Gayrimenkul alım satımında en çok merak edilen konulardan biri, satıştan doğan değer artış kazancının nasıl hesaplandığıdır. Özellikle konutun hangi tarihte iktisap edildiği (yani edinildiği) ve bu kazancın vergilendirilmesinde endeksleme uygulamasının nasıl yapıldığı, hem yatırımcılar hem de mükellefler açısından önem taşıyor.
Bu yazımızda, konut satışından doğan kazancın vergilendirilmesi, iktisap tarihi nasıl belirlenir, endeksleme nasıl uygulanır, gibi arama motorlarında sıkça sorulan sorulara yanıt vereceğiz.
İktisap Tarihi Nedir ve Neye Göre Belirlenir?
İktisap tarihi, bir taşınmazın ne zaman edinildiğini gösterir ve gayrimenkul satışında vergi hesaplamalarının başlangıç noktasıdır. Bu tarih genellikle tapuda tescil tarihi olarak kabul edilir. Ancak bazı özel durumlarda, örneğin evin fiilen teslim alındığı tarih, iktisap tarihi olarak değerlendirilir.
Örneğin; bir konutu 2023 yılında “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” ile aldıysanız ancak ev size 2024 yılında teslim edildiyse ve siz bu tarihten itibaren evde yaşamaya başladıysanız, iktisap tarihi 2024 yılı olarak kabul edilir.
Gayrimenkul Satışında Değer Artış Kazancı Nedir?
Değer artış kazancı, bir taşınmazın alım ve satım fiyatı arasındaki farktan doğan gelir anlamına gelir. Bu kazanç, 5 yıldan daha kısa sürede satılan konutlar için vergiye tabidir. Eğer konut 5 yıl dolmadan satılırsa, Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 80. maddesi uyarınca bu kazanç vergiye tabi tutulur.
Endeksleme Nedir ve Ne Zaman Uygulanır?
Gayrimenkulü sattığınızda, satış kazancının gerçek durumunu yansıtabilmek için maliyet bedeli enflasyon oranında endekslenebilir. Ancak bu endeksleme yalnızca;
- İktisap tarihinden satış tarihine kadar geçen süredeki enflasyon oranı %10’un üzerindeyse yapılabilir.
- Endeksleme, elden çıkarılan ay hariç tutularak hesaplanır.
Bu sayede enflasyondan kaynaklanan artışlar kazanç sayılmaz ve sadece gerçek değer artışı vergilendirilir.
Hangi Giderler Maliyete Dahil Edilir?
Konut kredisi kullanarak alınan gayrimenkuller için, aşağıdaki giderler iktisap bedeline eklenebilir:
- Konut kredisi için ödenen faizler
- Tapu harçları
- Damga vergisi
- Diğer kredi masrafları
Ancak dikkat: Bu giderler endekslemeye tabi tutulmaz. Yani bu giderler maliyet hesabına dahil edilir ama enflasyon oranında artırılmaz.
Uygulama Örneği: Ne Zaman Vergi Doğar?
Temmuz 2021’de fiilen teslim alınan bir daire, örneğin Temmuz 2025’de (yani 4 yıl sonra) satılırsa, değer artış kazancı vergisi doğar. Ancak bu daire Ağustos 2026 yılında satılsaydı, yani 5 yılı geçmiş olsaydı, elde edilen gelir vergiye tabi olmayacaktı.
Sonuç: Satış Tarihinden Önce Bu Bilgilere Dikkat Edin
Gayrimenkul yatırımcıları için satış öncesinde şu 3 noktaya dikkat etmek kritik:
- İktisap tarihi fiili teslim tarihine göre hesaplanmalı.
- Satış süresi 5 yılı geçmemişse vergi doğabilir.
- Maliyet bedeline eklenebilecek giderler bilinmeli ve belgelenmelidir.
Bu yazı, gayrimenkul satışı yapmayı planlayan mükellefler ve yatırımcılar için temel bilgilendirme niteliğindedir. Vergi hesaplamasında hata yapmamak için mali müşavir desteği almak her zaman en doğru yol olacaktır.
Şimdi de konuyu soru cevaplarla özetleyelim
Tabii! Aşağıda, yukarıdaki blog içeriğine dayalı olarak hazırlanmış 10 soru ve 10 net cevap bulabilirsin. Bu sorular, hem bilgi düzeyini ölçmeye hem de uygulamada karşılaşılabilecek kafa karışıklıklarını gidermeye yöneliktir.
1. Soru:
Konutun iktisap tarihi neye göre belirlenir?
Cevap:
Genel kural olarak tapuya tescil tarihi esas alınır. Ancak konut tapudan önce fiilen teslim edilmişse, teslim tarihi iktisap tarihi kabul edilir.
2. Değer artış kazancı nedir?
Bir gayrimenkulün alım ve satım fiyatı arasındaki farktan doğan gelir olup, belirli şartlarda gelir vergisine tabidir.
3. Konutun 5 yıldan önce satılması halinde elde edilen kazanç hangi vergiye tabidir?
Gelir Vergisi Kanunu kapsamında değer artış kazancı olarak vergilendirilir.
4. Endeksleme uygulaması nedir?
Maliyet bedelinin, enflasyon oranına göre artırılmasıdır. Ancak sadece enflasyon %10’un üzerindeyse uygulanır.
5. Satın alınan evin kredi faizleri maliyete dahil edilebilir mi?
Evet, konut kredisi faizleri, tapu harcı ve damga vergileri maliyete dahil edilebilir ama endekslemeye tabi değildir.
6. Değer artış kazancında hangi tarihten itibaren süre hesaplanır?
Gayrimenkulün fiilen teslim alındığı ya da tapuda tescil edildiği tarihten itibaren hesaplanır.
7. Gayrimenkul 5 yıldan sonra satılırsa vergi doğar mı?
Hayır, konut 5 yıldan uzun süre elde tutulduysa değer artış kazancı doğmaz ve gelir vergisi ödemezsin.
8. Endeksleme yapılabilmesi için hangi şart aranır?
TÜİK tarafından belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranının %10 ve üzeri olması gerekir.
9. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, iktisap tarihi sayılır mı?
Hayır, sadece sözleşme tarihi esas alınmaz. İktisap tarihi, konutun fiilen teslim edildiği tarih veya tapu tescilidir.
10. Değer artış kazancında hangi bedeller indirim olarak dikkate alınır?
Maliyet bedeli, satışa ilişkin masraflar, tapu harçları, kredi masrafları ve ödenen vergiler dikkate alınabilir.
ÖRNEK ÖZELGE
| T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI KOCAELİ VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI (Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğü) | ||||
| Sayı | : | B.07.1.GİB.4.41.15.01-GVK-2011/30-57 | 29/02/2012 | |
| Konu | : | Değer artış kazancında ilk iktisap tarihinin tespiti ve maliyet artışında endeksleme. | ||
İlgide kayıtlı özelge talebiniz ile, Nisan/2006’da inşa aşamasındaki konutu banka kredisi kullanarak Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesiyle aldığınız, Temmuz/2007’de inşaat firması tarafından teslim tutanağı ile tarafınıza teslim edildiği ve Ağustos/2007’de konutta ikamet etmeye başladığınız belirtilerek, söz konusu konutun satılması halinde;
– Konutun iktisap tarihi olarak Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin düzenlendiği Nisan/2006 tarihinin mi, yoksa konutun fiilen tarafınıza teslim edildiği Temmuz/2007 tarihinin mi dikkate alınması gerektiği,
– Alış-satış fiyat farkının GVK’nun Mükerrer 80 inci maddesi kapsamında değer artış kazancı olarak dikkate alınıp alınamayacağı,
– Değer artış kazancı olarak dikkate alınması halinde, aynı Kanunun Mükerrer 81 inci maddesinin son fıkrası uyarınca yapılacak maliyet artışının Nisan/2006 tarihinden mi, yoksa Temmuz/2007 tarihinden itibaren mi yapılması gerektiği,
– Konutun satın alınmasında kullanılan ve iktisap bedelinin tespitinde konutun satın alma bedeline eklenecek olan banka kredisi için ödenen faiz ve diğer kredi masrafları ile alıma ilişkin tapu harçları, sözleşmeler için ödenen damga vergilerinin GVK’nun Mükerrer 81 inci maddesinin son fıkrasına göre yapılacak maliyet artışı çerçevesinde endekslemeye tabi olup olmadığı hususlarında bilgi istenildiği anlaşılmaktadır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Değer Artış Kazancı” başlıklı Mükerrer 80 inci maddesinde: “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.
…
6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (01/01/2007 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere beş yıl içinde) dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).
Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.
(5281 sayılı Kanunun 27 nci maddesiyle 01.01.2006 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere değişen fıkra. Yürürlük; 01.01.2006) Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, (1.1.2011 tarihinden geçerli olmak üzere) 8.000 TL.’si gelir vergisinden müstesnadır….”hükmüne yer verilmiştir.
Aynı Kanunun “Safi Değer Artışı” başlıklı Mükerrer 81 inci maddesinde: “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.
Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.
…
Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir.(5281 sayılı Kanunun 28 inci maddesiyle 01.01.2006 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere eklenen cümle. Yürürlük; 01.01.2006) Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.”hükmü yer almaktadır.
Anılan Kanununun Geçici 71 inci maddesinde de; Bu Kanunun mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendinin uygulanmasına ilişkin olarak, 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde sayılan ve 1/1/2007 tarihinden önce iktisap edilmiş olan mal (gerçek usûlde vergilendirilen çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde dört yıllık sürenin esas alınacağı belirtilmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 704 ve 705 inci maddelerine göre taşınmaz mülkiyetinin konusuna giren gayrimenkulün mülkiyetinin kazanılması tapuya tescille doğacağından “iktisap tarihi” olarak, tapu tescil tarihinin esas alınması gerekir. Ancak, gayrimenkulün fiilen kullanım hakkının tapu tescil tarihinden önce alıcıya bırakılmış olması halinde ise bu tarih iktisap tarihi olarak dikkate alınacaktır.
Gayrimenkul satış sözleşmesi, satış öncesi bir akit olup, ileride satılacak bir taşınmazın önceden belirlenen tarihte satış işleminin yapılacağına dair vaadin(sözün) alınması esasına dayanmaktadır. Söz konusu konutla ilgili tasarruf yapma ve fiilen kullanma hakkı inşaat firmasının konutu teslim etmesinden itibaren doğmaktadır. Bu itibarla, iktisap tarihinin inşaat firmasınca konutun tarafınıza teslim edildiği Temmuz/2007 olarak kabulü gerekmektedir.
Bu hüküm ve açıklamalara göre, Temmuz/2007’de iktisap ettiğiniz gayrimenkulü 5 yıldan daha az bir sürede satmanız halinde, bu satıştan elde ettiğiniz gelir “değer artış kazancı” kapsamında olup, bu kazanca ilişkin olarak gayrimenkulün iktisap bedelinin tespitinde, tapuda kayıtlı değeri esas alınarak endekslemeye tabi tutulacaktır. Satış tarihine kadar ödemiş olduğunuz konut kredisi faizleri ile alıma ilişkin diğer giderlerin ise, iktisap bedelinin tespitinde maliyete dahil edilmesi (endekslemeye tabi tutulmaksızın) mümkün bulunmaktadır.
…
ÖNERİLEN VİDEO İÇERİK
Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
