Kira gelirleri, tahsil esasına dayalı olarak vergilendirilmektedir. Yani, kira geliri nakden veya ayni olarak tahsil edilmedikçe vergiye tabi tutulmaz. Peki, kira gelirinde vergi hesaplamaları nasıl yapılır ve tevsik zorunluluğu nelerdir? İşte 2025 yılı kira gelirine ilişkin önemli detaylar.
Kira Gelirinin Vergilendirilmesi
1. Kira Bedelinin Nakden Tahsil Edilmesi
Kira bedeli Türk Lirası veya döviz cinsinden tahsil edilebilir. Alınan çekler de nakden tahsil edilmiş sayılır.
- Geçmiş yıllara ait kira gelirleri toplu olarak tahsil edilirse, ödemenin yapıldığı yılın geliri olarak vergilendirilir.
- Gelecek yıllara ait kira gelirleri peşin tahsil edilirse, ilgili yılın kazancı olarak kabul edilir.
- Dövizle yapılan kira ödemeleri, tahsil edildiği günün T.C. Merkez Bankası döviz kuru üzerinden Türk Lirasına çevrilerek hesaplanır.
2. Kira Bedelinin Ayni Olarak Tahsil Edilmesi
Kira bedelinin nakit yerine mal veya hizmet olarak tahsil edilmesi halinde, bu gelir 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’na göre emsal bedel üzerinden vergilendirilir.
Kira Ödemelerinde Banka ve Posta Tevsik Zorunluluğu
Kira tahsilat ve ödemelerinin banka veya PTT üzerinden yapılması zorunludur.
- 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği’ne göre konut ve iş yeri kiralarında tüm tahsilat ve ödemeler banka veya PTT aracılığıyla yapılmalıdır.
- Kısa süreli kiralamalar (haftalık, günlük vb.) de bu kapsama dahildir.
- Mahkeme veya icra yoluyla yapılan tahsilatlar ve ayni ödemeler tevsik zorunluluğuna tabi değildir.
- Hisseli gayrimenkullerde kira bedelinin tamamının bir kişiye banka üzerinden ödenmesi yeterlidir.
Banka, EFT, havale, çek veya kredi kartı ile yapılan ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenler. Bu belgeler vergi denetiminde tevsik edici belge olarak kabul edilmektedir.
Tevsik Zorunluluğuna Uymamanın Cezaları
Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355. maddesine göre, kira tahsilat ve ödemelerini banka veya PTT üzerinden yapmayanlara özel usulsüzlük cezası kesilir:
- Her bir usulsüz işlem için, işleme konu tutarın %10’u oranında ceza uygulanır.
- Bir takvim yılı içinde kesilecek ceza, Vergi Usul Kanunu’nda belirtilen üst sınırı aşamaz.
- Ödeme yapan kişi, hatasını 5 iş günü içinde vergi idaresine bildirirse, ceza uygulanmaz.
Defter Tutma Zorunluluğu
213 sayılı Vergi Usul Kanunu’na göre, kira geliri elde eden ve defter tutma yükümlülüğü bulunan mükellefler, gayrimenkul gelirlerini ayrı bir sayfada veya defterde kayıt altına almak zorundadır.
Bu kapsamda, kira gelirlerinden doğan giderlerin diğer ticari kazançlarla birleştirilmeden kaydedilmesi gerekmektedir.
Sonuç
2025 yılında kira gelirleri, tahsil esasına göre vergilendirilecek ve banka veya PTT üzerinden yapılan tahsilatlar zorunlu hale getirilecektir. Vergi mükelleflerinin cezai yaptırımlarla karşılaşmamak için ödeme ve tahsilat işlemlerini yasal çerçevede gerçekleştirmeleri önemlidir. Eksiksiz bir vergi beyanı için, bir mali müşavirden destek alınması önerilmektedir.
GİB REHBER’DE İLGİLİ BÖLÜM
KİRA GELİRİNİN ELDE EDİLMESİ
Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.
3.1. Kira Bedelinin Nakden Tahsil Edilmesi
Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.
- Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edilen yılın hasılatı sayılır.
Örneğin; 2022, 2023 ve 2024 yıllarına ait kira gelirlerinin toplu olarak 2024 yılında tahsil edilmesi halinde, bu gelirler 2024 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır. - Gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın geliri sayılacaktır.
Örneğin; 2024, 2025 ve 2026 yılları kira gelirleri topluca 2024 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılın geliri sayılacaktır.
Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak kira gelirinde gayri safi hasılat belirlenir.
3.2. Kira Bedelinin Ayni Olarak Tahsil Edilmesi
Kiranın ayni (mal, eşya vb.) olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.
3.3. Kiraya İlişkin Tahsilat ve Ödemelerin Banka veya Posta İdaresi Aracılığıyla Yapılması
İş yeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemelerin banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsikine yönelik olarak yayımlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğine göre;
- Konutlarda ve iş yerlerinde, konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunludur.
- Haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin yapılan tahsilat ve ödemeler de tevsik kapsamındadır.
- Konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kira bedeline ilişkin mahkeme ve icra yoluyla veya ayni olarak yaptıkları tahsilat ve ödemeler tevsik zorunluluğu kapsamında değildir.
- Hisseli gayrimenkullerin kiralanmasında, kira bedelinin tamamının kiraya verenlerden birine bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracılığıyla ödenmesi durumunda, tevsik zorunluluğunun yerine getirildiği kabul edilir.
- Bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracı kılınmak suretiyle, para yatırma, havale, EFT, çek, banka ve kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinden, bu belgeler tevsik edici belge olarak kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da bu kapsamdadır. Kişilerin kira ödemelerini, banka şubelerine giderek T.C. kimlik numarası, vergi kimlik numarası, ad soyad/
unvan bilgileri ve “kira ödemesi” açıklamasıyla kiraya verenin hesabına yatırması durumunda da tevsik yükümlülüğü yerine getirilmiş sayılır.
Diğer taraftan; 17/10/2024 tarihli ve 32695 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinin yayımı tarihi itibarıyla,
- 01/11/2008 tarihinden itibaren yürürlüğü bulunan ve konut ile iş yeri kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemelerin tevsikine ilişkin hüküm ve açıklamaları içeren 268 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği yürürlükten kaldırılmış,
- Mükellef olmayanlar da tevsik yükümlülüğü kapsamına alınmış,
- Ayrıca konut kiralarının tevsik edilmesinde uygulanmakta olan 500 TL tutarındaki sınır kaldırılmış, bulunmaktadır.
3.3.1. Ceza Uygulaması
Kira tahsilat ve ödemelerinde tevsik zorunluluğuna uymayanların her birine, her bir işlem için Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinin, o yıl için belirlenen miktarından az olmamak üzere işleme konu tutarın %10’u (2/8/2024
öncesinde %5´i) nispetinde özel usulsüzlük cezası kesilir. Ancak, bir takvim yılı içinde kesilecek özel usulsüzlük cezasının toplamı, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinde yer alan, ilgili yıl için belirlenen tutarı geçemez.
Tevsik zorunluluğuna aykırı bir şekilde ödeme yapanların; durumu, ödemeyi takip eden beş iş günü içerisinde kendiliğinden idareye bildirmesi halinde, ödemede bulunan adına özel usulsüzlük cezası kesilmez.
3.4. Defter Tutmaya Mecbur Olan Mükelleflerin Gayrimenkul Sermaye İratlarına Ait Kayıtlar
213 sayılı Vergi Usul Kanununa göre defter tutmaya mecbur olan gerçek kişi mükelleflerin, gelir vergisine tabi gayrimenkul sermayelerle bunlardan elde edilen iratları ve bunlara müteallik giderleri, diğer kazançlarını tespit için tuttuğu hesaplarla karıştırılmadan ve onlarla birleştirilmeden, defterikebir veya işletme hesabının veya serbest meslek erbabı kazanç defterinin ayrı bir sayfasına veya ayrı bir deftere veyahut bir cetvele ayrı ayrı kaydetmesi gerekmektedir.
Kaynak: GİB 2025 REHBER – Https://www.gib.gov.tr/fileadmin/beyannamerehberi/2025/2025_kirageliri.pdf Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
