Stj. Av. Sezer Emre
s.emre@ozgunlaw.com
A.Hukuki Niteliği ve Kullanım Amacı
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 4. maddesinin (ç) bendinde, Düzenleme Ortaklık Payı, “Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (% 45) kadar düşülebilen miktardır.” olarak tanımlanmıştır.
Yönetmelikteki tanımdan da anlaşılacağı üzere, Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi, imar planındaki kullanım kararı esas alınarak arazi ve arsanın %45’ine kadar olan kısmını düzenlemeye tabi tutabilir. Kamu gücünün kullanılmasıyla şekillenen %45’e varan Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi yapılırken taşınmaz maliklerinin, hissedarlarının veya hak sahiplerinin istek ve rızaları olup olmadığına bakılmaz.
Düzenleme Ortaklık Payının temel amacı, düzenleme alanındaki taşınmazların, imar mevzuatı ve imar planı hükümlerine uygun yapılanma imkanı sağlanması neticesinde, değer artışlarının olmasıdır. Bu değer artışı karşılığında, taşınmazların belli orandaki bir bölümü kamusal hizmetlere tahsisi için Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi kapsamında alınır.
Bu sayede, Düzenlemeye giren arsa ve arazilerden Düzenleme Ortaklık Payı alan, kamu hizmeti alanı ayırmakla yükümlü olan idare, Düzenleme Ortaklık Payı imar uygulaması aracılığıyla, bu yükümlülüğünü maliyeti çok düşük bir şekilde yerine getirir.
B. Düzenleme Ortaklık Payının Kullanılacağı Umumi Hizmet Alanları
Düzenleme Ortaklık Paylarının, idare tarafından, düzenlemeye uğrayan taşınmazlardan alınması akabinde kullanabileceği kamu hizmeti alanları ise örnek yolu ile 3194 sayılı İmar Kanunun 18. maddesinin 3. fıkrasında belirtilmiştir.
Bu hükme göre, Düzenleme Ortaklık Payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarının ayrılmasında kullanılacak ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamayacaktır.
3194 sayılı İmar Kanunun 18. maddesinin 3. fıkrasında sayılan alanlar, örnek yolu ile sayıldığından, hükümde bulunmayan, ancak genel anlamda o bölge halkı için faydalı olduğu düşünülen, düzenleme alanının içinde bulunduğu bölgenin ortak ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla, başka umumi hizmet tesisleri için de Düzenleme Ortaklık Payı olarak alınan miktarın kullanabilmesi mümkün bulunmaktadır.
C. Hukuka Uygunluk Şartları
İdarenin Düzenli Ortaklık Payı kesintisi alabilmesi için mevzuatta belirlenen şartların sağlanması ve idari işlem olan Düzenli Ortaklı Payı işleminin, idari işlemlere ilişkin konu, amaç sebep, yetki şekil ve usul unsurlarının hukuka uygun olması gerekmektedir.
Öncelikli olarak, Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi alınacak taşınmaza ilişkin olarak onaylanmış bir imar planının mevcut olması ve İmar Kanunun 18’inci maddesi uygulaması gereğince arazi ve arsa düzenlenmesinin karşılığı olarak yapılması gerekmektedir.
Düzenleme Ortaklık Payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez. Şayet Düzenleme Ortaklık Payı Oranı, % 45’in üstüne çıktığı takdirde, yani düzenleme sahasında umumi hizmetlere ayrılan miktarların düzenlemeye giren alan toplamının %45’inden daha fazla olması halinde, azami sınır olan % 45’e indirilmelidir.
Düzenleme Ortaklık Payı kesintisine uğrayan alanlar, mevzuatta örnek yoluyla sayılan ve bölgenin ortak ihtiyacı doğrultusunda ayrılması gereken umumi hizmet alanlarına ayrılır ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.
Düzenleme Ortaklık Payı olarak alınan alanların kamunun özel malı haline getirilmesi ve kamusal faaliyetleri içerisinde yer almakla birlikte, imar planlama ve parselasyonla doğrudan ilgisi bulunmayan idari faaliyetlerin gerçekleştirilmesine yönelik olarak da kullanılması yasaktır.
Bunun yanı sıra, Düzenleme Ortaklık Payı olarak alınan taşınmazların Kanunda yer alan kullanım amacı doğrultusunda kullanılması gereğinin ortadan kalkması üzerine düzenleme karşılığı kamuya terk eden eski maliklerine bedeli karşılığı da verilmesi mümkündür.
Düzenleme Ortaklık Payı alan idare, bu payı alırken, düzenleme alanının içinde bulunduğu bölgenin ortak ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla almalıdır. Burada “düzenleme alanın içinde bulunduğu bölgenin ortak ihtiyaçları” kavramı önemlidir. Şayet ülke düzeyinde ya da düzenleme alanının bulunduğu bölgeden daha büyük bir bölgeye hitap eden umumi hizmet alanı, düzenleme alanının bulunduğu bölgenin ortak ihtiyacına hitap etmediğinden Düzenleme Ortaklık Payı alınmamalıdır.
“Dava konusu olayda da planlarda gösterilen spor alanının semt spor alanı olması halinde düzenleme ortaklık payından karşılanması, bölgesel bir spor alanı ve tüm kente hizmet verecek bir kamu tesis alanı olması halinde ise kamu ortaklık payı ile oluşturulması gerektiği sonucuna ulaşıldığından, spor alanının niteliği araştırılarak irdelenmek suretiyle karar verilmesi gerekmektedir.”(Danıştay Kararı – 6. D., E. 2002/6584 K. 2004/2274 T. 14.4.2004)
3194 sayılı İmar Kanunun 18. maddesinin 6. fıkrası uyarınca, her parselden yalnız bir defa Düzenleme Ortaklık Payı alınması esastır. İstisna olarak yine aynı fıkra uyarınca, toplamda yine %45’lik azami sınırı aşmamak ve imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, tamamlama kesintisi yapılabilir.
İdare tarafından Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi alınabilmesi için, düzenlemeye tabi tutulması nedeniyle değer artışı meydana gelmelidir. Aksi takdirde yapılacak kesinti idarenin mal edinme usulü haline gelecek ve bu müdahale mülkiyet hakkını ihlal edecektir.
Düzenleme Ortaklık Payı olarak kesilen alanlar, düzenlemeye giren taşınmazların maliklerinin yararlanabileceği umumi hizmetlerin gerektirdiği tesisler için kullanılmaktadır. Anayasanın 10. maddesindeki eşitlik ilkesi gereğince, düzenlemeye tabi tüm parsellerden yüzölçümleri oranında eşit ve dengeli olarak alınmalıdır.
Ancak, farklı düzenleme alanlarının her birinden farklı oranlarda Düzenleme Ortaklık Payı alınması mümkündür ve bu husus Anayasanın 10. maddesindeki eşitlik ilkesine aykırılık teşkil etmez.
Düzenleme Ortaklık Payını alacak idare, düzenleme alanında düzenlemeyi yapan idaredir. Belediye ve mücavir alanlar dahilinde, belediyeler düzenleme işlemini yapıp Düzenleme Ortaklık Payını alırlar. Belediye ve mücavir alan dışında ise düzenleme işlemini yapıp Düzenleme Ortaklık Payını valilikler alabilirler.
İdare, Düzenli Ortaklık Payı kesintisi yaparken mevzuatta belirlenen şartlara uymadığı takdirde veya idari işlem olan, Düzenleme Ortaklık Payının yetki, amaç, konu, sebep veya şekil unsurlarından birinin eksik olması halinde, hukuka aykırı hale gelen Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi işlemi hakkında, idare mahkemesinde iptal davası açılması neticesinde Düzenli Ortaklık Payı kesintisi işlemi iptal edilmelidir.
Stj. Av. Sezer Emre
İmar Hukuku, Prof. Dr. Nusret İlker Çolak, XII Levha Yayınları, Ekim 2010
Teşkilat, Planlama ve Uygulama Boyutlarıyla İmar Hukuku, Doç. Dr. Tahir Muratoğlu, Seçkin Yayınları, 2019
İmar Hukukunda Planlama Süreci ve Arazi ve Arsa Düzenlemeleri, Ömer Köroğlu, Onikilevha Yayınları, 2016
Düzenleme Ortaklık Payı- Kamu Ortaklık Payı İlişkisi, Dr. Öğr. Üyesi Aynur Hasoğlu, Terazi Hukuk Dergisi, 2019
İmar Hukuku Cilt-1, Prof. Dr. Halil Kalabalık, Seçkin Yayınları, Eylül 2012
3194 sayılı İmar Kanunu
31047 sayılı Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik
Kaynak: Stj. Av. Sezer Emre – İçerik, Ozgun Law firmasının özel izni ile yayınlanmıştır. 09.03.2020
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
