Gayrimenkul yatırımları, özellikle dövizle ödeme yapan yabancı alıcılar ve yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları açısından oldukça cazip hale gelmiştir. Ancak, Türkiye’de vergi avantajı sağlayan KDV istisnaları, her durumda geçerli değildir. Bu yazımızda, eurobond karşılığı konut ve iş yeri teslimlerinin KDV’den istisna olup olmadığına dair Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından verilen güncel özelgeyi (tarih: 19.07.2019, sayı: 39044742-130[Özelge]-E.590344) ele alıyoruz.
KDV Kanunu’nun 13/i Maddesi Ne Diyor?
3065 sayılı Katma Değer Vergisi (KDV) Kanunu’nun 13/i maddesi, belirli koşullarda konut veya iş yeri teslimlerinin KDV’den istisna tutulabileceğini düzenliyor. Buna göre;
- Türkiye’de yerleşik olmayan yabancı uyruklular veya yurt dışında altı aydan fazla süreyle oturma veya çalışma izniyle yaşayan Türk vatandaşları,
- Türkiye’ye döviz getirmek kaydıyla,
- İlk defa teslim edilen konut veya iş yerlerini KDV ödemeden satın alabilirler.
Ancak bu istisnanın uygulanabilmesi için bedelin gerçekten döviz olarak Türkiye’ye getirilmiş olması şarttır.
Eurobond ile Satışta KDV İstisnası Uygulanır mı?
İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın görüşüne göre:
Şirketiniz tarafından yurt dışında mukim bir Türk vatandaşına, 2025 vadeli eurobondlar karşılığı olarak yapılan konut ve iş yeri teslimleri, KDV Kanunu’nun 13/i maddesi kapsamındaki istisnadan yararlanamaz.
Neden?
- Eurobondlar, uluslararası piyasalarda yabancı para cinsinden satılan uzun vadeli borçlanma araçlarıdır.
- Eurobond karşılığı yapılan satışlarda, bedelin doğrudan döviz olarak Türkiye’ye getirildiği kabul edilmez.
- Bu nedenle, KDV istisnası için gerekli şartlardan biri sağlanmamış olur.
Dövizin Türkiye’ye Getirildiği Nasıl Tevsik Edilir?
KDV Genel Uygulama Tebliği’ne göre:
- Bedel, yurt dışındaki bir banka aracılığıyla Türkiye’deki bir bankaya döviz olarak transfer edilmelidir.
- Bu transfer, banka dekontu ile belgelendirilmelidir.
- Dövizin Türkiye’ye fiziki olarak getirilmesi durumunda ise, gümrük belgeleri gerekir.
- Yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcıya Türk Lirası olarak ödenmesi mümkündür, ancak ödeme mutlaka banka üzerinden yapılmalıdır.
Gayrimenkul Satışında KDV İstisnası İçin En Sık Sorulan Sorular
Eurobond ile ödeme yapılırsa KDV istisnası olur mu?
Hayır. Eurobond, doğrudan döviz getirisi olarak kabul edilmediğinden KDV istisnası uygulanmaz.
Hangi ödemeler KDV istisnası sağlar?
Sadece Türkiye’ye yurt dışından döviz olarak banka transferi, kredi kartı ödemesi, ya da fiziki döviz girişi ile yapılan ödemeler bu kapsamda değerlendirilir.
Tapu işlemi öncesi nelere dikkat edilmeli?
Eğer KDV istisnasından yararlanmak istiyorsanız, dövizin ne zaman ve nasıl getirildiği iyi belgelenmeli ve ödeme mutlaka banka dekontu ile tevsik edilmelidir.
Sonuç
Yurt dışında yaşayan yatırımcılar ve Türkiye’ye döviz getirme amacıyla gayrimenkul alımı yapan kişiler, KDV istisnasından yararlanmak istiyorsa ödeme yöntemine dikkat etmelidir. Eurobond gibi menkul kıymetlerle ödeme yapılması, vergi istisnası hakkını ortadan kaldırabilir.
Gayrimenkul satışlarında vergi mevzuatına tam uygunluk için uzman danışmanlık alınması önemlidir.
ÖZELGE ÖRNEĞİ
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı
Gelir Kanunları KDV-ÖTV Grup Müdürlüğü
| Sayı | : | 39044742-130[Özelge]-E.590344 | 19.07.2019 | |
| Konu | : | Eurobond karşılığı olarak konut ve iş yeri satışının KDV Kanununun 13/i maddesi kapsamında değerlendirilip değerlendirilmeyeceği | ||
| İlgi | : | 09/10/2018 tarih ve 5101809 sayılı özelge talep formunuz. |
İlgide kayıtlı özelge talep formunda, yurt dışında mukim bir Türk vatandaşına … tarafından 2018 yılında ihraç edilerek yurt dışı bankalar vasıtasıyla dövizle satılmış bulunan 2025 yılı vadeli eurobondlar karşılığı olarak konut ve iş yeri teslim etmeniz ve bu eurobondların Şirketinizin Türkiye’deki banka hesabına transfer edilmesi durumunda söz konusu teslimlerin Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun 13/i maddesi kapsamında KDV’den istisna olup olmadığı hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.
3065 sayılı KDV Kanununun;
1/1 maddesinde, Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV’ye tabi olduğu,
13/i maddesinde, konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimlerinin (Şu kadar ki bentte öngörülen şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı müteselsilen sorumludur. İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır.) KDV’den istisna olduğu
hüküm altına alınmıştır.
Diğer taraftan, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Kararın 2 inci maddesinin (h) bendinde ise; dövizin, efektif dahil yabancı parayla ödemeyi sağlayan her nev’i hesap, belge ve vasıtaları ifade ettiği belirtilmiştir.
Konuya ilişkin olarak KDV Genel Uygulama Tebliğinin “II/B-12.2.2. Bedelin Türkiye’ye Getirildiğinin Tevsiki” başlıklı bölümünde,
“Yurt dışında bulunan dövizin, Türkiye’deki bir bankaya transfer edilmek suretiyle getirilmesi esastır. Dövizin Türkiye’deki bankaya transfer edilmesi durumunda, yapılan transfer işlemi banka dekontu ile tevsik edilir. Ödemenin, yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile yapılması mümkün olup, bu kredi kartları ile yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye’ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı ile tevsik edilmesi gerekir.
Yurt dışında bulunan dövizin Türkiye’ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi de mümkün olup, bu durumda dövizin Türkiye’ye getirilmiş olduğunun tevsikinde gümrük idaresinden alınan belgeler kullanılır.
Diğer taraftan, dövizin Türkiye’ye fiziken getirilmesi veya alıcının Türkiye’de bulunan hesabına yurt dışından transfer edilmesi durumunda, söz konusu bedelin satıcıya banka aracılığıyla ödenmesi ve bu ödemenin banka dekontuyla tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcıya Türk Lirası olarak ödenmesi de mümkündür.
6824 sayılı Kanunun Resmî Gazete’de yayımlandığı 8/3/2017 tarihinden önce getirilen dövizler, bu istisna kapsamında Türkiye’ye getirilen döviz olarak değerlendirilmez. Ancak, belirli konut veya iş yeri almak amacıyla bu tarihten önce getirilen ve satıcıya ödenen dövizler, tevsik edilmek şartıyla istisna kapsamında teslime konu edilen konut veya iş yerlerine ilişkin Türkiye’ye getirilen döviz olarak kabul edilir.”
açıklamalarına yer verilmiştir.
Buna göre, uluslararası piyasalarda yabancı para birimleri üzerinden satışa sunulan genellikle uzun vadeli borçlanma aracı olarak tanımlanan eurobondların Türkiye’ye getirilmesi alıcı tarafından bedelin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi olarak kabul edilemeyeceğinden şirketiniz tarafından yurt dışında mukim Türk vatandaşlarına eurobond karşılığı konut ve iş yeri teslimlerinde KDV Kanununun 13/i maddesi kapsamında istisna uygulanması mümkün bulunmamaktadır.
…
Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
