2019 Mart Ayında beyan edilecek, 2018 yılına ait Kira Gelirlerine ilişkin açıklamalar

1- Kira Gelirinin Kapsamı
Arazi, bina, haklar, motorlu taşıtlar ve Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde detaylı bir şekilde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler Gayri Menkul Sermaye İradı (Kira Geliri) olarak adlandırılmaktadır.

2- Kira Gelirleri için Beyanname Verme Süresi ve Ödeme Tarihleri
2018 yılı içinde konut ve/veya  işyeri kira gelirleri elde edenlerin, bu gelirleri için 25 Mart 2019 –  Pazartesi günü mesai saati bitimine kadar, (İnternetten verenler için 23:59) ikametgah adreslerinin bağlı olduğu vergi dairesine, (yurtdışında ikamet edenler, kira gelirinin elde edildiği gayrimenkulün adresinin bağlı olduğu vergi dairesine) elden veya internet üzerinden beyannamelerini göndermeleri gerekmektedir.

Tahakkuk Eden Toplam GMSİ – Gelir Vergisinin
1. Taksiti 01.04.2019 Pazartesi, 
2. Taksiti ise 31.07.2019 Çarşamba gününe kadar banka veya bağlı olunan vergi daireleri veznelerinden ödenebilir.

Sadece Kira geliri elde eden 60 yaş ve üzeri mükellefler ile engelli mükelleflerden, yaşlılığı, sakatlığı veya hastalığı nedeniyle vergi dairesine gidemeyecek durumda olanlar, maliye’nin 444 0 189 numaralı telefonunu arayarak, adını, soyadını ve adres bilgilerini vermeleri halinde vergi dairesi görevlileri bu kişilerin adreslerine giderek beyannameleri alacak ve bu durumdaki kişilerin işlemlerini yapacaklardır.

3- Hangi Yılların Kira Gelirleri için 25 Mart 2019 Tarihine kadar Beyanname Verilecektir
2018 Yılı ve daha önceki dönemlere ait olup, 2018 yılı içerisinde tahsil edilen kira gelirleri 2018 yılı kira gelirleri ile birlikte 25 Mart 2019 tarihine kadar beyan edilecektir.

Örnek; 2016, 2017 ve 2018 Yıllarına ait kira bedellerinin 2018 yılı içerisinde tahsil edilmesi halinde üç yıla ait kira bedeli toplamı 25 Mart 2019 tarihinde birlikte beyan edilecektir.

2018 ve sonraki yıllara ait kira bedellerinin, 2018 yılı veya daha önceki yıllarda peşin olarak tahsil edilmiş olması halinde, her yılın kira bedeli ait olduğu yılda beyan edilecektir.

Örnek; 2018 yılı içinde 2018-2019-2020 yıllarına ait olan, 3 yıllık kira bedelinin peşinen tahsil edilmesi halinde;
1- 2018 Yılı Kira Geliri          25.03.2019 tarihinde
2- 2019 Yılı Kira Geliri          25.03.2020 tarihinde (Değişiklik olmaması halinde)
3- 2020 Yılı Kira Geliri          25.03.2021 tarihinde (Değişiklik olmaması halinde)

beyan edilecektir.

4- Kira Bedellerinin Tahsil Türleri ve Kanuni Zorunluluklar
Kira Bedelleri; Nakden (TL),  Havale yoluyla ve ayni olarak (Emsal bedel uygulanır) tahsil edilebilir.

Kiralanan yer için yapılan masrafın kiradan düşülerek tahsil edilmesi halinde kira bedelinin tam beyan edilmesi gerekmektedir.

Önceki dönemlerde dövizli tahsil edilen kira bedelleri, tahsil günündeki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak TL’ye çevrilir. Belirlenen Döviz’in T.C. Merkez Bankasında karşılığı yoksa Maliye Bakanlığı’nın belirlediği değerleme kuru ile değerlenir.

Konutlarda 500 TL’nin üstündeki kiraların, İşyerlerinde ise tutarı ne olursa olsun tüm kira bedellerinin 01.11.2008 tarihinden itibaren 268 sayılı Gelir Vergisi Genel Tebliğine göre banka veya PTT’den yatırılma zorunluluğu getirilmiştir.

Konutlarda uygulanan 500 TL’lik sınır her konut için ayrı ayrı uygulanacaktır. Yani bir kişinin sahibi olduğu ve mesken olarak kiraya verdiği iki konuttan birinin aylık kirasının 400 diğerinin 600 TL olduğu varsayılırsa, ev sahibinin sadece 600 TL olan konut için kira bedelini Banka’dan veya PTT’den tahsil etme zorunluluğu olup, 400 TL kirası olan konutun kirasını isterse elden nakit olarak da alabilecektir.

Tebliğlerle yapılan düzenlemelere göre bankadan ödeme/tahsil edilme kapsamına girenlerde, İŞYERİ KİRALARINDA KİRACI ve KİRAYA VEREN, KONUT KİRALARINDA İSE EV SAHİBİ sorumlu olacaktır.

Ceza Uygulaması; Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinde yer alan hüküm uyarınca, mükerrer 257’nci maddeyle getirilen zorunluluklara uymayanlara özel usulsüzlük cezası kesilmesi gerekmektedir. Anılan madde uyarınca bu Tebliğ ile 01/11/2008 tarihinden itibaren getirilen zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza,

2018 yılı için; 
-Birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı hakkında 1.600 TL’den,
-İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde  tespit edilenler hakkında 800 TL’den,
-Yukarıda yazılı bulunanlar dışında kalanlar hakkında 400 TL’den az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın%5’idir.

2019 yılı için; 
-Birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı hakkında 1.900 TL’den,
-İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde  tespit edilenler hakkında 700 TL’den,
-Yukarıda yazılı bulunanlar dışında kalanlar hakkında 350 TL’den az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın %5’idir.

5- İşyeri Kira Gelirlerine Hangi Oranda Tevkifat uygulanacaktır?
İşyerleri, mülk sahibine yaptıkları kira ödemelerinden, %20 oranında gelir vergisi kesintisi yaparak, mülk sahipleri adına, kendi bağlı oldukları vergi dairesine muhtasar beyanname ile beyan etmek zorundadırlar. Mülk sahipleri, işyerlerinden elde ettikleri kira gelirlerini Brüt olarak beyan edecekler,  kiracılar tarafından ödenen gelir vergisi kesintilerini de kendi gelir vergilerinden indireceklerdir.  Kiracılar tarafından peşin ödenen sonraki yıllara ait kira bedelleri için de ödemenin yapıldığı ayda gelir vergisi kesintisi yapılacaktır.

İşyeri olarak kullanmak amacıyla kiraladıkları yerlerden gelir vergisi kesintisi yapmak zorunda olanlar Gelir Vergisi Kanununun 94’üncü maddesinde detaylı olarak belirtilmiştir.

6- Kira Geliri Beyanname Verme Sınırları
Gelirinin sadece Gayrimenkul Sermaye İradından ibaret olması halinde;
2018 Yılı içinde elde edilen KONUT Kira gelirleri istisnası olan 4.400 TL’yi aşanlar, (Kira Geliri Beyan edilmez veya eksik beyan edilirse bu istisnadan yararlanılamaz)

İşyeri kira geliri elde edenlerden, Brüt kira geliri 34.000 TL’yi aşanlar, (Gelir Vergisi Kesintisi yapılanlar)

Konut ve İşyeri kira gelirinin birlikte elde edilmesi halinde; konut kira gelirinin istisna haddi sonrası kalan tutarı (4.400 TL üzeri) ile işyeri kira gelirinin brüt tutarının toplanması sonucu bulunan tutarın 34.000 TL’yi aşması halinde iki gelir de beyan edilecektir. Aşmaması halinde sadece konut kira gelir beyan edilecektir.

7- Yurt Dışında bulunan Türk Vatandaşları Hangi Kira Gelirini Beyan Etmeyeceklerdir?
Yurt içinde yerleşmiş olmayan gerçek kişiler, çalışma veya oturma izni alarak 6 aydan fazla bir süreyle yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları; tutarı ne olursa olsun, üzerinden Gelir vergisi kesintisi yapılmış olan İŞYERİ KİRA GELİRLERİNİ  BEYAN  ETMEYECEKLERDİR.

4.400 TL istisna üzerinde kalan Konut Kira geliri için ise Türkiye’de yerleşik kişiler gibi beyanname vereceklerdir.

8- Bedelsiz Kullandırılan Yerler ve Emsal Kira bedeli Uygulaması
Sahip olunan yer ile ilgili hiç kira alınmaması veya emsallerine göre düşük kira alınması halinde emlak değerinin %5’i yıllık kira bedeli olarak uygulanır.

Boş kalan gayrimenkulün korunması amacıyla bedelsiz olarak başkasının kullanımına bırakılması ile Mal sahiplerinin, çocuklarının, Anne, Babalarının ve Kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, (Her bir yakınına en fazla bir konut tahsis edilmesi şartı ile), Mal sahibi ile akrabalarının aynı evde oturması halinde emsal kira bedeli uygulanmaz.

9- Elde Edilen Kira Gelirlerinin Beyan Edilmemesi Halinde Uygulanacak Cezalar
Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilir ve vergi dairesi tarafından durum tespit edilirse, 4.400 TL’lik istisnadan yararlanılamaz, ayrıca iki kat birinci derece usulsüzlük cezası uygulanarak, Takdir komisyonunca konutun bulunduğu yerin ortalamalarına göre emsal kira belirlenerek hesaplanan gelir vergisi üzerinden ayrıca vergi ziyaı cezası kesilir.

Mükellefin beyan süresi geçen kira gelirlerini, Vergi Dairesi tespit etmeden, kendiliğinden, V.U.K.’nun Pişmanlık ve Islah başlıklı 371. maddesi hükümlerinden yararlanmak istediğini belirtir bir dilekçe ile bağlı bulunduğu vergi dairesine vermesi halinde, istisnadan faydalanacak ve vergi ziyaı kesilmeyecek, sadece Pişmanlık zammı adı altında normal vade tarihi ile beyan tarihi arasında geçen süre için gecikme zammı tahsil edilecektir.

10- Kira Gelirlerinden İndirilebilecek Giderler
Kira Geliri elde edenler;  Kira gelirlerinin beyanında, safi irada ulaşırken indirecekleri giderler için,
10.1-Götürü Gider Yöntemi,
10.2-Gerçek Gider Yönteminden birini seçebilirler, hangi yöntem seçilmişse tüm kira gelirleri için uygulanır, bazı kira gelirleri için Gerçek, bazıları için Götürü Yöntem uygulanamaz.

GERÇEK gider yöntemini seçen kişi, kira geliri elde ettiği yer için kendisi tarafından yapılan giderleri belgelerini de beyannamelerine eklemek koşuluyla Brüt kira gelirinden indirebilecektir. (aydınlatma, ısıtma, su, asansör, sigorta, tadilat, kredi faizleri, bir gayrimenkul için elde edilen yıldan itibaren 5 yıl süre ile satın alma bedelinin %5’i oranında indirim, emlak, vergi, resim, harç, şerefiye, amortisman, Kira ile oturulan konuta ait ödenen kira bedelleri)

Gerçek Gider Yöntemini seçenler, indirdikleri gerçek giderlerden vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmını gider olarak indiremeyecektir. Bu formül şöyle uygulanacaktır.

İstisna sonrası Brüt Kira x Gerçek gider Tutarı
______________________________________
Brüt Kira geliri

GÖTÜRÜ gider yöntemini seçen kişi;  Brüt kira gelirinden istisna tutarı düşüldükten sonra kalan kısma %15 oranında götürü gider indirimi yapabilecektir. Götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda, iki yıl boyunca gerçek gider yöntemine geçilemeyecektir.

Gelir Vergisi Kanunun 89. maddesinde sayılan ve aşağıdaki bazıları belirtilen indirimler Gelir Vergisinden düşülebilecektir.

11-Yıllık Beyannameye Dahil Edilen Gelirlerden Yapılacak Diğer İndirimler

11.1-Sigorta Primleri
01/01/2013 tarihinden itibaren elde edilen gelirler için verilecek yıllık gelir vergisi beyannamelerinde, bireysel emeklilik dışında kalan şahıs sigortaları için ödenen primlerin beyan edilen gelirin %15’ine kadar olan kısmı matrahın tespitinde indirim konusu yapılabilecektir.

İndirim konusu yapılacak tutarın hesaplamasında beyan edilen gelir olarak, yıllık gelir vergisi beyannamesinde yer alan indirimler ve geçmiş yıl zararları düşülmeden önceki tutar esas alınacaktır.

01/01/2013 tarihinden sonra bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları ise indirim konusu yapılmayacaktır.

Yıllık beyannamede matrahın tespitinde dikkate alınacak sigorta primleri;

• Mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait birikim priminin alındığı hayat sigortalarına ödenen primlerin %50’si ile,
• Ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primlerinin %100’ünden oluşmaktadır.

İndirim konusu yapılacak primlerin toplamı, beyan edilen gelirin %15’ini ve yıllık olarak asgari ücretin yıllık tutarını aşamayacaktır. (2018 yılı gelirlerine ilişkin olarak kullanılacak olan asgari ücretin yıllık brüt tutarı 24.354 TL’dir).

11.2- Eğitim Ve Sağlık Harcamaları
Aşağıda belirtilen şekilde yapılan eğitim ve sağlık harcamaları beyan edilen gelirin %10’unu aşmaması şartıyla yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerden indirilir.

• Eğitim ve sağlık harcamaları Türkiye’de yapılmalıdır.
• Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmelidir.
• Söz konusu harcamalar mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olmalıdır. “Küçük çocuk” tabiri, mükellefle birlikte oturan veya mükellef tarafından bakılan (nafaka verilenler, evlat edinilenler ile ana veya babasını kaybetmiş torunlardan mükellefle birlikte oturanlar dâhil) 18 yaşını veya tahsilde olup 25 yaşını doldurmamış çocukları ifade etmektedir.

İndirim konusu yapılacak tutarın hesaplamasında beyan edilen gelir olarak, yıllık gelir vergisi beyannamesinde yer alan indirimler ve geçmiş yıl zararları düşülmeden önceki tutar esas alınacaktır.

11.3- Bağış Ve Yardımlar
Beyan edilecek gelirden indirilebilecek bağış ve yardımlar aşağıdaki başlıklar altında detaylandırılmıştır. (Bu yazıda bağış ve yardımların detaylarına girilmemiştir.)

11.3.1- Beyan Edilecek Gelirin %5’i ile sınırlı Olarak İndirilebilecek Bağış ve Yardımlar,
11.3.2-Tamamı İndirilebilecek Bağış ve Yardımlar Sponsorluk Harcamaları
11.3.3-Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi
11.3.4-Diğer Kanunlara Göre Tamamı İndirilecek Bağış ve Yardımlar

ÖZET
1- 2018 Kira Gelirleri için İSTİSNA Tutarları
     1.1- Yıllık Mesken kira gelirleri istisnası (her bir mükellef için) 4.400 TL                             (4.400 TL ve altı Mesken kira geliri beyan edilmeyecektir.)
     1.2- Yıllık brüt işyeri kira gelirleri istisnası 34.000 TL
     1.3- İşyeri ve mesken kira gelirinin birlikte elde edilmesi halinde mesken kira                  geliri olarak  tahsil edilen tutarın 4.400 TL üzerinde kalan kısmı ile Brüt                    işyeri kira geliri toplamının 34.000 TL’yi aşması halinde beyan verilecektir.                  Beyan sınırının altında olması halinde sadece mesken kira geliri beyan                      edilecektir.

2- Beyanname Verme Tarihleri 01.03.2019 – 25.03.2019 arasındadır.

3- G.M.S.İ. Gelir Vergisi Son Ödeme Tarihleri
1. Taksit Vade sonu 01.04.2019
2. Taksit Vade Sonu 31.07.2019

4- Götürü Gider Yöntemi İndirim Oranı %15

5- Yurtdışında yaşayan Vatandaşlar ve Dar Mükellefler Üzerinden Vergi Kesintisi yapılmış olan İşyeri Kira gelirlerinin tutarı ne olursa olsun beyanname vermeyecekler veya mesken kira gelir bulunması halinde bu gelirlerini beyannameye dâhil etmeyeceklerdir.

6- 2018 Yılında daha önceki yıllara ait kiralar da tahsil edilmiş ve daha önceki yıllarda bu gelirler beyan edilmemişse 2018 yılı kira geliri ile birlikte beyan edilecektir.

7- Konut Kira gelirlerinin 500 TL ve üzerinde olması halinde kira bedelinin banka veya PTT’den tahsil edilmesi zorunludur. Elden tahsil edilmesi halinde ise cezai sorumluluk ev sahibine ait olacaktır.

8- İşyeri kira gelirleri, tutarı ne olursa olsun bankadan tahsil edilecektir. Elden tahsil edilmesi/ödenmesi halinde cezai sorumluluk KİRACI ve KİRAYA verene aittir.

9- Mükellefin kendisine, eşine ve çocuklarına ait, Türkiye’de yapılan bazı sigorta prim ödemeleri ile eğitim ve sağlık harcamalarının %10 ile %15 arasında değişen oranlardaki tutarı (Asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak kaydıyla) safi gelirden indirilebilecektir.

10- Devlete ait eğitim ve sağlık kurumlarına yapılan yardım ve bağışların tamamı safi gelirden indirilebilecektir.

11- Sahibi oldukları konutları, çocuklarına, annesine, babasına ve kardeşlerine bedelsiz olarak kiraya verenler hakkında emsal kira bedeli uygulanmayacaktır. (Beyanname verilmeyecektir.)

12- 2018 yılı içinde Mesken kira gelirinin yanında ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve irat elde edenlerin, gelirlerinin toplamı 120.000 TL’yi aşması halinde elde ettikleri mesken kira gelirlerinden 4.400 TL’lik istisna düşülmeyecektir.

Örnek;
2018 yılında;
70.000 TL Ücret geliri (Tek işverenden)
50.000 TL Brüt İşyeri kira geliri,
10.000 TL Mesken kira geliri,
20.000 TL Kar payı (Temettü) elde edilmiştir.
Elde edilen gelirlerin toplamı 120.000 TL’yi aştığından 4.400 TL’lik Konut kira geliri istisnası uygulanmayacaktır.

ÖRNEK HESAPLAMALAR

Notlar:
1- Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir. Beyanname, geliri elde eden aile bireyi adına düzenlenerek imzalanacaktır. Mesken geliri istisnasından her bir mükellef ayrı ayrı faydalanabilecektir.

2- Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanır. Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.

3- Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükellefler, istemeleri halinde vergi dairesinden alacakları kullanıcı kodu, parola ve şifreyi kullanmak suretiyle yıllık gelir vergisi beyannamelerini elektronik ortamda doğrudan kendileri gönderebilecekleri gibi elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları aracılığıyla da gönderebileceklerdir.

4– Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde, haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarında ise tutara bakılmaksızın kira geliri elde edenlerin, İşyerlerinde, işyerini kiraya verenler ile kiracıların kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerinin banka, benzeri finans kurumları veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etme zorunluluğu bulunmaktadır. Söz konusu zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, (Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere) her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5’idir.

Açıklamalar ve Hesaplamalar bilgi amaçlı verilmiş olup, mükellefin elde ettiği diğer
gelirlere göre açıklamalarda ve hesaplamalarda farklılıklar olacağından kişi özelinde konunun uzmanına danışılması tavsiye edilmektedir. Bu nedenle yazını içeriği ve hesaplamalar ile ilgili hiçbir sorumluluk kabul edilmemektedir.

Ali KARAKUŞ
İstanbul
1.3.2019

Kaynaklar
1- Gib Gelir Vergisi Rehberleri
2- Türmob Gelir Vergisi Düzenleme Rehberi
3- Gelir Vergisi Kanunu ve Tebliğleri

Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.