Ali KARAKUŞ
SMMM, Bağımsız Denetçi
Yasal Dayanak
Değerli Konut Vergisi 7 Aralık 2019 tarih ve 30971 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 7194 Sayılı “Dijital Hizmet Vergisi İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 30 ila 37’nci maddeleri arasında düzenlenmişti.
2020 Yılı başında gelen itirazlar üzerine verginin uygulanması 2021 yılına ertelenmişti.
15 Ocak 2021 Tarih ve 31365 Sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği ile ilk beyanname 22 Şubat 2021 tarihine kadar verilecek (Beyan tarihi 20 Şubat 2021 olmasına rağmen bu tarih hafta sonuna denk geldiği için takip eden ilk iş günü olan 22 Şubat 2021’e kadar beyannamelerin verilmesi gerekiyor.)
Değerli Konut Vergisinin ödeme tarihleri nedir?
Tahakkuk edilecek vergi, ilgili yılın Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenecektir.
2021 Yılında ödenecek verginin ilk taksiti 1 Mart 2021, ikinci taksiti ise 31 Ağustos 2021 tarihine kadar ödenmelidir.
Verginin Konusunu Türkiye’de bulunan meskenler oluşturmaktadır.
Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan 2020 Yılı bina vergi değeri 5.000.000 Türk Lirası ve üzerinde olanlar değerli konut vergisinin hesaplanmasında dikkate alınacaktır.
Verginin uygulamasında “mesken nitelikli taşınmaz” kavramı, mesken niteliğinde olan binalar ile birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda her bir bağımsız bölümü ifade eder.
Her bir bağımsız bölüm vergilendirme açısından ayrı ayrı değerlendirilir.
Taşınmazın mesken olup olmadığı hususunda kayıtlardaki niteliğinin yanında fiilen kullanım durumuna da bakılacaktır!
Değerli Konut vergisine esas değer nasıl belirlenir?
Bina vergi değeri, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun vergi değeri başlıklı 29’uncu maddesine göre binalar için hesaplanan bedeli ifade eder. Söz konusu değere ilişkin bilgi ve belge taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyeden temin edilecektir.
Değerli Konut Vergisini malik, varsa intifa hakkı sahibi ödeyecektir.
Değerli konut vergisinin mükellefi, mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenlerdir.
Buna göre, mesken nitelikli taşınmaza ilişkin değerli konut vergisini taşınmazın maliki öder. Mesken nitelikli taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa vergi, bu hakkın sahibi tarafından ödenir.
Herkes hissesi oranında DKV ödeyecek
Bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükellef olurlar. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumludurlar.
Kapsama girenler vergi ödemeye izleyen yıl başlayacak
Bina vergi değerinin, Emlak Vergisi Kanununda yer alan ve ilgili yılda uygulanan tutarı aşması halinde, bu durumun gerçekleştiği tarihi takip eden yılın başından itibaren değerli konut vergisi mükellefiyeti başlar.
Yanan, yıkılan ve kullanılmaz hale gelen konutlar için DKV ödenmeyecek!
Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu olayların meydana geldiği tarihi takip eden vergi taksitinden itibaren sona erecektir.
Sonraki yıllarda vergi değeri düşerse DKV ödenmeyecek
Değerli konut vergisine tabi olan meskenin izleyen yıllarda bina vergi değerinin o yıl için uygulanan tutarın altında kalması halinde, bu durum mükellef tarafından ispat edici belgeler (belediyeden vergi değerini gösterir yazı) ile birlikte DKV mükellefiyetinin açıldığı vergi dairesine bildirilecek ve bu yıla ilişkin DKV beyannamesi verilmeyecektir.
Değerli Konut Vergisinin Hesaplanmasına ilişkin örnekler;
Örnek-1
Mükellef (E)’nin mesken nitelikli 3 adet taşınmazı bulunmaktadır.
Bu taşınmazlardan;
-Birinci taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 4.900.000 TL,
-İkinci taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 6.000.000 TL,
-Üçüncü taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 6.500.000 TL’dir.
Mükellef (E)’ye ait mesken nitelikli;
-Birinci taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunun Değerli Konut Vergisi başlıklı 42’nci maddesinde belirtilen değeri aşmadığından verginin konusuna girmemekte,
–İkinci ve üçüncü taşınmazları söz konusu değeri aştığı için verginin konusuna girmektedir.
Buna göre mükellef (E)’nin mükellefiyeti takip eden yıl olan 2021 yılı başından itibaren başlayacaktır.
Ancak, mükellefin değerli konut vergisinin konusuna giren birden fazla mesken nitelikli taşınmazı olduğu için söz konusu taşınmazlardan bina vergi değeri en düşük olan taşınmaz, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 46/birinci fıkrasının (b) bendi gereği vergiden muaf olup mükellef tarafından (Ek 2A) ile bildirimde bulunulacaktır.
Söz konusu taşınmazların bina vergi değerlerinin, 2021 yılı için sırasıyla
1- Birinci mesken 5.123.195 TL,
2- İkinci mesken 6.273.300 TL,
3- Üçüncü mesken 6.796.075 TL;
vergi tarifesinin ise değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;
-5.227.000 TL ile 7.841.000 TL arasında olanlar (bu tutar dâhil)
5.227.000 TL’yi aşan kısmı için (Binde 3)
-10.455.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dâhil) 7.841.000 TL’si için 7.842 TL,
fazlası için (Binde 6)
-10.455.000 TL’den fazla olanlar 10.455.000 TL’si için 23.526 TL,
fazlası için (Binde 10)
olarak uygulanacaktır.
Buna göre, mükellef (E)’nin, 2021 yılının Şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar(22.2.2021) beyan edip 2021-Şubat ve Ağustos ayları sonuna kadar iki eşit taksit halinde ödeyeceği değerli konut vergisi aşağıda belirtildiği şekilde hesaplanacaktır.
| 1 | Birinci meskenin bina vergi değeri (2021 yılı değeri) |
5.123.195 TL |
| 2 | Birinci mesken için ödenecek vergi tutarı |
Vergi ve bildirime tabi değil |
| 3 | İkinci meskenin bina vergi değeri (2021 yılı değeri) |
6.273.300 TL |
| 4 | İkinci mesken için ödenecek vergi tutarı |
Muaf ve bildirime tabi (Ek 2A) |
| 5 | Üçüncü meskenin bina vergi değeri (2021 yılı değeri) |
6.796.075 TL |
| 6 | Üçüncü mesken için uygulanacak değerli konut vergisi oranı |
‰3 |
| 7 | Üçüncü mesken için ödenecek vergi tutarı
[(6.796.075-5.227.000)*‰3] |
4.707,23 TL |
Örnek-2
Mükellef (F)’nin mesken nitelikli 4 adet taşınmazı bulunmaktadır.
Bu taşınmazlardan,
-Birinci taşınmazın 2020 yılı bina vergi değerleri 5.500.000 TL,
-İkinci taşınmazın 2020 yılı bina vergi değerleri 5.500.000 TL,
-Üçüncü taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 7.600.000 TL,
-Dördüncü taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 10.500.000 TL’dir.
Mükellef (F)’ye ait mesken nitelikli taşınmazların 2020 yılı bina vergi değerleri belirtilen değeri aştığından söz konusu taşınmazlar değerli konut vergisinin konusuna girmektedir. Dolayısıyla mükellef (F)’nin mükellefiyeti takip eden yıl olan 2021 yılı başından itibaren başlayacaktır.
Ancak, mükellefin değerli konut vergisinin konusuna giren mesken nitelikli birden fazla taşınmazı olduğu için söz konusu taşınmazlardan bina vergi değeri en düşük olanlarından bir tanesi vergiden muaf olup mükellef tarafından (Ek 2A) ile muafiyet dilekçesi verilecektir.
Söz konusu taşınmazların bina vergi değerlerinin,
2021 yılı için sırasıyla
-Birinci taşınmazın 2021 yılı bina vergi değeri 5.750.525 TL,
-İkinci taşınmazın 2021 yılı bina vergi değeri 5.750.525 TL,
-Üçüncü taşınmazın 2021 yılı bina vergi değeri 7.946.180 TL,
-Dördüncü taşınmazın 2021 yılı bina vergi değeri 10.978.275 TL;
vergi tarifesinin ise değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;
-5.227.000 TL ile 7.841.000 TL arasında olanlar (bu tutar dâhil)
5.227.000 TL’yi aşan kısmı için (Binde 3)
-10.455.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dâhil) 7.841.000 TL’si için 7.842 TL,
fazlası için (Binde 6)
-10.455.000 TL’den fazla olanlar 10.455.000 TL’si için 23.526 TL,
fazlası için (Binde 10)
olarak uygulanacaktır.
Buna göre, mükellef (F)’nin, 2021 yılının Şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar beyan edip Şubat ve Ağustos ayları sonuna kadar iki eşit taksit halinde ödeyeceği değerli konut vergisi aşağıda belirtildiği şekilde hesaplanacaktır.
| 1 | Birinci meskenin bina vergi değeri (2021 yılı değeri) |
5.750.525 TL |
| 2 | Birinci mesken için ödenecek vergi tutarı |
Muaf ve bildirime tabi (Ek 2A) |
| 3 | İkinci meskenin bina vergi değeri (2021 yılı değeri) |
5.750.525 TL |
| 4 | İkinci mesken için uygulanacak değerli konut vergisi oranı |
‰3 |
| 5 | İkinci mesken için ödenecek vergi tutarı
[(5.750.525-5.227.000)*‰3] |
1.570,58 TL |
| 6 | Üçüncü meskenin bina vergi değeri (2021 yılı değeri) |
7.946.180 TL |
| 7 | Üçüncü mesken için uygulanacak değerli konut vergisi oranı |
Bina vergi değerinin 7.841.000 TL’si için 7.842 fazlası için ‰6 |
| 8 | Üçüncü mesken için ödenecek vergi tutarı
[7.842+(7.946.180-7.841.000)*‰6] |
8.473,08 TL |
| 9 | Dördüncü meskenin bina vergi değeri (2021 yılı değeri) |
10.978.275 TL |
| 10 | Dördüncü mesken için uygulanacak değerli konut vergisi oranı |
Bina vergi değerinin 10.455.000 TL’si için 23.526 TL, fazlası için ‰10 |
| 11 | Dördüncü mesken için ödenecek vergi tutarı
[23.526+(10.978.275-10.455.000)*‰10] |
28.758,75 TL |
| 12 | Ödenecek toplam vergi tutarı (1.570,58+8.473,08+28.758,75) |
38.802,41 TL |
Belediyeden meskenin değerini gösterir belge alınacaktır
Mükellefler, mesken nitelikli taşınmazın belediyesinden alacakları bina vergi değerini (beyanname verilen yıl ve bir önceki yıla ilişkin) gösteren belgeyi beyannamelerine eklemek suretiyle, ilgili yılın Şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine vereceklerdir.
DKV Beyannamesi mükellef tarafından bizzat gönderilebileceği gibi SM, SMM ve YMM aracılığı ile de gönderilebilir.
Mükellefler beyannamelerini elektronik ortamda kendileri gönderebilecekleri gibi bağımsız çalışan Serbest Muhasebeci, Serbest Muhasebeci Mali Müşavir ve Yeminli Mali Müşavirler ile sözleşme imzalamak suretiyle e-beyanname şeklinde de verebileceklerdir.
DKV elektronik ortamda gönderilirse vergi değerini gösterir yazılar vergi dairesine ayrıca verilecektir.
Beyannamenin elektronik ortamda verilmesi durumunda, beyannameye eklenecek bina vergi değerini gösteren belge, beyannamenin verildiği tarihi takip eden 15 gün içinde elden veya posta yoluyla ilgili vergi dairesine iletilir.
DKV Tabi birden fazla konutu olanlar tek beyanname verecektir.
Beyan edilmesi gereken birden fazla değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmaza sahip olan mükellefler bu taşınmazların tamamı için Ek 1A kodlu/1 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesini kullanarak tek beyanname vereceklerdir.
Birden fazla meskeni olanların, muafiyet uygulanacak en düşük değerli tek meskenleri beyannameye dâhil edilmeyecek, bu meskene ilişkin bilgiler Ek 2A dilekçesi ile vergi dairesine bildirilecektir.
Beyana tabi gayrimenkullerin farklı yerlerde olması halinde, tüm bildirim vergi dairelerinden birine verilebilir.
Aynı beyannamede beyan edilen taşınmazların farklı vergi dairelerinin yetki alanında bulunması durumunda beyanname, mükellefçe bu taşınmazların bulunduğu yer yetkili vergi dairelerinden herhangi birine verilebilir.
Hali hazırda vergi mükellefiyeti olanlar bağlı oldukları Vergi Dairesine bildirim yapacaktır.
Gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellefiyeti bulunan mükellefler değerli konut vergisi beyannamelerini bağlı bulundukları bu vergi dairelerine vereceklerdir.
Her yıl beyanname verilecek
İzleyen yıllar için mükellef tarafından aynı şekilde yıllık olarak beyanname verilmeye devam edilir. Her yıl için verilen beyannameye, beyannamenin verildiği yıl ve bir önceki yıla ilişkin bina vergi değerini gösteren belgenin eklenmesi zorunludur.
Yıl içinde kapsama girenlerin mükellefiyeti izleyen yılda başlayacak
Yıl içinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi halinde mükellefiyet takip eden yıldan itibaren başlar, değerli konut vergisi beyannamesi de takip eden yılın Şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar verilir.
Örneğin, değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazı 2020 yılı içerisinde satın alan kişinin mükellefiyeti takip eden yıldan itibaren başlayacak ve beyanname 2021 yılı Şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar verilecektir (Hafta sonuna denk geldiği için 22 Şubat 2021)
Konuta hisse ile sahip olunması durumu
ÖRNEK :
Mükellef (G), (H) ve (I) mesken nitelikli bir taşınmaza eşit oranlarda (1/3) paylı mülkiyet halinde maliktirler.
Söz konusu taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 9.000.000 TL’dir.
Bina vergi değeri 2020 yılı için emlak Vergisi Kanunu’nda yer alan değer olan 5.000.000 TL’yi aştığı için değerli konut vergisi mükellefiyeti takip eden yıl olan 2021 yılı başından itibaren başlayacaktır.
-Mükellef (G)’nin, söz konusu meskendeki hissesi dışında bu vergiye tabi üzerine kayıtlı mesken nitelikli başka bir taşınmazı bulunmamakta,
-Mükellef (H)’nin 2020 yılı bina vergi değeri 5.500.000 TL olan,
-Mükellef (I)’nın ise 2020 yılı bina vergi değeri 6.500.000 TL olan,
ikinci bir taşınmazı bulunmaktadır.
-Mükellef (G), değerli konut vergisinin konusuna giren mesken nitelikli tek taşınmazı olduğu için 9.000.000 TL bina vergi değerli taşınmazdaki hissesine isabet eden vergiden, 1319 sayılı Kanunun 46 ncı maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi gereği muaf olacaktır.
-Mükellef (H)’nin 5.500.000 TL bina vergi değerli taşınmazı ile
-Mükellef (I)’nın 6.500.000 TL bina vergi değerli taşınmazı,
sahibi oldukları birden fazla mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri en düşük değerli taşınmazlar olduğu için, anılan mükellefler bu taşınmazları ile ilgili olarak 1319 sayılı Kanunun 46 ncı maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi gereği vergiden muaf olup (Ek 2A) ile bildirimde bulunacaklardır.
Söz konusu paylı mülkiyete tabi taşınmazın bina vergi değerinin, ilgili belediye tarafından 2021 yılı için 9.409.950 TL;
vergi tarifesinin ise değerli konut vergisine tabi mesken nitelikl taşınmazlardan değeri;
-5.227.000 TL ile 7.841.000 TL arasında olanlar (bu tutar dâhil)
5.227.000 TL’yi aşan kısmı için (Binde 3)
-10.455.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dâhil) 7.841.000 TL’si için 7.842 TL,
fazlası için (Binde 6)
-10.455.000 TL’den fazla olanlar 10.455.000 TL’si için 23.526 TL,
fazlası için (Binde 10)
olarak uygulanacaktır.
Buna göre, söz konusu taşınmaza ilişkin 2021 yılının Şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar (Hafta sonuna denk geldiği için 22 Şubat 2021) beyan edilip 1 Mart 2021 ve 31 Ağustos 2021 sonuna kadar iki eşit taksit halinde ödenecek değerli konut vergisi aşağıda belirtildiği şekilde hesaplanacaktır.
| 1 | Bina vergi değeri (2021 yılı değeri) |
9.409.950 TL |
| 2 | Değerli konut vergisi oranı |
Bina vergi değerinin 7.841.000 TL’si için 7.842, fazlası için ‰6 |
| 3 | Hesaplanan vergi tutarı
[7.842 + (9.409.950-7.841.000)*‰6] |
17.255,70 TL |
| 4 | Mükellef (G) tarafından ödenecek vergi tutarı |
Muaf |
| 5 | Mükellef (H) tarafından ödenecek vergi tutarı (17.255,70/3) |
5.751,90 TL |
| 6 | Mükellef (I) tarafından ödenecek vergi tutarı (17.255,70/3) |
5.751,90 TL |
Değerli Konut Vergisinden Muaf olanlar
Muaflıklar:
Aşağıda yazılı mesken nitelikli taşınmazlar, değerli konut vergisinden muaftır:
a) Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar.
b) Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.).
c) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı (karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar.
ç) Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dâhil) (bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlleri hariç).
Ali KARAKUŞ
15 Ocak 2021
İstanbul
Kaynaklar
1- Resmi Gazete, 7.12.2019 Tarih ve 30971- 7194 Sayılı “Dijital Hizmet Vergisi İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun
2- 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu
3- 15 Ocak 2021, 31365 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği
Kaynak: Ali KARAKUŞ – SMMM, Bağımsız Denetçi özel izni ile yayınlanmıştır.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
