2017 Yılında Elde Edilen Kira Gelirleri Nasıl Beyan Edilecek?

Kira Gelirinin Kapsamı
Arazi, bina, haklar, motorlu taşıtlar ve Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde detaylı bir şekilde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler Gayri Menkul Sermaye İradı (Kira Geliri) olarak adlandırılmaktadır.

Kira Gelirleri için Beyanname Verme Süresi ve Ödeme Tarihleri
2017 yılı içinde konut ve/veya  işyeri kira gelirleri elde edenlerin, bu gelirleri için 26 Mart 2018 –  Pazartesi günü mesai saati bitimine kadar, (İnternetten verenler için 23:59) ikametgah adreslerinin bağlı olduğu vergi dairesine, (yurtdışında ikamet edenler, kira gelirinin elde edildiği gayrimenkulün adresinin bağlı olduğu vergi dairesine) elden veya internet üzerinden beyannamelerini göndermeleri gerekmektedir.
Tahakkuk Eden Toplam GMSİ – Gelir Vergisinin
1. taksiti 02.04.2018 Pazartesi,
2. taksiti ise 31.07.2018 Salı gününe kadar banka veya bağlı olunan vergi daireleri veznelerinden ödenebilir.

Sadece Kira geliri elde eden 60 yaş ve üzeri mükellefler ile engelli mükelleflerden, yaşlılığı, sakatlığı veya hastalığı nedeniyle vergi dairesine gidemeyecek durumda olanlar, maliye’nin 444 0 189 numaralı telefonunu arayarak, adını, soyadını ve adres bilgilerini vermeleri halinde vergi dairesi görevlileri bu kişilerin adreslerine giderek beyannameleri alacak ve bu durumdaki kişilerin işlemlerini yapacaklardır.

Hangi Yılların Kira Gelirleri için 26 Mart 2018 Tarihine kadar Beyanname Verilecektir
2017 Yılı ve daha önceki dönemlere ait olup, 2017 yılı içerisinde tahsil edilen kira gelirleri 2017 yılı kira gelirleri ile birlikte 26 Mart 2018 tarihine kadar beyan edilecektir.
Örnek; 2015, 2016 ve 2017 Yıllarına ait kira bedellerinin 2017 yılı içerisinde tahsil edilmesi halinde üç yıla ait kira bedeli toplamı 26 Mart 2018 tarihinde birlikte beyan edilecektir.

2017 ve sonraki yıllara ait kira bedellerinin, 2017 yılı veya daha önceki yıllarda peşin olarak tahsil edilmiş olması halinde, her yılın kira bedeli ait olduğu yılda beyan edilecektir.

Örnek; 2017 yılı içinde 2017-2018-2019 yıllarına ait olan, 3 yıllık kira bedelinin peşinen tahsil edilmesi halinde;
1- 2017 Yılı Kira Geliri          26.03.2018 tarihinde
2- 2018 Yılı Kira Geliri          25.03.2019 tarihinde (Değişiklik olmaması halinde)
3- 2019 Yılı Kira Geliri          25.03.2020 tarihinde (Değişiklik olmaması halinde)
beyan edilecektir.

Kira Bedellerinin Tahsil Türleri ve Kanuni Zorunluluklar
Kira Bedelleri;  Nakden (TL, Döviz),   Havale yoluyla ve ayni olarak (Emsal bedel uygulanır) tahsil edilebilir.

Kiralanan yer için yapılan masrafın kiradan düşülerek tahsil edilmesi halinde kira bedelinin tam beyan edilmesi gerekmektedir.

Dövizli tahsil edilen kira bedelleri, tahsil günündeki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak TL’ye çevrilir. Belirlenen Döviz’in T.C. Merkez Bankasında karşılığı yoksa Maliye Bakanlığı’nın belirlediği değerleme kuru ile değerlenir.

Konutlarda 500 TL’nin üstündeki kiraların, İşyerlerinde ise tutarı ne olursa olsun tüm kira bedellerinin 01.11.2008 tarihinden itibaren 268 sayılı Gelir Vergisi Genel Tebliğine göre banka veya PTT’den yatırılma zorunluluğu getirilmiştir.

Konutlarda uygulanan 500 TL’lik sınır her konut için ayrı ayrı uygulanacaktır. Yani bir kişinin sahibi olduğu ve mesken olarak kiraya verdiği iki konuttan birinin aylık kirasının 400 diğerinin 600 TL olduğu varsayılırsa, ev sahibinin sadece 600 TL olan konut için kira bedelini Banka’dan veya PTT’den tahsil etme zorunluluğu olup, 400 TL kirası olan konutun kirasını isterse elden nakit olarak da alabilecektir.

Tebliğlerle yapılan düzenlemelere göre bankadan ödeme/tahsil edilme kapsamına girenlerde, İŞYERİ KİRALARINDA KİRACI ve KİRAYA VEREN, KONUT KİRALARINDA İSE EV SAHİBİ sorumlu olacaktır.

Ceza Uygulaması; Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinde yer alan hüküm uyarınca, mükerrer 257 nci maddeyle getirilen zorunluluklara uymayanlara özel usulsüzlük cezası kesilmesi gerekmektedir. Anılan madde uyarınca bu Tebliğ ile 01/11/2008 tarihinden itibaren getirilen zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza,
2016 yılı için; Birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı hakkında 1.370 TL’den,- İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde  tespit edilenler hakkında 690 TL’den,  Yukarıda yazılı bulunanlar dışında kalanlar hakkında 340 TL’den az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın %5’idir.

2017 yılı için; Birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı hakkında 1.400 TL’den,- İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde  tespit edilenler hakkında 700 TL’den,  Yukarıda yazılı bulunanlar dışında kalanlar hakkında 350 TL’den az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın %5’idir.

İşyeri Kira Gelirlerine Hangi Oranda Tevkifat uygulanacaktır?
İşyerleri, mülk sahibine yaptıkları kira ödemelerinden, %20 oranında gelir vergisi kesintisi yaparak, mülk sahipleri adına, kendi bağlı oldukları vergi dairesine muhtasar beyanname ile beyan etmek zorundadırlar. Mülk sahipleri, işyerlerinden elde ettikleri kira gelirlerini Brüt olarak beyan edecekler,  kiracılar tarafından ödenen gelir vergisi kesintilerini de kendi gelir vergilerinden indireceklerdir.  Kiracılar tarafından peşin ödenen sonraki yıllara ait kira bedelleri için de ödemenin yapıldığı ayda gelir vergisi kesintisi yapılacaktır.

İşyeri olarak kullanmak amacıyla kiraladıkları yerlerden gelir vergisi kesintisi yapmak zorunda olanlar Gelir Vergisi Kanununun 94’üncü maddesinde detaylı olarak belirtilmiştir.

Kira Geliri Beyanname Verme Sınırları
Gelirinin sadece Gayrimenkul Sermaye İradından ibaret olması halinde;
2017 Yılı içinde elde edilen KONUT Kira gelirleri istisnası olan 3.900 TL’yi aşanlar, (Kira Geliri Beyan edilmez veya eksik beyan edilirse bu istisnadan yararlanılamaz)
İşyeri kira geliri elde edenlerden, Brüt kira geliri 30.000 TL’yi aşanlar, (Gelir Vergisi Kesintisi yapılanlar)
Konut ve İşyeri kira gelirinin birlikte elde edilmesi halinde; konut kira gelirinin istisna haddi sonrası kalan tutarı (3.900 TL üzeri) ile işyeri kira gelirinin brüt tutarının toplanması sonucu bulunan tutarın 30.000 TL’sını aşması halinde iki gelir de beyan edilecektir. Aşmaması halinde sadece konut kira gelir beyan edilecektir.

Yurt Dışında bulunan Türk Vatandaşları Hangi Kira Gelirini Beyan Etmeyeceklerdir?
            Yurtiçinde yerleşmiş olmayan gerçek kişiler, çalışma veya oturma izni alarak 6 aydan fazla bir süreyle yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları; tutarı ne olursa olsun, üzerinden Gelir vergisi kesintisi yapılmış olan İŞYERİ KİRA  GELİRLERİNİ  BEYAN  ETMEYECEKLERDİR.
3.900 TL istisna üzerinde kalan Konut Kira geliri için ise Türkiye’de yerleşik kişiler gibi beyanname vereceklerdir.

Bedelsiz Kullandırılan Yerler ve Emsal Kira bedeli Uygulaması
Sahip olunan yer ile ilgili hiç kira alınmaması veya emsallerine göre düşük kira alınması halinde emlak değerinin %5’i yıllık kira bedeli olarak uygulanır,

Boş kalan gayrimenkulün korunması amacıyla bedelsiz olarak başkasının kullanımına bırakılması ile Mal sahiplerinin, çocuklarının, Anne, Babalarının ve Kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, (Her bir yakınına en fazla bir konut tahsis edilmesi şartı ile), Mal sahibi ile akrabalarının aynı evde oturması halinde emsal kira bedeli uygulanmaz.

Elde Edilen Kira Gelirlerinin Beyan Edilmemesi Halinde Uygulanacak Cezalar
Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilir ve vergi dairesi tarafından durum tespit edilirse, 3.900 TL’lik istisnadan yararlanılamaz, ayrıca iki kat birinci derece usulsüzlük cezası uygulanarak, Takdir komisyonunca konutun bulunduğu yerin ortalamalarına göre emsal kira belirlenerek hesaplanan gelir vergisi üzerinden ayrıca vergi ziyaı cezası kesilir.

Mükellefin beyan süresi geçen kira gelirlerini, Vergi Dairesi tespit etmeden, kendiliğinden, V.U.K.’nun Pişmanlık ve Islah başlıklı 371. maddesi hükümlerinden yararlanmak istediğini belirtir bir dilekçe ile bağlı bulunduğu vergi dairesine vermesi halinde, istisnadan faydalanacak ve vergi ziyaı kesilmeyecek, sadece Pişmanlık zammı adı altında normal vade tarihi ile beyan tarihi arasında geçen süre için gecikme zammı tahsil edilecektir.

Kira Gelirlerinden İndirilebilecek Giderler
            Kira Geliri elde edenler;  Kira gelirlerinin beyanında, safi irada ulaşırken indirecekleri giderler için,
1-Götürü Gider Yöntemi,
2-Gerçek Gider Yönteminden birini seçebilirler, hangi yöntem seçilmişse tüm kira gelirleri için uygulanır, bazı kira gelirleri için Gerçek, bazıları için Götürü Yöntem uygulanamaz.
GERÇEK gider yöntemini seçen kişi, kira geliri elde ettiği yer için kendisi tarafından yapılan giderleri belgelerini de beyannamelerine eklemek koşuluyla Brüt kira gelirinden indirebilecektir. (aydınlatma, ısıtma, su, asansör, sigorta, tadilat, kredi faizleri, bir gayrimenkul için elde edilen yıldan itibaren 5 yıl süre ile satın alma bedelinin %5’i oranında indirim, emlak, vergi, resim, harç, şerefiye, amortisman, Kira ile oturulan konuta ait ödenen kira bedelleri)

Gerçek Gider Yöntemini seçenler, indirdikleri gerçek giderlerden vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmını gider olarak indiremeyecektir. Bu formül şöyle uygulanacaktır.

İstisna sonrası Brüt Kira x Gerçek gider Tutarı
______________________________________
Brüt Kira geliri

GÖTÜRÜ gider yöntemini seçen kişi;  Brüt kira gelirinden istisna tutarı düşüldükten sonra kalan kısma %15 oranında götürü gider indirimi yapabilecektir. Götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda, iki yıl boyunca gerçek gider yöntemine geçilemeyecektir.

Gelir Vergisi Kanunun 89. maddesinde sayılan ve aşağıdaki bazıları belirtilen indirimler Gelir Vergisinden düşülebilecektir.

A-SİGORTA PRİMLERİ
Asgari ücretin yıllık tutarını ve safi iradın %10’unu aşmamak kaydıyla,
1- Bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları 01.01.2013 Tarihi itibariyle Gelirden (Bunu yerine BES %25’lik Devlet katkı payı uygulaması gelmiştir!)
2- Kişinin kendisine, eşine ve küçük çocuklarına ait, hayat, ölüm, kaza, hastalık, sakatlık, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primleri ile Bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları (Türkiye’de kurulu Sigorta şirketine ödenmiş olmalı ve primlerin beyan edilen gelirin ait olduğu yılda ödenmiş olması gerekmektedir)

B-EĞİTİM VE SAĞLIK HARCAMALARI
Beyan edilen Safi Gelirin %10’unu aşmamak kaydıyla,
Türkiye’de Yapılması,  Gelir ve Kurumlar Vergisi bulunan gerçek ve tüzel kişilerden alınacak belgelerle ispat edilmesi şartıyla, Kişinin kendisine, eşine ve küçük çocuklarına ait, yapılan eğitim ve sağlık harcamaları

C-OKUL YURT VE SAĞLIK TESİSLERİ İÇİN YAPILAN BAĞIŞ VE YARDIM
            Okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak) Kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için yapılan bağış ve yardımların tamamı

ÖZET
1- 2017 Kira Gelirleri için İSTİSNA Tutarları
1.1- Yıllık Mesken kira gelirleri istisnası(her bir mükellef için) 3.900 TL (3.900 TL ve altı Mesken kira geliri beyan edilmeyecektir.)
1.2- Yıllık Brüt İşyeri kira gelirleri istisnası 30.000 TL (Brüt Kira üzerinden Gelir Vergisi Kesintisi Yapılmış olanlar için)
1.3- İşyeri ve Mesken Kira gelirinin birlikte elde edilmesi halinde mesken kira geliri olarak tahsil edilen tutarın 3.900 TL üzerinde kalan kısmı ile Brüt işyeri kira geliri toplamının 30.000 TL’yi aşması halinde beyan verilecektir. Beyan sınırının altında olması halinde sadece mesken kira geliri beyan edilecektir.
2- Beyanname Verme Tarihleri 01.03.2018 – 03.2018 arasındadır.
3- M.S.İ. Gelir Vergisi Son Ödeme Tarihleri
Taksit Vade sonu 02.04.2018
Taksit Vade Sonu 31.07.2018
4- Götürü Gider Yöntemi İndirim Oranı %15
5- Yurtdışında yaşayan Vatandaşlar ve Dar Mükellefler Üzerinden Vergi Kesintisi yapılmış olan İşyeri Kira gelirlerinin tutarı ne olursa olsun Beyanname vermeyecekler veya mesken kira gelir bulunması halinde bu Gelirlerini beyannameye dâhil etmeyeceklerdir.
6- 2017 Yılında daha önceki yıllara ait kiralar da tahsil edilmiş ve daha önceki yıllarda bu gelirler beyan edilmemişse 2016 yılı kira geliri ile birlikte beyan edilecektir.
7- Konut Kira gelirlerinin 500 TL ve üzerinde olması halinde 01.11.2008 Tarihinden itibaren bu kiralar Banka veya PTT’den Tahsil edilecektir. Elden tahsil edilmesi halinde ise cezai sorumluluk ev sahibine ait olacaktır.
8- İşyeri Kira gelirleri, tutarı ne olursa olsun 01.11.2008 tarihinden itibaren Bankadan Tahsil edilecektir. Elden Tahsil edilmesi/ödenmesi halinde Cezai sorumluluk KİRACI ve KİRAYA verene aittir.
9- Mükellefin kendisine, eşine ve çocuklarına ait, Türkiye’de yapılan bazı sigorta prim ödemeleri ile eğitim ve sağlık harcamalarının  %5 ile %10 arasında değişen oranlardaki tutarı (Asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak kaydıyla) safi gelirden indirilebilecektir.
10- Devlete ait eğitim ve sağlık kurumlarına yapılan yardım ve bağışların tamamı safi gelirden indirilebilecektir.
11- Sahibi oldukları konutları, çocuklarına, annesine, babasına ve kardeşlerine bedelsiz olarak kiraya verenler hakkında emsal kira bedeli uygulanmayacaktır. (Beyanname verilmeyecektir.)
12- 2017 yılı içinde Mesken kira gelirinin yanında ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve irat elde edenlerin, gelirlerinin toplamı 110.000 TL’nı aşması halinde elde ettikleri mesken kira gelirlerinden 3.900 TL’lik istisna düşülmeyecektir.

Örnek; 2017 yılında;
60.000 TL Ücret geliri (Tek işverenden)
40.000 TL Brüt İşyeri kira geliri,
9.000 TL Mesken kira geliri,
10.000 TL Kar payı (Temettü) elde edildiğini varsayalım.
Elde edilen gelirlerin toplamı 110.000 TL’yi aştığından 3.900 TL’lik Konut kira geliri istisnası uygulanmayacaktır.

ÖRNEK HESAPLAMALAR

Açıklamalar ve Hesaplamalar bilgi amaçlı verilmiş olup, mükellefin elde ettiği diğer
gelirlere göre açıklamalarda ve hesaplamalarda farklılıklar olacağından kişi özelinde konunun uzmanına danışılması tavsiye edilmektedir. Bu nedenle yazını içeriği ve hesaplamalar ile ilgili hiçbir sorumluluk kabul edilmemektedir.

Ali KARAKUŞ
İstanbul
02.03.2018