Stajyer Av. Sezer Emre
3194 sayılı İmar Kanunu’na göre yapılacak arazi ve arsa düzenlemelerinin, nerelerde ve ne şekilde uygulanacağına ve uygulamayla ilgili diğer kavram ve hususlara açıklık getirmesi amacıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan, belediye ve mücavir alan sınırları ile bu sınırlar dışında düzenlenmiş uygulama imar plânı alanları içindeki binalı veya binasız arazi ve arsa düzenlemelerini kapsayan 31047 sayılı “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik”22.02.2020 tarihli Resmi Gazete yayımlandı.
Bu makalede yönetmelikle birlikte gelen arsa ve arazi düzenlemelerine ilişkin önemli değişiklikleri ve düzenlemeleri ele alıp sırasıyla inceleyeceğiz.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından, yönetmelikte ilk düzenlenen husus “İmar Plânlarında Umumi ve Kamu Hizmeti Alanlarına Ayrılan Alanlar” hakkında olup sonrasında sırasıyla “İfraz ve Tevhit Uygulamaları”, “Parselasyon Plânları”, “Kadastro ve Tapu İşlemleri” ve “Geri Dönüşüm İşlemleri” ile ilişkili düzenlemeler yapılmıştır.
A. İmar Plânlarında Umumi ve Kamu Hizmeti Alanlarına Ayrılan Alanlara İlişkin Düzenlemeler
Umumi ve Kamu Hizmeti alanları, Yönetmeliğin 4. maddesinin p bendinde yer alan tanım uyarınca; yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı ve yeşil alan, ibadet yeri, karakol ve Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş alanları, pazar yeri, semt spor alanı ve şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, spor alanı, teknik altyapı alanı, kamuya ait trafo alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kent meydanı, kent parkı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı ve mesire alanları, resmî kurum alanı, idari tesis alanı, mezarlık alanı, bunun dışında kamusal ihtiyaçlara göre ortaya çıkacak imar plânı kararıyla belirlenen diğer umumi ve kamu hizmet alanları ile taşkın kontrol tesisleridir.
Bu alanlar, yönetmelikte örnek yoluyla sayılmış alanlar olup alanın tahsisinin kamu için faydalı olacağı idare tarafından sağlam ve makul gerekçelerle ortaya konulduğu takdirde başka alanlar da umumi ve kamu hizmeti alanları olarak değerlendirilebilir.
Yönetmelikte, umumi ve kamu hizmeti alanlarıyla ilgili olarak göze çarpan ilk düzenleme bu alanların oluşturulması usulüyle alakalıdır. Yönetmeliğe göre, yukarıda sayılan umumi ve kamu hizmeti alanları, öncelikli olarak 3194 sayılı İmar Kanunu madde 18 fıkra 3’te düzenlenen, Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi uygulamasıyla oluşturulacaktır.
Düzenleme Ortaklık Payının tanımı ise, yine yönetmeliğin 4. maddesinin ç bendinde yapılmıştır. Yönetmelikte yapılan tanıma göre; düzenleme ortaklık payı, Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar plânındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (%45) kadar düşülebilen miktardır.”
Yönetmelikte de yer alan tanım ve belirlenen usul gereğince, umumi ve kamu hizmeti alanları oluşturulurken öncelikli olarak, özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde bulunan arazi ve arsaların yüzölçümlerinden %45’lik kesinti yapılacaktır. Ancak bu usul, umumi ve kamu hizmetine yeterli büyüklükte ve yüzölçümünde alanı sağlamak için yeterli olmayabilir.
İşte %45’lik düzenleme ortaklık payı kesintisinin, umumi ve kamu hizmeti alanlarını oluşturmakta yetersiz kaldığı takdirde, idarenin başvuracağı usuller, Yönetmeliğin 5. maddesinin 2. fıkrasının b bendi uyarınca, kamulaştırma, trampa veyahut idarenin taşınmazı satın alması suretiyle kamulaştırıp kamu mülkiyetine geçirmesidir.
Ancak Yönetmeliğin 5. maddesinin 4. fıkrası uyarınca, %45’lik düzenleme ortaklık payı kesintisinin umumi ve kamu hizmeti alanları oluşturabilmek için yetersiz kalması halinde, düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldıktan sonra, 5 yıllık imar programı çerçevesinde idare; kamulaştırma, trampa veyahut taşınmazı satın alma yollarına başvurabilecektir. Yönetmelikte aranan bu şart zorunludur ve sorumlu idarenin kararıyla en fazla 1 yıl uzatılabilir.
Yönetmeliğin 6. maddesinde ise, yol, meydan, ibadet yerleri, park ve çocuk bahçeleri hariç olmak üzere, uygulama imar plânında umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılıp da kamuya geçişi sağlanamayan özel mülkiyete konu yapı yapılabilecek alanlarda özel tesis yapılabilmesi için sağlanması gereken şartlar, başvurulacak usul ve özel tesis yapıldıktan sonra kullanımına ilişkin düzenlemeler yer almaktadır.
Yönetmeliğin 6. maddesi 1. fıkrasına göre, umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlarda, özel tesis yapılabilmesi aranan şartlar şöyledir:
1. Özel tesis, yol, meydan, ibadet yerleri, park ve çocuk bahçeleri hariç olmak üzere, uygulama imar plânında umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılıp da kamuya geçişi sağlanamayan özel mülkiyete konu yapı yapılabilecek alanlarda yapılabilir.
2. İmar plânıyla getirilen kullanım alanı sınırları içerisindeki tüm maliklerin talebinin olması gerekir.
3. İmar plânında ayrılan kamu hizmet tesis alanlarını yapmakla yükümlü idare talebi uygun görmelidir.
4. İmar plânındaki kullanım amacına uygun olmalıdır.
İmar plânındaki kullanım amacına aykırı kullanılamayacağı, özel tesis yapılacak taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, ilgili idare tarafından belirtilecektir.
Yapılan özel tesis, ilgili idarenin yatırım programında olmaması halinde ve idarenin onayıyla, tesisi yapan parsel maliki tarafından 10 yıl kullanılabilecektir. Bu süre yine idarenin onayıyla 5’er yıllık periyotlar ile uzatılabilecektir. Ancak, ilgili idare, parsel malikinin özel tesisi kullanım süresinin bitiminden 1 yıl önce, özel tesisi kamulaştıracağını parsel malikine bildirip taşınmazı kamulaştırabilecektir.
B. İfraz ve Tevhit Uygulamalarına İlişkin Düzenlemeler
İmar işlemleri olan, ifraz ve tevhit işlemlerinin tanımı yönetmelikte yapılmıştır. İfraz, bir parselin imar mevzuatına uygun olarak bölünerek, birden fazla parsel oluşturulmasıyken; tevhit, birden fazla birbirine bitişik parselin imar mevzuatına uygun olarak birleştirilmesidir.
3194 sayılı İmar Kanunu madde 15 fıkra 2’de ifraz ve tevhit işlemlerinin, imar plânı bulunan ve parselasyon plânı tescil edilmiş alanlarda yapılabileceği kural olarak belirlenmiştir. Ayrıca ifraz ve tevhit işlemlerinin uygulanabilmesi için, parsel maliklerinin tamamının muvafakati olup ilgili idareden talepte bulunmaları gereklidir.
Ancak yayımlanan yeni yönetmelik kapsamında bu kuralla ilgili önemli bir düzenlemeye gidilmiş ve yönetmeliğin 7. maddesinin 2. fıkrasında, parselasyon plânı yapılamamasının gerekçelerini açıklayan ayrıntılı bir teknik rapor hazırlanması ve bu durumun belediye encümen kararı, il idare kurulu kararı veya ilgili idare onayında belirtilmesi şartlarının sağlanması halinde, parselasyon plânı tescil edilmemiş olsa da ifraz ve tevhit işlemlerinin uygulanabileceği istisnai haller de belirlenmiştir. Yönetmelikte belirlenen istisnai haller aynen şöyledir:
a) Çok sayıda, imar ada ve parseli ile sosyal donatı alanlarının oluşturulması gibi parselasyon nitelikli imar uygulamaları hariç olmak üzere; kamu mülkiyetindeki alanlar ile Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri yetkisi içindeki kamu yatırımları.
b) Düzenleme alanının büyük bir kısmı yapılaşmış olsa dahi, öncelikle parselasyon plânının yapılması esas olmakla birlikte, zemindeki fiili durumdan dolayı İmar Kanunu’nun 18’inci maddesinin uygulanmasının teknik olarak mümkün olmadığı durumlar.
c) Koruma amaçlı imar plânı bulunup da, içerisinde bulunan yapılar, parsel cepheleri, minimum parsel büyüklükleri, çekme mesafeleri, tescilli yapılar ve benzeri teknik nedenlerle parselasyon plânının tatbikinin mümkün olmadığı durumlar.
ç) Büyük bir kısmı uygulama imar plânına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımları.
İstisnai hallerin, yönetmelikte belirlenmesinin yanı sıra, ifraz ve tevhit işlemleriyle ilgili yönetmelikte düzenlenen bir diğer husus ise, ifraz ve tevhit işlemlerinin uygulanması için ilgili idareye başvururken taleple birlikte sunulması gereken bilgi ve belgelerdir. Bu bilgi ve belgeler yönetmeliğin 8. maddesinde belirtilmiş olup belirtilenler haricinde, ifraz ve tevhit işlemini onaylanamaya yetkili olan idare de bilgi ve belge talep edebilecektir.
C. Parselasyon Plânlarına İlişkin Düzenlemeler
Parselasyon Plânı, yönetmeliğin 4. maddesinin l bendinde yapılan tanıma göre, İmar Kanunu’nun 18’inci maddesi hükümlerine ve uygulama imar plânına uygun olarak imar parsellerinin oluşturulduğu, parselasyon plânı açıklama raporu, parselasyon paftaları ile tescile esas belgeleri içeren uygulama dosyası ile bir bütün olan plândır.
Belediye ve mücavir alanlar sınırları içerisinde belediyeler parselasyon plânı yapmaya yetkiliyken bu alanlar dışında parselasyon plânı yapmaya valilikler yetkilidir.
Yönetmeliğin 12. maddesinde yapılan düzenleme uyarınca, parselasyon plânlarını yapan veya yaptıran yetkili idare, imar uygulamasına aldığı taşınmaz malların ada ve parsel numaralarını ilgili tapu müdürlüğüne göndererek tapu kayıtlarına “3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18’inci maddesine istinaden imar uygulamasına alınmıştır” ibaresinin konmasını tapu müdürlüğünden isteyecektir.
Düzenleme alanına tamamen veya kısmen giren bütün parsellerin tapu sicillerine, “3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18’inci maddesine istinaden imar uygulamasına alınmıştır” ibaresi düşüldüyse, ilgili idare tarafından işbu parsellerle alakalı ifraz ve tevhit işlemlerine izin verilemeyecektir.
Yönetmeliğin 14. maddesinde ise, İmar Kanunu madde 18 fıkra 2 ve fıkra 3’e paralel olarak, Düzenleme Ortaklık Payına ilişkin esaslar belirlenmiş olup Düzenleme Ortaklık Payı kesintisinin, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşinden fazla olamayacağı yer almaktadır.
Düzenleme alanında taşınmazı bulunan parsel malikinin, taşınmazın bir kısmını kamuya bağışladığı veya terk ettiği hallerde düzenleme ortaklık payı kesintisinin nasıl olacağına ilişkin de yönetmelikte özel düzenlemeler bulunmaktadır. Bu hâllerle alakalı ilk düzenleme, parselasyon plânı yapılmadan ifraz, tevhit ve terk yoluyla düzenleme ortaklık payına konu alanlara terk edilen ya da bağışlanan alanlara ilişkindir. Zira bu alanların uygulama sahasındaki düzenleme ortaklık payı oranına göre kesilecek alandan az olması durumunda, parselasyon plânı sırasında, düzenleme ortaklık payına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılacaktır.
Ayrıca, düzenleme sahasındaki taşınmazlardan bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kullanılmak üzere bağışlanması ya da belediye veya hazine arazilerinin tahsis edilmesi durumunda, bağışlanan ya da tahsis edilen miktar, toplam umumi ve kamu hizmet alanlarından düşülmek suretiyle düzenleme ortaklık payı hesaplanacaktır.
Düzenleme sahasındaki umumi ve kamu hizmet alanları, öncelikle düzenleme ortaklık payından karşılanacaktır. Ancak düzenleme ortaklık payı kesintisinin yetersiz kaldığı hallerde, eksik alanlar önce kamuya ait taşınmazlardan ya da hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan bedelsiz karşılanacaktır. Ancak bu usulün de yetersiz kalması halinde, idare tarafından kamulaştırma, trampa ve satın alma usullerine başvurulabilecektir.
D. Kadastro ve Tapu İşlemlerine İlişkin Düzenlemeler
Yönetmeliğin 36. maddesinde ise hisseli arazi ve arsa satışlarına ilişkin çok önemli bir düzenleme getirilmiştir. Bu düzenlemeye göre, nazım ve uygulama imar plânı olmayan yerlerde, imar plânı bulunmakla beraber imar uygulaması sonucunda maksimum düzenleme ortaklık payı kesilmesi halinde, parsel hissedarlarına yapılaşmaya uygun tahsis yapılamayacak arazilerde, her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak resmî geçerliliği olmayan özel parselasyon plânları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.
E. Geri Dönüşüm İşlemlerine İlişkin Düzenlemeler
Yönetmelikte bir diğer önemli düzenleme, mahkeme kararıyla iptal edilen parselasyon plânlarından sonra idarenin yeni parselasyon plânı yaparken dikkate alması gereken usul ve esaslara ilişkindir.
Bu husus Yönetmeliğin 37. maddesinde 3 ana başlık altında düzenlenmiştir.
1.Parsel bazlı iptal kararının olduğu haller,
2.Parselasyon plânını onaylayan idarenin onayının iptal edildiği haller,
3. Eksik ya da hatalı görülen parselasyon plânının düzeltilmesinin istendiği haller.
Parsel bazlı iptal kararının olduğu hâllerde, yönetmeliğin 37. maddesi 1. fıkrası uyarınca, mevcut imar parselleri üzerinden yapılabiliyorsa sadece o parsel ya da parsellere yönelik düzeltme yapılacaktır. İptal kararına konu parselde, uygulama alanındaki diğer parsellerde etkilendiğinden düzeltme yapılamıyorsa; etkilenen diğer parseller de dikkate alınarak veya uygulama alanının tamamında yeni bir parselasyon plânı yapılması gerekmektedir.
Parselasyon plânını onaylayan idarenin onayının, mahkeme kararıyla iptal edildiği hâllerde ise, geri dönüşüm işlemlerinin yapılarak parselasyon plânından önceki kök parsellere dönülmesi gerekmektedir.
Son olarak, mahkeme kararıyla eksik ya da hatalı görülen parselasyon plânının düzeltilmesi istendiyse ve mevcut tescilli imar parselleri üzerinden yapılacak yeni bir uygulama ile mahkeme kararı gerekçeleri yerine getirilebiliyorsa, tescilli imar parselleri üzerinden yeni bir parselasyon plânı yapılabilir.
Stajyer Av. Sezer Emre
Kaynakça:
1. 3194 Sayılı İmar Kanunu
2. 31047 sayılı Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik
Kaynak: Stajyer Av. Sezer Emre – İçerik, Ozgun Law firmasının özel izni ile yayınlanmıştır. 13.04.2020
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
