelidir. Kira bedeli yalnızca bir kişinin hesabına yatıyor olsa da bu, gelir dağılımını değiştirmez. Ayrıca gerçek gider yönteminin tercih edilmesi halinde, ikamet edilen konuta ait kira gideri belirli şartlarla gelirden düşülebilir.
Vergi beyannamesi hazırlarken hata yapmamak için bir mali müşavirle çalışmak her zaman daha güvenli bir yaklaşımdır.
ÖRNEK ÖZELGE
| T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI (Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü) | ||||
| Sayı | : | 62030549-120[70-2012/169]-2780 | 13/09/2012 | |
| Konu | : | Hisseli gayrimenkulün kiraya verilmesi halinde, kira tutarlarının hissedarlardan birinin hesabına yatırılması halinde GMSİ beyanının nasıl verileceği. | ||
İlgide kayıtlı özelge talep formunda, kira geliri elde ettiğiniz gayrimenkulün tapuda 3 kardeş adına kayıtlı olduğu, ancak kira ödemelerinin sizin adınıza açılmış banka hesabına yatırıldığını belirterek, elde edilen kira gelirlerinin sadece tarafınızca mı yoksa 3 kardeş tarafından mı beyan edileceği ile gerçek gider yöntemini seçmeniz ve kira kontratının eşiniz adına düzenlenmesi halinde oturduğunuz evin kira bedelinin indirim konusu yapılıp yapılmayacağı hususunda, bilgi talep edildiği anlaşılmakta olup konu hakkında Başkanlığımız görüşleri aşağıda açıklanmıştır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinin birinci fıkrasında, bentler halinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu belirtilmiş, 74 üncü maddesinde ise safi iradın bulunması için, 21 inci maddeye göre istisna edilen gayri safi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayri safi hasılattan bentler halinde sayılan giderlerin indirilebileceği, maddenin (10) numaralı bendinde de, sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedelini (kira indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin (1) ila (9) ve (11) numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88 inci maddenin üçüncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz) gayri safi hasılattan indirebilecekleri hükmüne yer verilmiştir.
Aynı Kanunun 21 inci maddesinde ise, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın (2012 yılı için uygulanacak tutar) 3.000.-TL’sinin gelir vergisinden müstesna olduğu, istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamayacağı, ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanların bu istisnadan faydalanamayacakları hükmüne yer verilmiştir.
29.07.2008 tarih ve 26951 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 268 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği 01.11.2008 tarihinden itibaren iş yeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilât ve ödemelerin banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu getirmiştir.
Buna göre, konutlarda her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin, iş yerlerinde ise aylık kira bedelleri tutarına bakılmaksızın iş yerini kiraya verenler ile kiracıların kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerinin 01.11.2008 tarihinden itibaren banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunludur.
Ortaklık halinde sahip olunan konutlarda, bir hissedara düşen miktar 500 TL’nin altında kalsa bile, kiraya verilen konutun kira bedeli 500 TL ve üzerinde ise, iş yerlerinde miktarına bakılmaksızın kira bedeli banka ya da PTT aracılığıyla mümkünse hissedarların ortak hesabına, mümkün olmaması halinde hissedarlardan birinin hesabına yatırılması ve banka dekontunun açıklama bölümüne diğer hissedarların adlarının yazılması yeterli olacaktır.
Bu hüküm ve açıklamalara göre, hissedarların elde etmiş olduğu toplam hasılatın hissedarlara hisseleri oranında paylaştırılması ve binaların mesken olarak kiraya verilmesinden elde edilen hasılata uygulanan istisna tutarının hissedarların hisselerine isabet eden hasılat için ayrı ayrı yani her bir hissedar için uygulanması gerekmektedir. Ayrıca her bir hissedara isabet eden hasılatın, elde edildiği yıla ilişkin istisna haddini aşması halinde beyan edilmesi gerekmekte olup, ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanların istisnadan faydalanamayacakları tabiidir.
Diğer taraftan, gerçek gider yönteminin tercih edilmesi durumunda istisnaya isabet eden kısım hariç, elde edilen kira gelirinden, kirayla oturulan konuta ait kira bedelinin, anılan Kanunun 74 üncü maddesinde sayılan giderlerden konut için yapılan diğer giderler düşüldükten sonra, kalan bir tutar bulunması halinde bu tutar üzerinden indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır. Eşle birlikte oturulan konut için ödenen kira bedelinin ise, evlilik birliğinde müşterek bir gider olması nedeniyle, eşlerden birinin konut kira geliri dolayısıyla vereceği beyannamede indirim konusu yapılabileceği tabiidir. Ancak, ikamet ettiğiniz konut için ödediğiniz kira tutarının indirilemeyen kısımlarının, Gelir Vergisi Kanununun 88 inci maddenin üçüncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılarak zarar beyan edilemeyeceği ve sonraki yıllarda indirim konusu yapılmayacağı tabiidir.
TAVSİYE EDİLEN VİDEO İÇERİK
Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
