Ertuğrul KILIÇ
SMMM, Bağımsız Denetçi Sorumlu Ortak
ertugrul.64@gmail.com

Son yıllarda ev sahibi olanlar ve evlerini kiraya verenler, Mart ayı geldiğinde vergi ödeyecek miyim diye bir telaşa düşmektedirler. Öncelikler kira geliri elde edilen unsurlar neler, bunlardan elde edilen tutarlar ne zaman beyan edilir, kira alınmaz ise beyan edilir mi, ne zaman çıkan vergiler ödenir ve en çok ihtiyaç duyulan ve bilinmesi gereken durumları açıklamaya çalıştım.

Kira Gelirlerinin Unsurları Nelerdir?

Gayrimenkul bütüne zarar vermeden nakli mümkün olmayan iktisadi unsurları ifade etmektedir. Gelir vergisi kanunumuz bu kavramı biraz daha kapsamlı değerlendirerek, hukuken menkul mal niteliğindeki bir kısım iktisadi unsurların da gayrimenkul kavramına dâhil etmektedir.

Gayrimenkul sermaye iradının ( kira vergisi) mükellefleri kimlerdir. Gelir vergisi kanunun 70’ci maddesinde belirtilen mal ve hakları kiraya veren sahipleri, mutasarrıfları, zilliyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ve kiracılarıdır.

Mülkiyet hakkına sahip olanlar, mal ve haklara sahip veya malikleri tasarruf edeceği gibi bazen bunların dışındaki kimselerde tasarruf edebilirler. Bunlara mutasarrıf denilmektedir. Menkul ve gayrimenkul malları el altında bulunduran ve bu mallar üzerinde fiili bir egemenlik kuran kişilere Zilliyet denilmektedir.

Bir gayrimenkul üzerinde bir intifa veya kullanımına rıza göstermeyi veyahut mülkiyete has bazı hakların kullanılmasından çekinmeyi ifade eden ve diğer bir gayrimenkul veya şahıs lehine ayni bir hak tesisini ihtiva eden külfete irtifak hakkı denmektedir.

Başka bir kimseye ait menkul ve gayrimenkul malları ve haklar üzerinde tam bir yararlanma ve kullanma hakkını veren şahsi irtifak hakkıdır.

Gayrimenkul sayılan mal ve haklar, sahipleri tarafından kiraya verilebileceği gibi, bunları kira ile tutanlar bunları kiraya verebilir, bunlara da kiracı diyoruz.

Bunlar Gayrimenkul sermaye iradının unsurlarıdır. Bunları geniş bir biçimde yazamayacağım. Daha çok tasarruf aracı olarak alınan binaların kiraya verilmesinin gelir vergisinin konusuna giren kısmı ele alacağım. Bunun için Kiralamaya ait konut ticari işletmenin aktifinde kayıtlı olmamalıdır.

Kira Geliri Ne Zaman Elde Edilmiş Sayılır?

Vergi kanunumuz da kural, Kira gelirlerinin tahsili esastır. Yani evinizi kiraya verdiniz ama kiraları tahsil edemediniz. Kiracı kirayı ödemeden bırakıp gitti. Tahsil edilmeyen kira tutarı beyan edilmeyecektir. Ya da evinizi kiraya verdiniz iki yıllık (2020-2021 yıllarını kapsasın) peşin aldınız. Peşin tahsil edilen kiralar ise tahsil edildiği yıl değil, ilgili olduğu yılda beyan edilecektir. Peşin aldığınız kiranın 2020 yılına isabet eden tutarı 2021 yılının Mart ayında, 2021 yılına isabet eden peşin alınan kirayı 2022 yılı mart ayında beyan edilecektir.

Yabancı parayla kiraya ( Dolar, Euro vb. gibi) verilen gayrimenkullerinizin, elde edilen tutarları tahsil edildiği tarihteki merkez bankası döviz alış kuru veya Gelir İdaresinin yayınlamış olduğu kur var ise bu kur ile Türk Parasına çevrilir ve bu tutar üzerinden beyan edilir.

Kira bedelinin para dışındaki bir değerle tahsili halinde, tahsil edilen kira emsal bedelle değerlenerek tutarı bulunur.

Kira Gelirlerini Beyan Etmek Zorunda Olanlar Kimlerdir?

Sadece gelirleri gayrimenkul sermaye iradından ibaret olanlar, 2020 yılında tahsil etmiş oldukları kira gelirleri tutarı;

• Konut kira geliri 6.600 liralık istisna tutarını aşanlar (2020 yılı için)
• İş yeri kira geliri brüt tutarı 49.000 lira olan beyanname verme sınırını aşanlar

(49.000 liralık sınırın aşılıp aşılmadığının tespitinde, iş yeri kira gelirleri ile mesken kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınır.) (2020 yılı için)

• Stopaja ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirleri toplamı 2.600 liralık beyanname verme sınırını aşanlar.2020 yılı kira gelirleri için beyanname vereceklerdir.

Yukarıda geçen 2.600 liralık sınır beyanname verme sınırı olup, gelir tutarının bu tutarı geçmesi durumunda tamamı vergiye tabidir.

Kişiye Ait Gelirin Toplanmasında Kira Geliri Beyan Edilecek Mi?

2020 yılı konut kira hâsılatının 6.600 liralık kısmı gelir vergisinden istisnadır. Ancak bir kişiye ait gelirin yıllık beyanname ile verilmesi durumunda aşağıdaki durumların gerçekleşmesi halinde İstisnadan yararlanamazlar.

• Ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve irat elde edenlerden, 2020 yılı için bu gelirleri toplamı 180.000 lirayı geçenler,
• İstisna tutarının üzerinde kira geliri elde edip bu geliri beyan etmeyenler ile eksik beyan edenler,
• Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı için beyanname verenler,

Gelir elde edilen, konut birden fazla kişi ile ortaklık halinde ise istisna tutarı, ortak olan bütün kişiler için ayrı ayrı uygulanır. Bir kişinin birden fazla konuttan kira elde etmesi halinde istisna,  bir defa uygulanır. Bunun nedeni, istisna konut için değil kira gelirini elde eden için uygulanmaktadır.

Kira Gelirinden İndirilecek Giderler Nelerdir?

Kira geliri beyan edilirken, kanunumuzda iki yöntem bulunmaktadır. Kira geliri elde eden kişi bu yöntemlerden birini seçmek durumundadır.

Götürü gider yöntemi; Götürü gider uygulamasında, gerçek giderlere bakılmaksızın kira gelirinin %15’i götürü olarak matrahtan indirilebilir. Götürü gider usulü hem konut hem de işyeri kira gelirleri için geçerlidir. Ancak bu usulün seçilmesi durumunda iki yıl bu usulden geriye dönülemez.

Gerçek gider yöntemi; Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’ci maddesinde sayılan giderler indirilebiliyor. Gerçek gider yönetimini seçen kişiler açısından istisnaya isabet eden tutar elde edilen kira tutarından indirilememektedir.( Bu maddenin detayında gerçek indirilebilecek giderler tek tek sayılmıştır. Bu yöntemi seçenler bu giderleri beyanname üzerinde indirebilirler.)

Kira Geliri Beyan Edilmez veya Eksik Beyan Edilirse Ne ile Karşılaşılır?

Kira gelirlerinin beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumun da;

Konut kira gelirleri için uygulanan ve tutarı 6.600 lira olan istisna hakkı kaybedilir.

Beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen gelir tutarı tespit edilirse, beyan edilmeyen tutar kadar gelir vergisi tarh edilir ve verginin bir katı tutarında vergi ziyaı cezası kesilir.

Zamanında ödenmeyen vergi tutarı üzerinden oranında gecikme faizi ödenir. (aylık %1,60) Beyanname verilmemesi nedeniyle I. derece usulsüzlük cezası kesilir.( iki kat olarak)

Beyan Edilen Vergi Ne Zaman Ödenir?

Beyanname verildikten sonra hesaplanan verginin iki eşit taksitte (Mart – Temmuz) ödenmesi yapılabilir.

Kaynak: Ertuğrul KILIÇ, SMMM – Bağımsız Denetçi Sorumlu Ortak Özel İzni ile yayınlanmıştır. Yazının Tüm hakları ve sorumluluğu yazara aittir.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

YAZARIN DİĞER YAZILARI

İşletmelere Vergi Yapılandırılması Yerine, Karşılıksız Sermaye Konulmalı

Esnek Çalışma Kıdem Tazminatının Ölüm Fermanı 

Kıdem Tazminatı – Tamamlayıcı Emeklilik Ve Çalışma Hayatına Etkileri-3

Kıdem Tazminatı – Tamamlayıcı Emeklilik Ve Çalışma Hayatına Etkileri-2

Kıdem Tazminatı – Tamamlayıcı Emeklilik Ve Çalışma Hayatına Etkileri

Pandemi Sürecinde Çalışılmadan Geçen Sürelerin Kıdem Tazminatına Etkisi

KOBİ’ler İçin Borçlandırma Yerine, Sermaye Katılım Ortaklığı Kurulmalı

İşletmelerin Binek Otomobil Maliyetlerinin Giderleştirilmesi Ve Amortisman Kâbusu Bitmiyor!

VUK 353/1‘de Yapılan Değişiklik Ve Elektronik Faturada Ceza Uygulaması.

Elektronik Fatura Yerine Kâğıt Fatura Kesilirse Ceza Uygulanabilir Mi?

Kaynak: unicodigital.com
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Şirket Değer Tespiti Niye Önemlidir? (2)

Hatırlanabileceği gibi, geçen ayki yazıda, değerleme yöntemleri ve bunlardan çıkarabileceğimiz bir dizi KPI’lar da tanımlamıştık:

İndirgenmiş Serbest Nakit Akımı
FAVÖK Çarpanı

Ve KPI listesi:

• Karlılığı artırmak,
• İşletme Sermayesi ihtiyacını düşürmek,
• Kayıtların düzenlenmesi ve finansal tabloların bağımsız denetimi,
• Operasyonları sistematize etmek (iş akışlarını düzenlemek),
• Büyüme planı yapmak ve büyüme için bir iş planı oluşturmak,
• Kilit personel ile şirket planlarını paralel hale getirmek,
• Dış paydaşlarla olan ilişkileri yasa/örf-adetlerle uygun olmasını sağlamak,

Bu KPI’lardan her biri üzerinde biraz durarak, şirket değeri ile olan ilişki ve bu yolla da yönetici/hissedar açısından niçin KPI olduğunu da tartışmak gerekir. Bu ve gelecek yazılarda bu konuyu işleyeceğiz.

Karlılığı Artırmak: Geçen ay da belirttiğim gibi, şirketlerin değeri, eldeki varlıklarla değil, o varlıkları kullanarak elde edilen performans ile tespit edilir. Şirket performansının en önemli göstergesi de kardır.  Yukarıda bahsettiğimiz her 2 değerleme metodolojisi de kardan hareket etmektedir. Her 2 yöntemde de odak noktasında FAVÖK var. Biri doğrudan FAVÖK’ün bir katsayı ile çarpımı; diğeri ise FAVÖK’ten başlayarak şirketin ilerde elde edeceği serbest nakit akışını projekte ederek ilerliyor.

Bu çerçevede, değerleme tartışmalarında çok yaşadığımız bir durumdan da bahsetmek gerekiyor. Genelde, şirket değerleme çalışması yaptığımızda, her 2 yöntemi de çalışarak bir aralık belirleriz. Bunu da şirket/sermaye sahiplerine sunarız (gene kural olarak, FAVÖK çarpanı, İNA değerinden daha düşük çıkar ve aralık böyle oluşur). Sunum esnasında, çok defa şöyle soru(lar) gelir : “Bu değer tamam ama buna marka değeri eklemeyecek miyiz?”, “Bu şirkette şu kadar sabit kıymet var, onun değeri nerde?” vb.
Her ne kadar duymak istemeseler de, cevabımız hep aynı olur: Marka değeriniz FAVÖK’ün içinde zaten. Nedeni ise çok basit: Markanızın algısına göre bir satış fiyatınız ve dolayısı ile bir brüt marjınız var. Bunlar FAVÖK’ü doğrudan belirliyor. Markanızı çıkarsak, satış fiyatınız ve brüt karınız yani FAVÖK’ünüz bu değerde olmaz. Çok kolay örnek Apple. IPhone, IPhone markası olduğu için, en az adet satılan Samsung’dan daha değerli bir şirket. Tüm IPhone modelleri, belki de teknolojisi daha geri olmasına rağmen, Samsung modellerinden daha pahalıya satılıyor. Çünkü bizlerin algısı böyle ve o farkı ödüyoruz. Bu yüzden Apple daha çok kar ediyor ve daha değerli.
Şirketler, bir ticari bütünlük olarak değerlendirildiğinde, yukarıdaki argüman hep böyle olacaktır. Sadece marka satılsaydı, o zaman bir marka değerlemesi yapılırdı. Ticari bütünlük olarak değerlemek, şirketin o andaki varlık-marka ve performansı ile değerlemek demektir.
Aynı argüman varlıklar için de geçerli: benzer varlıklara sahip 2 şirket varsayalım; biri diğerine göre 2 kat kar ediyor; almayı düşünseniz hangisi daha değerlidir sorusunun cevabı aslında bu konuyu çok net biçimde ortaya koyuyor.

İşletme Sermayesi İhtiyacını Düşürmek: Net İşletme Sermayesi, basitçe tanımladığımızda:
Ticari Alacaklar + Stoklar – Ticari Borçlar

Olarak formüle edilebilir (diğer kısa vadeli varlık ve yükümlülükler de türüne göre dikkate alınabilir, ama normal bir şirkette bu değerler, ticari alacak, borç ve stoğun yanında oldukça küçük rakamlardır).

Bu şekilde hesaplana NİS rakamı şirketin operasyonları için ne kadar dış finansal kaynak (finansal borç) kullandığını gösterir. Bu farkı şirket banka, faktöring vb. kurumlarda kredi kullanarak finanse eder.
Değerleme metodolojilerinden hatırlanacağı gibi, yukarıdaki metodlar ile hesapladığımız şirket değerinden finansal borç toplamını düştüğümüzde vardığımız değer hisse değeridir. Hisse değeri, şirket satıldığında (veya ortak alındığında veya halka arz edildiğinde) hissedarların eline geçecek değerdir. Dolayısı ile NİS rakamı ne kadar düşükse, hisse değeri de o kadar düşük olacaktır.
Gene 2 şirket varsayımından hareket ederek, benze varlık yapısına ve benzer FAVÖK karlılığına sahip 2 şirket düşünelim; birini finansal borçları diğerine göre 2 kat fazla; hangisine daha çok para verirsiniz?

İşletme sermayesi ihtiyacını nasıl düşüreceğiz konusunu birkaç ay evvelki yazıda detaylı işledik. Ancak buraya da kısa bir hatırlatma koyalım.
Yukarıdaki formüle göre, daha düşük bir rakam için

• Ticari alacaklar azalmalı, yani daha kısa vadeli satmalıyız
• Stoklar azalmalı, yani üretim ve stok tekniklerimizi optimize etmeye çalışmalıyız
• Ticari borç rakamı büyümeli, yani daha uzun vadeli alım yapmalıyız

Yukarıdakilerin hiçbiri, söylendiği kadar kolay değil. Hepsinin ilave maliyeti de olabilir. Bu nedenle de, şirketteki herkesin ve özellikle yöneticilerin KPI konusu burada gündeme geliyor. Şirket değerini artırmak istiyorsak, hem karlılığa hem de NİS değerine, şirketimizin yapısı, piyasası, ekonomik konjonktür ve stratejimize göre, birer hedef atamalı ve bu hedefleri yönetim ekibinin KPI haline getirmeliyiz.

Alper UYAR,
01.06.2017,
İstanbul

Yazarın Diğer Yazıları İçin Tıklayınız

Öğretim Elemanlarının Ar-Ge Projelerinde Yer Alması…

Teknoloji geliştirme bölgeleri ile Ar-Ge veya tasarım merkezlerinde yürütülmekte olan Ar-Ge veya tasarım projelerinde sahip oldukları teknik bilgi ve deneyim nedenleriyle üniversite öğretim elemanları istihdam edilebilmekte ya da bu kişilerden danışmanlık hizmetleri alınabilmektedir.

Bilindiği üzere teknoloji geliştirme bölgelerinde faaliyet gösteren şirketler, 4691 sayılı Teknoloji Geliştirme Kanunu; Ar-Ge veya tasarım merkezleri ise 5746 sayılı Araştırma, Geliştirme ve Tasarım Faaliyetlerinin Desteklenmesi Hakkında Kanun kapsamında teşvik ve destek unsurlarından yararlanmaktadır.

Üniversite öğretim elemanlarından temin edilen hizmetin şekli, bu hizmetler nedeniyle ilgili kanunlar kapsamında yararlanılacak destek unsurlarını etkilemektedir.

Hizmet akdi ile çalışma veya danışmanlık hizmeti sunumu ayrımı

Üniversite öğretim elemanları yürütülmekte olan projelere danışmanlık hizmetleri kapsamında hizmet sağlayabilmekte ya da Ar-Ge projelerinde işçi-işveren ilişkisi kapsamında görev alabilmektedirler.

Ar-Ge faaliyetlerinin teknopark şirketi ile Ar-Ge veya tasarım merkezi bünyesinde gerçekleştirilmesi esas olsa da zaman zaman teknik bilgi gerektirmesi nedeniyle öğretim elemanlarınca şirket ve merkezlere Ar-Ge danışmanlık hizmetleri verilmektedir. Bunun yanında üniversite öğretim elemanları bazı durumlarda kısmi ya da tam zamanlı olarak merkez ve işletmelerde istihdam da edilebilmektedir. Bu kapsamda hizmet alan işletmeler açısından sunulan danışmanlık hizmetleri Ar-Ge harcama kalemi olarak “dışarıdan sağlanan fayda ve hizmet” olarak; hizmet akdine bağlı olarak çalışılması durumunda ise “personel gideri” olarak takip edilmekte, muhasebeleştirilmekte ve teşvik ile destek unsurlarından buna göre yararlanmaktadır.

Danışmanlık hizmetleri kapsamında ücret vergisi ile sosyal güvenlik prim desteğinden yararlanılamaz

Üniversite öğretim elemanlarının teknopark ya da Ar-Ge veya tasarım merkezinin bordrosunda yer alması halini tanımlayan hizmet akdi ilişkisi kapsamında gelir vergisi desteği ile sosyal güvenlik işveren payı desteğinden yararlanmak mümkünken; danışmanlık hizmeti alınması halinde ise bu desteklerden yararlanmak mümkün bulunmamaktadır.

Danışmanlık hizmetleri çoğu zaman ilgili öğretim elemanlarınca sunulan serbest meslek hizmetleri kapsamında makbuz karşılığında; hizmetin ticari bir şirket bünyesinde sunulması halinde ise fatura karşılığında sunulmaktadır.

Ancak önemle hatırlatmak isteriz ki, üniversite öğretim elemanlarınca sunulmakta olan danışmanlık hizmetleri karşılığında yapılan ödeme üzerinden serbest meslek stopajı yapılması, söz konusu ödeme ücret niteliğinde olmadığı sürece, gerek 5746 gerekse 4691 saylı kanununlar kapsamında gelir vergisi ve sosyal güvenlik primi desteğinden yararlanılacağı anlamına gelmemektedir.

Güneri GÖZÜAÇIK,
Modern YMM, Denetim ve Danışmanlık
Ortak, Yeminli Mali Müşavir
İstanbul, 11.12.2017

Yazarın Diğer Yazıları İçin Tıklayınız

Kira Gelir Vergisi Arttı – 05 Aralık 2017

1- Kira-Gelir Vergisi Artışının Nedeni Nedir?
05.12.2017 Tarih ve 30261 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 7061 sayılı torbanın 14’üncü maddesi ile Kira gelirleri üzerinden %25 olarak indirim yapılan Götürü Gider indirimi %15’e düşürüldü.

2- Uygulamanın Başlangıç tarihi nedir?
Yukarıda geçen değişiklik 01 Ocak 2017 tarihinden itibaren geçerli olacaktır.
Bunun anlamı; 2017 yılı içinde elde edilen ve 2018/Mart ayında beyan edilecek olan Kira Geliri beyannamelerinden itibaren uygulanmaya başlayacaktır.

3- Değişikliğin ödenecek vergiye etkisi ne kadar olacaktır?
Örnek:
2017 Yılında Aylık 2.000 TL, yıllık 24.000 TL konut kira geliri elde eden ve başka beyana tabi bir geliri bulunmayan “Çınar ATEŞ” 05.12.2017 tarihli yeni torba yasa sonrası yaklaşık 200 TL daha fazla Kira-Gelir vergisi ödeyecektir.

4- Götürü Gider uygulamasını seçenler bu yöntemden vazgeçebilirler mi?
Götürü Gider yönetimini seçen mükellef 2 yıl geçmeden bu yöntemden vazgeçemez.

5- Götürü Gider yöntemi ne demektir?
Elde edilen Kira geliri karşılığında hiçbir Gider belgesi (Faturası) beyan etmeden kira gelirinden belirlenen götürü gider yüzdesi oranında gider yazılmasıdır.

Ali KARAKUŞ,
05.12.2017,
İstanbul

Yazarın Diğer Yazıları İçin Tıklayınız