İpotekli Alacak ve Temlik Kavramları

İpotekli Alacak ve Temlik Kavramları Nelerdir?

Nisan 22, 2021

1432

Stajyer Avukat Şükran Gizem Keskin

g.keskin@ozgunlaw.com

İpotek, Türk Medeni Kanunu’nun 881. ve 898. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Hâlihazırda mevcut veya henüz doğmamış olmakla birlikte ileride doğması kesin yahut muhtemel olan bir alacağı teminat altına almak için kurulan aynı zamanda taşınmazı tedavül fonksiyonu olmayan bir taşınmaz rehni türüdür. [1]

Temlik ise 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 183. maddesi ve devamında şu şekilde düzenlenmiştir;

“Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir.”

Ancak temliğin geçerli olabilmesi için alacağın devir yasağı içermemesi gerekmektedir. Devir yasağı içermeyen alacaklar bakımından alacağın temliği, sözleşmenin yazılı olarak yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla söz verme niteliğinde yapılmış olan temlikler geçerli olmamakla birlikte tarafları da bağlamayacaktır.

İPOTEKLİ ALACAĞIN TEMLİĞİ

İpotek sözleşmesi yapıldıktan sonra rehinli alacaklının alacağını temlik etmesi ve onun yerine başka bir kimsenin geçmesi alacağın temliği hükümleri çerçevesi içinde mümkündür ve borçlunun veya rehnedenin muvafakatine bağlı değildir. Alacaklı alacağını, rehin hakkına dokunmadan ve herhangi bir değişiklik meydana gelmeden başkasına devir ve temlik edebilir. Bu durumda borçlunun rızası aranmaksızın temliğin gerçekleşmesi mümkündür.

Rehinli alacağın temliğinin geçerli olması için temlik işleminin tapu siciline tescil edilmesi gerekmez. Yani temlik işleminin tamamlanmasına rağmen, eski rehinli alacaklının ismi sicilde kalacaktır. Yeni rehinli alacaklının adı, soyadı ve ikametgâh adresi alacaklılar siciline kaydedilir ancak sicile kayıt işlemi zorunlu değildir. Kayıt, yeni alacaklının talep ve başvurusu üzerine yapılır. Kaydın alınmasının önemi sicil memuru tarafından gönderilecek tebligatın gerçek rehinli alacaklıya ulaşmasını sağlamasıdır. Kayıt işleminin yapılabilmesi için yeni alacaklının temlik sözleşmesi ile hakkını belgelemesi gerekir. Bunu takiben sicil memuru eski rehinli alacaklının ismini kırmızı mürekkep ile çizer ve yeni malikin ismini kaydeder. Kayıt tarihinden itibaren kanunen yapılması gereken tebligatlar sicile yeni kaydedilen rehinli alacaklıya yapılacaktır; aksi takdirde yapılan tebligatlar geçersizdir. [2]

Alacağın tamamı 3. kişiye temlik edilebileceği gibi bir kısmı da temlik edilebilir. Bu durumda parçalanmış alacak nedeniyle birden fazla alacaklı ortaya çıkacaktır. Temliğin geçerliliği herhangi bir özel şarta bağlı olmaksızın sadece yazılı şekil şartı aranmıştır. İpotekli alacağın temliğinde de sadece yazılı şekil şartı aranmaktadır. Ancak taraflar kanıtlanabilirliği açısından temliğin etkisini kuvvetlendirmek için bu sözleşmeyi noter huzurunda da düzenleyebilirler. Dikkat edilmesi gereken bir husus ipotek alacağa bağlı olarak temlik edilir ve alacağı temlik alana geçer; yalnız alacağı temlik etmek ve ipoteği saklı tutmak ya da ipoteği alacağa bağlı olmaksızın temlik etmek mümkün değildir. Aksine, alacağın temliği onu temin eden ipoteğin de temlik alana kendiliğinden geçmesi sonucunu yaratır. [3]

İpotekli alacağın 3. kişiye temliği hâlinde, alacağın tamamı temlik ediliyorsa alacaklıyı değiştirecektir. Dolayısıyla alacaklıyı temlik eden borcun ifasını isteyemeyeceği gibi artık bu hak temlik alan alacaklınındır.

Alacağın temliği kural olarak soyut bir hukuki işlemdir. Taraflar isterlerse, alacağın devredilmesini, temliğin dayandığı sebebin geçerli olmasına yani alacağın temliğine illi (sebebe dayanan) bir hukuki işlem niteliği kazandırabilirler.

Yukarıda da bahsetmiş olduğumuz üzere, ipotekli alacağın temliği ile yeni bir alacaklı doğacağından bu yönü ile bir tasarruf işlemidir. Dolayısıyla alacağın temliği bir tasarruf işlemi olduğundan geçerliliği her şeyden önce alacaklının temlik ettiği alacak üzerinde tasarruf yetkisine sahip olup olmamasına bağlıdır. Alacaklının tasarruf yetkisi ilke olarak temlik işleminin yapıldığı sırada mevcut olmalıdır. Hukuki sebebi oluşturan temel işlemin (örneğin satış veya bağışlamanın) geçersizliği tasarruf işlemini, yani temliği de etkileyip onu da geçersiz kılar ki böylece alacak hakkı temlik edenden temellük edene geçmemiş, temlikten önce olduğu gibi temlikten sonra da temlik eden alacaklıda kalmış olur. [4]

Taşınmazın temliğine yönelik olarak yapılmış olan sözleşme alacaklılar taşınmaz üzerinden alacaklarını aldıkları takdirde iktisap edenin eski malikle olan ilişkilerini düzenler; şayet iktisap eden ücretin tamamını eski malike ödemişse, ona karşı rücu edebilir ve rehinli alacaklıya borcu öderse alacaklının haklarına halef olur.

İpotekli taşınmazın bölünmesiyle elde edilen bütün parsellerin mülkiyeti aynı kişide toplanmışsa ve bölünen parsellerin borçtan müteselsilen sorumlu çeşitli kimselere ait olması hâllerinde, ipotek yükü bölünmeden her bir parsel üzerine geçirilerek aynı alacağın tamamı her bir parselin değeri ile teminat altına alınarak toplu ipotek kurulmuş olur.

İpotekli taşınmaz bölünerek yeni parseller meydana getirilebilir. Bu parsellerden her biri bağımsız bir taşınmaz olarak tapu kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilir. İpotekli taşınmazın bölünmesi için ipotekli alacaklının rızası gerekli değildir. Türk Medeni Kanunu’nun 889. maddesinde ipotekli taşınmazın bölünmesi hâlinde, rehin yükünün yeni oluşmuş olan parsellere parsellerin tamamı aynı kişi üzerinde toplanmışsa, ipotek yükünün bölünmeden her bir parsel üzerine geçirileceği, bölünme sonucu ortaya çıkacak parsellerin bir kısmı veya tamamı borçtan müteselsilen sorumlu olmayan kişiye devredilmesi hâlinde ise, ipotek yükünün bölünerek parseller üzerine geçirileceği düzenlenmektedir. [5]

Stj. Av. Şükran Gizem Keskin

Kaynakça:

1. OĞUZMAN, Kemal, SELİÇİ, Özer, Oktay, Özdemı̇r, Saibe, (2013) Eşya Hukuku, Filiz Kitapevi, İstanbul.

2. KÖPRÜLÜ/Kaneti,390-391; Gürsoy/Eren/Cansel,1110.

3. KILIÇOĞLU, Kemal, (2008) Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Turhan Kitapevi, Ankara.

4. KÜÇÜKÇOPUR İsmail, İpoteklı̇ Taşınmazın Devrı̇, İpoteklı̇ Alacağın Temlı̇kı̇, Turgut Özal Ünı̇versı̇tesı̇, Ankara 2014, s.25.

5. KÜÇÜKÇOPUR İsmail, İpoteklı̇ Taşınmazın Devrı̇, İpoteklı̇ Alacağın Temlı̇kı̇, Turgut Özal Ünı̇versı̇tesı̇, Ankara 2014, s.72.

Kaynak: Stajyer Av. Şükran Gizem KESKİN – İçerik, Ozgun Law firmasının özel izni ile yayınlanmıştır.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

YAZARIN DİĞER YAZILARI