1. Hangi Mal ve Hakların 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasından Sağlanan Kazanç
Değer Artışı Kazancıdır?
Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı, voli mahalleri ve dalyanlar, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, gemi ve gemi payları ile motorlu yükleme ve tahliye araçları ile gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içerisinde elden
çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancıdır.
2. Miras Yoluyla veya Bedelsiz Olarak Sahip Olunan Gayrimenkulün Satışından Elde Edilen Kazanç Değer Artışı Kazancı mıdır?
Mal ve haklar ivazsız olarak iktisap edilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
Örnek 4: Mükellef (G), 15/8/2020 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini, 21/11/2023 tarihinde satmıştır. Satışa konu apartman dairesinin veraset yoluyla intikal etmesi nedeniyle, Mükellef (G)’nin bu satıştan elde ettiği gelir, değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
3. Sahip Olunan Arsa Üzerine Özel İnşaat veya Kat Karşılığı İnşaat Kapsamında Yapılan Dairenin Satışından Elde Edilen Kazanç Değer Artışı Kazancı mıdır?
Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkulün tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihi iktisap tarihi olarak kabul edilir. Bu durumda gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde elde edilen kazanç değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilir.
4. Değer Artışı Kazancı İçin Yıllık İstisna Tutarı Ne Kadardır?
2023 yılı için gayrimenkullerin elden çıkarılmasından elde edilen kazançlara
ilişkin değer artışı kazancı istisna tutarı 55.000 TL’dir. 2024 yılında uygulanacak
istisna tutarı ise 87.000 TL’dir.
5. Şahsa Ait Gayrimenkulün Elden Çıkarılması Durumunda Beyanname
Verilmeli mi?
Bir işletmenin aktifine kayıtlı olmayan ve ivazsız olarak elde edilmeyen konut ve arsa gibi gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkarılması durumunda, elde edilen kazanç değer artışı kazancıdır.
Gayrimenkulün 5 yıllık süre geçtikten sonra elden çıkarılması durumunda elde edilen gelir değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Beş yıllık sürenin hesabında gün sayısı dikkate alınarak hesaplama yapılır.
Değer artışı kazancının beyan edilip edilmeyeceği, gayrimenkulün elden çıkarılmasından elde edilen hasılattan elden çıkarılan gayrimenkulün iktisap bedeli ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler, ödenen vergi ve harçların indirilmesi sonucu kalan tutarın, satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının altında kalıp kalmadığına bağlıdır. Satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının altında kalan kazançlar için gelir vergisi beyannamesi verilmeyecektir. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde ise yıllık gelir vergisi beyannamesi verilecek ve istisna tutarı
beyan edilen gelirden düşülecektir.
6. Değer Artışı Kazançlarında Safi Kazanç Nasıl Bulunur?
Değer artışı kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı”
denilmektedir.
Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla (eşya, mal vb.) sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından;
• Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,
• Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile
ödenen vergi ve harçların,
indirilmesi suretiyle bulunur.
7. Değer Artışı Kazancında Endeksleme Nasıl Yapılır?
Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumunca belirlenen Yurt İçi – Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılarak tespit edilir. Endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir.
Örnek 5: Mükellef (H), 1/11/2020 tarihinde 800.000 TL’ye satın almış olduğu gayrimenkulü 1/2/2023 tarihinde 3.500.000 TL’ye satmıştır. Bu durumda söz konusu gayrimenkul 5 yıllık süre dolmadan elden çıkarıldığı için değer artışı kazancı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
(Örnekte, gayrimenkulün elden çıkarılması dolayısıyla yapılan ve yasal olarak indirilmesi mümkün olan giderler ile ödenen vergi ve harçlar dikkate alınmamıştır.)
Gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay olan Ekim 2020 döneminde Yİ-ÜFE 533,44; elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Ocak 2023 döneminde Yİ-ÜFE 2.105,17 olarak gerçekleşmiştir. Bu durumda ilgili dönemde artış oranının %10’un üzerinde {[(2.105,17 – 533,44) / 533,44] X 100 = %294,64} olduğu görülmektedir.
Dolayısıyla elden çıkarılan gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli;
[800.000 X (2.105,17 / 533,44) =] 3.157.123,58 TL olarak dikkate alınacaktır.
Gayrimenkulün alış bedeli 800.000 TL
Gayrimenkulün satış bedeli 3.500.000 TL
Gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli 3.157.123,58 TL
Safi değer artışı kazancı (3.500.000 – 3.157.123,58) 342.876,42 TL
Vergiden istisna tutar 55.000 TL
Vergiye tabi gelir matrahı (342.876,42 – 55.000) 287.876,42 TL
Hesaplanan gelir vergisi 63.726,63 TL
Söz konusu gayrimenkulün 1/2/2023 tarihinde elden çıkarılmasından doğan 2023 yılı değer artışı kazancı, 2024 yılının Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilip, 2024 yılının Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitle ödenecektir.
Kaynak: GİB Rehber
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
