Arsa karşılığı inşaatı yapacak olan müteahhit aynı zamanda bu arsada hisse sahibidir. Arsa karşılığı daire teslimi yapacağı zaman diğer arsa sahiplerine fatura keseceği gibi kendisine de fatura kesecek mi? Mevzuat açısından nasıl bir yol izlememiz gerekir?
Müteahhit yapmış olduğu binadaki bağımsız bölümü aktifinden çıkartıp, “ŞAHSİ” mal varlığına alacak ise elbette fatura düzenleyecektir.
BENZER İLGİLİ İÇERİK
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
Büyük Mükellefler Vergi Dairesi Başkanlığı
(Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğü
Sayı:B.07.1.GİB.4.99.16.01/01/2008-VUK.229/MUK-6
24.04.20008/12014
Konu: Emlak GYO ile şirketleri arasında yapılan “Hasılat Paylaşım Sözleşmesi” ile üstlenilen inşaat uygulamalarının Harçlar, Kurumlar Vergisi ve KDV yönünden değerlendirilmesi.
………………………………
İlgi……………./2008 tarihli dilekçeniz.
İlgi’de kayıtlı dilekçeniz ile şirketiniz ile Emlak GYO arasında …………… tarihinde düzenlenen “Hasılat Paylaşımı Sözleşmesi” ile …………………..Etap Konut İnşaatları işi uygulamalarını üstlendiğiniz ve Emlak GYO’dan aldığınız vekalet ile alıcılara maket üzerinden bağımsız bölüm satışları yaptığınız, söz konusu satışları takiben alıcıların Emlak GYO adına ……………….. şubesi nezdinde açılan hesaba bağımsız bölüm bedellerini yatırdıkları, Emlak GYO’nun yapılan sözleşme gereğince yatırılan bu bedellerin kendisine isabet eden tutarını yine kendisi adına açılmış başka bir hesaba aktardığı, hesapta kalan ve şirketinize ait olan tutarın ise Emlak GYO tarafından başka bir hesaba aktarıldığı ve daha önce belirlenen iş ilerleme yüzdelerine göre hem parayı hem de hesapta biriken nemayı serbest bıraktığı;
Bununla birlikte, alıcılar tarafından yapılan ödemeleri takiben, yine Emlak GYO’ndan alınan vekalet doğrultusunda kat irtifakı tesis edilen arsa paylarının, Tapu Müdürlüğünden alıcı ve satıcı paylarına düşen tapu haçlarının ödenmesi suretiyle alıcılara teslim edildiği, kredili satışlarda banka tarafından kat irtifaklı arsa tapusu üzerine ipotek tesis edildiği;
Kat irtifakı tesis edilen arsa payları bağımsız bölümlerinin satışına paralel olarak Emlak GYO’na vekaleten tapuda alıcılara devir işlemlerinin yapıldığı, kat irtifaklı arsa tapuları ile yüklenici olan şirketinizin bir ilgisi bulunmadığı bununla birlikte bağımsız bölümler tamamlanarak alıcılara teslim edildiğinde şirketinizin kendi payı doğrultusunda müşterilerine fatura düzenleyeceği belirtilerek;
- Emlak GYO aktifinde olup, yukarıda belirtildiği üzere alıcılarına devredilen kat irtifaklı arsa tapu faturalarının Emlak GYO tarafından mı yoksa sürecin hiçbir aşamasında arsa tapuları aktifine girmeyen, dolayısıyla üzerinde tasarruf hakkı olmayan şirketiniz tarafından düzenlenip düzenlenmeyeceği,
- Hiçbir illiyet bağı olmadığını belirttiğiniz arsanın aktifinizde olduğu varsayımı ile şirketiniz tarafından müşteriye fatura düzenlenmesi durumunda, tapudan herhangi bir devir olmaması sebebi ile harç kaybına sebebiyet verme durumuyla karşılaşıp karşılaşmayacağınız,
- Arsa bedellerinin müşteriler tarafından doğrudan Emlak GYO hesabına yatırıldığı tüm tasarruf yetkisinin tamamen Emlak GYO’ ya ait olduğundan bahisle, kayıtlarınıza hiçbir şekilde girmeyen bu bedeller için fatura düzenlenmesi durumunda şirketinizin bu ödeme kayıtlarını ne şekilde tevsik edeceği ve yukarıda açıklanan süreçte tapu harcı matrahının fatura değerimi yoksa emlak değeri üzerinden mi hesaplanacağı hususlarında Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.
Bilindiği üzere, Katma Değer Vergisi Kanununun 1/1’inci maddesiyle Türkiye’de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesindeki teslim ve hizmetler vergiye tabi tutulmuş ve aynı Kanunun 2/1. maddesine göre teslim; bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olarak tanımlanmıştır.
Yine aynı Kanunun 2/5. maddesinde trampanın iki ayrı teslim olduğu, 4/2. maddesinde, bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması halinde bunların her birinin ayrı işlem olduğu, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı vergiye tabi tutulacağı, 10. maddenin (a) fıkrasında, mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde malın teslim veya hizmetin yapılması ile (b) fıkrasında malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi halinde bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura ve benzeri belgelerin düzenlenmesi ile vergiyi doğuran olayın meydana geleceği hükme bağlanmıştır.
Bununla birlikte, kat karşılığı inşaat işlerinin KDV karşısındaki durumuna ilişkin 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliğ’de, arsa karşılığı inşaat işleri “trampa” olarak değerlendirilmiştir. Tebliğ’de yapılan açıklamalara göre, arsa karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim olduğu, bunlardan birincisinin, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisinin ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olmak üzere arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimi olduğu ve bu iki teslimde ayrı ayrı satış hükmünde olduğu belirtilmiştir.
Ayrıca aynı tebliğde; arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi ile müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan konut teslimi katma değer vergisine tabii olduğu hususunda gerekli açıklamalar yapılmıştır.
Diğer taraftan, Vergi Usul Kanunu’nun 328. maddesinde devir ve trampanın satış hükmünde olduğu hüküm altına alınmış olup, arsa karşılığı inşaat işinde de iki ayrı teslim söz konusu olduğundan, müteahhitlerin arsa alımlarının, istisna kapsamına girsin girmesin konut ve işyeri satışlarının Vergi Usul Kanunu’nda sayılan belgelerle belgelendirilmesi gerekmektedir. Aynı Kanununun 229’ncu maddesinde ise fatura, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olarak tanımlanmıştır.
Buna göre dilekçeniz ve eklerinin incelenmesi neticesinde; Emlak GYO ile şirketiniz arasında yapılan …………….. tarihli “Hasılat Paylaşımı” sözleşmesi ile Emlak GYO tarafından yapılan arsa satışına karşılık olarak şirketiniz tarafından üretilecek konutların satışından elde edilecek hasılatın sözleşmede belirtilen oranlar dahilinde taraflar arasında paylaşılacağı anlaşılmaktadır. Buna göre, şirketinizce her ne kadar Emlak GYO tarafından yapılan arsa satışında, inşa edilen bağımsız bölümler yerine bunların satışından elde edilen hasılattan pay alınmış olsa da aslında yapılan işin “arsa karşılığı inşaat” olarak değerlendirilmesi gerekir.
Diğer taraftan, 01.01.2002 tarihinden geçerli olmak üzere yürürlüğe giren 492 Sayılı Harçlar Kanunu’nun 4751 sayılı Kanunla değişik 63. maddesinde, “Kanunda sözü edilen “kayıtlı değer” veya “emlak vergisi değeri” deyiminin; 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade ettiği; Kural olarak Tapu ve kadastro harcının, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilmiş olan değerlerden yüksek olanı üzerinden hesaplanacağı, mükelleflerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları halinde ise söz konusu harcın hesabında vergi değeri esas alınacağı hüküm altına alınmıştır.
Buna göre, öncelikle Emlak GYO’ nun aktifinde kayıtlı olup inşaat yapılmak üzere firmanıza devredilen arsanın firmanıza teslimi Katma Değer Vergisine tabi olup söz konusu fatura arsanın sahibi olan Emlak GYO tarafından düzenlenecektir.
Diğer taraftan İnşaatlar devam etmekte iken özel sözleşme veya satış vaadi ile veya arsa payı üzerinden (kat irtifaklı arsa tapusu üzerinden) yapılan satışlarda bir teslim veya hizmet mevcut olmadığından alınan bedeller ise avans niteliği taşıdığından fatura düzenlenmesine gerek olmayıp kayıtlara avans olarak intikal ettirilmesi, bu yerlerin tapuya tescil ettirildiği tarihte veya tapuya tescilden önce hak sahiplerinin kullanımına tahsis edilmesi durumunda ise tahsis edildiği tarihteki gerçek satış bedelinin tamamı üzerinden Emlak GYO tarafından KDV’sini de içerecek faturanın düzenlenmesi gerekmektedir. Ayrıca yapısız iken yapılı hale getirmeye yönelik cins değişikliği için Harçlar Kanuna ekli (4) sayılı Tarifenin 13.a Pozisyonu uyarınca, harç ödenmesi gerekmektedir.
Yukarıda bahsedilen hükümlere göre, Emlak GYO adına yapılacak olan gayrimenkul satışlarında tapu harcının, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesi uyarınca, gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere satışın yapıldığı tarihteki emlak vergisi değeri ile gerçek satış bedelinin kıyaslanması suretiyle bunlardan yüksek olanı üzerinden tahsil edileceği tabiidir.
“Gelir Paylaşıma Esası” na göre başkasının arsası üzerine inşaat yapanlarca tüm konutların inşası için yapmış oldukları harcamalarla, arsa bedelinin toplamı inşaatın toplam maliyeti vermektedir. Bu itibarla, şirketiniz tarafından başkasının arsası üzerine yapılan dairelerin inşası tamamen bitirilmediği müddetçe inşaat maliyeti oluşmayacağından inşaatın devamı sırasında yapılan satışlar karşılığında alınan tutarlar avans olarak değerlendirilecek ve bu satışlar nedeniyle kar/zarar beyan edilmesi söz konusu olmayacaktır.
Ancak, şirketinizce Emlak GYO’ya teslim edilecek konutlara ilişkin olarak; inşaatın tamamen bitirildiği yıl her bağımsız bölüm veya dairenin maliyet bedeli bulunarak, bulunan birim maliyetlerinden hareketle inşaatın toplam maliyeti (arsa bedeli dahil) hesaplanacak ve gelir paylaşımı kapsamında alınan hasılatı da içeren fatura düzenlenecektir.
…
Kaynak: İSMMMO
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
