Stj. Av. Mehmet Çağrı Telligözoğlu
Konut ve İşyeri:
Hukuk kapsamında, bir yerin geçici de olsa oturmak amacıyla kullanıldığı her yer konut olarak tanımlanmaktadır. İşveren tarafından mal veya hizmet üretmek amacıyla maddi olan ve olmayan unsurlar ile işçinin birlikte örgütlendiği birime de işyeri denir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi:
1) Bildirim Yoluyla;
Borçlar Kanunu uyarınca; Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. Konut ve çatılı işyerleri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
2) Dava Yoluyla;
Borçlar Kanunu m. 351 uyarınca;
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Hukuk, ihtiyaç nedeniyle konut veya işyerinin tahliyesinin talep edilebilmesi için ihtiyacın gerçek ve samimi olmasını aramaktadır. Yargıtay’ın ilgili uyuşmazlık konularında, ihtiyacın samimi ve zorunlu olmaması halinde tahliyenin talep edilemeyeceği yönünde kararları mevcuttur. İhtiyacın varlığı, zorunluluğu ve samimiyetinin ispatı, kiralayana aittir. Kiralayan bu iddiasını her türlü delille ispat edebilir. Uygulamada ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığı, her somut olayın özelliklerine göre belirlenmektedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığının değerlendirilmesi, konut ve çatılı işyerlerinde farklılık gösterebilmektedir. Bu konudaki uyuşmazlıklarda Yargıtay, işyerlerinde ihtiyaca dayanarak tahliyenin talep edildiği davalarda, ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığının anlaşılabilmesi için uygulamada, keşif zorunluluğu getirmiştir. İşyerlerindeki ihtiyacın varlığının, samimi ve zorunlu olup olmadığının, yapılacak olan keşif sonucunda belli olacağını ve keşif yapılmadan hüküm verilmesi halinde, yapılan yargılamanın eksik yargılama olacağını çeşitli kararlarında hükme bağlamıştır.
Yargıtay’ın bu yöndeki kararları şu şekildedir:
· Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 24.03.2005 Tarihli 2005/752 E. – 2005/2693 K. Sayılı Karar
“Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.
Davacı vekili, müvekkilinin oğlunun halen kirada tekstil makineleri ticareti ve tamiri işini yaptığını, kiralayan tarafından işyerinden tahliyesinin talep edildiğini, davacının kiracı olduğu yer ile bitişikteki boş dükkanın birleştirilerek aynı işinin oğlunun burada yapmaya devam edeceğini bildirerek davalının tahliyesini istemiş, davalı vekili ise ihtiyacın samimi olmadığı iddiası ile davanın reddini savunmuştur.
6570 sayılı Yasanın 7/c maddesine göre işyerine ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez.
Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.
Olayımıza gelince; davacı vekilinin davasını tahliye tehdidine dayandırdığı, yargılama sırasında ihtiyaçlının 8.4.2004 tarihli karar ile kiracı bulunduğu yeri tahliye etmesine karar verildiği ve Çankaya’da 3.3.2004 tarihinden itibaren başka bir yerde kiracı olarak faaliyete geçtiği anlaşılmıştır. Davacı tanıkları ihtiyacı doğrulamışlardır. Tahliye tehdidi her ne kadar başlı başına bir tahliye sebebi ise de ihtiyaçlı yargılama sırasında başka bir yere kiracı olarak taşındığından ve kiralananın bitişiğinde boş yer olduğundan ihtiyaçlının halen kirada bulunduğu yer ile boş olan davacıya ait yer ve kiralananda mukayeseli keşif yapılarak boş yerin tek başına ihtiyaç için yeterli olup olmadığının, yetersiz ise iki dükkanın birleştirilmesinin mümkün bulunup bulunmadığının ve kirada faaliyette bulunan yer ile kiralananın nitelik ve nicelikleri bakımından mukayesenin yapılarak sonucuna göre bir karar vermek gerekirken, eksik inceleme ile ve en son 2001 yılında açılan ve reddedilen tahliye davaları esas alınarak davanın reddine karar verilmesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.”
Yukarıdaki kararda da görüldüğü üzere, işyeri ihtiyacına dayalı tahliye davalarında keşif zorunluluğu uygulamada yer almaktadır. İlgili kararda, ihtiyacın değerlendirilmesi için uzman bilirkişi aracılığıyla bir keşif yapılması gerektiği ve aksi halde yapılan yargılamanın eksik bir yargılama olduğu açıkça düzenlenmiştir.
Konut gereksinimi nedeniyle tahliye davalarında ise böyle bir zorunluluk düzenlenmemiştir. Kiralayanın ihtiyacının samimi ve zorunlu olduğunu ispatlaması yeterlidir. Bu konuda da Yargıtay’ın çeşitli kararları mevcuttur. Şöyle ki;
· Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 18.03.2018 Tarihli 2008/452 E. – 2008/3253 K. Sayılı Karar
“Uyuşmazlık konut ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkin olup mahkemece istemin reddi üzerine hüküm davacı vekilince temyiz edilmiştir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Olayımıza gelince; davacı halen kirada oturduğunu dava konusu taşınmaza ihtiyacı olduğunu beyanla davalının taşınmazdan tahliyesini istemiş, davalı ise davacının halen kirada olduğuna karşı çıkmayarak dava konusu taşınmazın bodrum katta küçük bir daire olup davacının ihtiyacını karşılamayacağı, davacının taşınmazı yatırım amaçlı satın aldığını ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını savunarak istemin reddini talep etmiştir. Mahkemece hem dava konusu taşınmazda hem de davacının halen kirada ikamet ettiği taşınmazda kıyaslamalı keşif yapılarak dava konusu taşınmazın davalının oturduğu taşınmaza oranla küçük olduğundan ve ihtiyacın samimi olmadığından bahisle istemin reddine karar verilmiştir. Yukarıda belirtildiği gibi davacının halen kirada olduğu hem tarafların hemde mahkemenin kabulündedir. İhtiyaçlının kirada olması ihtiyacın varlığı için yeterli olup dava konusu taşınmazın küçük olması ihtiyacın samimi olmadığını göstermez. Bu nedenle mahkemece davanın kabulüne karar vermek gerekirken yazılı şekilde reddi doğru olmadığından hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”
Yukarıda düzenlenmiş olan karardan da anlaşılacağı üzere, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında, ihtiyacın samimi olduğunun ispatlanması yeterli olmaktadır. Örneğin kiralayanın kirada bulunması, ihtiyacın samimi olduğunun göstergesi olarak kabul edilmekte, ayrıca keşif zorunluluğu uygulamada yer almamaktadır. Kiracı olduğunu ve ihtiyacının samimi olduğunu ispatlayan ihtiyaç sahibi kiralayan, bu hususu ispatladığı anda tahliye talep edebilmekte, bunun sonucunda yapılan yargılamada da herhangi bir eksiklik bulunmamaktadır.
Sonuç olarak;
Yargıtay’ın ilgili kararlarından da anlaşılacağı üzere, konut ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında ihtiyacın her türlü samimi ve zorunlu olması aranmaktadır. Uygulamada işyerlerindeki ihtiyacın samimiyeti, konuttan çok daha katı kurallara bağlı olarak tespit edilmektedir. İşyerlerinde ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığının keşifle tespit edilmesi gerektiği, aksi halde yapılan yargılamanın eksik bir yargılama olarak nitelendirildiği açıkça düzenlenmiştir. Konutta ise böyle bir zorunluluk bulunmamakta, ihtiyacın ispatlanması tahliye talebi için yeterli görülmektedir.
Stj. Av. Mehmet Çağrı Telligözoğlu
Kararlar:
– Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 24.03.2005 Tarihli 2005/752 E. – 2005/2693 K. Sayılı Karar
– Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 18.03.2018 Tarihli 2008/452 E. – 2008/3253 K. Sayılı Karar
Kaynak: : Stj. Av. Mehmet Çağrı Telligözoğlu – İçerik, Özgun Law firmasının özel izni ile yayınlanmıştır. Yazıya ilişkin tüm hak ve sorumluluk yazara aittir.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
